長三角地區(qū)房地產(chǎn)價格影響因素研究.pdf

1、自改革開放以來，隨著市場經(jīng)濟體制改革的逐步深化，我國的房地產(chǎn)業(yè)隨之興起，并逐漸成長為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的是房地產(chǎn)價格的快速上漲。長三角地區(qū)，作為我國經(jīng)濟實力最強勁的地區(qū)之一，房地產(chǎn)商品化進程開啟較早，發(fā)展較為成熟，同時也是外界質(zhì)疑房產(chǎn)泡沫最嚴重的地區(qū)之一。因此，研究長三角房地產(chǎn)價格影響因素，深入分析區(qū)域房地產(chǎn)市場的價格形成機制，對于政府能夠更有效進行房地產(chǎn)政策調(diào)控，促進長三角房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展具有很強

2、的現(xiàn)實意義。
　　 首先，本文從兩個層次對長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場及價格波動情況進行了分析。第一個層次是對長三角地區(qū)房地產(chǎn)市場總體特點進行了概括，包括發(fā)展由快速轉向平穩(wěn)，市場需求受到抑制，供給結構逐漸調(diào)整，房價持續(xù)上升但內(nèi)部出現(xiàn)分化，市場運行規(guī)范化五個特點。第二個層次是對長三角地區(qū)16個城市房地產(chǎn)價格波動特征進行了比較分析，發(fā)現(xiàn)城市間房價無論在絕對值、相對值還是上漲幅度上都存在差異性，且房價差距呈擴大趨勢。尤其從房價收入比情況看，長

3、三角地區(qū)城市整體高于全國水平，且內(nèi)部存在分層結構。
　　 其次，根據(jù)房地產(chǎn)市場理論模型以及供求關系機制理論，針對長三角地區(qū)的實際情況，從房地產(chǎn)需求、供給以及政府的政策調(diào)控三方面對影響房地產(chǎn)價格的因素進行理論分析，并據(jù)此建立長三角地區(qū)房地產(chǎn)價格影響因素的理論模型。在模型中，影響需求的因素包括人口數(shù)量和結構、人均收入、需求者的心理預期和需求彈性以及房地產(chǎn)本身和周圍自然、社會環(huán)境;而影響供給的因素包括成本因素、房地產(chǎn)商數(shù)量、房地產(chǎn)商的

4、心理預期與供給彈性以及替代品市場情況;政府的政策調(diào)控，包括土地調(diào)控政策、金融調(diào)控政策、財稅調(diào)控政策。
　　 再次，本文以衡量房價水平的商品房平均銷售價格為被解釋變量，選取總人口、地區(qū)生產(chǎn)總值作為需求因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為供給因素，利率、匯率作為政策性因素，這些因素作為解釋變量，利用長三角地區(qū)2001-2011年的時間序列數(shù)據(jù)建立回歸模型。檢驗結果顯示:總人口、地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、利率水平與房地產(chǎn)價格成正相關，匯率

5、水平與房地產(chǎn)價格成負相關，這與我們之前的理論分析相一致，且所有的變量都通過了t檢驗，方程的擬合性較好。
　　 為了深入研究長三角地區(qū)16個城市內(nèi)部的房價影響因素是否存在差異性，筆者進一步利用長三角地區(qū)16個城市2001-2011年的面板數(shù)據(jù)建立隨機效應面板數(shù)據(jù)模型。通過檢驗結果發(fā)現(xiàn):人均收入、利率水平對長三角地區(qū)房地產(chǎn)價格影響顯著，這說明長三角房地產(chǎn)市場的發(fā)展主要由需求因素推動，且政府的貨幣調(diào)控政策松緊程度與房價的上漲幅度有密切