珠海市城中村改造機(jī)制與評(píng)價(jià)研究.pdf

1、本文以珠海城中村改造為研究對(duì)象，首先分析了珠海市城中村的形成背景與特點(diǎn)，指出珠海城中村存在數(shù)量少、空間分布均衡，規(guī)模小、建設(shè)強(qiáng)度不高，村民已全部轉(zhuǎn)為非農(nóng)戶口，村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，村內(nèi)文物遺存豐富和水浸問(wèn)題嚴(yán)重等特點(diǎn)。 本文接著分析了珠海城中村改造的特點(diǎn)與實(shí)施進(jìn)展，珠海城中村改造具有改造范圍僅限于舊村、以自然村為基本單位進(jìn)行改造、由開發(fā)商主導(dǎo)改造、全部改建為住宅小區(qū)以及回遷房與商品房分開建設(shè)等特點(diǎn)，目前改造的進(jìn)展不如預(yù)期，部分村的

2、改造尚未啟動(dòng)，還有部分村的改造由于沒(méi)有開發(fā)商投資而被暫緩改造。 本文進(jìn)一步分析了珠海城中村改造的實(shí)施機(jī)制，城中村改造的核心就是要重構(gòu)城中村中的利益協(xié)調(diào)與分配機(jī)制，由于改造涉及到村民(村集體)、開發(fā)商和政府三方面的利益，因此珠海城中村改造分別通過(guò)對(duì)村民進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、對(duì)開發(fā)商給予優(yōu)惠政策以及政府的監(jiān)管措施來(lái)滿足三方的利益訴求，并且輔以改制和社保等措施來(lái)配合城中村的改造。 在此基礎(chǔ)上，本文以城市化理論和公共政策的相關(guān)理論為基礎(chǔ)

3、，從改造的政策、改造的實(shí)施和改造的效果三方面，重點(diǎn)對(duì)珠海城中村改造進(jìn)行全面系統(tǒng)的評(píng)價(jià)。 從改造的效果來(lái)看，改造后的城中村在空間上已完全融入城市，不再是流動(dòng)人口的聚居區(qū)，其管理體制也基本實(shí)現(xiàn)了與城市的接軌；改造后村民的租屋收入與分紅收入沒(méi)有明顯增加，有效地控制了村民對(duì)非勞動(dòng)收入的依賴，有利于激勵(lì)村民進(jìn)入城市就業(yè)；改造還為珠海提供了大量的新建商品房，推動(dòng)了珠海房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與升級(jí)。但珠海的城中村改造也存在一些不足之處，回遷房與商品

4、房的分開建設(shè)降低了回遷房小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)造成了居住隔離，不利于村民實(shí)現(xiàn)城市化；村民的觀念意識(shí)還沒(méi)有出現(xiàn)明顯改變；此外城中村改造還給舊城、城郊村帶來(lái)了類似城中村的問(wèn)題，而未改造的城中村其問(wèn)題進(jìn)一步加重。 珠海城中村改造在實(shí)施過(guò)程中，對(duì)村民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)開發(fā)商的優(yōu)惠政策都較為合理，但采取純市場(chǎng)化的招投標(biāo)方式引入開發(fā)商難以吸引到品牌開發(fā)商參與改造，同時(shí)珠海城中村改造中出現(xiàn)的不少開發(fā)商投機(jī)和違規(guī)行為說(shuō)明對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管仍顯不足。此外，

5、珠海將城中村全部改建為住宅小區(qū)的方式較為單一，沒(méi)有充分考慮到城中村的區(qū)位與土地價(jià)值以優(yōu)化城市的經(jīng)濟(jì)功能與空間布局。珠海城中村改造中還存在行政命令色彩濃厚和公眾參與程度不夠的問(wèn)題。 通過(guò)對(duì)珠海城中村改造的評(píng)價(jià)，從中得出了對(duì)城中村改造的六點(diǎn)啟示：①改造要確定合理的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；②改造前應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃；③改造要避免回遷房與商品房分開建設(shè)；④改造要注重村民的參與；⑤改造要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的監(jiān)管；⑥改造要同時(shí)考慮流動(dòng)人口的安置問(wèn)題。 最后