論商品房預售制度的完善.pdf

1、商品房預售制度俗稱“買期房”,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預先出售給消費者,并由購房者支付定金或者房價款。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟有著重要影響。保護公民的私有房產(chǎn)與我國的法律宗旨是一致的,即保護了公民的居住權(quán),從而使公民的基本人權(quán)有所保障。我國商品房預售制度始于1994年出臺的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,目的是降低企業(yè)資金門檻,促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。為了加強對商品房預售經(jīng)營活動的規(guī)

2、范和依法管理,全國人大常委會公布了《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,國務(wù)院發(fā)布了《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》,國家建設(shè)部也發(fā)布了《城市商品房預售管理辦法》等,初步確立了我國的商品房預售法律制度。
　　國家對房地產(chǎn)市場尤其是商品房交易市場的規(guī)范和管理一直沒有松懈,然而,預售制度在實施這幾十年中,對我國房地產(chǎn)市場的繁榮和發(fā)展起到了一定的積極作用,同時也產(chǎn)生了大量問題。筆者認為這些問題的出現(xiàn)不在預售本身,而是目前我國法律、法規(guī)不健全

3、,沒有對房產(chǎn)企業(yè)進行合理、嚴格的規(guī)制,沒有對弱勢群體即購買方予以建立特殊保護機制,信息披露制度的不健全,資產(chǎn)管理的不到位是應(yīng)該解決此現(xiàn)象的關(guān)鍵所在。本文參閱了一些國外做法,再結(jié)合我國國情與當前經(jīng)濟條件下房產(chǎn)市場發(fā)展狀況,系統(tǒng)論述了商品房預售制度的優(yōu)勢與不足之處,分析其原因與影響,并提出了一些見解措施。
　　本文包括以下四個部分:
　　第一部分為商品房預售的理論。該部分介紹了商品房預售制度的涵義、性質(zhì)、以及實施條件等基本情況。

4、
　　第二部分為國外商品房預售制度的借鑒。主要介紹了美國、日本和德國預售制度的發(fā)展與現(xiàn)狀,總結(jié)他們的經(jīng)驗,找到我國可以予以借鑒的地方。
　　第三部分為我國商品房預售制度的問題及缺陷。該部門主要是闡述預售制度在香港的起源以及發(fā)展情況,對大陸地區(qū)的影響,具體針對本土現(xiàn)實存在的問題進行分析,并指出大陸地區(qū)商品房預售制度發(fā)展中的一些體制與法律上的缺陷。
　　第四部分為完善我國商品房預售制度的建議。具體從市場準入和退出機制、對預