會(huì)計(jì)學(xué) 畢業(yè)論文——試論房產(chǎn)稅的改革

1、<p><b>　　編號(hào)</b></p><p>　　本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）</p><p>　　題目： 試論房產(chǎn)稅的改革 </p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　房產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍征收的一種以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租

2、金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。國(guó)務(wù)院于1986年9月15日正式發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，規(guī)定對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。 然而隨著改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)全球化的步伐不斷邁進(jìn)，我國(guó)住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，房?jī)r(jià)居高不下。為了在抑制房?jī)r(jià)的同時(shí)建立和健全我國(guó)現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展，我國(guó)逐步推進(jìn)了房產(chǎn)稅改革。經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，今年1 月28 日，上海、重慶兩地正式啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試

3、點(diǎn)。</p><p>　　本文先簡(jiǎn)要介紹了我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展歷史，著重針對(duì)試點(diǎn)問(wèn)題，分析房產(chǎn)稅改革的政策、特點(diǎn)和影響；然后對(duì)國(guó)際情勢(shì)進(jìn)行分析，了解其他國(guó)家房產(chǎn)稅的構(gòu)成和發(fā)展情況，對(duì)其進(jìn)行比較，從中總結(jié)出一些值得我國(guó)注意和借鑒的部分；最后根據(jù)我國(guó)國(guó)情和試點(diǎn)發(fā)展情況，深入挖掘改革過(guò)程中值得完善的部分，并根據(jù)前文總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)，探索我國(guó)房產(chǎn)稅的改革方式，預(yù)測(cè)其發(fā)展方向。</p><p>　　關(guān)鍵詞：房

4、產(chǎn)稅改革；房產(chǎn)稅試點(diǎn)；房產(chǎn)評(píng)估；稅收機(jī)制；</p><p><b>　　ABSTRACT</b></p><p>　　House Property tax is an ad valorem levy on the residual value of the property or on the rental income from the property. It i

5、s usually imposed on owners by the governing authority of the jurisdiction in which the property is located and collected by the government in most countries around the world. On September 15, 1986, the State Council of

6、the Peoples’ Republic of China stipulates in “Interim Regulations of the People's Republic of China on Real Estate Tax” that Real Estate Tax will be levie</p><p>　　This thesis will first trace the histor

7、y of China’s House Property Tax, focusing on the pilot implement of house property tax policy and analyzing its features, impacts and problems. Then it will give an overall assessment of international tendency, introduce

8、 the structures and reforms of the property taxes in some well-developed countries, and compare their advantages and disadvantages for research purposes. Finally, based on the above comparison and analysis, some suggesti

9、ons will be put forwa</p><p>　　Keywords: Reform of Real estate tax; Experienmental units of house property tax; Real Estate Appraisal; tax revenue mechanism;</p><p><b>　　目 錄</b><

10、/p><p><b>　　第1章 緒論1</b></p><p>　　第2章 我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展3</p><p>　　2.1 房產(chǎn)稅發(fā)展概況3</p><p>　　2.2 滬、渝試點(diǎn)概述4</p><p>　　2.2.1 滬、渝試點(diǎn)的政策及簡(jiǎn)要分析4</p><p>

11、　　2.2.2 滬、渝試點(diǎn)的特點(diǎn)5</p><p>　　2.2.3 滬、渝試點(diǎn)的影響6</p><p>　　第3章 房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)7</p><p>　　3.1 國(guó)際房產(chǎn)稅概況一覽7</p><p>　　3.2 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的借鑒與參考8</p><p>　　3.2.1房產(chǎn)評(píng)估8</p>&

12、lt;p>　　3.2.2稅收減免9</p><p>　　3.2.3調(diào)節(jié)房市9</p><p>　　第4章 房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向11</p><p>　　4.1擴(kuò)大征稅范圍，增加征收對(duì)象11</p><p>　　4.1.1擴(kuò)大征收范圍11</p><p>　　4.1.2增加征收對(duì)象，拓寬稅基11<

