從國際經驗看非農用地土地出讓金納入稅收預算體系的可能性

1、從國際經驗看非農用地土地出讓金納入稅收預算體系的可能性【摘要】基于現(xiàn)有一級土地市場出讓金難以達到完全透明的狀態(tài)，且稅收制度對于一國政府來說透明性代表了政府財政運作的高度公正性，因此本文以明確出讓金與稅收之間性質區(qū)別以及我國土地出讓金性質為基礎，通過綜合考察美、日、德三國土地收入制度經驗，以考察非農用土地的土地出讓金納入稅收體系的可能性?！娟P鍵詞l土地出讓金稅收制度比較一、土地出讓金與土地稅收的界定與比較1土地出讓金與土地稅收的界定土地出

2、讓金是地租的體現(xiàn)形式，而地租并非稅收。由于我國土地所有權歸屬國家或集體，土地出讓金產生于土地所有者與使用者之間的經濟關系，因此它符合市場供求規(guī)律，是土地經濟價值的體現(xiàn)，而稅收產生于國家政治權力，是國家作為管理者，為提供公共服務而課征的強制性收入。正由于兩者在性質上存在區(qū)別，土地作為稀缺資源，其價值會隨著時間推移和市場變動發(fā)生改變，但稅收制度的確定性與之產生了巨大的矛盾，使出讓金納入稅收體系的從理論上存在障礙。2土地出讓金與土地稅收的國內

3、比較分析從功能來看，土地出讓金通過土地定價達到分配土地資源的功能。與其相比，稅收制度有更寬泛的調節(jié)作用，但是調解力度稍弱。此外，稅收需要體現(xiàn)中性原則，這與土地出讓金對收益效率的偏重相比是重要區(qū)別之一。從實際操作分析，土地出讓金的計算中夾有各種性質的支出。根據(jù)以成本法計算的工業(yè)房地產地價構成，一級市場上地價包括土地取得費、土地開發(fā)費、稅費、利息、利潤和土地所有權收益，其中取得費是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第47條規(guī)定的各種征地補償費

4、用，稅費實際上是財政要求的各種費用性質支出，如耕地占用稅、地方水利建設基金、征地管理費等，以上成本通過利潤率、所有權收益率的換算得到官方招拍掛出讓金。出讓金包含了政府稅費中土地費用收入、政府作為土地所有者從一級市場上獲利的收入，因此實際操作中并不完全具有地租的性質，且包■‘、明◆李明希(中國人民大學財政金融學院)含非硬性規(guī)定的操作項目，不確定性高。從管理現(xiàn)狀t：看，我國土地出讓金理論上專項用于城市建設，但支出明細中并沒有給出是否完全使用

5、于城建工程，因此管理有較多的操作性。事實上在不存在土地出讓金專項基金的情況下，納入財政收入的出讓金最終是地方收入的重要組成部分，同稅收收入一并支出，作用相同。通過對國內現(xiàn)有兩種制度口f以看出，雖然土地出讓金在配置資源上比稅收有更強的市場性，但由于出讓金由政府控制，且與政府其他財政收入有重巹之處，因此這種作用的發(fā)揮并不完傘遵循市場規(guī)律。二、國際土地稅收制度比較1各f目制度比較(1)英國英國是典型對不動產整體征稅的發(fā)達國家，不動產保有稅傘部

6、歸屬地方。地方委員會向所有非國內不動產的占用者征收營業(yè)稅，在每5年進行一次再評估的基礎上分地區(qū)定率征收。同時地方委員會向國內不動產的居住者征收家庭稅，如住宅，根據(jù)資本市場價值的評估，以A至H八個等級劃分住宅并每年每級別分別設定稅率。當然這兩種稅收均包括扣減和免除的優(yōu)惠規(guī)定。在兩種保有稅中，被課稅的不動產應稅價值近似等于不動產的年租金價值。就英國法理而言，所有土地屬于英王所有，類似于我國的一級土地市場部分，持有土地者擁有對土地的自由保有權

7、(Freehold)，此后有依協(xié)議存在的有期限的土地保有權(1easehold)，協(xié)議期滿，土地歸還擁有自由保有權人，因此在這種特殊的土地制度下，實行租賃價值稅比價值稅更加合理。從英困的不動產保有稅課征看出，其稅收收入每年隨著課征對象的價值改變而改變，正是使土地資源增值被納入稅收收入的鶯要表現(xiàn)。與此間時英國國內有發(fā)達的評估測最體系，除中央和地方政府參與對土地的評估外，英國皇家特許測量師學會(R1CS)中專門包括土地、房屋測量專業(yè)，其標準

