上海市業(yè)主自治組織的制度問題研究.pdf

1、本文對建筑物區(qū)分所有權制度下對業(yè)主自治組織法律性質(zhì)，內(nèi)、外法律關系進行了探討，以完成現(xiàn)代物業(yè)管理從“以物業(yè)服務企業(yè)為中心”向“以業(yè)主自治組織為中心”轉(zhuǎn)移的重要轉(zhuǎn)變。本研究分為三個部分： 第一章從分析建筑物區(qū)分所有權入手。因為現(xiàn)代建筑物在物理構造上分為專有部分與共用部分，以致形成一種新型的復合性物權-建筑物區(qū)分所有權?，F(xiàn)代法學理論認為建筑物區(qū)分所有權由專有所有權、共用部分持分權和成員權三種權利構成。要正確、全面地理順建筑物物區(qū)分所

2、有權人之間的共同關系以及把握業(yè)主自治立法的總體趨勢，核心是理解物權性和人法性相融合、權利和義務相結合的成員權，而非其他兩種物權。 第二章從分析業(yè)主自治組織的問題及起因入手。我國業(yè)主自治組織制度的主要問題：一是組織架構和運作方式的混亂。將業(yè)主自治組織的內(nèi)部管理機關與業(yè)主自治組織本身相混淆，將業(yè)主委員會的代表關系與代理關系相混淆，且又缺乏權利制衡和監(jiān)督約束機制從而使得業(yè)主自主組織難以科學、高效、安全地運作和行使職能。二是業(yè)主自治組織

3、的法律地位不明確。業(yè)主自治組織的人格之爭歷來已久，但是我國的立法對此問題一直采取回避的態(tài)度。在理論界和司法實踐活動中我國普遍認可業(yè)主自治組織是無權利能力社團，在訴訟法上，可以具有部分訴訟權利能力，可能成為訴訟主體。但這不僅在法理上造成了實體法與程序法相悖的局面，形成了民事權利能力與訴訟權利能力相分離的狀況。也難以在物業(yè)管理中保障、體現(xiàn)業(yè)主自治。三是業(yè)主自治組織的資金難獲支持。一個組織的正常運行離不開金錢財產(chǎn)要素。但我國由于缺乏完善的業(yè)主