不動產抵押物租賃法律關系中的利益沖突與衡平.pdf

1、隨著市場經濟的發(fā)展、時代的進步，“物盡其用”的觀念逐漸深入人心。不動產先抵押后租賃，在利用不動產交換價值的基礎上使不動產的使用價值也得到了充分發(fā)揮，正是“物盡其用”這一觀念的重要體現。但是，抵押權與租賃權并存于同一不動產上也導致了所涉利益主體的多元化——既有抵押人（一般情況下為物的所有權人）又有抵押權人、租賃權人，在抵押物出讓時還涉及抵押物的買受人以及其他不特定第三人。復雜的法律關系和多元的利益主體顯著增大了利益沖突和法律糾紛發(fā)生的可能

2、性，如果沖突和糾紛實際發(fā)生，則如何平衡當事各方的利益，將成為一個至關重要的問題。然而，令人遺憾的是，時至今日無論是在理論上還是實踐中，針對這一問題的解決方案都莫衷一是。有鑒于此，本文在對不動產先抵押后租賃場合下的各類利益沖突進行梳理的基礎上，針對每一類利益沖突提出具體的協調方案，以期對我國司法實踐與理論研究有所助益。
　　本文除引言外，正文共包括四個部分：
　　第一部分：問題之緣起。通過對相關統計數據以及典型案例進行分析，可

3、知在不動產先抵押后租賃場合，就如何平衡當事各方利益，法院的裁判易出現裁判結果不統一、裁判依據較為混亂等弊端，這些弊端歸根結底是價值判斷上的問題。以時間為分類標準，可將不動產先抵押后租賃情形下的利益沖突劃分為：抵押權實現前、抵押權實現時、抵押權實現后各主體之間的利益沖突。
　　第二部分：抵押權實現前發(fā)生承租人不當租用時的救濟機制。根據產生后果的不同，承租人的不當租用可以分為三類。在抵押權實現前（不動產先抵押后租賃的場合），面對承租人

4、的不當租用，《物權法》193條規(guī)定的保全抵押物價值請求權很難為抵押權人提供有效救濟；《物權法》34、35條規(guī)定的物權請求權，能夠大體上應對前兩類不當租用，但發(fā)生第三類不當租用時，其作用不大；《物權法》190條第2句，能夠提供更加有效、更加全面的救濟方案。
　　第三部分：抵押權實現時承租人租賃權的除去。不動產先抵押后租賃的情形下，當不動產抵押物的租賃期限長于抵押所擔保的債務履行期且債務人到期不履行債務時，抵押權的實現是否意味著租賃關

5、系必然終止?！稉７ń忉尅返?6條第1款與《物權法》第192條第2句對此的規(guī)定各有差異，學理上也存在明顯的分歧。無論是從公示產生之公信力、各方利益之周全保護的角度，還是從實體法與程序法的協調以及比較法的角度，都不宜徑直除去抵押物上之租賃權。是否除去租賃權應當視租賃權的存在對抵押權實現之具體影響而定。判斷應否除去租賃權的具體方法，因抵押權實現方式的不同而有所區(qū)別。
　　第四部分：租賃關系消滅后承租人的利益保護。租賃關系消滅后，承租人