基于經(jīng)濟(jì)視角的城市舊區(qū)開發(fā)強(qiáng)度控制研究.pdf

1、對城市土地開發(fā)強(qiáng)度的控制是控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，其控制指標(biāo)是多方利益博弈的焦點(diǎn)。實(shí)踐表明，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，客觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)律戰(zhàn)勝了規(guī)劃師們的精英直覺，傳統(tǒng)的基于物質(zhì)空間確定的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)面對市場“失效”。而這一切在現(xiàn)狀情況極為復(fù)雜的城市舊區(qū)，表現(xiàn)的更為明顯。基于“十一五”國家科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目課題研究的需要，本文以城市舊區(qū)為研究對象，著重考察經(jīng)濟(jì)因素對開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)確定和開發(fā)強(qiáng)度調(diào)控方法的影響。
　　 本文從

2、城市舊區(qū)區(qū)域特性認(rèn)識(shí)出發(fā)，對現(xiàn)有開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)確定方法進(jìn)行評析，取長補(bǔ)短，整合形成了基于經(jīng)濟(jì)視角的城市舊區(qū)開發(fā)強(qiáng)度控制的方法體系，即結(jié)合宏觀環(huán)境的容量控制，結(jié)合經(jīng)濟(jì)分析的開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)確定和結(jié)合城市設(shè)計(jì)要求的開發(fā)強(qiáng)度調(diào)控。
　　 根據(jù)城市面臨的宏觀環(huán)境，權(quán)衡社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)目標(biāo)，確定片區(qū)的開發(fā)建設(shè)總量和各類建筑需求量；運(yùn)用多因素評價(jià)法劃分城市舊區(qū)的土地等級，在此基礎(chǔ)上將各類建筑總量合理分配到對應(yīng)的用地之上，形成基準(zhǔn)密度分區(qū)模型

3、；
　　 然后對片區(qū)內(nèi)各個(gè)地塊進(jìn)行投入產(chǎn)出測算，用其結(jié)果對基準(zhǔn)密度分區(qū)模型進(jìn)行修正，得到基于經(jīng)濟(jì)視角的城市舊區(qū)開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)分布模型。
　　 合理的開發(fā)強(qiáng)度應(yīng)綜合考慮經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，凸顯城市軸線、景觀節(jié)點(diǎn)和城市特色地區(qū)。而基于以上這些城市設(shè)計(jì)要求對開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)進(jìn)行的調(diào)整和修正，應(yīng)符合現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)規(guī)律。本文借鑒西方的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的具體實(shí)踐，提出完善規(guī)劃單元開發(fā)控制、容積率獎(jiǎng)勵(lì)、開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移、政府參與土地增值和控

4、規(guī)動(dòng)態(tài)修正等開發(fā)強(qiáng)度調(diào)控方法。
　　 文章最后對石柱縣鯉塘壩片區(qū)開發(fā)強(qiáng)度調(diào)整進(jìn)行實(shí)證研究。首先通過對片區(qū)現(xiàn)狀問題的分析和原有控規(guī)開發(fā)強(qiáng)度控制的反思，提出基于經(jīng)濟(jì)視角的開發(fā)強(qiáng)度調(diào)整策略；權(quán)衡石柱縣的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和鯉塘壩的環(huán)境建設(shè)目標(biāo)確定較為合理的開發(fā)總量，進(jìn)而按比例確定各主要類別的建筑開發(fā)量；通過對原控規(guī)土地等級的評價(jià)，確定片區(qū)地價(jià)和片區(qū)基準(zhǔn)密度分布；然后通過城市舊區(qū)各地塊的經(jīng)濟(jì)分析對基準(zhǔn)密度分區(qū)進(jìn)行修正；在此基礎(chǔ)上提出對原有