8、處于國際前列。此外，雖然英國土地同樣不可私有，但其占有土地的基礎為土地利用，有自由保有權的所有者在協(xié)議期滿后仍然可以收回土地保有，而非實體性的所有權歸屬，因此其保有稅制度有一級流通市場的性質。(2)El本Et本土地資源緊缺、自然災害頻繁，加上90年代初期開始經歷的房產市場動蕩，涉及對土地征收的稅制較為全面復雜，并多次改動。保有階段現(xiàn)存稅種主要為固定資產稅，稅率為14％，由當?shù)囟悇詹縡J每年決定計稅基礎，把土地、房屋及折舊資產等一并算入固

9、定資產納稅，其中土地占有非常鶯要的地位。除此之外，為了確保城市，特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金，日本城市化促進區(qū)域開征03％的城市規(guī)劃稅，計稅基礎也需要地稅部門每年決定，課稅對象均包括土地和其他不動產。2003年以前，地方政府可以單獨針對土地征收特殊土地持有稅，但其附屬于不動產購買，計稅基礎為不動產買價，1月1日起被中止，但周期不定。與其相似，土地價值稅原針對土地評估價值征收，設置15億13元的稅收減免，但目前已被中止。綜合以上各稅收的課稅

10、對象和現(xiàn)存情況可以看出日本針對土地設置稅目較為繁雜。針對其課稅對象，與其他國家相比，將土地納入不動產一并征收到的做法被大部分國家施行，主要是因為一方面在評估程序上省略了房屋與土地的兩次評估，節(jié)約了價值確定成本，另一方面，達到相同稅收收入，統(tǒng)一征收比單獨針對土地征收可以制定更低的稅率，較易接受。此外，相同的土地上，不同等級的建筑物使用人，其收入水平很可能有很大差別，這種差別往往通過單一的土地無法體現(xiàn)，因此統(tǒng)一征收還有公平性的考慮。從I=t

11、本土地稅制的改變可以看出其取消了土地價值稅和特殊土地持有稅，結合151本房地產市場出現(xiàn)的問題叮以認為，這種改革有減小征收成本和減輕納稅人稅負的雙重目的。針對城市規(guī)劃稅可以看出稅收對資源的配置作用可以通過調整資源利用程度和所有人利用方式等多種渠道來體現(xiàn)，相比較土地租金而言，這種配置表現(xiàn)出更廣的控制范圍。(3)德國德國土地稅起源很早，并參入了一系列學派、理論和政治因素，雖然以地租征稅一直引起關于經濟效率的討論，并且現(xiàn)行土地稅系統(tǒng)復雜，但總體

12、特征沒有脫離根據(jù)土地萬方數(shù)據(jù)E:Jfit!:~~~從國際經驗看非農用地土地出讓金納入稅收預算體系的可能性t摘要l~于現(xiàn)有一級土地市場出讓金難以達到完全透明的狀態(tài)，且稅收制度對于一國政府來說透明性代表了政府財政運作的高度公.iE.性，因此本文以明確Iil讓金與稅收之間性質區(qū)別以及我國土地Iil讓全性質為~礎，通過綜合考察英、四、德三國土地收入制度經驗，以考察非農用土地的土地出讓金納入稅收體系的可能性?！娟P鍵詡1土地出讓會稅收審l皮比較甲、

13、土地出讓金與土地稅收的界定與比較l.土地出讓金與土地稅收的界定土地出讓金是地租的體現(xiàn)形式，闊地租并非稅收。由于我周土地所有權歸屬同家或集體，土地出讓金產生于土地所有者與使用者之間的經濟關系，因此它符合市場供求規(guī)律，是土地絞濟價值的體現(xiàn)，而稅收產生于國家政治權力，是國家作為管理者，為提供公共服務而諜征的強制性收入。正由于兩者在性質上存在區(qū)別，土地作為稀缺資源，真價值會隨著時間推移和市場變動發(fā)生改變，但稅收制度的確定性與之產生了巨大的矛盾，

