集體土地上房屋征收補償價值的法律分析.pdf

1、集體土地上房屋征收補償至今缺乏全國統(tǒng)一規(guī)制。根據(jù)《土地管理法》，集體土地上房屋僅作為與青苗、林木相同地位的地上附著物，被納入集體土地征收補償。各地在集體土地上房屋征收補償實踐中紛紛出臺地方規(guī)定，但在當前土地所有權(quán)城鄉(xiāng)二元化、集體土地所有權(quán)及用益物權(quán)虛化、農(nóng)村房屋所有權(quán)弱化等背景下，集體土地上房屋征收補償價值認定既面臨技術(shù)問題，又沖擊著法律的自然理性。由于集體土地權(quán)利自身已然處于傳統(tǒng)民法研究范疇之外，地上房屋權(quán)利的研究更是被學者邊緣化，而

2、將這些權(quán)利與征收補償價值進行關(guān)聯(lián)研究的工作尚處于開創(chuàng)階段。本文在不撼動《憲法》確立的土地所有制前提下，基于國內(nèi)外不動產(chǎn)征收補償價值理論，針對集體土地上房屋征收補償認定的實務問題，梳理涉及的各項權(quán)利要素，參照房地產(chǎn)經(jīng)濟學原理，統(tǒng)籌兼顧國家、集體、農(nóng)民個體利益，提出認定集體土地上房屋征收補償價值的原則與方法，展望城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，并從多個層面提出立法建議。
　　 論文共六大部分，按章節(jié)分述如下:
　　 第一部分為導論。闡

3、述論文選題背景、研究現(xiàn)狀、理論與實踐意義、研究思路、基本框架，及其創(chuàng)新點、局限性和研究方法。
　　 第二部分為國內(nèi)房屋征收補償認定及域外不動產(chǎn)征收補償價值理論。國有土地上房屋征收補償標準原則參照類似房地產(chǎn)市場價格，補償范圍涵蓋房地產(chǎn)自身價值及附帶損失，補償方式包括貨幣補償與產(chǎn)權(quán)調(diào)換。集體土地上房屋征收補償標準原則參照重置成本，補償范圍以房屋自身價值為主，貨幣補償相對較低而安置房屋權(quán)利不完全對等。物權(quán)是一種既有排他性又有社會性的財

4、產(chǎn)權(quán)利，在滿足主體支配之時至少受到公共利益限制。早期德國、加拿大及我國臺灣地區(qū)征收不動產(chǎn)采用了完全補償原則，承認間接損失、精神損害、附帶費用，但現(xiàn)代國家如法國、美國、英國還是以公正補償原則為主流。發(fā)達市場經(jīng)濟國家不動產(chǎn)具備公開市場價值，政府為公共利益也采用市場購買方式，并不將強制征收作為取得私有不動產(chǎn)的主要途徑。
　　 第三部分為集體土地上房屋征收補償認定實務問題及原因。這些問題包括:集體建設用地和宅基地使用權(quán)價值、地上房屋所有

5、權(quán)價值在征收補償中被低估，房屋多項附帶權(quán)利價值在征收補償中被忽視?，F(xiàn)行法原因歸咎于物權(quán)法律規(guī)范的空洞、矛盾、殘缺，政策原因在于過分強調(diào)集體土地的社會保障功能而弱化集體土地用益物權(quán)與房屋所有權(quán)的處分權(quán)能。技術(shù)規(guī)范上，單一的成本法使征收補償價值被普遍低估，而受委托人左右的征收補償估價結(jié)果則畸高或畸低。這些實務問題的深層利益根源在于與民爭富的地方政府過度依賴土地財政。
　　 第四部分為集體土地上房屋相關(guān)權(quán)利法律分析。征收補償實質(zhì)上是對

