高房?jī)r(jià)的物權(quán)法思考.pdf

1、十七大報(bào)告在強(qiáng)調(diào)改善民生時(shí)提出,要“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居,推動(dòng)建設(shè)和諧社會(huì)”。當(dāng)前高企的房?jī)r(jià),讓“住有所居"成為廣大民眾關(guān)注的焦點(diǎn)之一。十七大召開(kāi)至今已三年有余,其間中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的政策頻出,然而飆升的房?jī)r(jià)卻并沒(méi)有因?yàn)閳?bào)告中對(duì)“住有所居”的強(qiáng)調(diào)和調(diào)控政策的出臺(tái)而回歸理性,許多擁有住房夢(mèng)想的人們?nèi)匀慧橎窃谕ㄍ鶋?mèng)想的路上。
　　 我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)高度市場(chǎng)化,業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)

2、。筆者認(rèn)為,中央政府調(diào)控政策的頻繁出臺(tái),一方面反映了這個(gè)龐大的發(fā)展中的市場(chǎng)的復(fù)雜性,需要進(jìn)行及時(shí)的制度規(guī)范；另一方面,也反映了我國(guó)法律規(guī)范在前瞻性、超前性上的不足。
　　 在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速膨脹的背景下,由于我國(guó)二元土地所有制的客觀存在以及城市化進(jìn)程的不斷深入,使得城市規(guī)劃區(qū)的土地出現(xiàn)了全民所有(國(guó)家所有)和集體所有兩種所有權(quán)形式并存的局面。一方面,由于相關(guān)物權(quán)規(guī)范對(duì)于土地權(quán)能的限制性規(guī)定,城市的房屋建設(shè)用地被嚴(yán)格限定在國(guó)有土

3、地范圍內(nèi),“城中村”的集體土地只能在被征收為國(guó)有后才能用于商品房建設(shè)；另一方面,城市化進(jìn)程對(duì)建設(shè)用地的巨大需求,又導(dǎo)致地方政府對(duì)“城中村”集體土地的征收表現(xiàn)出極大的熱忱,與之相關(guān)的“城中村”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),即集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和集體土地上房屋所有權(quán)就成為各個(gè)利益相關(guān)方角力的焦點(diǎn)所在。而這一切背后的焦點(diǎn),則是建設(shè)在土地上的房屋。
　　 房屋、土地,這兩個(gè)法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)合,也成就了兩項(xiàng)重要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的交融。從物權(quán)的角

4、度來(lái)講,我國(guó)普通商品住房上主要存在兩項(xiàng)權(quán)利,即房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。普通商品住房的市場(chǎng)交易活動(dòng),實(shí)質(zhì)上交易主體出售和購(gòu)買(mǎi)房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)的物權(quán)轉(zhuǎn)讓行為；房屋交易的成交價(jià)格,實(shí)際上賣(mài)方讓渡房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)后取得的有償對(duì)價(jià)。由此可以明確,住房?jī)r(jià)格的高低,等同于房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)的高低。據(jù)此分析,我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題,很大程度上是由房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)虛高導(dǎo)致的。因此,能否有效地解決

5、高房?jī)r(jià)問(wèn)題,針對(duì)房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)的相關(guān)物權(quán)規(guī)范是否完善起著關(guān)鍵性的作用。
　　 有鑒于此,本文擬對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行法律思考,在物權(quán)規(guī)范領(lǐng)域?qū)Ψ课菟袡?quán)、國(guó)有土地使用權(quán)和“城中村”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等進(jìn)行了研究,指出相關(guān)物權(quán)規(guī)范存在的尚需完善之處,提出筆者的相關(guān)建議。
　　 文章的第一部分通過(guò)高房?jī)r(jià)衡量指標(biāo)的探討,從房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值三個(gè)方面,指出我國(guó)房?jī)r(jià)存在的泡沫化傾向和不斷完善我國(guó)相關(guān)物

6、權(quán)規(guī)范的迫切性和必要性。
　　 文章的第二部分針對(duì)虛高的房?jī)r(jià)指出我國(guó)物權(quán)規(guī)范中存在的缺陷。在房屋權(quán)利存續(xù)期限方面,我國(guó)物權(quán)規(guī)范缺少對(duì)房屋所有權(quán)存續(xù)期限的清晰界定,雖然房屋所有權(quán)為無(wú)期限物權(quán),但是作為物的房屋,其使用壽命的有限性會(huì)導(dǎo)致房屋所有權(quán)的消滅；在國(guó)有土地權(quán)利滅失方面,我國(guó)物權(quán)規(guī)范缺少對(duì)國(guó)有土地滅失情形的詳盡表述；在“城中村”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面,由于集體土地處于國(guó)有土地從屬地位的現(xiàn)實(shí),我國(guó)物權(quán)規(guī)范缺少對(duì)“城中村”土地和房屋的有力

7、法規(guī)保障。
　　 文章的第三部分針對(duì)高房?jī)r(jià)提出了物權(quán)規(guī)范的完善建議,指出在房屋權(quán)利存續(xù)期限方面,應(yīng)通過(guò)在相關(guān)法規(guī)中明確房屋50～70年的設(shè)計(jì)使用壽命(或稱(chēng)折舊期限)來(lái)對(duì)房屋所有權(quán)加以規(guī)范；在相關(guān)物權(quán)規(guī)范中,應(yīng)明確國(guó)有土地權(quán)利滅失的情形和相關(guān)主體的權(quán)利救濟(jì)；通過(guò)完善公共利益條款和“城中村”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)方面的物權(quán)規(guī)范,實(shí)現(xiàn)“城中村”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合法有效利用,促成理性規(guī)范住房市場(chǎng)的形成,最終實(shí)現(xiàn)對(duì)高燒不退的房?jī)r(jià)的遏制。
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