房屋租賃權性質研究.pdf

1、房屋租賃關系是社會生活中一項非常重要的財產關系，然我國《物權法》并沒有將其納入到物權體系，理論界對于房屋租賃權屬于何種權利亦存在諸多爭議。對房屋租賃權法律屬性的準確定位，是正確認識房屋租賃的體系構造，房屋租賃權的特性、效力、保護方法的前提。厘清出租人、承租人和非特定第三人之間的法律關系，不僅在理論上有著重要意義，而且還有助于進一步完善我國房屋租賃法律制度，規(guī)范房屋租賃市場。本文運用比較分析的方法，對比分析我國與國外尤其是大陸法系國家關于

2、房屋租賃制度的法律規(guī)定及理論成果，同時，結合我國的具體國情，分析論證國外有益于我國房屋租賃制度的相關立法經驗，探討我國房屋租賃權的立法完善。正文包括如下三部分：
　　 第一部分的內容是房屋租賃權性質的既有學說之評析。關于房屋租賃權的性質，主要有債權說、租賃權物權化說和物權說三種學術觀點，本部分首先從房屋租賃權與房屋租賃合同的關系、物權的處分性這兩方面對債權說進行考量，認為房屋租賃權由合同創(chuàng)設但其并不因此成為一項合同權利，處分性不

3、是物權的本質屬性；接著從物權法定主義、租賃權的二次權能說這兩方面對租賃權物權化說進行考量，認為物權法定緩和主義優(yōu)于嚴格的物權法定主義，二次權能說混淆了權利與權能的關系；最后支持物權說的觀點，應嚴格區(qū)分房屋租賃中的債權關系和物權關系，才能準確把握房屋租賃權的性質。
　　 第二部分的內容是房屋租賃權的定性。本部分認為，房屋租賃契約生效后、房屋交付前承租人所享有的權利是合同債權，而真正的房屋租賃權是指房屋交付后承租人所享有的權利。房屋

4、承租人對房屋的占有、使用和收益以及買賣不破租賃、抵押不破租賃、對第三人侵害之保護等規(guī)則的運用已然使房屋租賃權具有了物權的直接支配性和排他性。此外，房屋租賃權的其它特性如永續(xù)性、優(yōu)先購買權、處分的可能性等也逐漸具有了物權的效力。
　　 第三部分的內容是房屋租賃權的立法完善。本部分首先指出了我國物權法及用益物權體系的缺陷，在財產利用越來越突出的今天，重新理解用益物權體系及豐富用益物權的種類成為一種必要，房屋租賃權因而應歸入用益物權體