基于TEI@I方法論的青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)研究.pdf

1、房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其發(fā)展?fàn)顩r的好壞將直接關(guān)系到我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、人民生活的和諧程度。商品住宅作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮的作用也越來(lái)越大，對(duì)廣大人民群眾的基本生活也產(chǎn)生著重大的影響。商品住宅在高速發(fā)展的同時(shí)其價(jià)格也在逐年飆升，房?jī)r(jià)成為影響社會(huì)發(fā)展的重要因素。
　　 青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)是2011年《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》明確建設(shè)的新區(qū)。為了進(jìn)一步促進(jìn)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)一體化的發(fā)展，2

2、012年12月經(jīng)國(guó)務(wù)院批復(fù)，將膠南市和黃島區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整為新的黃島區(qū)，為西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的一體化推進(jìn)和國(guó)家級(jí)新區(qū)的設(shè)立創(chuàng)設(shè)了一個(gè)很好的基礎(chǔ)。青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)未來(lái)的發(fā)展直接關(guān)乎青島市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的興衰與走向。而商品住宅的價(jià)格波動(dòng)以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)新區(qū)的發(fā)展有十分重要的意義。因此，從商品住宅市場(chǎng)入手，尋求影響商品住宅價(jià)格變動(dòng)的各因素，通過(guò)分析各影響因子在時(shí)間上的變動(dòng)趨勢(shì)，來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)，對(duì)指導(dǎo)政府宏觀管理與調(diào)控，促進(jìn)住宅市場(chǎng)

3、健康發(fā)展有著重要的意義，同時(shí)對(duì)其他類(lèi)似城市住宅市場(chǎng)的發(fā)展研究也有一定的借鑒性。
　　 本文以TEI@I方法論作為理論基礎(chǔ)，從青島市青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格和影響住宅價(jià)格的因素入手，通過(guò)構(gòu)建多元分析預(yù)測(cè)模型，對(duì)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)2013年商品住宅價(jià)格進(jìn)行研究預(yù)測(cè)。論文主要從四個(gè)部分進(jìn)行分析研究。
　　 (1)對(duì)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的總體概況及商品住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，總結(jié)了商品住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)，以及存在的問(wèn)題。

4、
　　 (2)分析影響青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價(jià)格的因素。首先從供需方面定性的分析影響價(jià)格變動(dòng)的因素;然后利用主成分分析法，結(jié)合青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)的實(shí)際情況，通過(guò)定量分析確定影響青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價(jià)格的主要因素。
　　 (3)基于TEI@I方法論的文本挖掘(Text mining)+經(jīng)濟(jì)計(jì)量(Econometrics)+智能技術(shù)(Intelligence)@集成技術(shù)(Integration)的思想，提出了商品住

5、宅價(jià)格預(yù)測(cè)模型的設(shè)計(jì)與構(gòu)建思路。主要以多元回歸、Bayes線性預(yù)測(cè)模型以及GM(1，1)非線性預(yù)測(cè)模型為計(jì)量模型，然后利用IOWA算子對(duì)這些預(yù)測(cè)模型進(jìn)行集成分析，進(jìn)一步精確預(yù)測(cè)結(jié)果。
　　 (4)運(yùn)用基于TEI@I方法論構(gòu)建的多元預(yù)測(cè)模型，對(duì)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過(guò)對(duì)多年預(yù)測(cè)值與實(shí)際房?jī)r(jià)的比較，得出本預(yù)測(cè)模型具有較高的準(zhǔn)確性，可以較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來(lái)青島西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)商品住宅的價(jià)格。根據(jù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，對(duì)青島西海岸商