房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本實務應用及納稅風險管控講義

1、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算、歸集、分配實務應用及納稅風險管控,課程簡介,本課程從解決房地產(chǎn)企業(yè)成本核算具體實務應用角度出發(fā)，通過對開發(fā)企業(yè)成本核算、歸集、分配各環(huán)節(jié)相關(guān)財稅基礎理論知識結(jié)合對應的涉稅風險分析，培養(yǎng)管控房地產(chǎn)企業(yè)全程的成本架構(gòu)能力和涉稅核算效率及技能。運用具體案例講解各類房地產(chǎn)企業(yè)成本核算實務問題，全面提升財務人員對房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控和稅收籌劃技能。,前 言,房地產(chǎn)企業(yè)在成本核算、歸集和分配方面存在的常見問題：

2、 1、開發(fā)項目成本核算對象確定前缺少對開發(fā)項目經(jīng)營計劃的透徹了解，缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給后期成本項目的預算和決算帶來難度。財務部門決算與工程部門的分項目決算不匹配，造成成本核算信息的通用性差。 2、成本核算項目確定過程中缺少對企業(yè)所得稅和土地增值稅等相關(guān)稅種的統(tǒng)盤考慮，加大了后續(xù)核算的工作量。如確定成本項目時沒考慮土地增值稅清算單位的確定問題，進入土地增值稅清算階段不得不按土地增值稅的清算單位進行整個項目的重新計算。 3、開發(fā)前期

3、票據(jù)監(jiān)管不規(guī)范，造成后續(xù)核算難度加大。特別是土地增值稅清算階段出現(xiàn)票據(jù)處理的嚴重危機。 4、會計核算技能薄弱，缺少對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的預算和決算知識，不能有效管控不同成本項目的比例，加大了票據(jù)的涉稅違法風險。,目 錄,一、成本核算的總體要求及原則二、成本核算的基本程序三、成本核算對象的確定四、成本核算對象的具體設置五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理七、開發(fā)成本的歸集和分配八、開發(fā)企業(yè)成本歸集和分配的稅會解析九、

4、開發(fā)成本核算、歸集、分配的實務案例講解和涉稅風險分析十、所得稅匯算清繳中成本與收入的稅務處理十一、“營改增”對成本核算帶來的影響及應對方法,1、符合會計準則等會計政策;2、與稅收政策相銜接，減少稅會差異，有利于稅收利益最優(yōu)化原則;3、滿足企業(yè)成本管理要求，便于為管理層提供有效數(shù)據(jù)、適應決策服務的需要。,一、成本核算的總體要求及原則,1、確定成本核算對象應根據(jù)成本核算對象確定原則和項目特點確定。(一)費用指企業(yè)一切開支及耗費

5、各種日常活動發(fā)生的所有耗費，包括生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務發(fā)生的各種耗費。分計入當期損益的期間費用和最終形成存貨（開發(fā)成本和開發(fā)產(chǎn)品）的生產(chǎn)性消耗費用。(二)開發(fā)企業(yè)成本對象成本即對象化的費用。房地產(chǎn)企業(yè)核算對象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。包括土地開發(fā)產(chǎn)品、房屋開發(fā)產(chǎn)品，及按一定標準劃分的具體成本對象。每一獨立編制設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算的單項開發(fā)工程項目為成本核算對象。,二、成本核算

6、的基本程序,(三)不同稅種成本核算對象的確定情況1、土地增值稅清算單位確定的相關(guān)稅法要求。國稅發(fā)[2006]187號：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。屬多個房地產(chǎn)項目共同成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積比例或其他合理方法，計算確定清算項目扣除金額。遼地稅函[2012]92號：確定土

7、地增值稅清算單位時，地稅機關(guān)應以發(fā)改委審批、備案確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為清算單位；對分期開發(fā)項目，應以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。,二、成本核算的基本程序,,二、成本核算的基本程序,情況2、企業(yè)所得稅在成本對象確定方面的相關(guān)要求。國稅發(fā)[2009]31號第26條:成本對象指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目?？偩止?014年第35號 （2014-

