可配置的存量房產(chǎn)交易評估系統(tǒng)的設(shè)計與實(shí)現(xiàn).pdf

1、自2005年來，存量房產(chǎn)交易在我市房地產(chǎn)行業(yè)中的位置日漸突出。從實(shí)踐角度看，當(dāng)前房產(chǎn)交易中存在的問題主要集中在存量房產(chǎn)交易活動中。存量房產(chǎn)交易稅收征管需要征收營業(yè)稅、契稅、個人所得稅等稅種，而且因為長期以來由其他部門監(jiān)管，陰陽合同、假贈真賣、以租代售、只公證不過戶、違規(guī)評估等手段不斷出現(xiàn)。據(jù)不完全統(tǒng)計與估算，全市僅在2009年因上述問題所導(dǎo)致的存量房產(chǎn)交易相關(guān)稅收流失達(dá)上億元，而這也許還僅僅是冰山一角。所以，國家稅務(wù)總局在有關(guān)規(guī)定中明確

2、提到地稅部門不但要與其他部門加強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通，更要采取措施規(guī)范和完善對房地產(chǎn)交易價格的認(rèn)定。采取何種措施堵塞征管漏洞，成為了房地產(chǎn)稅收征管工作的重中之重。通過利用計算機(jī)系統(tǒng)來對存量房產(chǎn)交易信息進(jìn)行評估，可以搭建一個高效、準(zhǔn)確并且靈活的評估平臺，從而對存量房的交易進(jìn)行客觀地估算，得到征納雙方都可以接受的評估價格。
　　在相關(guān)理論研究階段，本文對存量房評估業(yè)務(wù)進(jìn)行了研究。我們認(rèn)為有兩個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，一是如何獲取數(shù)據(jù)并進(jìn)行分析，二是構(gòu)建一個

3、既有彈性又能保證安全的系統(tǒng)架構(gòu)?；谶@個目標(biāo)，本文從分析房產(chǎn)交易估價原理與計算機(jī)批量評估方法入手，并闡述了保持系統(tǒng)可配置性的理由。其中著重介紹和分析了房產(chǎn)評估的三大方法：市場比較法、收益還原法和重置成本法，并且對比較常用的訪問控制技術(shù)進(jìn)行了相關(guān)論述。
　　接下來，本文將整個課題的目標(biāo)細(xì)化為實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的評估方法、流程、權(quán)限三大內(nèi)容可配置。首先是批量評估所需要的評估模型等理論基礎(chǔ)的建立，主要是在已經(jīng)廣泛收集房地產(chǎn)交易信息、房產(chǎn)基本信息的

4、基礎(chǔ)上，從海量的交易實(shí)例中依一定規(guī)則選取部分實(shí)例，建立起一個用于對照比較的交易實(shí)例庫。通過一系列處理最終建立可靠的評估模型以用于最后的評估環(huán)節(jié)。然后是系統(tǒng)的可配置化架構(gòu)。在分析了解工作流程的基礎(chǔ)上，按照工作流模型的要求，將整個評估過程分解為數(shù)個模塊。然后利用訪問控制技術(shù)達(dá)到對系統(tǒng)的控制，主要工作是進(jìn)行了權(quán)限分配基本策略和授權(quán)規(guī)則的設(shè)計，然后根據(jù)上文所分解的系統(tǒng)模塊劃分了基礎(chǔ)的權(quán)限和角色。為實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的可配置性，所有的系統(tǒng)參數(shù)盡可能做到不寫

5、在代碼中，而是保存在配置文件內(nèi)，在系統(tǒng)啟動時調(diào)入運(yùn)行。而系統(tǒng)內(nèi)同時也設(shè)計了對參數(shù)進(jìn)行增刪修改的模塊，可以把對系統(tǒng)參數(shù)的改動保存起來。作為設(shè)計環(huán)節(jié)的最后一步，利用 ER圖進(jìn)行了數(shù)據(jù)庫的設(shè)計，明確了整個系統(tǒng)的數(shù)據(jù)模型。在此基礎(chǔ)上對數(shù)據(jù)庫內(nèi)重要的表進(jìn)行了定義工作，詳細(xì)說明了幾個主要字段。
　　在設(shè)計階段完成后，本文主要著力于如何將設(shè)計思路轉(zhuǎn)化為系統(tǒng)的具體實(shí)現(xiàn)。通過展示系統(tǒng)的UML類圖、時序圖及構(gòu)件圖，逐步體現(xiàn)了評估系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)過程，并且展

6、示了開發(fā)完成的系統(tǒng)界面。接下來又對整個系統(tǒng)的開發(fā)環(huán)境和系統(tǒng)架構(gòu)進(jìn)行了描述，重點(diǎn)介紹了網(wǎng)絡(luò)拓?fù)浜拖到y(tǒng)接口，包括管理系統(tǒng)之間的物理鏈路如何架設(shè)，安全設(shè)備部署方案以及安全策略的制定。最后對系統(tǒng)如何應(yīng)用于評估工作進(jìn)行了總結(jié)性描述。
　　在全文的最后，介紹了如何對存量房評估系統(tǒng)進(jìn)行功能測試和性能測試。主要是通過前期調(diào)研所采集的房地產(chǎn)信息編制測試用例，應(yīng)用黑盒測試的思路來進(jìn)行。通過測試得到了基本符合設(shè)計需求的結(jié)果，并且發(fā)現(xiàn)了系統(tǒng)設(shè)計的部分不足