上海市住宅價格影響因素研究.pdf

1、隨著我國城市化進程的加快和近年來房價的不斷上漲，住宅日益成為大部分居民家庭最為重要的財富構(gòu)成，而房地產(chǎn)也逐漸成為國民經(jīng)濟體系中的支柱產(chǎn)業(yè)之一。城市住宅價格在某種程度上影響著整個國家的宏觀經(jīng)濟，價格波動又對整個國家的國計民生有著重要的影響。研究城市住宅問題最重要的是確定其價格影響因素，從而通過這些因素最終掌握市場價格的變動和走勢情況，這也正是本文試圖分析和解決的問題。
　　 在之前相關(guān)領(lǐng)域問題的研究中，國內(nèi)外學者有著較為明顯的差異

2、。國內(nèi)學者大都傾向于從供給、需求、成本、政策影響等方面進行宏觀定性分析，而國外學者往往從特征價格出發(fā)構(gòu)建模型，對住宅價格和住宅特征間的價格關(guān)系進行實證研究，兩方面都取得了豐富的成果。這種研究方法的差異使得國內(nèi)的宏觀研究普遍缺乏微觀背景，另外國內(nèi)研究多采用局部均衡方法，側(cè)重進行單一因素的影響關(guān)系研究，在住宅市場價格的多因素研究領(lǐng)域尚處于探索階段。本文采用上海市2008-2011年實證數(shù)據(jù)，通過對一般住宅價格的宏觀影響因素和微觀影響因素共同

3、探討上海市住宅價格。文章除了單因素分析還采用了多因素方法進行上海市住宅市場的實證分析，在局部均衡分析基礎(chǔ)上進行了一般均衡分析的探索和嘗試。特征價格分析的運用和上海市住宅價格指數(shù)的構(gòu)建消除了住宅特征差異帶來的影響，也為本文宏觀分析構(gòu)建了微觀基礎(chǔ)。
　　 論文第1章為緒論，主要說明論文的研究背景與意義和國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，同時對研究對象與和主要相關(guān)概念做出界定，介紹了文章主要研究方法與框架內(nèi)容做，最后對論文主要創(chuàng)新點進行了闡述。第2章為

4、住宅價格差異決定理論和上海市住宅市場發(fā)展綜述。本章將住宅價格差異理論分為宏觀經(jīng)濟理論和微觀特征理論。宏觀經(jīng)濟理論主要包括供求理論、成本收益理論、區(qū)位政策理論等，微觀特征理論主要介紹了Hedonic價格模型，為后文特征分析提供理論基礎(chǔ)。通過宏觀和微觀兩部分對國內(nèi)外住宅價格影響因素的理論文獻進行綜述，為影響因素分類與后文實證研究的具體方法提供理論基礎(chǔ)。上海市住宅市場發(fā)展回顧部分通過對住房制度改革以來上海市房地產(chǎn)和住宅市場的產(chǎn)生發(fā)展過程進行回

5、憶，分析并總結(jié)了上海市住宅市場各階段住宅價格影響因素與住宅市場的總體特征以及價格的走勢，為后文研究提供現(xiàn)實基礎(chǔ)。第3章通過Henodic模型構(gòu)建了上海市住宅價格指數(shù)，分析了消費者對住宅不同特征屬性的價格評價，消除了不同報告期中住宅異質(zhì)性對住宅價格波動的影響，為文章的宏觀研究提供了微觀基礎(chǔ)。第4章基于單因素的上海市住宅價格波動影響研究。從供給因素、需求因素、宏觀因素和投資因素四個角度著手，分別分析其對上海市住宅價格的單因素影響狀況，并選取