8、6-16）自2014年7月16日起：1、房地產(chǎn)企業(yè)應依據(jù)計稅成本對象確定原則確定已完工開發(fā)產(chǎn)品的成本對象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，及開發(fā)項目基本情況、開發(fā)計劃等出具專項報告，在開發(fā)產(chǎn)品完工當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報表》一并報主管稅務機關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)將已確定成本對象報送主管稅務機關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對象的，應就調(diào)整原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專項報告，

9、在調(diào)整當年企業(yè)所得稅年度納稅申報時報主管稅務機關(guān)。,二、成本核算的基本程序,總局公告2014年第35號 2014-6-16：2、房地產(chǎn)企業(yè)應建立健全成本對象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據(jù)材料，以備稅務機關(guān)檢查。3、主管稅務機關(guān)應對房地產(chǎn)企業(yè)報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續(xù)管理。對資料不完整、不規(guī)范的，應及時通知房地產(chǎn)企業(yè)補齊、修正；對

10、成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關(guān)應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按《稅收征收管理法》相關(guān)規(guī)定處理。,二、成本核算的基本程序,2、設置成本核算科目，歸集開發(fā)成本。建立成本合同臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。3、確定成本分攤方法。按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間分配方法和標準。4、在成本核算對象之間分攤成本。

11、將歸集的開發(fā)成本費用按確定方法和標準在各成本核算對象之間分配。5、計算各成本核算對象的開發(fā)總成本，編制項目開發(fā)成本計算表。6、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。,二、成本核算的基本程序,7、結(jié)轉(zhuǎn)已銷開發(fā)產(chǎn)品成本。正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應負擔成本，按與結(jié)算銷售收入配比原則正確結(jié)轉(zhuǎn)

12、完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。8、編織成本報表。根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。注意：對房地產(chǎn)企業(yè)成本核算，成本對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發(fā)成本的基礎。,二、成本核算的基本程序,三、成本核算對象的確定,為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果需要，須按一定原則和方法確定成本核算對象，歸集不同開發(fā)產(chǎn)品成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品收入和成本，準確核算項目開發(fā)經(jīng)營成果。 1、什么是成本核算對象？指房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營中，

13、為歸集和分配費用而確定的費用承擔者。成本核算對象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，它是具有不同使用功能的開發(fā)成本歸集單元，可理解為歸集最終開發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。歸集不同最終開發(fā)產(chǎn)品成本才是成本核算的目的。,三、成本核算對象的確定,2、成本核算對象確定前提。（1）確定前要透徹了解開發(fā)項目經(jīng)營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、“四證”等項目合法性文件中關(guān)于項目建設內(nèi)容、土地性質(zhì)等方面規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品處理方式或處理方式可能發(fā)生變化

14、，提高劃分合理性。（2）確定時財務部門和預算或成本部門應充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用名稱，保持部門之間成本核算對象劃分一致，提高成本信息通用性。（3）在項目策劃、實施和決算階段，保持劃分一致，保持項目預算和決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。（4）成本核算對象不同于開發(fā)產(chǎn)品種類，確定成本核算對象宜細不宜粗，以適應開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算、對成本核算進行策劃和共同成本分配需要。（5）成本核算對象劃分應滿足成本計算

15、的需要，便于成本費用歸集，適應成本監(jiān)控要求。,三、成本核算對象的確定,3、成本核算對象的確定原則。（1）可否銷售：開發(fā)產(chǎn)品能對外經(jīng)營銷售的，應作獨立成本核算對象核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軐ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。（2）分類歸集：對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)項目，應分別作成本核算對象核算。（3）功能區(qū)分：開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不

16、同使用功能時，可作獨立成本核算對象核算。（4）定價差異：開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的，可分別作成本核算對象核算。（5）成本差異：開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可分別作成本核算對象核算。（6）權(quán)益區(qū)分：開發(fā)項目屬受托代建或多方合作開發(fā)的，應結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象核算。,三、成本核算對象的確定,4、成本核算對象確定具體方法。情況1、一期開發(fā)完畢項目。按差異性

