我國商業(yè)地產項目吸引力的測評研究.pdf

1、商業(yè)的集聚構成了城市商圈，商業(yè)地產則是商業(yè)集聚的平臺?？梢哉f，商業(yè)地產項目是基于商品流通目的的地產開發(fā)項目。這一開發(fā)模式是在產業(yè)專業(yè)化分工和規(guī)模效應的帶動下逐漸形成的，也是人民生活水平提高和國家現代化進程中的必然趨勢。購物中心等各類商業(yè)地產項目的開發(fā)和城市商圈的建設也理所當然成為開發(fā)商追捧的潮流和政府關注的對象。對于政府來說，規(guī)劃商業(yè)地產項目的目的在于帶動地方商業(yè)，推動經濟發(fā)展，對于開發(fā)商來說，開發(fā)商業(yè)地產項目的目的在于盈利。這兩個目的

2、要得到實現，最需要解決的一個關鍵問題就是商業(yè)地產項目到底能帶來多大的收益，而對于商業(yè)地產來說，其收益的主要來源是租賃和自營，而并非房產的銷售，那么，一個項目的商業(yè)吸引力自然也就成為了決定其預期收益的關鍵指標。
　　針對目前我國的住房市場環(huán)境，大部分開發(fā)商意識到商業(yè)地產的較強盈利能力，由此導致了國內的商業(yè)地產熱潮，大量開發(fā)商嘗試轉戰(zhàn)商業(yè)地產，但由于近幾年的大量開發(fā)，導致商業(yè)物業(yè)存量過多，一部分開發(fā)商已經意識到，通過銷售來實現盈利已經

3、很困難，他們已經開始了從重視物業(yè)數量向重視物業(yè)質量的轉變，為了更好的把握商業(yè)物業(yè)的質量這一概念，提出商業(yè)地產項目的吸引力就顯得比較重要了。本文的研究基于兩個目的，一方面，商業(yè)集聚現象目前已經成為世界范圍內商業(yè)發(fā)展的定勢，我國尚有相當多的中小型城市需要依賴此種發(fā)展模式進行商業(yè)發(fā)展，而商業(yè)地產項目作為商業(yè)企業(yè)集聚的平臺，對其吸引力的構成要素及相應權重的研究具有一定的現實借鑒意義，為政府規(guī)劃和開發(fā)商決策提供一種可參考的指標。另一方面，商圈理論

4、，尤其是商圈測定理論在國內外學者間存在不同見解，主要表現在吸引力參數的確定方面，因此，本文將模糊綜合評價法引入到商圈理論中，作為確定吸引力參數的又一工具，也為商圈的計算提供一種新的思路。本文通過借鑒國內外學者在商業(yè)吸引力方面的研究成果，結合商業(yè)地產項目的特點，提出了商業(yè)地產項目吸引力的定義，并通過研究商業(yè)地產項目吸引力與各環(huán)節(jié)的關系，以及國內外學者對吸引力的研究結論，提出了商業(yè)地產項目吸引力評價指標體系，隨后，先通過AHP方法對各項指標