上海市精品酒店微觀選址影響因素研究.pdf

1、在當(dāng)前高星級(jí)酒店激烈競(jìng)爭(zhēng)的背景下，精品酒店作為一種新興的酒店業(yè)態(tài)出現(xiàn)，突破傳統(tǒng)星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)化模式，滿足人們對(duì)個(gè)性化、精細(xì)化服務(wù)的需求。隨著我國(guó)大眾旅游與國(guó)民休閑時(shí)代的到來(lái)，人們反對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化、追求個(gè)性化、注重體驗(yàn)性的內(nèi)生驅(qū)動(dòng)，使得精品酒店有著巨大的發(fā)展空間。精品酒店已成為酒店行業(yè)的投資熱點(diǎn)，以“小而精”、并注重個(gè)性化、精細(xì)化的服務(wù)為重點(diǎn)，迅速得到市場(chǎng)的認(rèn)可。精品酒店的概念于本世紀(jì)初引入中國(guó)，2007年之后精品酒店在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，據(jù)攜

2、程網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2007-2010年間，國(guó)內(nèi)的精品酒店數(shù)量至少增加了200％。酒店的選址工作是新建酒店的首要任務(wù)，且具有不可逆性，將對(duì)未來(lái)酒店的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著決定性的作用。精品酒店的不可復(fù)制性及地域性使得其選址工作尤為重要。
　　本研究選取上海市的部分精品酒店為樣本，具有一定的代表性、權(quán)威性。一方面，上海市開放程度高，為精品酒店的聚集提供地域優(yōu)勢(shì)。國(guó)內(nèi)第一家精品酒店落戶上海，此后數(shù)家國(guó)際知名精品酒店品牌入駐上海。;另一方面，上海市經(jīng)濟(jì)

3、發(fā)達(dá)，為精品酒店的發(fā)展提供客源優(yōu)勢(shì)。2016年人均GDP超過1萬(wàn)美元，位居全國(guó)第三[1]。
　　本研究以區(qū)位理論、集聚理論、競(jìng)租理論、多核心理論為基礎(chǔ)，總結(jié)已有研究成果，并結(jié)合上海市精品酒店發(fā)展現(xiàn)狀，初步提出微觀選址影響因素體系。整理實(shí)地調(diào)研與網(wǎng)上收集數(shù)據(jù)，從數(shù)量及品質(zhì)、空間分布、管理主體、營(yíng)建方式、經(jīng)營(yíng)效益、市場(chǎng)域等方面，分析上海市主城區(qū)（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）精品酒店的特征?；趯?shí)地調(diào)研，從交通要素、旅游資源要素、商業(yè)要素、經(jīng)營(yíng)要素、文化

4、要素分析精品酒店選址的特點(diǎn)。通過主成分分析法，對(duì)所選指標(biāo)變量進(jìn)行相關(guān)性分析，剔除對(duì)體系貢獻(xiàn)率較小的變量，再通過熵權(quán)法，確定各個(gè)變量所占權(quán)重。最后對(duì)上海市精品酒店的空間布局以及選址優(yōu)化提出合理化建議。
　　本研究借鑒前人的研究經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合精品酒店獨(dú)特的文化地域性，并將其量化成指標(biāo)，以期理論上的創(chuàng)新。同時(shí)，采用多種研究方法，包括文獻(xiàn)研究法、定量與定性結(jié)合法、地理信息系統(tǒng)方法等，初步提出選址體系，并以上海市主城區(qū)（內(nèi)環(huán)以內(nèi)）精品酒店為例，

5、進(jìn)行論證分析，增強(qiáng)研究結(jié)果的說服力。具體而言，包括以下幾點(diǎn)結(jié)論:
　　(1)根據(jù)國(guó)內(nèi)外精品酒店行業(yè)聯(lián)盟，從上海市的精品酒店中選取樣本，分析上海市精品酒店發(fā)展現(xiàn)狀:上海市精品酒店數(shù)量基本呈線性增長(zhǎng);地域分布不均，集中化指數(shù)較高;國(guó)內(nèi)管理公司及業(yè)主自營(yíng)較多，規(guī)模呈兩極化發(fā)展;依托悠久歷史文化，舊改營(yíng)建為主;上海市精品酒店市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益整體較好;市場(chǎng)域從市區(qū)向郊區(qū)呈現(xiàn)逐漸變大的趨勢(shì)。
　　(2)結(jié)合已有研究成果、理論基礎(chǔ)以及上海市精

6、品酒店現(xiàn)狀，分析上海市主城區(qū)精品酒店選址特點(diǎn):酒店均位于距地鐵站1000m以內(nèi)，92.1％的精品酒店位于城市主干道1000m以內(nèi)，交通便利，可達(dá)性良好;周邊自然旅游資源、歷史人文資源較豐富，76.3％的酒店周邊5km范圍內(nèi)有5家3A級(jí)以上景區(qū)景點(diǎn)，45.6％的酒店位于上海市歷史文化風(fēng)貌區(qū)，歷史文化遺產(chǎn)資源豐富的徐匯、靜安、黃浦三區(qū)的精品酒店占比為69.6％;精品酒店周邊高星級(jí)酒店集聚，商業(yè)繁榮;酒店基本上偏好于地價(jià)高、區(qū)位好的地段。

7、r>　　(3)結(jié)合主成分分析法、熵權(quán)法，構(gòu)建上海市主城區(qū)精品酒店微觀選址影響因素體系:影響因素分為四類，交通因子、商業(yè)因子、資源因子及經(jīng)營(yíng)因子。研究表明，微觀選址對(duì)所在地資源因子依賴性最高，即區(qū)域歷史文化程度與旅游資源稟賦，高端酒店集聚效應(yīng)明顯，對(duì)商務(wù)設(shè)施依賴性高，酒店分布在城市主干道1000m范圍內(nèi)，軌道交通便利，對(duì)交通樞紐、地價(jià)成本依賴性低。
　　(4)根據(jù)研究結(jié)果對(duì)上海市精品酒店空間結(jié)構(gòu)及選址提出幾點(diǎn)優(yōu)化建議:從政府層面出發(fā)