17、原則和不同屬性（可否銷售）原則分別劃分確定。（一）按開發(fā)產(chǎn)品差異性原則劃分確定。1.住宅：多層、小高層、高層、別墅（獨體、聯(lián)排）；2.商業(yè)地產(chǎn)：獨立商業(yè)、寫字間、酒店、公寓，車庫（有產(chǎn)權(quán)）等；（二）如有不同屬性（可否銷售）分別按銷售和持有劃分確定。情況2、成片分期（區(qū)）開發(fā)項目。以各期(區(qū))為成本核算對象。在按期(區(qū))劃分基礎上：（1）如同一期內(nèi)有不同屬性（可否銷售）、物業(yè)類型，還應按可否銷售及物業(yè)類型劃分。（2）如同

18、一項目有裙樓、公寓、住宅、寫字樓等不同功能的；或同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復式等不同結(jié)構(gòu)的，還應按功能或結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象。,三、成本核算對象的確定,3、成本核算對象確定具體方法。情況3、配套設施。（一）對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)成本，一般應單獨作成本核算對象。（二）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按屬性（是否出售）確定成本對象

19、。1. 屬營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應單獨作成本核算對象。除企業(yè)自用按建造固定資產(chǎn)處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品處理。2.屬非營利性且產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費有關(guān)規(guī)定處理。,三、成本核算對象的確定,3、成本核算對象確定具體方法。情況4、車庫（一）計容積率的地上車庫，可辦理產(chǎn)權(quán)對外

20、銷售的，單獨作成本核算對象。（二）地下、半地下車庫（車位）可辦理產(chǎn)權(quán)對外銷售的，單獨作成本核算對象。（三）利用人防設施的車庫（車位），不單獨作成本對象，其建造費用按公共配套設施費有關(guān)規(guī)定處理。注意事項：成本對象在開工前根據(jù)規(guī)劃等確定，已確定不得隨意變更。,情況1：一期開發(fā)完畢的項目， 成本核算對象兩層設置。 第一層：項目內(nèi)共同成本設置 土地征用及拆遷補償費（土地成本

21、） 前期工程費 基礎設施費開發(fā)成本—××項目（一期）共同成本  建筑安裝工程費

22、 配套設施費 開發(fā)間接費,四、成本核算對象的具體設置,,情況1：一期開發(fā)完畢的項目， 成本核算對象兩層設置。 第二層：具體成本對象設置 土地征用及拆遷補償費（土地成本）

23、 前期工程費 基礎設施費開發(fā)成本—××項目—具體成本對象（住宅等）  建筑安裝工程費

24、 配套設施費 開發(fā)間接費,四、成本核算對象的具體設置,,情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目， 成本核算對象三層設置。 第一層：分期（區(qū)）項目內(nèi)共同成本設置 土地征用及拆遷補償費（土地成本）

25、 前期工程費 基礎設施費 開發(fā)成本—××項目共同成本  建筑安裝工程費

26、 配套設施費 開發(fā)間接費,四、成本核算對象的具體設置,,情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目， 成本核算對象三層設置。 第二層：項目內(nèi)共同成本設置 土地征用及拆遷補償費（土地成本） 前期工程費

27、 基礎設施費開發(fā)成本—××項目（一期）共同成本  建筑安裝工程費 配套設施費

28、 開發(fā)間接費,四、成本核算對象的具體設置,,情況2：成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目， 成本核算對象三層設置。 第三層：具體成本對象設置 土地征用及拆遷補償費（土地成本） 前期工程費

29、 基礎設施費開發(fā)成本—××項目（一期）—具體成本對象（住宅等）  建筑安裝工程費 配套設施費

30、 開發(fā)間接費,四、成本核算對象的具體設置,,開發(fā)成本的核算一、土地成本（土地征用及補償費）指為取得土地使用權(quán)而發(fā)生的各種成本費用。具體包括：（一）土地出讓金：按《國有土地使用權(quán)出讓合同》繳的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成交價，包括土地使用權(quán)出讓地價、純土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地變更用途和超面積補交的地價、耕地占用稅、及其他為取得土地使用權(quán)發(fā)生支出。國稅發(fā)[2007]129號：耕地占用稅納稅人應主要依據(jù)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批

31、文件認定。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標明用地人的，用地人為納稅人；審批文件中未標明用地人的，應要求申請用地人舉證實際用地人，實際用地人為納稅人；實際用地人尚未確定的，申請用地人為納稅人。占用耕地尚未經(jīng)批準的，實際用地人為納稅人。因此企業(yè)購買土地繳納的出讓金和繳納政府購地發(fā)生的相關(guān)費用，應包含耕地占用稅。,五、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（二）土地征用及拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆除及拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補

