國(guó)有土地上住宅征收評(píng)估市場(chǎng)比較法改進(jìn)研究——以南昌地鐵規(guī)劃用地住宅征收為例.pdf

1、目前，隨著我國(guó)征收補(bǔ)償?shù)摹笆袌?chǎng)化”法律要求和房地產(chǎn)估價(jià)理論研究的豐富和完善，針對(duì)國(guó)內(nèi)房屋征收特別是住宅征收估價(jià)中“非市場(chǎng)化”的現(xiàn)狀，本文以征收估價(jià)目的為主線(xiàn)，國(guó)有土地上的住宅為主體，對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行深入分析。
　　 本文始終堅(jiān)持“結(jié)果可信，操作實(shí)用”原則。首先，論述了市場(chǎng)比較法應(yīng)用中存在著較大影響征收估價(jià)結(jié)果的問(wèn)題，如城市房屋類(lèi)型劃分不清、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅設(shè)定缺乏標(biāo)準(zhǔn)、現(xiàn)場(chǎng)勘查有失規(guī)范、“同一供需圈”界定模糊、可比實(shí)例的選取缺少依據(jù)

2、以及成新率的確定不科學(xué)等。
　　 其次，從規(guī)范層面和技術(shù)層面對(duì)市場(chǎng)比較法進(jìn)行了完善，如對(duì)征收估價(jià)現(xiàn)場(chǎng)勘察從實(shí)物、權(quán)屬關(guān)系和財(cái)務(wù)狀況三方面進(jìn)行核查;對(duì)“同一供需圈”的劃分則綜合了基準(zhǔn)地價(jià)土地等級(jí)劃分方法和按照房屋價(jià)格分布劃分方法的優(yōu)點(diǎn);運(yùn)用德?tīng)柗品ê挽貦?quán)法確定價(jià)格影響因素的權(quán)重，引入模糊數(shù)學(xué)理論，提高可比實(shí)例的精度;綜合采用直線(xiàn)法和成新折扣法求取成新率等等。
　　 最后，通過(guò)現(xiàn)勢(shì)性強(qiáng)的典型案例——南昌軌道一號(hào)線(xiàn)征收評(píng)估，對(duì)