多方機(jī)制下的西安二手房市場(chǎng)特征價(jià)格研究.pdf

1、住房市場(chǎng)一方面具有一般商品市場(chǎng)的特點(diǎn),另一方面具有外部性、信息不對(duì)稱性、投機(jī)性等多種特殊性質(zhì)。作為異質(zhì)性商品的住房,主要滿足人們居住的基本要求,而人們最為關(guān)注的是住房的價(jià)格,目前國(guó)內(nèi)多數(shù)學(xué)者從不同的角度對(duì)于住宅一級(jí)市場(chǎng)展開分析,對(duì)于二手房市場(chǎng)特別是市場(chǎng)價(jià)格的定量研究不是很多。住房貨幣化改革和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快使住宅一級(jí)市場(chǎng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高,二手房市場(chǎng)作為住宅一級(jí)市場(chǎng)的重要補(bǔ)充,彌補(bǔ)了部分中低收入家庭購(gòu)房的需求,西安市二手房市場(chǎng)正是在這種背

2、景下逐漸的發(fā)展起來(lái),二手房市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大,交易量穩(wěn)步增加,價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì),市場(chǎng)交易變得越來(lái)越復(fù)雜,因此,有必要弄清楚二手房市場(chǎng)的作用機(jī)制和制定出更加合理的定價(jià)方法。
　　二手房市場(chǎng)交易價(jià)格的確定是一個(gè)難點(diǎn),對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)買和交易住房、政府課稅評(píng)估有著重大的影響。本文將從兩個(gè)方面展開對(duì)二手房市場(chǎng)價(jià)格的分析:一、外部環(huán)境的保障,即通過二手房市場(chǎng)參與方的有機(jī)協(xié)調(diào)和合作機(jī)制構(gòu)建,為二手房市場(chǎng)創(chuàng)造良好的交易環(huán)境;二、以特征價(jià)格理論為支撐,

3、建立西安市二手房特征價(jià)格模型。
　　通過分析西安市二手房市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境和市場(chǎng)狀況,運(yùn)用新公共管理學(xué)理論、合作與競(jìng)爭(zhēng)理論等,分析了基于政府職能、中間組織協(xié)調(diào)配合、各方信息對(duì)稱和共享有利于保障二手房市場(chǎng)的高效和正常運(yùn)轉(zhuǎn),同時(shí)建立了二手房市場(chǎng)多方合作的運(yùn)作模式。
　　以西安市7個(gè)行政區(qū)為研究區(qū)域,通過現(xiàn)場(chǎng)勘查和調(diào)查走訪,篩選出199個(gè)住宅評(píng)估數(shù)據(jù)來(lái)分析二手房市場(chǎng)價(jià)格,時(shí)間跨度為2010年7月至2010年12月。選擇17個(gè)特征因子并

4、采用直接量化法、李克特量表法、綜合評(píng)價(jià)法、虛擬變量法對(duì)于特征因子進(jìn)行了量化處理,利用線性函數(shù)、對(duì)數(shù)函數(shù)、半對(duì)數(shù)函數(shù)建立特征價(jià)格模型進(jìn)行回歸分析、估計(jì)和檢驗(yàn),選擇擬合優(yōu)度最好的對(duì)數(shù)函數(shù)建立二手房特征價(jià)格模型,采取逐步回歸的方法最終有7個(gè)特征因子進(jìn)入模型,分別是建筑年代、建筑類型、建筑面積、物業(yè)管理、教育配套、暖氣、公交車數(shù)量。通過回歸結(jié)果符號(hào)分析,特征因子的符號(hào)和預(yù)期一致,對(duì)特征因子的彈性系數(shù)和半彈性系數(shù)分析,得到了特征因子每增加1％或提