32、償費，危房補償費等。（三）購土地的契稅：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓繳的契稅。契稅相關(guān)政策：財稅[2004]134號1、出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。情況1：以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒成交價格或成交價格明顯偏低的，征收機

33、關(guān)可依次按下列兩種方式確定：評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認價格。土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,情況2：以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價成交價格，土地出讓金、市政建設配套費及各種補償費用應包括在內(nèi)。2、先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應依法繳納契稅，其計稅依據(jù)為

34、應補繳的土地出讓金和其他出讓費用。案例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一處經(jīng)濟適用住房(土地系劃撥用地)，同時發(fā)生部分土地補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等。請問：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的“土地補償費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費”是否需繳契稅？,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,【相關(guān)文件】遼地稅發(fā)[2007]49號：1、棚戶區(qū)改造項目指符合城市棚戶區(qū)改造條件，列入城市棚戶區(qū)改造方案和計劃，報全省城

35、市集中連片棚戶區(qū)改造協(xié)調(diào)小組審定后列入省棚戶區(qū)改造計劃的城市棚戶區(qū)改造項目。2、對上述棚戶區(qū)改造項目，實行下列契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅征免政策：（1）以劃撥方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的，不征契稅；以出讓方式取得土地使用權(quán)用于棚戶區(qū)改造的應按規(guī)定征收契稅。（分土地取得方式）（2）對政府組織并實施的拆遷補償免征契稅；對由開發(fā)企業(yè)實施的拆遷補償應按規(guī)定征收契稅。（分實施方體）,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（四）大市政配套

36、費：按政府相關(guān)文件規(guī)定繳的大市政配套費用及自建紅線外基礎設施費用，如：紅線外排水、采暖、燃氣、高低壓系統(tǒng)發(fā)生費用。（五）其他：土地閑置費、滯納金、土地登記費等不能在以上明細中進行歸集的或不能預期的其他土地成本。相關(guān)稅收政策根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第7條規(guī)定，對企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費及契稅滯納金等，不屬按稅法規(guī)定正常開支的成本費用和國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，不能作為扣除項

37、目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常成本費用支出予以扣除。國稅函[2010]220號：房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳的土地閑置費計算土地增值稅時不得扣除。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開發(fā)前期準備費（前期開發(fā)費）指取得土地使用權(quán)后、項目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等前期費用。包括內(nèi)容：（一）咨詢調(diào)研費：項目立項前、立項后對項目進行可行性研究及聘請相關(guān)專家或向中介機構(gòu)支付的咨詢調(diào)研費。如：可行性研究

38、費、公證費及規(guī)劃、交通、環(huán)境評估費、市場調(diào)研費及委托其它公司所支付的咨詢服務費用等。（二）設計費：項目立項后的規(guī)劃設計費、施工圖設計費及各項基礎設施單獨發(fā)生的設計費，如：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、專家咨詢費、方案設計費、初步設計費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費、主體工程施工圖設計費、修改設計費、施工圖審查費、基礎設施類園林設計費等。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開發(fā)前期準備費（前期開發(fā)費）（三）報批報建費：繳

39、給政府行政事業(yè)單位的項目開發(fā)相關(guān)費用，包括消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規(guī)劃管理費、工程定額測定費、新材料基金(或墻改專項基金)、價格調(diào)節(jié)基金、勞?；?、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、安檢費、質(zhì)檢費、驗收費、質(zhì)量監(jiān)督管理費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、招投標管理費；水、電、煤氣、熱力等增容費及其他報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費等。（四）人防建設費：按政府相關(guān)規(guī)定繳的人防異地建設費及

40、自建人防設施完工后分配進入的成本費用。自建人防設施作為單一產(chǎn)品對象進行管理，其成本核算同無償公共配套設施，完工后分配計入單一產(chǎn)品對象對應的該科目。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開發(fā)前期準備費（前期開發(fā)費）（五）勘探測繪費：初勘、詳勘及建造研究用房的材料及施工費等費用。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等；項目開發(fā)前各種測繪費，如土地測繪費、房屋測繪

