商品房預(yù)售制度的分析及完善.pdf

1、近年來我國的房地產(chǎn)業(yè)正以驚人的速度與規(guī)模迅猛發(fā)展，在此過程中，由于我國的不動(dòng)產(chǎn)立法還不完善，市場機(jī)制尚不健全，再加上房地產(chǎn)開發(fā)工期長、施工過程中會(huì)面臨不確定的、復(fù)雜的因素等原因，商品房預(yù)售合同糾紛層出不窮，嚴(yán)重?fù)p害了購房者的合法權(quán)益。商品房預(yù)售，俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在取得《商品房預(yù)售許可證》以后，將正在建設(shè)尚未竣工的房屋出售給購房者，由購房者根據(jù)《商品房預(yù)售合同》支付部分或全部價(jià)款，并在未來確定的日期將建成的商品房交付給預(yù)購

2、者的行為。由于期房銷售是建立在企業(yè)的“信用”基礎(chǔ)之上而非真實(shí)存在的房地產(chǎn)商品之上，加上法律法規(guī)不健全以及監(jiān)管的缺位，商品房預(yù)售制度在實(shí)施過程中產(chǎn)生了大量的問題。商品房預(yù)售過程中容易引起大量糾紛和訴訟，使得預(yù)購活動(dòng)中各方都面臨著很多的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在上述背景下，很有必要對(duì)我國當(dāng)前商品房預(yù)售制度的現(xiàn)狀認(rèn)真研究，發(fā)現(xiàn)其中的問題所在。
　　本文在對(duì)商品房預(yù)售制度的概念和法律屬性進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，運(yùn)用民法學(xué)的相關(guān)理論審視和分析了與我國的商品房預(yù)

3、售制度相關(guān)的商品房預(yù)售合同、商品房預(yù)售廣告、商品房預(yù)售中的登記制度、期房按揭、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓五個(gè)相關(guān)法律問題，然后列舉了我國社會(huì)正處在的特殊的轉(zhuǎn)型期下商品房預(yù)售中開發(fā)商、購房人和貸款銀行所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)針對(duì)預(yù)售過程中各方面臨的這些風(fēng)險(xiǎn)分別提出了相應(yīng)的防范措施。最后提出了改進(jìn)與完善現(xiàn)在的商品房預(yù)售制度的立法及相關(guān)其他改革措施的若干建議，以期望對(duì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)和商品房預(yù)售市場秩序的健康發(fā)展提供有益的理性支持。
　　全文共分為八

4、個(gè)部分，以商品房預(yù)售制度的特點(diǎn)為主線。第一部分為引言，介紹了商品房預(yù)售的概念及確立預(yù)售制度的初衷，為全文展開討論奠定了基礎(chǔ)。第二部分通過詳細(xì)闡述了商品房預(yù)售合同的法律特征和法律性質(zhì)，并著重研究了商品房預(yù)售合同常見的爭議焦點(diǎn)，如將預(yù)先支付的款項(xiàng)是否認(rèn)定為定金，預(yù)售合同中的情勢(shì)變更。第三部分考察了商品房預(yù)售廣告的現(xiàn)狀，分析出我國商品房預(yù)售廣告的立法缺陷有:一是商品房預(yù)售廣告的法律缺乏;二是商品房預(yù)售廣告立法位階較低;三是商品房預(yù)售廣告立法存

5、在較多空白。進(jìn)而剖析了我國商品房預(yù)售廣告中存在著的主要問題。主要問題有以下兩個(gè):一方面，違法廣告的現(xiàn)象嚴(yán)重。另一方面，違法廣告的法律責(zé)任承擔(dān)方式不明確。第四部分以民法學(xué)的相關(guān)理論為依據(jù)分別分析了商品房預(yù)售中的預(yù)售合同登記備案制度和不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，并對(duì)兩者進(jìn)行了比較。第五部分先具體闡述了期房按揭制度的引入背景及概念、特征和性質(zhì)，再逐一分析了期房按揭合同對(duì)合同雙方當(dāng)事人及當(dāng)事人以外的第三方的法律效力。第六部分先后介紹了期房轉(zhuǎn)讓的法律性質(zhì)

6、，對(duì)房地產(chǎn)市場可能造成的影響以及期房轉(zhuǎn)讓必須具備的條件。第七部分分別站在預(yù)購人、銀行、開發(fā)商每一方的角度上考慮可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)并提出相應(yīng)的防范措施。第八部分在對(duì)商品房預(yù)售制度現(xiàn)狀、問題進(jìn)行全面分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國商品房預(yù)售市場的特點(diǎn)，提出了現(xiàn)階段改進(jìn)與完善商品房預(yù)售制度的立法及相關(guān)其他改革措施的若干建議:一是完善開發(fā)商信息披露制度和信用記錄的評(píng)價(jià)功能;二是完善銀行金融業(yè)監(jiān)督作用;三是強(qiáng)化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任;四是充分發(fā)揮律師的參與作用;五是