借名購(gòu)房行為相關(guān)法律問(wèn)題研究.pdf

1、近些年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)快過(guò)猛，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出畸形增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房屋日益成為個(gè)人的重大價(jià)值物品。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中卻存在著借名購(gòu)房的現(xiàn)象，所謂借名購(gòu)房是指實(shí)際購(gòu)房人借用他人名義、身份購(gòu)買(mǎi)房屋并登記。在借名購(gòu)房之中借名人是實(shí)際出資購(gòu)房的實(shí)際購(gòu)房人，出名人就是將名字借給他人購(gòu)房登記的名義登記人。一方面，國(guó)家、各地方為了調(diào)控房?jī)r(jià)，頒布了限購(gòu)令或是出臺(tái)相應(yīng)的政策以對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行一定的限制，這也就致使借名購(gòu)房現(xiàn)象急劇增加;另一方面，有部分人因

2、規(guī)避貸款政策或稅務(wù)規(guī)定，或是為了不讓外界知其財(cái)產(chǎn)狀況隱匿個(gè)人財(cái)產(chǎn)而借他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋從而使得借名購(gòu)房現(xiàn)象多發(fā)。借名購(gòu)房此類(lèi)問(wèn)題涉及到房屋所有權(quán)，任其肆意發(fā)展會(huì)有嚴(yán)重的不良影響:從宏觀(guān)上說(shuō)，此類(lèi)糾紛的與日俱增，社會(huì)矛盾日益凸顯，這與我國(guó)推行登記制以保護(hù)交易市場(chǎng)安全的初衷相背離;我國(guó)《物權(quán)法》第9條規(guī)定登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，房屋最為不動(dòng)產(chǎn)的典型，登記制度得不到很好的落實(shí)，對(duì)法律嚴(yán)肅性會(huì)造成一定沖擊;各地法院對(duì)糾紛處理方式和結(jié)果不

3、統(tǒng)一，產(chǎn)生同案不同判現(xiàn)象，影響我國(guó)司法權(quán)威，阻礙我國(guó)司法改革進(jìn)程。從微觀(guān)上說(shuō)，房屋作為個(gè)體的重要財(cái)富，當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效的維護(hù)時(shí)，可能會(huì)引起個(gè)體對(duì)司法喪失信心，為爭(zhēng)奪房屋而做出一些違法行為。此外，借名購(gòu)房行為中，相關(guān)利益人多為熟人關(guān)系，權(quán)利義務(wù)不明確，糾紛得不到解決，會(huì)導(dǎo)致家庭、同事等關(guān)系破裂，影響家庭、社區(qū)、單位和諧，影響深遠(yuǎn)。但法律對(duì)此類(lèi)問(wèn)題沒(méi)有具體明確的規(guī)定，學(xué)術(shù)界的學(xué)者們對(duì)于借名購(gòu)房行為的性質(zhì)和相關(guān)合同效力及物權(quán)歸主等問(wèn)

4、題也有著不同的見(jiàn)解。以至于，此類(lèi)案件在司法實(shí)踐之中由于各地的法院對(duì)于此類(lèi)案件有著不同的審判思路和標(biāo)準(zhǔn)，以至于各地法院有著不同的處理方式和結(jié)果，出現(xiàn)了同案不同判的現(xiàn)象，這一定程度上影響我國(guó)司法權(quán)威，阻礙我國(guó)司法改革的進(jìn)程。
　　本研究分為四個(gè)部分：第一部分，借名購(gòu)房行為的一般問(wèn)題。明確借名購(gòu)房行為的概念與特征，探究借名購(gòu)房行為的產(chǎn)生原因，分析借名購(gòu)房行為中的債權(quán)法律關(guān)系和物權(quán)認(rèn)法律關(guān)系。第二部分，探討借名購(gòu)房行為中的債權(quán)法律問(wèn)題。第

5、一方面，借名購(gòu)房合同的法律性質(zhì)分析。首先，總結(jié)大陸學(xué)者和臺(tái)灣學(xué)者對(duì)借名購(gòu)房合同性質(zhì)的認(rèn)定，其中臺(tái)灣學(xué)者傾向于采“無(wú)名契約說(shuō)”，大陸學(xué)者普遍認(rèn)同該協(xié)議為無(wú)名合同，當(dāng)然也存在著一些不同觀(guān)點(diǎn)。在對(duì)各方觀(guān)點(diǎn)分析后得出自己對(duì)于借名購(gòu)房合同性質(zhì)的觀(guān)點(diǎn)，即借名購(gòu)房合同系屬無(wú)名合同的混合合同，且與委托合同比較相近，一定情況下可以參照適用《中華人民共和國(guó)合同法》中關(guān)于委托合同之相關(guān)規(guī)定。第二方面，在列舉了學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界對(duì)借名購(gòu)房合同效力的爭(zhēng)議觀(guān)點(diǎn)的基礎(chǔ)之

6、上，分析闡述本文觀(guān)點(diǎn)，即應(yīng)具體分析借名登記的原因以及房屋的性質(zhì)進(jìn)行不同的認(rèn)定。第三部分，借名購(gòu)房行為中的物權(quán)法律問(wèn)題。首先對(duì)我國(guó)房屋登記的制度以及不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力和推定力的定義和特征等進(jìn)行了闡述，指出不動(dòng)產(chǎn)登記效力在房屋借名登記情形中的適用;其次結(jié)合相關(guān)法律規(guī)定以及實(shí)務(wù)界和學(xué)術(shù)界的相關(guān)見(jiàn)解，論證不動(dòng)產(chǎn)登記的效力不應(yīng)該被絕對(duì)化;最后，在上述分析論證的基礎(chǔ)上，從是否涉及第三人的兩個(gè)角度探討了借名購(gòu)房行為中房屋物權(quán)歸屬的相關(guān)問(wèn)題。第四部分，