41、費等。（六）臨時設施費：接通紅線外施工用臨時道路的建造、拆除等費用；接通紅線外施工用臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費、開發(fā)商承擔的工程前期施工用電費等費用；接通紅線外施工用臨時給排水設施的建造、管線鋪設、改造、遷移、拆除費，開發(fā)商承擔的工程前期施工用水費等費用；為達到設計地坪標高發(fā)生的場地清運費、平整等費用，包括挖山，大回填等；非總包單位的臨時圍墻、圍板的建造、裝飾、拆除費用；工地臨時辦公室的租用、建造及裝修、裝飾、拆

42、除費用；施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等；臨時設施內(nèi)的電器、家具等資產(chǎn)不屬臨時設施費。（七）其他：不能在以上明細中歸集的、不可預期的其他開發(fā)前期準備費，如擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,基礎設施費。指項目開發(fā)中發(fā)生在紅線內(nèi)、主體建筑安裝工程外的道路、廣場、供電、供水、供氣、供熱、排污、排水、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎設施工程發(fā)生支出。包括內(nèi)容：（1）室外給排水系統(tǒng)費：開發(fā)

43、產(chǎn)品紅線內(nèi)給排水系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)的管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等費用。（2）室外采暖系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)采暖系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設管道系統(tǒng)的管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等費用，獨立建設的熱交換站土建、安裝工程費，獨立建設的鍋爐房土建、安裝工程費等費用。（3）室外燃氣系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)燃氣系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)鋪設管道系統(tǒng)的管線鋪設費、接口補償費、搭橋費等費用，調(diào)壓站土建、

44、安裝工程費等費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（4）室外高低壓系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)高低壓系統(tǒng)，包括：紅線內(nèi)高壓線路及低壓線路的線路工程鋪設費、接口補償費、搭橋費等工程費，獨立建設的配電室、開閉站的土建、安裝工程費等費用。（5）室外消防系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的室外消防系統(tǒng)的施工費等。（6）室外智能化系統(tǒng)費：開發(fā)產(chǎn)品紅線內(nèi)的電子巡更系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等線路鋪設、設備安裝、室外背景音樂設施采購及安裝及按規(guī)定應繳的有關(guān)費用等（7）園

45、林環(huán)境工程費：開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的綠化、環(huán)境等設施支出。（8）綠化及小品建設費：人工草坪、栽花、種樹等綠化支出費用；雕塑、噴泉、環(huán)廊、假山、涼亭、人工湖、兒童樂園、健身器材等工程費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（9）道路及廣場建設費：道路鋪設及廣場建設等工程費用。（10）室外交通設施費：各種室外交通劃線，各種交通指示牌、標識牌、示意圖、檔車器、防撞器等費用。（11）其它園林環(huán)境工程費：圍墻建設費用；室外照明電氣工程，如路

46、燈、草坪燈、室外燈箱、燈牌等；垃圾筒、坐椅等零星設施支出。（12）其他：不能在上述明細項目中歸集的、不可預期的建設基礎設施費用支出。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,建筑安裝工程費指項目開發(fā)中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預算項目內(nèi)的各項建筑安裝工程費及設備費。自營工程應包括建筑過程中發(fā)生的材料費、人工費、機械使用費等；發(fā)包工程應依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價款結(jié)算單”確定，有甲供材料、設備的，還應包括甲供材料、設備費。具體內(nèi)

47、容：（一）主體建筑工程費：產(chǎn)品開發(fā)建設中發(fā)生的各項建筑工程費用，包括內(nèi)容：（1）基礎工程費：包括地基處理、土石方工程、護壁（坡）、降水、樁基及樁基檢測、主體結(jié)構(gòu)基礎等費用。（2）結(jié)構(gòu)主體及粗裝修工程費：包括結(jié)構(gòu)主體及粗裝修、總包開辦費、照管費、外墻保溫及涂料、防火卷簾門、防火門、入戶門等工程費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（3）鋁合金塑鋼門窗及幕墻工程費：除通風工程以外的室外百葉，陽臺玻璃欄板及金屬欄桿。（4）公共部位

