歷史建筑價值評估研究——以蘇州古民居為例.pdf

1、歷史建筑反映了不同時期人文、社會、環(huán)境與歷史記憶，是人類延續(xù)的物質(zhì)載體之一，擔負著重要的歷史文化傳承作用。但是由于歷史悠久，加之自然因素和人為因素的影響，許多歷史建筑隨著時間推移不斷消失，保留至今已經(jīng)為數(shù)不多。隨著社會進步、價值觀的改變和傳統(tǒng)文化傳承的回歸，民眾對歷史建筑保護呼聲也越來越高，國家和地方也逐步對歷史建筑、歷史街區(qū)等保護修復采取多種措施。通過歷史建筑綜合價值的合理評價，可以為歷史建筑的重點保護、修繕及再利用提供決策依據(jù)；而對

2、歷史建筑經(jīng)濟價值進行準確評估，可以鼓勵引入民間資金，為進一步完善歷史建筑市場建設等方面提供決策支持。然而目前國內(nèi)在這方面相關(guān)研究較少，由于缺乏完整科學的技術(shù)體系，無論是評價成果或是評估價值都帶有很強的主觀性，經(jīng)常會忽視歷史建筑所具有的歷史文化藝術(shù)等價值的特殊性，導致歷史建筑的潛在價值被低估，無法科學、合理量化歷史建筑各類信息功能，包括在經(jīng)濟上的反映，使得歷史建筑在修復時無法實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，在交易時很難達到公正、合理及客觀性。因此，本文將研

3、究重點定位于構(gòu)建歷史建筑價值體系、完善歷史建筑綜合價值評估體系以及探討歷史建筑經(jīng)濟價值評估原理和方法技術(shù)，建立具有可操作性的評估體系，為歷史建筑的保護利用和可持續(xù)發(fā)展作出相應貢獻。
　　 本文采用理論分析與實證研究相結(jié)合、定性分析與定量分析相結(jié)合、文獻搜集與外業(yè)調(diào)查相結(jié)合等方法，在總結(jié)整理國內(nèi)外已有研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)位論、稀缺資源理論、產(chǎn)權(quán)理論、地租理論及可持續(xù)發(fā)展等基礎(chǔ)理論，從以下方面進行研究；⑴首先對歷史建筑定義進行界

4、定，對比分析古建筑、文物建筑、歷史文化遺產(chǎn)和歷史街區(qū)等相關(guān)概念；在此基礎(chǔ)上，根據(jù)已有研究歸納總結(jié)了歷史建筑類型與風格；并且分析認為歷史建筑作為一種特殊的不動產(chǎn)，具有二元性、傳承性、地域性、產(chǎn)權(quán)限制性、稀缺性、社會性與資源和資產(chǎn)的雙重屬性等特征。⑵從哲學角度與經(jīng)濟學角度對歷史建筑價值進行深入剖析，認為歷史建筑綜合價值是指歷史建筑保存的信息要素相互關(guān)聯(lián)、相互作用而逐步形成的凝聚在本體對象的知識存在，從而能夠引成人類主體對這一客體事物產(chǎn)生積極

5、的價值觀念與本質(zhì)力量；這些信息要素產(chǎn)生的功能屬性構(gòu)成歷史建筑內(nèi)含價值體系，包括歷史價值、環(huán)境生態(tài)價值、藝術(shù)價值、科學價值和社會文化價值等五大基本價值。歷史建筑綜合價值通過人類主體價值的物化和投射成為效用價值；效用價值在經(jīng)濟上的反映就是經(jīng)濟價值；兩者是可以被衡量的。經(jīng)濟價值不同于市場價值，歷史建筑的市場價格(市場價值)會受到供求關(guān)系和其它市場因素的影響產(chǎn)生變化，形成相互作用的動態(tài)關(guān)系。市場價格(市場價值)和經(jīng)濟價值相比，前者屬于短期均衡，

6、而后者屬于長期均衡，在正常市場或經(jīng)濟發(fā)展條件下，市場價格(市場價值)會表現(xiàn)出圍繞著經(jīng)濟價值上下波動的周期變動。歷史建筑綜合價值通過效用價值的轉(zhuǎn)化，與經(jīng)濟價值形成內(nèi)在與外在的哲學關(guān)系。歷史建筑綜合價值、內(nèi)含價值、效用價值、經(jīng)濟價值、市場價值等相互關(guān)聯(lián)、相互作用，共同形成了較為完善的歷史建筑價值體系。本文進一步研究認為歷史建筑價值體系具有感知性與主觀性、動態(tài)性與增值性、多元性與整體性、持久性與脆弱性、公共性與外部性、可衡量性與市場穩(wěn)定性等特

7、征。⑶歷史建筑價值的變化趨勢和規(guī)律通常由各種復雜影響因素引起。由于歷史建筑價值主要分為歷史建筑綜合價值和經(jīng)濟價值，從不同角度來說，價值的影響因素也不盡相同，因此需要分別對歷史建筑綜合價值及經(jīng)濟價值的影響因素進行剖析。歷史建筑綜合價值包括歷史價值、社會文化價值、科學價值、藝術(shù)價值以及環(huán)境生態(tài)價值等5大內(nèi)含基本價值，分別受到不同因素的作用和影響；本文通過梳理現(xiàn)有研究成果并結(jié)合相關(guān)工作經(jīng)驗，整理歸納出56項重要因素；針對歷史建筑經(jīng)濟價值而言，