14、使出讓金納入稅收體系的從理論上存在障礙。2.土地出讓金與土地稅收的國內比較分析從功能來看，土地出讓金通過土地定價達到分配土地資源的功能。與其相比，稅收制度有更寬泛的調節(jié)作用，但是調解力度稍弱。此外，稅收需要體現(xiàn)中性原則，這與土地出讓金對收益放率的偏重相比最重要區(qū)別之一。從實際操作分析，土地出讓余的計算中夾有各種性質的支出。根據(jù)以戚本法計算的工業(yè)房地產地價構成，…級市場上地價包括土地取得費、士地開發(fā)費、稅費、利息、利潤和土地所有權收藏，其

15、中取得費是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》綿的條規(guī)定的各種征地補償費用，稅費實際上是財政要求的各種費用性質支出，如耕地占用稅、地方水利建設幕金、征地管理費等，以上成本通過利潤率、所有權收益窄的換算得到官方招拍推出讓金。出讓金包含了政府稅費中土地費用收入、政府作為土地所有者從一級市場上獲利的收入，因此實際操作中并不完全具有地租的性質，且包楠、64.李明希(中闊人民大學財政金融學院)含非硬性規(guī)定的操作項日，不確定性高。從管理現(xiàn)狀t:肴，我國

16、土地出讓金理論上專項用于城市建設，但支出明細中并沒有給出娃否究倉使用于城建工程，因此管理有較多的操作性。事實上在不存在土地出讓金專項基金的情況下，納入財政收入的出讓金最終是地方收入的重要組成部分，同稅收收入一并支出，作用相同。通過對罔內現(xiàn)有兩種制度口[以看出，雖然土地出讓金在配置資源上比稅收街更強的市場性，但由于出t金由政府指制，且與政府其他財政收入有重樓之處，因此這種作用的發(fā)揮并不完舍遵循市場規(guī)律。工、周際土地稅收制度比較1.各l司制

17、度比較(1)英國英間是典攢對不動產糧體征稅的發(fā)達罔寐，不動產保有稅倉部歸屬地方。地方委員會向所有非國內不動產的占用者征收營業(yè)稅，在每5年進行一次離評估的基礎上分地阪定率征收。同時地方委員會rlj國內不動產的居住者征收家庭稅，如住宅，根據(jù)資本市場價惱的評估，以A繭H八個等級劃分住宅并每年每級別分別設定幌率。當然邊兩種稅收均創(chuàng)括扣減和免除的優(yōu)惠規(guī)定。在兩種保有稅中，被課稅的不動產應稅價值近似等于不動產的年租金價值。就英國法理而宵，所有土地屬

18、于英￡所有，類似于我國的…級土地市場部分，持有土地者擁有對土地的自由保街權(Freehold)，此盾有儂協(xié)議存在的有期限的土地保有權(leasehold)，協(xié)議期滿，土地歸還擁有自由保有權人，因此在這種特殊的土地制度下，實行租賃價值稅比價倪稅更加合理。從英闊的不動產保有稅課征辛苦出，其稅收收入每年隨著課征對象的價值改變而改變，正是使土地資源增值被納入稅收收入的2重要表現(xiàn)。與此同時英國國內有發(fā)達的評估測量體系，除中央和地方政府參與對土地的

19、評估外，英國皇家特許測量師學會(RICS)中專門包括土地、房陪測量專業(yè)，其標準處于國際前列。此外，鼠然英國土地間樣不可私有，但其占有土地的基礎為土地利用，有自由保1f權的所有者在協(xié)議期滿后仍然可以收回土地保有，而非實體性的所有權歸屬，因此其保有稅制度有…級流通市場的性質。(2)日本日本土地資源緊缺、自然災害頻繁，加上90年代初期開始經歷的房產市場動葫，涉及對土地征收的稅制較為全麗復雜，并多次改動。保有階段現(xiàn)存稅種主要為固定資產稅，稅率為

20、1.4%，由當?shù)囟悇詹块T每年決定計稅3基礎，把土地、房犀及折舊資產等一并算人固定資產納稅，其中土地占有非常重要的地位。除此之外，為了確保城市，特別是城市規(guī)劃事業(yè)所需資金，日本城市化促進區(qū)域開vf.O.3%的城市規(guī)劃稅，計稅基礎也畸擺地稅部門每年決定，課稅對象均包括土地和其他不動產。2∞3年以前，地方政府可以單獨針對土地征收特殊土地將有稅，但其附屬于不動產購買，計稅暴礎為不動產實價，1月1日起被中止，但周期不定。與其相似，土地價值稅原針對