48、精裝修工程費：主要包括大堂、樓梯間、雨蓬、連廊公共走道及電梯廳等精裝修費用。（5）室內(nèi)精裝修工程費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺精裝修費用及戶內(nèi)門費用。相關(guān)文件關(guān)于印發(fā)《建筑安裝工程費用項目組成》的通知（建標[2003]206號）規(guī)定，建筑安裝工程費由直接費、間接費、利潤和稅金組成。直接費由直接工程費和措施費組成。直接工程費：指施工中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，包括人工費、材料費、施工機械使用費。材料費：指施工中耗費

49、的構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品費用。根據(jù)建標[2003]206號規(guī)定，只有構(gòu)成工程實體的材料費才構(gòu)成建筑安裝工程費內(nèi)容。而精裝修所用家電、家俱不構(gòu)成工程實體，不符合土地增值稅扣除項目內(nèi)容，因此不能作成本項目扣除。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,其它主體建筑工程費：除上述工程費用外其他與主體建筑工程相關(guān)的費用支出。（二）主體安裝工程費：產(chǎn)品開發(fā)建設中發(fā)生的各項安裝工程費用，包括內(nèi)容：（1）給排水工程費：給

50、水、排水、中水、直飲水、熱水等管道敷設及設備安裝費用。（2）空調(diào)工程費：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風機盤管控制等空調(diào)設施安裝及管道敷設等費用。（3）采暖工程費：水暖、汽暖等供熱設施安裝及管道敷設等費用。（屬房屋附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起。電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)接管算起）（4）通風工程費：通風風道及設備的安裝等費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（5）電氣工程費：主體工程中變配電室的

51、設備安裝及管線敷設費用、動力照明及防雷接地工程費用。（6）室內(nèi)弱電工程費：包括保安監(jiān)控、停車管理系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡、衛(wèi)星電視、三表遠傳、家居智能化、獨立于消防廣播外增設的背景音樂等弱電工程的設備采購及安裝費用。（7）消防工程費：消防報警系統(tǒng)、氣體滅火、消火栓及自動噴淋系統(tǒng)設備采購及安裝工程費用。（8）燃氣工程費：煤氣管線等燃氣設施采購及安裝工程費用。（9）電梯工程費：電梯設備供應及安裝費用。（10）其它主體安裝工程費：除上述工程費

52、用外其他與主體安裝工程相關(guān)的費用支出。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（三）其他工程費：其他不能在上述兩項中歸集的建筑安裝工程費，具體內(nèi)容：（1）工程監(jiān)理費：支付給工程監(jiān)理單位的費用。（2）工程咨詢服務費：招標咨詢公司招標費，代辦招投標費用，預算和結(jié)算審核費用。（3）車庫交通設施費：車庫內(nèi)交通設施、劃線、標識費用，室內(nèi)標識牌、示意圖等費用。（4）檢驗檢測費：項目開發(fā)中的有關(guān)主體工程的室內(nèi)空氣檢測費，消防、環(huán)境、電氣等各種檢測

53、費用。（5）其他工程費：除上述工程費用外，其他不能在主體建筑工程費、主體安裝工程費中歸集的工程費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,公共配套設施費指項目規(guī)劃許可中配套設施。指產(chǎn)品開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)（包括收益權(quán)）不屬開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。一般包括：游泳池、會所、學校、幼兒園、網(wǎng)球場、郵局、臨時公建、獨立垃圾樓、居委會、派出所、崗亭、自行車棚、公廁等設施的大市政配套費、設

54、計費、報批報建費、主體建筑安裝工程費等費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,開發(fā)間接費指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)建設而發(fā)生的各項目費用。各項目公司開發(fā)部門、造價管理部門、工程設計采購部門、拆遷部門等部門發(fā)生的費用計入本科目。包括內(nèi)容：（一）現(xiàn)場管理費用：內(nèi)部獨立核算的、開發(fā)項目現(xiàn)場管理的人員工資、福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、住房公積金、勞動保護費、臨時用工勞務費、辦公費、通訊費、差旅費

55、、業(yè)務招待費、培訓費、會議費、市內(nèi)交通費、車輛使用費、租賃費、修理費、折舊費、低值易耗品攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、水電費、誤餐費、物業(yè)管理費、咨詢費、保險費、辦公室裝修費用、周轉(zhuǎn)房的攤銷等。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,工資：指開發(fā)部門、造價管理部門、工程設計采購部門、拆遷部門等(以下簡稱現(xiàn)場管理部門) 人員的工資、獎金及工資性補貼。對臨時雇傭的勞務工支付勞務費不在本項目核算，在“臨時用工勞務費”科目核算。福利費：指現(xiàn)場管理部門人員實

