購房消費行為模式分析

1、1 / 3購房消費行為模式分析 來源: 2001年0３月14日2２:16 我來說兩句（0） 一、影響購房的外部因素 1、社會文化環(huán)境。首先是消費文化。消費文化主要體現(xiàn)在住房消費觀念和消費心理上。勤儉持家是中國人的優(yōu)良傳統(tǒng)，但人們的投資意識比較薄弱，絕大多數(shù)居民購房是為了改善住房條件，用于投資的不足一成。中國人的另一大傳統(tǒng)是量入為出，習(xí)慣于用自己的積蓄來達(dá)到購房的目的，而對于西方盛行的提前消費還是不適應(yīng)。 其次是社會階層。對于購房者可以按

2、收入、財產(chǎn)、教育、職業(yè)等指標(biāo)進(jìn)行劃分,再加以一定的權(quán)數(shù)，然后加總，按總分的大小來劃分不同的購房階層。這種分層方法，從另一個角度可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn),因為歸屬于同一社會階層的購房者可以認(rèn)為是同質(zhì)的,其購房行為具有很大的相似性。再者是參考群體.對于具有象征性的產(chǎn)品,主要的信息來源于人際溝通，即從參考群體那里搜羅信息,而不是借助于客觀的或大眾的信息傳播源.住房就是具有這種屬性的產(chǎn)品，它能在很大程度上體現(xiàn)出個人的社會地位和生活

3、現(xiàn)狀，因此,很多人會考慮到住房的這一特性,在購房的過程中更傾向于親戚朋友的介紹或推薦. 2、社會經(jīng)濟環(huán)境。①生產(chǎn)力水平.住房消費水平直接受制于社會生產(chǎn)力發(fā)展水平。在一定的生產(chǎn)力條件下有一個固定的住房投資比例，住宅建設(shè)的過度投資容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的產(chǎn)生，不利于國民經(jīng)濟的進(jìn)一步提高。②住房政策。住房政策是國家對購房消費實行宏觀調(diào)控的一個有效手段，特別是我國正處于住房制度改革的關(guān)鍵時刻,政策對購房行為的作用更是不可忽視。政策的調(diào)控作用可以從土地

4、出讓一級市場、住房二級市場、財稅、法規(guī)等手段來實現(xiàn)，達(dá)到提高人們居住水平的最終目的。③住房金融。住房金融對于購房支付能力的提高起到極大的促進(jìn)作用，任何一個國家住房消費的發(fā)展都離不開金融業(yè)的大力支持。跟住房消費相關(guān)密切的金融方式有住房建設(shè)基金、住房公積金、個人購房抵押貸款、住房合作社。 3、住房供求關(guān)系.①住房供給。住房供給對住房需求的制約可表現(xiàn)在這幾方面:第一,總量供給的制約。由于房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特別是短期內(nèi)土地、原材料等生產(chǎn)要素的供

5、給是無彈性的，這就決定了短期內(nèi)住房的供給也是無彈性的；從長遠(yuǎn)角度而言，土地在不同行業(yè)之間是可以調(diào)配的，因此住房的供給是具有彈性的，會隨市場價格的波動而波動，其波動的程度取決于住房的邊際供給。第二，供給價格的制約。這是由技術(shù)水平和勞動生產(chǎn)率所決定的。住房的價格以成本計價法為主，包括土地出讓金、建筑成本、各項稅費及一定的利潤，再根據(jù)競爭樓盤的價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。第三,物業(yè)定位的制約。住宅定位包括地段、房價、檔次、戶型、環(huán)境等方面，住宅不像其

6、他商品那樣可以通過不同區(qū)域、不同時日、不同商家對同一產(chǎn)品的各個方面進(jìn)行比較,“過了這個村，沒了這個店“,不可能有完全相同的住宅。②住房需求。住房需求制約因素主要來自決定購買力的收入水平和金融資產(chǎn)狀況,現(xiàn)有的住房消費水平和消費結(jié)構(gòu)也是影響住房需3 / 3４、購買行為。確定所購對象后，開始進(jìn)入購房階段。商品房的買賣不同于一般的商品買賣(一手交錢，一手交貨便可），它必須經(jīng)過一系列購房流程:資金準(zhǔn)備——合同鑒定——稅費繳納——權(quán)證辦理等. ５、

7、購后評價。消費者懷著各自的期望購買商品房，簽訂合同以后,發(fā)現(xiàn)很多現(xiàn)實發(fā)生的與他所期望有差距,這就形成了購后不協(xié)調(diào).對于商品住宅的購后不協(xié)調(diào)存于兩個時間段，一是購房之后到入住以前,二是入住以后產(chǎn)生的不協(xié)調(diào).除購后不協(xié)調(diào)時導(dǎo)致對物業(yè)的評價外，入住以后日常生活中遇到的其他問題都會構(gòu)成對住房的評價.與不滿意相對的是滿意，如果消費者入住后的大部分期望值得到了滿足，那么他就會對小區(qū)及開發(fā)商有較高的評價,此時對住房銷售的效果自然產(chǎn)生正面的效應(yīng).住戶介