生態(tài)住宅的經(jīng)濟研究.pdf

1、目前我國正處在房地產(chǎn)高速發(fā)展的過程中，總體上計算，我國建筑總能耗約占社會終端能耗的20.7％，因此發(fā)展節(jié)能節(jié)水節(jié)材環(huán)保的生態(tài)住宅是當(dāng)務(wù)之急。但在現(xiàn)實中，生態(tài)住宅的推廣不盡人意，據(jù)2005年的統(tǒng)計，我國單位建筑面積能耗是發(fā)達國家的2至3倍以上。
　　 造成這一原因，與目前生態(tài)住宅存在著重技術(shù)輕收益、重收益輕成本的現(xiàn)象有關(guān)。生態(tài)住宅的研究，大多集中在如何運用新技術(shù)、新方法來實現(xiàn)住宅的節(jié)能節(jié)水節(jié)材等指標(biāo)方面，往往忽略了對實現(xiàn)這些指標(biāo)所

2、花費的成本收益的分析，也就是缺乏經(jīng)濟學(xué)層面上的分析和探索。另外對生態(tài)住宅的概念也沒有統(tǒng)一的定義，尤其是在經(jīng)濟學(xué)意義上的內(nèi)涵闡述。甚至有人認為只要增加綠化面積、降低能耗就是生態(tài)住宅。
　　 基于現(xiàn)況，本文對生態(tài)住宅的概念從經(jīng)濟學(xué)角度進行了界定，指出文章所研究的生態(tài)住宅為在現(xiàn)有市場條件下不能自發(fā)形成的一類整體社會收益比較大的住宅，生態(tài)住宅的生態(tài)特性就是經(jīng)濟學(xué)上的正外部性，強調(diào)了定義的相對性、動態(tài)性特點。并通過該定義分析了市場上所謂的

3、生態(tài)住宅，剔除了一些“偽生態(tài)住宅”。
　　 在現(xiàn)實中生態(tài)住宅的普及動力不足，文章指出生態(tài)住宅從經(jīng)濟學(xué)上來講，存在市場失靈現(xiàn)象。對這一現(xiàn)象，作者從定量分析和理論分析兩個角度進行了詳細的闡述。
　　 首先通過幾組樣本數(shù)據(jù)，文章研究了生態(tài)住宅全生命周期成本、收益，通過計算生態(tài)住宅初始投資成本增額與使用過程中的收益增額之間的差額凈現(xiàn)值以及初始投資增額的回收期，來分析比較生態(tài)住宅的經(jīng)濟效益。在數(shù)據(jù)計算中，我們發(fā)現(xiàn)了生態(tài)住宅的經(jīng)濟收

4、益與外部性、市場規(guī)模、資本折算率(貼現(xiàn)率)有密切關(guān)系。
　　 在理論分析方面，先從微觀經(jīng)濟學(xué)視野分析生態(tài)住宅市場失靈的原因，一是生態(tài)住宅的正外部性造成生態(tài)住宅的市場數(shù)量少于社會最優(yōu)數(shù)量；二是由于生態(tài)住宅存在規(guī)模經(jīng)濟而使生態(tài)住宅市場有過高的進入壁壘；三是房地產(chǎn)市場過高的私人貼現(xiàn)率大于社會貼現(xiàn)率；四是使用階段存在過高的成本費用等因素從而導(dǎo)致生態(tài)住宅在市場中不能實現(xiàn)價值。緊接著，作者又對生態(tài)住宅市場三個主要應(yīng)用主體：開發(fā)商、消費者、政

5、府之間的經(jīng)濟行為進行了分析，通過構(gòu)建博弈模型我們了解了各個主體的選擇是其他主體選擇的函數(shù)，政府的補貼或者征稅等政策會改變市場的均衡。
　　 在解決生態(tài)住宅市場失靈方面，文章從兩個方面進行了探討：一是市場的重構(gòu)，二是制度創(chuàng)新。市場的重構(gòu)就是盡量通過市場機制實現(xiàn)生態(tài)住宅，依據(jù)產(chǎn)權(quán)思路內(nèi)化生態(tài)住宅的外部性；制度創(chuàng)新就是改革市場規(guī)則，通過補貼稅收等措施改變市場均衡狀態(tài)。文章指出生態(tài)住宅市場發(fā)展的不同階段需要采用不同的經(jīng)濟政策，而不同的經(jīng)