存量房交易計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估技術(shù)路線的改進(jìn)研究.pdf

1、隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進(jìn),房地產(chǎn)交易活動(dòng)越來越頻繁,活躍的市場一方面為交易環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收提供了廣闊的稅源,另一方面也使得納稅人低報(bào)、瞞報(bào)成交價(jià)格逃避稅賦的行為逐漸增多,交易環(huán)節(jié)稅收征管漏洞凸顯。在我國,存量房交易過程中稅費(fèi)征管普遍不夠理想,做低合同價(jià)是存量房買賣中經(jīng)常發(fā)生的現(xiàn)象,這可以帶來較大的避稅空間。存量房買賣中避免做低合同價(jià)現(xiàn)象發(fā)生的最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是房產(chǎn)估價(jià),針對(duì)存量房交易中存在的買賣雙方低報(bào)交易價(jià)格問題,稅務(wù)

2、部門提出應(yīng)將評(píng)稅技術(shù)應(yīng)用于房地產(chǎn)交易計(jì)稅價(jià)格核定。
　　丹東、杭州、南京作為批量評(píng)估試點(diǎn)城市都建立了各自的存量房交易計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估體系,本文首先對(duì)這三個(gè)城市使用的批量評(píng)估技術(shù)路線進(jìn)行了對(duì)比分析,得出了各自的優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍,然后在已有的技術(shù)路線的基礎(chǔ)上,取長補(bǔ)短,提出改進(jìn)的存量房交易計(jì)稅價(jià)格批量評(píng)估技術(shù)路線,使之適用于情況更為復(fù)雜的城市,并以南京市城中板塊為例具體說明改進(jìn)的技術(shù)路線的操作方法。改進(jìn)的技術(shù)路線包括評(píng)估區(qū)位體系劃分、

3、基準(zhǔn)價(jià)格確定以及修正參數(shù)體系建立三個(gè)部分。在評(píng)估區(qū)位體系劃分方面,本技術(shù)路線采取板塊+行政分區(qū)相結(jié)合的方式,在基準(zhǔn)價(jià)格求取和修正參數(shù)體系建立方面,首先是收集存量房實(shí)際成交信息,建立特征價(jià)格模型,然后通過特征價(jià)格方程計(jì)算修正系數(shù),再使用改進(jìn)的方法(市場——特征值法)求取標(biāo)準(zhǔn)樣本房的價(jià)格,即基準(zhǔn)價(jià)格,最后將標(biāo)準(zhǔn)樣本房修正為待估房地產(chǎn),從而求取待估房地產(chǎn)的價(jià)格。介紹完改進(jìn)的技術(shù)路線的操作步驟之后,本文最后又以某一個(gè)具體的待估房屋為例,介紹如何