21、土地評估價值征收，設置15億日元的稅收減免，但目前已被中止。綜合以上各稅收的課稅對象和現(xiàn)存情況可以看出日本針對土地設置稅目較為繁雜。針對其課稅對象，與其他罔家相比，將土地納入不動產一并征收到的做法被大部分劇家施行，主要是因為一方面在評估程序上省略了房屋與土地的兩次評估，節(jié)的了價值確定戚本，另一方面，達到相間稅收收入，統(tǒng)一征收比單獨針對土地征收可以制定更低的稅率，較易接受。此外，相同的土地上，不同等級的建筑物使用人，其收入水平很可能有很大

22、差別，這種羞別往往通過單一的土地元法體現(xiàn)，因此統(tǒng)一征收還有公平性的考慮。從日本土地稅制的改變吁以看出其取捎了土地價值稅和特殊土地持有稅，結合日本房地產巾場出現(xiàn)的問題nJ以認為，這種改革有減小征收戚本和減輕納稅人稅負的雙重目的。針對城市規(guī)劃稅可以幫出稅收對資糠的配置作用可以通過調核資瀕利用程度和所有人利用方式等多種渠道來體現(xiàn)，相比較土地租金而畝，這種配置表現(xiàn)出更廣的控制拖圍。(3)德閏德國土地稅超前、很早，并參入了一系列學報、王理論和政治

23、網索，雖然以地租征稅一直引起關于給濟效率的討論，并且現(xiàn)行土地稅系統(tǒng)復雜，但總體特征沒有脫離根據(jù)土地產出能力確定土地稅收標準，這種特征從中世紀一直沿用至今，因此德國土地稅被人認為是地租的稅收。這種思想的主導影響來源于HenryGeorge學派所注重的對自然資源租金和增值的區(qū)分，該學派理論認為地租部分應該完全納稅，而增值部分應該免稅。德國土地稅為典型的地方稅，每年對除獲得稅收減免以外的所有本地不動產征收，與所有者身份、個人所得稅納稅情況均無

24、關，以不動產價值作為稅基，先乘以聯(lián)邦規(guī)定的適當百分比，再由地方稅務局用自己確定的比率乘以聯(lián)邦確定的稅基，比重一般在01％一06％。對于承租人，土地稅的經濟負擔要以雜項租賃費用的名義分配。值得注意的是，不動產價值根據(jù)1964年1月1日(前西德)和1935年1月1日(前東德)確定的公平市場價值確定。一般觀點主要注重于對租金和稅收性質的區(qū)分，但德國模式從理論上和實踐操作t共同提出r新的聯(lián)系租金與稅收的方式，即通過兩重稅率的方式，將租金實際作為

25、了最終稅收額的課稅基礎，整合了租金的價值功能和稅收的固定性收入作用，也同時避免』，兩種收入的性質差別。值得注意的是德國的基礎不動產價值確定依據(jù)追溯時間久遠，因而在價值評估上與其他征收土地租賃價值稅的國家有所區(qū)別。2經驗總結(1)實施土地租賃價值稅理論上租賃價值稅可以隨土地價值的變化而變化，從而良好的解決稅收確定性與土地出讓金市場性的矛盾，但是由于需要跟隨t地資源價值的變化不斷改變稅收基礎，租賃價值稅必須建它在健全的測評基礎上，如果評估成

26、本過高則該稅種不易實施。根據(jù)現(xiàn)有經驗，合并征收是盡量減少這種測評成本的現(xiàn)有方式。(2)靈活使用稅收的資源配置作用稅收的配置作用并不直接表現(xiàn)于對市場信號的反應，而是通過調整相關人利益從而影響到他們的經濟行為，這種作用與土地租金的市場性調節(jié)是可以相互補充的，尤其需要對某些行為進行微調時，輔助性小稅種的設置對于土地體系的收入控制有正面作用。(3)租金納入稅收體系的其他方式除r建立類似于租金收入性質的課稅方式以外，將租金與稅收收入整合也可以作為

27、納入的方法之一，借鑒于德閨的土地稅制思想，這種課稅方式可以通過兩重稅率制定權的分配達到，同時這種整合也可以擴展到地方和中央政府之間收益的分配，在合理的設計基礎上，既能保證地方政府得到稅收，又可以使中央行使稅收權利，但是具體分配比重需要在實際數(shù)據(jù)中得到驗證。三、總結1土地出讓金納入稅收體系的必然性阻礙理論研究認為，土地出讓金是土地經濟價值的體現(xiàn)，其地租性質決定了它不可能與稅收體系融合，這種矛盾尤其體現(xiàn)在稅收的確定性與土地出讓金的市場變動性