8、亦受到社會經(jīng)濟發(fā)展因素、市場供求關(guān)系因素、國家或地區(qū)相關(guān)法律政策以及不動產(chǎn)自身因素的影響。⑷構(gòu)建歷史建筑價值(內(nèi)在綜合價值)評價體系，首先通過合并歸納和因子分析法等有效篩選相關(guān)指標，使得歷史建筑價值評價指標體系更為合理；其次，引入激勵型變權(quán)綜合法進行評價，對于其中的狀態(tài)變權(quán)向量采用分段函數(shù)形式，并合理設置參數(shù)，凸顯優(yōu)勢因素的重要性，增強其對歷史建筑價值的影響程度，這與歷史建筑價值特性相互吻合。本文還分別采用變權(quán)模型綜合法評價與常權(quán)模型綜

9、合評價法各自對40處蘇州古民居歷史建筑的評價結(jié)果進行對比分析，認為相對于目前通用的常權(quán)評價模型，基于變權(quán)理論的評價模型更能精確科學地反映出研究對象歷史建筑各種價值因素的動態(tài)變化以及對其綜合價值的影響程度，更符合專家論證結(jié)果與歷史建筑價值特征，為歷史建筑保護提供科學合理的決策支持。⑸歷史建筑具有效用、稀缺和不可再生的特性，從而產(chǎn)生經(jīng)濟價值；本文分別從勞動價值論、效用價值論、均衡價值論和新經(jīng)濟制度學等方面闡述了歷史建筑效用價值向經(jīng)濟價值轉(zhuǎn)化

10、的機理和變化；同時還對歷史建筑的產(chǎn)權(quán)限制進行理論分析，認為產(chǎn)權(quán)限制最終目的在于保護和合理利用歷史建筑，也認為清晰的產(chǎn)權(quán)界定是歷史建筑經(jīng)濟價值合理準確評估的前提條件。歷史建筑經(jīng)濟價值變化遵循著一定的原則和運動規(guī)律，評估原則包括最高最佳使用原則、替代原則、變動原則、預期原則、貢獻原則、供求原則等。⑹經(jīng)濟價值評估是一種價值指示意見的過程。不動產(chǎn)傳統(tǒng)估價方法估算的是歷史建筑市場價值；而資源環(huán)境經(jīng)濟學的評估方法則充分考慮了歷史建筑經(jīng)濟價值的所有變

11、化，包括當前經(jīng)濟增長模式下價值規(guī)律能夠?qū)崿F(xiàn)價值，還包括當前經(jīng)濟增長模式下價值規(guī)律無法實現(xiàn)的部分，即資源利用過程中的外部性部分。因此資源環(huán)境經(jīng)濟學評估方法所估算的結(jié)果直接指示為經(jīng)濟價值，并且可能在短期內(nèi)無法得以完全實現(xiàn)。
　　 本文首先從理論和實證兩方面詳細分析了不動產(chǎn)傳統(tǒng)估價方法(市場比較法、成本法和收益法)應用于歷史建筑市場價值的評估。認為市場比較法應用廣泛、簡單直接，但前提是需要市場存在足夠多的交易可比實例；成本法比較適合那

12、些市場發(fā)育不成熟、收益性較弱的不動產(chǎn)評估，是歷史建筑價值評估最為適宜的估價方法，但對估價人員的專業(yè)知識能力提出一定挑戰(zhàn)；收益法理論清晰，明確投資收益的經(jīng)濟范疇，對歷史建筑的經(jīng)濟價值有指導意義，但是難點在于未來預期的客觀判斷。本文還從理論角度簡單剖析歷史性土地概念、價值體系、地價特征和產(chǎn)權(quán)界定情況等，運用土地估價方法對歷史性土地地價評估進行嘗試。認為假設開發(fā)法不適用于歷史性土地的評估，同時提出剩余法也有局限性；并且創(chuàng)新性提出了市場調(diào)整法用

13、于歷史性土地經(jīng)濟價值評估。歷史建筑是前輩留下的一種特殊的文化資源，所以采用資源經(jīng)濟學估價方法對歷史建筑價值進行評估也具有一定的可行性。適用于歷史建筑價值評估的資源經(jīng)濟學估價方法主要包括條件價值法、旅行費用法、內(nèi)涵價格法以及費用支出法等。條件價值法簡單實用，但易受到調(diào)查者和受訪者的主觀影響，市場依據(jù)不夠充分；旅行費用法和費用支出法通常要求估價對象具有相應的旅游資源，能夠吸引人們前來參觀消費；而內(nèi)涵價格法的前提是必須要有與估價對象歷史建筑相

14、似的歷史建筑交易數(shù)據(jù)。除以上估價方法，本文還結(jié)合歷史建筑綜合價值評價成果與市場比較法的原理，提出了基于評價指標比較的歷史建筑價值評估方法。該方法利用評價的綜合分值結(jié)果來估算歷史建筑經(jīng)濟價值，簡單快速，也有一定的理論基礎(chǔ)，特別適合于一次性估算大量的歷史建筑價值，可以用于核定資產(chǎn)或作為征收稅費的參考依據(jù)；但其也要求適用的估價對象需要滿足一定前提條件，否則估價結(jié)果將會有較大偏差。本文認為上述各種估價方法都有其適用范圍、優(yōu)勢和缺陷，歷史建筑作為