56、際發(fā)生的福利費支出。工會經(jīng)費：指現(xiàn)場管理部門人員工資總額2%計提的繳工會掌握使用的工會活動經(jīng)費。職工教育經(jīng)費：指按現(xiàn)場管理部門人員工資總額2.5%計提的用于職工教育的經(jīng)費。社會保險費：指按現(xiàn)場管理部門員工提取的基本社會統(tǒng)籌保險基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、工傷保險、失業(yè)保險、生育保險等。住房公積金：指按國家規(guī)定為現(xiàn)場管理部門員工提取的住房公積金。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,勞動保護費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的勞動保護

57、用品購置費等。臨時用工勞務費：指現(xiàn)場管理部門臨時雇傭的勞務工所支付費用。辦公費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的各種辦公用品、文件資料的郵寄費、IT軟件硬件維護費、資料費、印刷費等。通訊費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的通訊設施開通費用、固定電話費、手機費、網(wǎng)絡使用費等。差旅費：指現(xiàn)場管理部門因公出差、法定探親假實際發(fā)生的車、船、飛機、交通費、住宿費、住勤補助費、誤餐補助、司機出車補助和單位核定的差旅費包干費用等。誤餐費：指現(xiàn)場管理部門的人員因公錯

58、過就餐時間，需在外就餐的，根據(jù)實際誤餐次數(shù)，按規(guī)定標準支付的誤餐費。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,交際應酬費：指現(xiàn)場管理部門為開發(fā)經(jīng)營活動的合理需要而支付的招待費用。會議費：指現(xiàn)場管理部門召開的專業(yè)工作會議費用，包括會議期間租用場地的費用、車輛使用費、資料印刷費等。市內(nèi)交通費：指現(xiàn)場管理部門人員辦理公司業(yè)務時在本市發(fā)生的交通費用。車輛使用費：指現(xiàn)場管理部門使用的內(nèi)部、外部運輸車輛及職工上下班使用的車輛所發(fā)生的汽油費、維修費、

59、保險費、通行停車費等。租賃費：指現(xiàn)場管理部門租賃的開發(fā)用及管理用設備、辦公場所或建筑等支付的租金。辦公室裝修費用：現(xiàn)場管理部門的辦公室發(fā)生的裝修費用。水電費：指現(xiàn)場管理部門使用水、電的費用。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,物業(yè)管理費：指現(xiàn)場管理部門發(fā)生的物業(yè)管理費，包括物業(yè)維護保養(yǎng)費、保安服務費、保潔費等費用。折舊費：指現(xiàn)場管理部門使用的各類固定資產(chǎn)計提的折舊費用。低值易耗品攤銷：指項開發(fā)部門、造價管理部門、工程設計采購部

60、門、拆遷部門等現(xiàn)場管理部門使用的低值易耗品攤銷的費用。無形資產(chǎn)攤銷：指公司分期攤銷的與產(chǎn)品開發(fā)管理相關(guān)的無形資產(chǎn)價值，一般是工程管理軟件的攤銷。（二）資本化利息：直接用于開發(fā)項目借款利息支出、匯兌損失、金融機構(gòu)手續(xù)費，減去利息收入、匯兌收益凈值。（三）咨詢服務費：指各項目公司支付給集團開發(fā)咨詢服務費。（四）物業(yè)完善費：按規(guī)定應付的物業(yè)前期開辦費、委托物業(yè)代管已竣工但未交付房屋的物業(yè)費、水電費等費用。（五）公共維修基金：按政府規(guī)

61、定應由開發(fā)商承擔的公共維修基金。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,（六）后期維修費：開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后由開發(fā)商承擔各項維修費用。（七）產(chǎn)權(quán)登記費：辦理住宅相關(guān)權(quán)證的登記費、手續(xù)費等。(八)營銷設施建造費： ①廣告設施費；②銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道設計、工程、裝飾等費用；③售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；④樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、

