我國商品房預(yù)售制度研究.pdf

1、商品房預(yù)售是特殊的不動(dòng)產(chǎn)交易，由于是對(duì)尚未建成的房屋進(jìn)行交易，因此存在著風(fēng)險(xiǎn)和不確定性，加之政府對(duì)商品房預(yù)售制度監(jiān)管缺位、配套的相關(guān)司法制度不健全、房地產(chǎn)市場信用體系不完備，帶來了很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題。因此迫切需要對(duì)商品房預(yù)售制度進(jìn)行研究，使其完善，以保障商品房預(yù)售市場的安全與穩(wěn)定。 中國人民銀行發(fā)布的《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》引發(fā)了社會(huì)各界對(duì)商品房預(yù)售制度存廢問題的大規(guī)模討論，本文經(jīng)過分析，認(rèn)為貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度并不

2、能從根本上解決商品房預(yù)售中所存在的問題。當(dāng)前的著力點(diǎn)應(yīng)當(dāng)放在進(jìn)一步完善制度、加強(qiáng)監(jiān)管上，而不是取消商品房預(yù)售制度。 本文對(duì)我國商品房預(yù)售法律制度的立法狀況進(jìn)行分析，指出了我國商品房預(yù)售制度存在的不足之處。通過對(duì)中外商品房預(yù)售制度的總體比較和期房按揭法律關(guān)系及其性質(zhì)的具體分析，我們可以發(fā)現(xiàn)我國內(nèi)地的期房按揭制度涉及的法律關(guān)系有多個(gè)，而且非常復(fù)雜，因此該制度與香港的按揭制度有著本質(zhì)的區(qū)別，也與抵押、質(zhì)押等傳統(tǒng)的擔(dān)保形式有很大的不同。

3、盡管《物權(quán)法》將“正在建造的建筑物”劃入了抵押物范圍，但是筆者認(rèn)為，這仍不足以解釋期房按揭制度的法律性質(zhì)，因此我國的期房按揭制度是一種新型的擔(dān)保制度。 商品房預(yù)售合同是由債權(quán)行為和物權(quán)行為構(gòu)成的，僅從債法上研究加強(qiáng)對(duì)預(yù)購人的保護(hù)和救濟(jì)是不夠的，應(yīng)該考慮借助更為有效的物權(quán)效力來完善之。順著這個(gè)思路，筆者提出了以下建議：通過明確商品房預(yù)售期待權(quán)制度，使之成為預(yù)購人預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利基礎(chǔ)，加強(qiáng)預(yù)購人的法律地位；《物權(quán)法》的預(yù)告登記制