28、之間、稅收中性與土地出讓金根據(jù)土地資源價值通過價格收益機制配置土地的特性之間。此外，根據(jù)我國目前的國情，我國沒有成熟的不動產保有稅制，貿然納入土地出讓金沒有可借鑒的基礎。如果試圖納入設想開立的物業(yè)稅中，無法解決土地增值與房屋等建筑物持續(xù)貶值之間矛盾的統(tǒng)一，也不能解決土地出讓金轉化成的稅收負擔合理分配給納稅人的問題?；谕恋爻鲎尳饦嫵闪说胤截斦杖氲闹匾M成部分，還需要考慮如何解決納入稅收體系后財政支出來源問題2現(xiàn)存土地出讓金制度的問題事

29、實上，同時不可否認的是土地出讓金的存在為一級土地市場帶來了明顯的問題。90年代初期，我國開始實行國有土地存量轉劃撥，隨即出現(xiàn)了以土地出讓作為地方經濟發(fā)展引擎的“土地熱”現(xiàn)象。2004年3月，國家將公開招標拍賣掛牌出讓方式規(guī)定為國有土地使用權出讓的唯一方式，以將其納人市場，但土地出讓金從實際上構成了地方財政主要收入的現(xiàn)狀未得到改善，地塊配給也由政府定期收回閑置閑散土地，通過地塊整合將閑散土地打包規(guī)劃。相比較之下，由于稅收是政府預算內收入，

30、如果有明確的制度將土地出讓金收入納入稅收體系，則出讓金可由正式文件進行收支規(guī)范，計算方式及操作方式均可簡化，一方面政府可按照規(guī)定統(tǒng)一進行，有助于透明度提高和成本的降低，另一方面管理上直接與其它稅種向結合，很少需要額外管理成本。同時土地一次性收費在土地增值的前提下會造成土地閑置低估，因此長期性管理比即時性征收更符合土地的價值變化，從這一點分析，稅收的長期性從一定程度上可能彌補土地出讓金不能體現(xiàn)地租性質的缺陷。3土地出讓金納入稅收體系的可能

31、性需要明確的是，我國現(xiàn)有土地出讓金制度存在一定的非地租性質，從其計算方法中可以看出其與政府收費并未完全分開，實際上是集合了各種成本的綜合性地價，從這一點來看，現(xiàn)有地價中涵蓋了～部份政府提供公共服務所需的補償成本，因此并不完全隨土地市場價值的變動而變動。根據(jù)各種研究和國外稅制經驗總結可以發(fā)現(xiàn)，土地租賃價值稅將土地價值增值與稅收制度確定性相融合，統(tǒng)籌了將土地出讓金納入稅收體系阻礙中涉及到的理論矛盾，雖然需要建立完善的批量評估系統(tǒng)，但是由該稅

32、種的良好運作可以體現(xiàn)出土地出讓金以稅收形態(tài)出現(xiàn)的可能性。此外，筆者認為將租金作為稅基的考慮有助于我國在毫無經驗的情況下對土地出讓金的規(guī)劃。但是這種經驗產生于德國，從我閏稅制來看，將土地出讓金作為稅基相當于政府對自身課稅，于理論上不易與我國的土地產權制度相配合。綜合以上兩種建議，并將土地制度與和我國相類似的英國土地稅制相比，保有權概念以及土地租賃價值稅的共同使用可以解決這一矛盾，即地方政府作為土地的長期保有人，在一定范嗣內使用土地租賃價值

33、稅調控一級土地市場，而由中央政府作為土地的最終所有者，實施對地方政府這種類土地出讓金收入的最終課稅，從而達到這種建議的合理實施。當然這種實施牽涉到了地方政府與中央政府的利益分配，而地方政府將土地出讓金歸入納稅體系后導致財政上可能出現(xiàn)的困難也正是大部分反對觀點的重要理由之一，因此建議中的這種綜合要考慮到兩者稅率的合理分配，以保持地方稅收不至于大幅度下降。在現(xiàn)存的其他觀點中，解決方案包括發(fā)政府專項債券或者銀行提供貸款擔保但根據(jù)德國的實際實施