13、/p><p>　　4.2稅種定義的規(guī)范化11</p><p>　　4.2.1 簡(jiǎn)化稅種，規(guī)范定義11</p><p>　　4.3合理計(jì)算稅費(fèi)，促進(jìn)社會(huì)公平12</p><p>　　4.3.1建立完善的估價(jià)體系12</p><p>　　4.3.2制定合適的稅率12</p><p>　　4.4

14、規(guī)范征稅制度，提高征稅效率12</p><p>　　4.4.1 從中央到地方，建立完善的制度框架12</p><p>　　4.4.2建立信息共享機(jī)制12</p><p>　　4.5建立保障機(jī)制，合理利用稅收13</p><p>　　4.5.1公開(kāi)、合理地使用稅收13</p><p>　　4.5.2建立保障體制

15、，制訂優(yōu)惠政策13</p><p>　　第5章 結(jié)論與展望15</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)16</b></p><p><b>　　致 謝17</b></p><p>　　附錄A： 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》18</p><p>　　附錄B： “新

16、國(guó)八條”19</p><p><b>　　第1章 緒論</b></p><p>　　房產(chǎn)稅是世界各國(guó)普遍征收的一種以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。</p><p>　　1986年9月15日，國(guó)務(wù)院正式發(fā)布了《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房產(chǎn)每年征

17、收房產(chǎn)稅?！稌盒袟l例》從當(dāng)年10月1日開(kāi)始實(shí)施。由于房產(chǎn)稅開(kāi)征時(shí)，我國(guó)尚未進(jìn)行住房制度改革，城鎮(zhèn)個(gè)人擁有住房的情況極少，而且居民收入水平普遍較低，因此，《暫行條例》規(guī)定對(duì)個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)（即個(gè)人自住住房，以下簡(jiǎn)稱個(gè)人住房）免稅。房產(chǎn)稅主要是對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)征稅。</p><p>　　然而隨著改革開(kāi)放和經(jīng)濟(jì)全球化的步伐不斷邁進(jìn)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)發(fā)生較大變化，住房制度改革不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，居民收入水

18、平有了較大提高，房地產(chǎn)也成為個(gè)人財(cái)富的重要組成部分。在人民生活水平顯著提高的同時(shí)，我國(guó)收入分配差距也在不斷拉大。在保障居民基本住房需求的前提下，通過(guò)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅可以增加住房持有成本，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)觀念，促進(jìn)節(jié)約集約用地；調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平；甚至還能夠完善我國(guó)財(cái)政稅收體制，健全財(cái)稅體系。因而研究、推進(jìn)、深化房產(chǎn)稅的改革對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提高居民幸福指數(shù)；完善財(cái)政稅收體制、保持社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。</p>

19、<p>　　鑒于歷史原因和現(xiàn)實(shí)情況，我國(guó)目前對(duì)個(gè)人住房普遍征稅的條件尚不成熟。對(duì)個(gè)人住房征稅需要在制度設(shè)計(jì)和管理機(jī)制等方面進(jìn)行充分研究論證并在實(shí)踐中逐步探索。為不斷積累經(jīng)驗(yàn)，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，今年1 月28 日，上海、重慶兩地正式啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)將在制度設(shè)計(jì)和管理機(jī)制等方面進(jìn)行探索，為改革在全國(guó)范圍逐步推開(kāi)積累經(jīng)驗(yàn)。</p><p>　　當(dāng)前，上

20、海、重慶兩個(gè)試點(diǎn)正式啟動(dòng)已近一年，在試點(diǎn)啟動(dòng)的過(guò)程中，可以發(fā)現(xiàn)、探索出一些改革的新方案，為試點(diǎn)的推廣打下基礎(chǔ)；同時(shí)也發(fā)掘出了改革進(jìn)程中將會(huì)遇到的困難。</p><p>　　據(jù)最新消息，今年12月14日落幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，將推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，北京、武漢等“準(zhǔn)”試點(diǎn)城市也在為此進(jìn)行相關(guān)準(zhǔn)備。至此，2012年房產(chǎn)稅征收范圍擴(kuò)大，已成定局。</p><p>　　為了能更好地實(shí)踐出合適的改

