我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制及影響因素研究.pdf

1、房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱地位，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)性不可避免地引起宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，對房地產(chǎn)企業(yè)、居民和銀行的生產(chǎn)經(jīng)營和資產(chǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)。因此，深入研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制和微觀基礎(chǔ)，以及對我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素進(jìn)行分析和實(shí)證研究具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。論文由包括導(dǎo)言、正文和結(jié)論在內(nèi)的八個(gè)部分組成。
　　第一章主要闡明了本文研究問題的提出及選題的意義，綜述了國內(nèi)外房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)類型、影響因素和波動(dòng)機(jī)制等相關(guān)研究文獻(xiàn)，并對

2、本文的研究思路、分析框架、研究方法、基本創(chuàng)新點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)。
　　第二章主要闡明了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)涵、房地產(chǎn)及房地產(chǎn)市場的特性，以及對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的形成機(jī)制進(jìn)行探析。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)是指圍繞長期增長趨勢上下起伏、振蕩，既包括房地產(chǎn)價(jià)格周期波動(dòng)又包括隨機(jī)波動(dòng)、異常過度波動(dòng)等。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)形成機(jī)制的李嘉圖租金模型，主要從房地產(chǎn)的定價(jià)入手，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格是只不過是未來租金收入的現(xiàn)值，不同的土地位置，不同的要素投入都會(huì)要求有不同的租金

3、收入;存量—流量模型是把房地產(chǎn)既作為一般消費(fèi)產(chǎn)品，又作為一種特有資產(chǎn)，從而在房地產(chǎn)的使用市場、資產(chǎn)持有市場和房地產(chǎn)生產(chǎn)市場等三個(gè)相互關(guān)聯(lián)的市場來研究房地產(chǎn)的價(jià)格波動(dòng);資產(chǎn)泡沫理論主要是把房地產(chǎn)作為一個(gè)虛擬資產(chǎn)來研究預(yù)期、投機(jī)等因素所導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場價(jià)值基礎(chǔ)的持續(xù)上漲和下跌過程;看跌期權(quán)理論把房地產(chǎn)信貸作為一種期權(quán)，對期權(quán)價(jià)格的估值的高低會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格偏離其基本價(jià)值。
　　第三章主要研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的形成機(jī)制。本章構(gòu)建一

4、個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)存量—流量模型，首先，研究在實(shí)體需求的情況下，引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)因素，及其因素變動(dòng)的沖擊行為分析;其次，進(jìn)一步擴(kuò)展存量—流量模型，在原有模型基礎(chǔ)上加入投機(jī)需求分析，研究在實(shí)體需求和投機(jī)需求共同作用條件下的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。
　　第四章主要研究房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的微觀基礎(chǔ)，研究了房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行和個(gè)人在金融加速器、災(zāi)難性短視和道德風(fēng)險(xiǎn)與過度投資等直接根源的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)情況，同時(shí)，從銀行的投資行為出發(fā)，研究了銀行

5、對房地產(chǎn)企業(yè)投資存在“公地悲劇”現(xiàn)象，個(gè)體理性與集體非理性投資行為是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在原因。在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升時(shí)期，所有銀行都預(yù)期市場處于景氣時(shí)期，且隨著抵押價(jià)值的高漲，獲得抵押貸款的金額和能力也逐漸增強(qiáng)。相反在市場處于不景氣時(shí)期，銀行群體性地降低對他們的信貸支持力度。銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的互動(dòng)行為最終導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。第四，從房地產(chǎn)企業(yè)的借貸行為出發(fā)，研究了國家對房地產(chǎn)行業(yè)存在隱性擔(dān)保，房地產(chǎn)企業(yè)貸款對貸款具有一定的期限偏好

6、，進(jìn)而引起房地產(chǎn)期限結(jié)構(gòu)不合理。銀行在擴(kuò)張的信貸政策下，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，一旦國家緊縮信貸，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
　　第五章主要對影響我國房地產(chǎn)價(jià)格短期波動(dòng)的因素進(jìn)行分析和研究。第一，通過研究日本和美國等國家房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r、波動(dòng)情況，以期找到可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)。日本地產(chǎn)泡沫的教訓(xùn)在于:日元國際化和低通脹導(dǎo)致擴(kuò)張性貨幣政策的實(shí)施，期間金融機(jī)構(gòu)行為、企業(yè)行為都發(fā)生了嚴(yán)重扭曲;美國房地產(chǎn)儲(chǔ)貸危機(jī)的啟

