商品房預(yù)售廣告若干民事責(zé)任研究.pdf

1、伴隨著商品房的快速銷售，房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，廣告作為這個(gè)時(shí)代一種威力無比的營銷工具，被廣泛用于商品房的銷售過程中。現(xiàn)階段我國商品房銷售主要采取預(yù)售方式。商品房預(yù)售廣告便成為房地產(chǎn)開發(fā)商銷售商品房普遍采用的宣傳方式。由于商品房預(yù)售標(biāo)的物是尚未建成或尚不存在的房屋，使得許多企圖謀取暴利的開發(fā)商利用這一特殊性發(fā)布虛假商品房預(yù)售廣告，誤導(dǎo)、欺騙購房者與其簽訂購房合同。此類糾紛頻頻出現(xiàn)且數(shù)量激增，不僅嚴(yán)重?fù)p害了購房者的利益，也擾亂了房地產(chǎn)市場的正

2、常秩序。審判實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)商品房預(yù)售廣告的糾紛的爭議焦點(diǎn)源于對(duì)商品房預(yù)售廣告性質(zhì)的認(rèn)定和開發(fā)商不履行廣告承諾的行為是否夠構(gòu)成欺詐，是否應(yīng)對(duì)購房者進(jìn)行雙倍賠償?shù)膯栴}。本文通過案例穿插引出問題出現(xiàn)的具體形式，結(jié)合理論梳理進(jìn)行分析，從而總結(jié)出問題的具體解決方式。全文主要內(nèi)容如下:
　　第一部分從商品房預(yù)售廣告的種類及立法情況介紹了商品房預(yù)售廣告的現(xiàn)狀。由商品房預(yù)售廣告種類繁多及立法不完善的現(xiàn)狀分析出商品房預(yù)售廣告宣傳中存在廣告違反《

3、廣告法》，廣告性質(zhì)認(rèn)定存在分歧及是否應(yīng)適用懲罰性賠償?shù)膯栴}。
　　第二部分通過案例引出商品房預(yù)售廣告性質(zhì)的認(rèn)定問題。重點(diǎn)分析商品房預(yù)售廣告及宣傳資料的內(nèi)容哪些屬于要約邀請(qǐng)，哪些屬于要約。對(duì)于符合要約性質(zhì)的商品房預(yù)售廣告應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商不履行合同或不適當(dāng)履行合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、賠償損失的違約責(zé)任。
　　第三部分論述了虛假廣告的表現(xiàn)形式，提出認(rèn)定虛假商品房預(yù)售廣告應(yīng)從預(yù)售廣告的真實(shí)性及是否對(duì)購房者的認(rèn)識(shí)構(gòu)成誤導(dǎo)兩方面

4、進(jìn)行判斷。如果開發(fā)商發(fā)布的虛假商品房預(yù)售廣告符合欺詐的構(gòu)成要件，開發(fā)商的行為就被認(rèn)定為欺詐，購房者可以行使撤銷權(quán)，撤銷購房合同。開發(fā)商這種違反前合同義務(wù)的行為，給購房者造成信賴?yán)鎿p失，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。
　　第四部分主要論述了虛假商品房預(yù)售廣告發(fā)布者適用懲罰性賠償制度的確立問題。本部分首先從發(fā)布虛假商品房預(yù)售廣告屬于惡意行為，利益調(diào)整中應(yīng)注重對(duì)購房者的救濟(jì)兩方面提出發(fā)布虛假商品房預(yù)售廣告適用懲罰性賠償?shù)牡谋匾?。其次，針?duì)實(shí)踐