34、辦法中采用兩重課稅的計算方法，這種矛盾一定程度上有通過稅率協(xié)調解決的可能。綜上所述，我國土地出讓金制度現(xiàn)實中存在難以解決的問題，通過已有的理論綜合以及國外已實行的土地制度比較可以得出，在合理的體制設計和～定的技術配套下，將這筆收入納入稅收體系存在可行性。參考文獻：[1]上海社會科學院房地產業(yè)研究中心、上海市房產經濟學會土地供給在宏觀調控中的傳導(中國房地產研究叢書之二十八)上海社會科學出版社[2]劉露軍土地招拍掛與競買——土地競買理論與

35、案例詳解清華大學出版社[3]謝伏瞻，隆國強，丁成日中國不動產稅收政策研究中國大地出版社[4]郭文華，曹庭語，劉麗，張迎新等國外不動產稅收制度研究中國大地出版社[5]馬克思資本論(第三七章)65nI■萬方數(shù)據(jù)產出能力確定土地稅收標準，這種特征從中世妃一直陸用泵今，因此德間土地稅被人認為是地粗的稅收。這種思想的主導影響來幌子HenryGege學派所住攘的對自然資源租金和增值的區(qū)分，該學派理論認為地秘部分應該究1:納稅，而增值部分應該免稅。德

36、國土地稅為典型的地方稅，每年對除在得稅收減免以外的所有本地不動產征收，與所有者身份、個人所得稅納稅情況均無關，以不動產價值作為稅惑，先乘以聯(lián)邦規(guī)定的適當百分比，再由地15稅務局用自己確定的比率乘以聯(lián)邦確定的稅基，比重一般在0.1%時O.M品。對于承租人，土地稅的經濟負擔要以雜項租賃費用的名義分配。值得注意的是，不動產價值根據(jù)1964年l月l日(前西德)和1935年1月l日(前東德)確定的公平市場價值確定。一般觀點主要注重于對租金和稅收性

37、質的民分.m德嗣模式從理論上和實踐操作上共|司提出f新的聯(lián)系租金與稅收的方式，即通過兩重稅率的方式，將租金實際作為了最終稅收額的課稅基礎，整合了租金的價值功能和稅收的固定性收入作用，也同時避免f兩種收入的性質裝別。值得注意的是德周的慕礎不動產價值確定依據(jù)遇溯時間久遠，回而在價倍評估上與其他征收土地租賃價值稅的國家1f所阪別。2.經驗總結(1)實施土地租賃價倍稅理論上租賃價值稅可以隨土地價值的變化而變化，從而良好的解決稅收確定性與土地出讓

38、金市場飩的矛盾，但是由于需要跟隨毛地資源價值的變化不斷改變稅收摹礎，租賃價值稅必規(guī)建哎在健全的測評基礎上，如果評估戚本過商則該稅種不易實施。根據(jù)現(xiàn)有經驗，合并征收是盡最減少這種測評戚本的現(xiàn)有方式。(2)靈活使用稅收的資源配置作用稅收的配置作用并不直接表現(xiàn)于對市場信號的反應，而是通過調整相關人利益從而j影響到他們的經講行為，這種作用與土地租金的市場件調節(jié)是可以相互補充的，尤真需要對某些行為進行微調時，輔助性小稅種的設置對于土地體系的收入控

39、制有正麗作用。(3)租金納入稅收體系的其他方式除f建立提似于租金收入性質的課稅方式以外，將租金與稅收收入整合也可以作為納入的方法之一，借斗在于德間的土地稅制思想，這種課稅方式可以通過兩軍稅率制定權的分配站到，同時這種鸚什也可以擴展到地方和中央政府之間收益的分配，在合理的設計基礎上，既能保證地方政府得到稅收，又可以使中央行使稅收權利，但是具體分配比重筒妥在實際數(shù)據(jù)中得到驗證。三、總結1.土地出讓金納入稅收體系的必然性阻礙期論研究認為，土地

40、出t金是土地經濟價值的體現(xiàn)，其地租性質決定了它不可能與稅收體系融合，這種矛盾尤其體現(xiàn)在稅收的確定性與土地出讓金的市場變動性之間、稅收中性與土地出讓金根據(jù)土地資源價值通過價格收益機制配置土地的特性之間。此外，根據(jù)我國目前的同情，費國沒有成熟的不動產保有稅制，貿然納入土地出讓金沒有可借鑒的慕礎。如果試圖納入設想開宜的物業(yè)稅中，無法解決土地增值與房屋等建筑物持續(xù)貶值之間矛盾的統(tǒng)一，也不能解決土地出讓金轉化成的稅收負擔合理分配給納稅人的問題?；?/p>