7、示在于，取消“Q”條款的金融自由化，導(dǎo)致Trifts向儲(chǔ)戶提供市場利率存款，Thrifts提高利率以便吸收存款。結(jié)果導(dǎo)致存款利率高于住房抵押貸款利率，導(dǎo)致Thrifts入不敷出。Thrifts為了應(yīng)對高存款利率，投資了大量高風(fēng)險(xiǎn)高收益的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及垃圾債券。第二，從土地成本、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、銀行信貸和投機(jī)等影響我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的短期因素出發(fā)，研究了它們與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響機(jī)制和相關(guān)關(guān)系。第三，對我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)進(jìn)行實(shí)證分析，實(shí)證

8、表明存在明顯的波動(dòng)集群和高峰厚尾特征，并呈現(xiàn)左偏和不對稱性;同時(shí)，對影響我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素進(jìn)行協(xié)整和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果進(jìn)一步證實(shí)了土地價(jià)格、銀行信貸、投機(jī)等對引起房地產(chǎn)價(jià)格過度波動(dòng)的具有重要作用。
　　第六章主要對影響我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的長期趨勢決定因素進(jìn)行分析，主要分析了我國的城鎮(zhèn)人口的變化情況，城市化的發(fā)展歷程和經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響，并通過實(shí)證檢驗(yàn)分析了這些趨勢因素對房地產(chǎn)價(jià)格長期波動(dòng)特征的影響，同時(shí)

9、，對我國房地產(chǎn)需求和供給收入彈性和價(jià)格彈性進(jìn)行計(jì)量分析，進(jìn)一步研究我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的內(nèi)在機(jī)制。
　　第七章主要對抑制房地產(chǎn)價(jià)格過度波動(dòng)提出政策建議。首先，從政府宏觀調(diào)控角度出發(fā)，提出了應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策;其次，從銀行構(gòu)建完善的銀行信貸政策出發(fā)。提出了銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的相關(guān)指標(biāo)體系，并將這些指標(biāo)納入到銀行的評級體系，通過完善內(nèi)部評級體系、確定最佳授信額度和房地產(chǎn)行業(yè)限額，核定有效擔(dān)保額度、進(jìn)行房地產(chǎn)貸款減值準(zhǔn)

10、備等;第三，從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的角度，提出了構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)供給體系，完善房地產(chǎn)企業(yè)公司治理和完善市場機(jī)制等產(chǎn)業(yè)政策措施。
　　第八章是結(jié)論。
　　本文的主要?jiǎng)?chuàng)新:
　　1.本文在理論上，通過構(gòu)建一個(gè)擴(kuò)展的存量—流量模型，對房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響因素、長期趨勢、形成機(jī)制進(jìn)行了理論與實(shí)證分析，豐富了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)理論。
　　2.本文在理論上，對房地產(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制進(jìn)行了系統(tǒng)分析，并運(yùn)用博弈論的有關(guān)概念和分析方法，

11、提出并理論證實(shí)了基于房地產(chǎn)“公地悲劇”和基于房地產(chǎn)貸款期限結(jié)構(gòu)的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的觀點(diǎn)，擴(kuò)大了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的研究視野。同時(shí)，本文在實(shí)證研究方面，對影響我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的需求和供給彈性等內(nèi)在機(jī)制進(jìn)行分析和研究。
　　3.本文在對策上，為應(yīng)對房地產(chǎn)價(jià)格過度波動(dòng)，主要從銀行的角度提出了建立并完善我國房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的相關(guān)指標(biāo)體系，完善銀行內(nèi)部評級體系、確定最佳授信額度和房地產(chǎn)行業(yè)限額、提高擔(dān)保的有效性、進(jìn)行房地產(chǎn)貸款減值準(zhǔn)備等政策措施，