62、飾品及保潔、保安、維修費。主體外搭設樣板間還包括建造費用； ⑤其他。（八）其他：項目交付使用后發(fā)生的，按規(guī)定應由開發(fā)商補貼給物業(yè)公司水、電、氣等價差，及其他不可預期、應計入開發(fā)間接費的費用，及營銷設施建造費。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法規(guī)1、行政處罰 《發(fā)票管理辦法》第22條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：(1)為他人、為自己開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符發(fā)票；(2)讓他人為自己開具

63、與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符發(fā)票； (3)介紹他人開具與實際經(jīng)營業(yè)務情況不符發(fā)票。虛開發(fā)票的，由稅務機關(guān)沒收違法所得；虛開金額在1萬元以下的，可并處5萬元以下罰款；虛開金額超過1萬元的，并處5萬元以上50萬元以下罰款；構(gòu)成犯罪，依法追究刑事責任。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及發(fā)票方面主要法律法律規(guī)定 2. 刑事處罰 【虛開除增值稅專用發(fā)票、用于騙取出口退稅、抵押稅款發(fā)票

64、以外的其他發(fā)票的刑法規(guī)定】如建安發(fā)票“虛開本法第205條規(guī)定以外其他發(fā)票，情節(jié)嚴重的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;情節(jié)特別嚴重的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。 （《刑法修正案（八）》第33條（在刑法第205條后增加一條，作為第205條之一））【虛開其他發(fā)票的立案標準】 虛開刑法第205條規(guī)定以外的其他發(fā)票，涉嫌下列情形之一，應予立案追訴：（1）虛開發(fā)票一百份以上或虛開金額累計在四十萬元以上的；（2）雖未

65、達到上述數(shù)額標準，但五年內(nèi)因虛開發(fā)票行為受過行政處罰二次以上，又虛開發(fā)票的；（3）其他情節(jié)嚴重情形。（在《立案追訴標準（二）》中增加第61條：[虛開發(fā)票案（刑法第205條之一）]）,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,虛開建安發(fā)票案例：【例1】：遼寧偵破一房地產(chǎn)公司虛假發(fā)票偷稅案 2010年1至3月，遼寧省地稅局在實施房地產(chǎn)稅收專項檢查中，與公安機關(guān)密切配合，成功破獲遼寧某房屋有限公司利用虛假發(fā)票偷稅案。經(jīng)查，該公司2007至20

66、09年間，利用虛假發(fā)票、虛構(gòu)業(yè)務、多列成本費用、虛開發(fā)票、重復列支、多列開發(fā)成本等手段偷逃稅款。此案共查處非法發(fā)票1,016份，查補稅款3,630萬元，加收滯納金1,090萬元，罰款5,550萬元。[例2]：北京天富房地產(chǎn)公司在開發(fā)北京美惠大廈項目中，該工程項目預算造價2.3億元，工程1998年12月完工后，根據(jù)實際造價總結(jié)算金額1.3億元，但該企業(yè)開具發(fā)票總額人民幣2.3億元。涉嫌虛增1億元成本，逃稅2,577萬元。 2008年該公

67、司總會計師、會計人員分別判處有期徒刑3年，罰金3萬元。對該公司罰款5,154萬元，加滯納金3,098萬元。,六、成本核算科目的核算及票據(jù)處理,3.【明知是偽造的發(fā)票而持有的刑法規(guī)定】“明知是偽造的發(fā)票而持有，數(shù)量較大的，處二年以下有期徒刑、拘役或管制，并處罰金;數(shù)量巨大的，處二年以上七年以下有期徒刑，并處罰金。（《刑法修正案（八）》第35條 在刑法第210條后增加一條，作為第210條之一））【明知是偽造的發(fā)票而持有的立案標準】明

68、知是偽造的發(fā)票而持有，具有下列情形之一，應予立案追訴：（1）持有偽造的增值稅專用發(fā)票五十份以上或票面額累計在二十萬元以上的，應予立案追訴；（2）持有偽造的可用于騙取出口退稅、抵扣稅款的其他發(fā)票一百份以上或票面額累計在四十萬元以上的，應予立案追訴；（3）持有偽造的第（1）項、第（2）項規(guī)定以外的其他發(fā)票二百份以上或票面額累計在八十萬元以上的，應予立案追訴。（在《立案追訴標準（二）》中增加第68條之一：[持有偽造的發(fā)票案（刑法第21