城市商務辦公樓租金特征與空間分布研究——以重慶市為例.pdf

1、信息產業(yè)推動了城市的發(fā)展與更新，促進了商務經濟的活躍，商務辦公已成為城市的核心功能和城市空間結構重要的組成部分。商務辦公作為城市新經濟的載體，在客觀上勢必會引發(fā)城市空間結構做出相應的調整，而商務辦公市場的供需雙方同樣潛在地推動著城市空間的重塑。目前實證研究中，缺乏對商務房地產市場微觀特征的定量分析，忽視其價格對城市空間規(guī)劃的推動作用，針對城市商務辦公市場的專題研究是城市持續(xù)發(fā)展不可回避的課題。為此，本文以城市商務辦公樓租金為研究對象，分

2、析租金特征因素與特征價格及其租金在城市空間上的分布規(guī)律是值得探索和拓展的領域。
　　 本文研究以重慶為例，基于重慶市目前發(fā)展戰(zhàn)略方向的調整，為營建商務運營中心提供屬性數據和空間數據成果；另一方面，重慶是多中心、組團式城市，城市結構極具特征性，以其為實證背景具有一定的代表性和現實意義。
　　 在實證研究中，以重慶市商務辦公樓租賃市場為切入點，進行租金特征與空間分布的研究。首先，依據重慶市商務辦公樓租賃交易數據(包括對調查數

3、據的整合)，對特征變量(影響租金的微觀因素)進行選取與量化，建立了商務辦公樓租金特征價格模型，從微觀層面探索了商務辦公樓租賃交易的內在動力特征因素和需求偏好；其二，通過特征模型對現有觀測樣點(商務辦公樓)進行租金數據標準化，采用Kriging空間插值方法對未采樣點的區(qū)域化變量取值進行空間局部估計，建立商務辦公樓數字租金空間模型，利用該模型提供的專題圖，對租金空間分布結構及其規(guī)律進行研究與分析。
　　 本文以重慶市商務辦公樓為實證

4、對象，研究可分為兩大部分：
　　 ①建立商務辦公樓租金特征價格模型(Hedonic Price Model，簡稱HPM)，對租金的特征影響因素、特征價格等進行研究。
　　 ②建立商務辦公樓數字租金空間模型(Digital Office Rent Model，簡稱DORM)，對租金的空間分布結構進行研究。
　　 圍繞上述兩方面研究內容，主要完成的工作如下：
　　 首先，在明確研究目的、背景和意義的前提下，通

5、過文獻檢索和調查研究，提出了研究的問題：從微觀方面研究城市商務辦公樓租金特征，利用空間技術與方法進行租金空間結構分析。
　　 其次，總結有關文獻和實證研究成果，提出研究的兩個視角：經濟學和地理學，即以經濟學——新古典經濟學為本文理論基礎，利用基于此理論的“特征價格模型”作為租金特征價格研究的方法；同時借助于地理學——地統計學原理與方法，在地理信息系統(GIS)的支持下進行商務辦公樓租金空間結構分布的研究，以此構建具有創(chuàng)新性的技術

6、路線設計。
　　 第三，對影響租金的特征變量進行文獻總結，并根據重慶市場具體情況結合訪談調查的結果，提出了本文選用的模型變量(18個自變量)；對模型的自變量量化準則進行了詳細的闡述；對因變量租金的掛牌價格和成交價格進行了線性回歸，得到兩者之間的轉換公式。
　　 第四，從統一市場和細分市場兩個板塊分別構建重慶市商務辦公樓租金的特征價格模型(HPM)，并加以分析和比較。在模型的構建中，試用線性和半對數的函數形式建立模型，分別

7、對樣本進行擬合度分析，從中優(yōu)選最佳模型。通過模型估計出商務辦公樓租金特征價格或邊際價格，確定相應的特征價格函數式，對進入模型的特征變量進行了分析和影響程度的排序。
　　 第五，根據租金特征價格模型提供的數據(樣點標準租金值)，通過地統計學Kriging插值，在ArcGIS軟件支撐下，建立了重慶市商務樓數字租金模型(DORM)，為研究租金的空間分布規(guī)律提供分析圖件。
　　 第六，在數字租金空間模型(DORM)提供的租金空間

8、分布專題圖的基礎上，從空間角度研究來重慶市商務辦公樓租金的空間分布特征與規(guī)律，其中涉及到租金空間分布統計、租金三維空間模型結構、租金等值線分布、租金剖面形態(tài)、租金梯度變化、租金地形特征和商務用地等級劃分等分析過程。在研究成果的基礎上提出對重慶市商務區(qū)規(guī)劃的建議。
　　 總之，通過商務辦公樓租金特征價格模型(HPM)的建立，剖析租金的特征價格，反映出各特征因素對租金的影響程度，進而揭示租賃交易的核心動力和內在機理，為房地產業(yè)健康有