21、革方案，本文旨在以上海、重慶試點(diǎn)為對(duì)象，針對(duì)試點(diǎn)問(wèn)題試分析房產(chǎn)稅的改革政策，特點(diǎn)和影響。此外，如果能參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，比照國(guó)情，還能更為有效地改革房地產(chǎn)稅制度。因而本文還會(huì)結(jié)合試點(diǎn)問(wèn)題和國(guó)外相關(guān)資料，嘗試探索適合我國(guó)國(guó)情的改革新方案。</p><p>　　第2章 我國(guó)房產(chǎn)稅的發(fā)展</p><p>　　2.1 房產(chǎn)稅發(fā)展概況</p><p>　　房產(chǎn)稅是我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅系中的一

22、個(gè)重要稅種，有著較為“悠久”的歷史。見(jiàn)表2-1。然而由于種種原因，它在我國(guó)工商稅收中比重不高，份額也較小。近年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)飛漲，投資、投機(jī)性需求導(dǎo)致大量空置房屋的存在，這種情況在北京、上海、深圳等一線城市尤為嚴(yán)重；而地方政府的“土地財(cái)政依賴癥”過(guò)度依賴房地產(chǎn)業(yè)則是房?jī)r(jià)上漲更深層次的原因。</p><p>　　為此，我國(guó)推出了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案。它不僅有利于增加地方政府財(cái)源，增加房屋的持有成本，降低投資投機(jī)性需求，

23、而且為我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅制度的完善尋找到了良好的時(shí)機(jī)。</p><p>　　表2-1我國(guó)房產(chǎn)稅的歷史</p><p>　　2.2 滬、渝試點(diǎn)概述</p><p>　　2011年1 月28 日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，上海、重慶兩地正式啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。自此，滬、渝房產(chǎn)稅的試點(diǎn)政策終于塵埃落定。有關(guān)專家預(yù)計(jì)，短期內(nèi)會(huì)有一批城市陸續(xù)加入房產(chǎn)稅試點(diǎn)行列，各地方將有政策陸續(xù)跟

24、進(jìn)，掀起新一輪的稅制改革。正確分析滬、渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅制的特點(diǎn)及影響，有利于把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，了解國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行動(dòng)向；同時(shí)也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，為進(jìn)一步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革提供借鑒經(jīng)驗(yàn)。</p><p>　　2.2.1 滬、渝試點(diǎn)的政策及簡(jiǎn)要分析</p><p>　　要正確分析滬、渝試點(diǎn)，發(fā)掘其優(yōu)勢(shì)和不足，首先要對(duì)其改革的內(nèi)容有所了解。滬、渝試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收方案如表1所示。<

25、/p><p>　　表4-1 上海、重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅征收方案表（均按年記征）</p><p>　　根據(jù)對(duì)上海試點(diǎn)改革方案的分析，我們不難發(fā)現(xiàn)它的著力點(diǎn)在于打擊外地的炒房人士和本地居民的投資、投機(jī)性需求，因而在考慮保障上海居民人均60平方米的免稅面積后，對(duì)新購(gòu)第二套房征稅。0.6%～0.8%的稅率給新購(gòu)第二套住房的投資人帶來(lái)一定的持有成本，這種持有成本將使資金不雄厚的小投資人退出購(gòu)買(mǎi)行列，減少一定的

26、需求量。但是，在房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)稅率的情況下，其對(duì)資金雄厚的國(guó)際國(guó)內(nèi)炒房團(tuán)的作用不明顯。如果嚴(yán)格執(zhí)行“新國(guó)八條”政策，對(duì)國(guó)際國(guó)內(nèi)炒房團(tuán)的限制將比稅收政策更有效。</p><p>　　而重慶的試點(diǎn)改革方案通過(guò)對(duì)高檔商品房和獨(dú)棟別墅按0.5%～1.2%的稅率征房產(chǎn)稅以用于公租房建設(shè)，來(lái)抑制高檔商品房和別墅的價(jià)格，對(duì)減少高檔商品房和別墅開(kāi)發(fā)，增加普通商品房的供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)的上漲速度有一定的作用。這種通過(guò)抑制高檔商品房和

