農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓的法律困境和破解.pdf

1、隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，農(nóng)村私房買賣日漸增加。一個(gè)突出的變化就是購(gòu)買主體由以前的集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員擴(kuò)大到外村村民甚至城鎮(zhèn)居民。該變化引發(fā)了諸多新問(wèn)題，如農(nóng)村私房買賣合同的效力問(wèn)題、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房的出路問(wèn)題等等，解決這些問(wèn)題已成為當(dāng)務(wù)之急。
　　 本文從審理的一個(gè)農(nóng)村房屋買賣糾紛典型案例入手點(diǎn)題指出該類案件涉及農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓和農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律困境。文章主體部分首先圍繞主題總結(jié)司法實(shí)踐情況。其次，文章從農(nóng)村私

2、房轉(zhuǎn)讓現(xiàn)存問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)分析，分別從橫向比對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”情況和縱向挖掘司法實(shí)踐中對(duì)農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓的應(yīng)對(duì)。文章通過(guò)總結(jié)和分析當(dāng)前司法實(shí)踐農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓糾紛案件的審理情況、相關(guān)立法和學(xué)理爭(zhēng)論，認(rèn)為農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓和宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓其實(shí)是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，要緊密結(jié)合起來(lái)分析，農(nóng)村私房買賣宜疏不宜堵，同時(shí)，提出司法的應(yīng)對(duì)方法和立法完善措施，認(rèn)為農(nóng)村私房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)適當(dāng)對(duì)非集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民放開(kāi)。在完善宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度方面，本文分別從

3、“靜態(tài)”和“動(dòng)態(tài)”的角度對(duì)家宅制度和法定租賃權(quán)制度略加分析，分析了該二制度對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度完善的借鑒意義。在完善宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓制度方面，文章分別從加強(qiáng)立法、完善登記制度、擴(kuò)大轉(zhuǎn)讓主體、規(guī)范轉(zhuǎn)讓程序、規(guī)定使用權(quán)期限制度、閑置收回制度、建立附條件的有償使用制度、健全配套措施等方面提出建議。文章還認(rèn)為，宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)受一定限制，法律對(duì)此應(yīng)作出明確規(guī)定，以便對(duì)農(nóng)村私房買賣、宅基地轉(zhuǎn)讓加以引導(dǎo)，從根本上減少糾紛的產(chǎn)生，推