存量房交易價格申報評估系統設計與實現.pdf

1、眾所周知，隨著我國經濟持續(xù)高速增長，更加快速地推進了城市化建設進程。這便使得全國房地產市場十分得活躍，存量房交易即二手房交易作為房地產交易中很重要的一部分，其交易量逐年增長，所占的稅收比重也在連年加大。由于在存量房交易過程中出現了買賣雙方簽訂“陰陽合同”，降低申報成交價格，以此來少繳、不繳應納稅款的行為，嚴重擾亂了正常的征管秩序，破壞了公正、公平，依法納稅的征管環(huán)境，嚴重損害了國家的合法利益，更為重要的是，削弱了稅收對房地產市場的調控作

2、用。因此，納稅人在申報繳納此項稅費時，就需要地稅機關對其申報的交易價格進行評估。而傳統的個人手工臺賬評估方法具有一定的局限性，已不能滿足短時間內對大批量的存量房買賣進行準確高效的價格評估需求。
　　為了切實做好應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作，有效防止虛假納稅申報，規(guī)范和提高存量房稅收征管質量和效率，促進依法治稅。本文基于陜西地稅部門存量房交易稅收征管工作的實際情況，應用房地產評估技術，以標準的軟件工程開發(fā)為基本的設計

3、流程，設計了存量房交易價格申報評估平臺，該平臺使用了前端技術的三層業(yè)務構架：分為 Web前端、邏輯部分和數據處理部分，能夠降低開發(fā)成本、改進軟件質量、提高開發(fā)效率；設計通過用例圖、流程圖、功能結構圖，數據庫表的設計勾畫出設計框架；實現通過MVC架構圖、活動圖、類圖、時序圖達到實現目標。測試通過搭建測試環(huán)境：Web服務器、數據庫服務器、客戶端，功能測試，性能測試，達到測試目標。后臺使用Oracle數據庫，嚴格遵循JAVA EE架構思想，結

4、合系統的功能需求和性能需求分析，設計實現了數據采集模塊、房屋估價部分、對稅收款項管理部分、查詢部分、平臺基本管理部分等幾個基本功能模塊，以滿足對應的工作需要。
　　咸陽地稅作為陜西省地方稅務局“應用房地產估價技術加強存量房交易稅收征管工作”的第一批試點單位，經過全面的系統開發(fā)實現，存量房交易價格申報評估系統已經在全省地稅部門進行了推廣使用。通過系統的測試驗證，存量房交易價格申報評估系統達到了最初的設計目標。以咸陽地稅為例，自系統上

5、線運行以來，2013年共評估交易存量房1280戶，同比增長152％，其中調增交易價格857戶，增加計稅交易價格5074.3萬元，申報稅款2166.22萬元，評估后征收稅款2536.66萬元，增收370.44萬元。運用此系統，2014年更是評估交易存量房2150戶，征收稅款3600余萬元。有效地防止了虛假納稅申報，減少了在房屋交易中的偷稅漏稅行為，房產交易納稅人納稅意識明顯加強，在全社會中形成了良好的存量房稅收管理體系，規(guī)范和提高了存量房