27、別墅的建設(shè)從而增加普通商品房開(kāi)發(fā)量的做法值得提倡，但從重慶市的實(shí)際情況來(lái)看，由于高檔商品房和別墅不多，普通商品房能增加的供應(yīng)量還有待觀察。除了有調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，重慶市方案還有均貧富的作用。根據(jù)重慶市有關(guān)部門(mén)的估算，開(kāi)征房產(chǎn)稅可以獲得大約1.5億元的收入，有利于支持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、農(nóng)民及農(nóng)民工進(jìn)城和重慶市公租房、廉租房的建設(shè)。另外，重慶市方案對(duì)無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)第二套（含第二套）以上的普通住房，按0.5%稅率征稅，給市外投資、投機(jī)

28、者增加炒房成本，其作用和上海市方案類似。重慶市方案對(duì)重慶市普通商品房的價(jià)格影響取決于房產(chǎn)總需求中投資、投機(jī)性需求所占的比重。配合“新國(guó)八條”，房產(chǎn)稅方案對(duì)抑制投資、投機(jī)性需求有一定作用，但是如果重慶市剛性需求占的比重大，房?jī)r(jià)仍然會(huì)保持一定速度的上漲。</p><p>　　從結(jié)果上來(lái)看，上海、重慶的兩套方案都將著力點(diǎn)放在打擊投資、投機(jī)性需求，保障普通居民的基本的居住權(quán)上；重慶市還增加了均貧富功能，增強(qiáng)了稅收的宏觀調(diào)

29、控，是財(cái)稅制度的一大改革和進(jìn)步。然而這兩套方案的主要的目的是作為政策工具調(diào)控市場(chǎng)，都不能根本解決地方政府的“土地財(cái)政依賴癥”；且在稅收的公平性、充分性、效率和可操作性等方面還有很多改進(jìn)空間。</p><p>　　2.2.2 滬、渝試點(diǎn)的特點(diǎn)</p><p>　?。?）擴(kuò)大了房產(chǎn)稅的征稅范圍</p><p>　　之前的房產(chǎn)稅征收范圍有限，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦

30、區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村房產(chǎn)；此外，房產(chǎn)稅的征收有失公允，政府機(jī)關(guān)、軍隊(duì)組織、事業(yè)團(tuán)體、個(gè)人居住房等被列為免稅對(duì)象，不在征稅范圍之內(nèi)。而上海、重慶試點(diǎn)則開(kāi)始順應(yīng)未來(lái)改革的發(fā)展方向，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，開(kāi)拓房產(chǎn)稅改革新紀(jì)元。</p><p>　?。?）計(jì)稅依據(jù)以科學(xué)的市場(chǎng)評(píng)估為基礎(chǔ)</p><p>　　原條例中的計(jì)稅依據(jù)為從價(jià)計(jì)征和依租計(jì)征，其中，從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的歷史成本。這兩

31、種計(jì)稅依據(jù)影響和削弱了房地產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控作用；違背了公平稅負(fù)的原則。而上海和重慶暫行辦法將應(yīng)稅住房按市場(chǎng)交易價(jià)格的 70%計(jì)算繳納，應(yīng)稅住房的計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)。</p><p>　?。?）根據(jù)國(guó)家宏觀稅負(fù)水平采取差別稅率</p><p>　　原條例采用的是單一、固定的比例稅率。由于稅率缺乏彈性，不能很好地發(fā)揮房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入和優(yōu)化資源配置的功能。上海、重慶試點(diǎn)的改革方案開(kāi)始嘗試采取

32、差別稅率，優(yōu)化資源配置。 </p><p>　?。?）合理設(shè)定稅收減免</p><p>　　上海、重慶試點(diǎn)都規(guī)定了一定的免稅住房面積，保障了普通居民的合理住房需求。同時(shí)，兩市還具體規(guī)定了其他減免稅對(duì)象，如因婚姻等需要而首次新購(gòu)住房、符合國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定引進(jìn)的高層次人才和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才新購(gòu)住房、農(nóng)民在宅基地上建造的自有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅，保障了特殊群體的權(quán)益。</p>

