商品房預售制度若干問題研究.pdf

1、商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房(期房)預先出售給買受人,由買受人支付定金或房價款,并在未來確定的日期將預售房交付給買受人的行為。由于我國的商品房預售在我國商品房買賣中占據了重要地位,而我國相關的法律制度尚不完善,且較為原則,因此應對其加以研究。在商品房預售過程中,買賣雙方當事人先行簽訂的認購書是約定當事人有義務在一定期限談判簽訂正式買賣合同的獨立的合同。相對于預售合同(本約)而言,認購書是預約。一般來講,認購書中的定金

2、仍應屬于違約定金,在一方當事人不依誠信原則對預售合同的簽訂進行談判時,應適用定金罰則。認購書的簽訂不因未取得預售許可證而無效,在開發(fā)商取得施工許可證之后就應當認可認購書的效力。當違反認購書時,應當可以適用損害賠償?shù)木葷问?并且在“可能且不違反約定”的條件下應當有限制的適用強制實際履行的責任?，F(xiàn)行的商品房預售合同登記備案在性質上應為國家對商品房預售資格審查手段,所登記的是預售合同,不具有當然的對抗第三人的物權效力,同時也不是確認商品房預