41、于土地出讓金構成r地方財政收入的重要組成部分，還需要考慮如何解決納入脫收體系眉財政支出來源問睡2.現(xiàn)存土地出讓金制度的問題事實上，同時不可否認的是土地出讓命的存在為一級土地市場帶來了明顯的問翩。90年代初期，就回開始實行固有土地存最轉劃撥，隨即出現(xiàn)了以土地tt讓作為地方經濟發(fā)展引擎的“土地熱“現(xiàn)象。2∞4年3月，國家將公開招標拍賣拮牌出讓方式規(guī)定為國有土地使用權出讓的唯一方式，以將其納入市場.日土地出讓金從實際上構成了地方財政主要收入的

42、現(xiàn)狀未得到改善，地塊配給也由政府定期收回閑置閑散土地，通過地塊贊合將閑散土地打包規(guī)劃。相比較之F.由于稅收是政府預算內收入，如果有明確的制度將土地出讓金收入納入稅收體系，則出讓金可由正式文件進行收支規(guī)施，計算方式及操作方式均可簡化，一方面政府可按照規(guī)定統(tǒng)一進行，有助于透明度提高和成本的降低，另一方面管理上直接與其它稅種向結合，很少需要額外管理成本。同時土地一次性收費在土地增值的前提下會造成土地閑置低估，肉此長期性管理比即時性征收更符合土

43、地的價值變化，從這一點分析，稅收的長期性從→定穩(wěn)度上可能彌補土地出讓金不能體現(xiàn)地租性質的缺陷。3.士跑出讓余納入稅收體系的可能性需要明確的是，我國現(xiàn)有土地出讓金制度存在一定的非地租性質，從其計算方法中可以辛苦出其與政府收費并未完全分開，實際上是集含了各種成本的綜合性地價，從政一點來辛苦，現(xiàn)有地價中涵麓了…部份政府提供公共服務所需的補償戚本，因E黯霄因此并不究~隨土地市場價值的變動而變動。根據(jù)各種研究和國外稅制組輪總結可以發(fā)現(xiàn)，土地租賃價

44、值稅將土地價值增值與稅收制度確定性相融合，統(tǒng)籌了將土地出讓金納入稅收體系阻礙中涉提到的理論矛盾，雖然前援建立完善的批量評估系統(tǒng)，但是由該稅種的良好運作可以體現(xiàn)出土地出讓金以稅收形態(tài)出現(xiàn)的可能性。此外，筆者認為將租金作為稅基的考慮有助于我國在毫無經驗的情況下對土地出讓金的規(guī)劃。但是這種經驗產生于德罔，從我悶稅制來肴，將土地出讓金作為稅幕相當于政府對自身課稅，于理論上不易與我國的土地產權制度相配合。棕合以上兩種建議，并將土地制度與和我網相樊

45、似的英國土地稅制相比，保有權概念以及土地租賃價值稅的共陽使用可以解決這…矛盾，即地方政府作為土地的長期保有人，在一起施惘內使用土地租賃價值稅調按一級土地市場，而由中央政府作為土地的最終所有者，實施對地方政府這種糞土地出讓金收入的最終課稅，從而達到這種建議的合理實施。當然這種實施牽涉到了地方政府與中央政府的利故分配，耐地方政府將土地出讓金歸入納稅體系眉導致財政上叮能出現(xiàn)的困難也正是大部分反對觀點的意要理由之一，因此建議中的這種結合要考慮到

46、兩者稅率的合理分配，以保持地方稅收不至于大幅度下降。在現(xiàn)存的其他觀點中，解決方案鈕括發(fā)政府專項債券或者銀行提供貸款擔保，但根據(jù)德國的實際實施辦法中采用兩盤課稅的計算方法，這種矛盾…定程度上有通過稅率協(xié)調解決的可能。鋪上所述，我閏土地出讓金制度現(xiàn)實中存在難以解決的問題，通過已有的理論綜合以及嗣外已實行的土地制度比較可以得出，在合理的體制設計和…定的技術配套下，將這筆收入納入稅收體系存在可行性。參考文獻:[1]上海社會科學院房地產業(yè)研究中心