6、受損權(quán)利的補償，合法權(quán)利是補償?shù)娜亢臀ㄒ灰罁?jù)。農(nóng)村土地所有權(quán)經(jīng)歷了從私有到集體所有的演變。集體土地所有權(quán)按主體而非客體劃分，權(quán)利內(nèi)部為農(nóng)民集體新型總有關(guān)系，現(xiàn)實中存在主體虛化與內(nèi)容弱化問題。用益物權(quán)方面，宅基地使用權(quán)宜納入集體建設用地使用權(quán)范疇，它們都應具備收益權(quán)能與處分權(quán)能，盡管客觀收益常被忽視而處分權(quán)能受到限制。我國采用“房地一體”的近乎結(jié)合主義的立法模式，房屋所有權(quán)雖為完全物權(quán)，卻受到地權(quán)限制，政策上更明確將城鎮(zhèn)居民排除在宅基地

7、上房屋所有權(quán)主體之外。需特別指出的是，集體土地上房屋除涉及土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)之外，還附帶著以下權(quán)利:居住權(quán)、農(nóng)田生產(chǎn)保障權(quán)益、庭院經(jīng)濟權(quán)益、情感利益、庭院圍合空間利用產(chǎn)生的舒適性利益、集體企業(yè)經(jīng)營發(fā)展權(quán)益、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)利益。
　　 第五部分為集體土地上房屋征收補償價值認定。中共十八大報告指出城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑，要提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例。故解決集體土地上房屋征收補償價值問題

8、的總體思路是平衡城鄉(xiāng)差異、共享土地增值收益，采用傾向于被征收人的完全補償原則。就集體建設用地（含宅基地）使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)價值而言，原則上摒棄重置成本思路，代之以相鄰國有建設用地及其地上房屋的市場價值為導向。對于集體土地上房屋“附帶權(quán)利”，進行區(qū)別補償:按當?shù)刈饨鹚胶途幼?quán)主體類型補償居住權(quán)，根據(jù)客觀收益補償農(nóng)田生產(chǎn)保障權(quán)益與庭院經(jīng)濟權(quán)益，援用公序良俗原則補償情感利益與舒適性利益，參照機會成本補償集體企業(yè)經(jīng)營發(fā)展權(quán)益與農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)

9、移就業(yè)利益。估價技術(shù)路線上，綜合運用多種評估方法。具體而言，具備收益潛能的，優(yōu)先采用收益法;相同或相鄰區(qū)位具備房地產(chǎn)市場交易條件的，采用市場法;周邊地塊有開發(fā)價值的，以假設開發(fā)法測算結(jié)果為標桿;前述條件皆不具備的，采用成本法，該法還能用于同其他方法進行結(jié)果比對。借鑒國有土地上房屋估價機構(gòu)選擇與管理，保障集體土地上房屋征收補償估價的中立性。然而，由于缺乏公開市場價值參考，加之房地產(chǎn)區(qū)位懸殊，縱然厘清了權(quán)利內(nèi)涵并佐以技術(shù)手段，集體土地上房屋

10、征收補償仍難以實現(xiàn)絕對公平，涉及的國家、集體、農(nóng)民個體利益此消彼長。鑒于國外農(nóng)村土地私有化與國有化的實證敗筆，建議在維系我國集體土地所有制前提下對其進行改良。矯枉須過正，在同一國度實行差別化的征收補償原則，是基于農(nóng)村為城市工業(yè)化積累作出的歷史犧牲及現(xiàn)實巨大的城鄉(xiāng)差異。在社會保障體系深度覆蓋農(nóng)村的趨勢下，在城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的藍圖中，不應再以任何保障名義禁錮農(nóng)村不動產(chǎn)物權(quán)的主體和內(nèi)容，而應釋放其財產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟屬性和物權(quán)法律屬性。展望遠景，城鄉(xiāng)統(tǒng)一

11、的房地產(chǎn)市場平臺形成，集體土地上房屋征收補償價值自有市場機制去平衡。
　　 第六部分提出集體土地上房屋征收補償價值立法建議。《土地管理法》正在修訂，建議以此為契機解決集體土地用益物權(quán)流轉(zhuǎn)及地上房屋獨立補償?shù)葐栴}，打破國家對建設用地一級市場的壟斷。鑒于《國有土地上房屋征收與補償條例》已實施，暫無可能出臺統(tǒng)一的征收法律，不妨在各地立法和實踐基礎(chǔ)上起草《集體土地上房屋征收與補償條例》，明確征收補償原則、范圍、標準、方式等內(nèi)容。然后出臺