33、<p>　　2.2.3 滬、渝試點(diǎn)的影響</p><p>　?。?）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響溫和</p><p>　　房產(chǎn)稅的試點(diǎn)的改革，最大的目的不是降低房?jī)r(jià)、調(diào)控樓市，而是轉(zhuǎn)變國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，調(diào)整財(cái)政稅收結(jié)構(gòu)。從上海、重慶房產(chǎn)稅的征收范圍和稅率標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，此次房產(chǎn)稅政策還是相對(duì)溫和的，由于稅率不高、征收面較窄，對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控力度有限。在當(dāng)前形勢(shì)下，房產(chǎn)稅的征收對(duì)于房?jī)r(jià)還是會(huì)產(chǎn)生一

34、定的影響，購(gòu)房者會(huì)因此產(chǎn)生觀望情緒，但直接影響到房?jī)r(jià)上還需要一段時(shí)間，不會(huì)立刻呈現(xiàn)出來(lái)。 </p><p>　?。?）短期內(nèi)不會(huì)增加地方財(cái)政收入</p><p>　　上海、重慶兩地的試點(diǎn)方案均僅限于大面積高檔住房或多套住房，稅率也相對(duì)較低，初期能帶來(lái)的稅收不多，對(duì)地方政府財(cái)政收入貢獻(xiàn)很小，未來(lái)也難以與土地出讓金相提并論。據(jù)測(cè)算，即使在全國(guó)范圍內(nèi)針對(duì)所有住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅（2010年底城鎮(zhèn)住宅總

35、價(jià)約 50萬(wàn)億元，稅率為 1%，稅率超出目前水平且不考慮減免），預(yù)計(jì)每年房產(chǎn)稅規(guī)模約為 5000億元，遠(yuǎn)低于 2010年土地出讓金 2.7萬(wàn)億元。因此相關(guān)部門(mén)應(yīng)借助開(kāi)征房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)，推進(jìn)房產(chǎn)稅收體制改革，優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，切實(shí)降低居民稅負(fù)。 </p><p>　　（3）抑制投資投機(jī)性需求</p><p>　　上海、重慶試點(diǎn)的征稅對(duì)象主要是富人群體和非理性炒房群體。房產(chǎn)稅開(kāi)征后，增加持有環(huán)節(jié)的成

36、本，短期內(nèi)必定會(huì)對(duì)試點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成利空影響，將有助于抑制投資投機(jī)需求，調(diào)節(jié)收入分配，保障普通民眾的利益。</p><p>　　第3章 房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)</p><p>　　3.1 國(guó)際房產(chǎn)稅概況一覽</p><p>　　房產(chǎn)稅是為中外各國(guó)政府廣為開(kāi)征的古老稅種。歐洲中世紀(jì)時(shí)，房產(chǎn)稅就成為封建君主斂財(cái)?shù)囊豁?xiàng)重要手段。由于歷史、文化、不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度等存在巨大

37、差異，各國(guó)在房產(chǎn)稅稅制方面有許多不同。但大多數(shù)國(guó)家都很重視在房地產(chǎn)保有階段的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少。這樣的稅收結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)了房地產(chǎn)的流動(dòng)，有利于避免業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給和頻繁的交易活動(dòng)，既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。各國(guó)房產(chǎn)稅征收方式千差萬(wàn)別，并在不斷的發(fā)展變化，如美國(guó)的房產(chǎn)稅、日本的不動(dòng)產(chǎn)稅、俄羅斯的物業(yè)稅等等。表4-1為一些國(guó)家房產(chǎn)稅征收的狀況表。</p>

38、<p>　　表4-1 各國(guó)房產(chǎn)稅征收狀況表</p><p>　　從表中我們可以看出，雖然各國(guó)房產(chǎn)稅征收方式不盡相同，但它們?nèi)杂幸恍┕餐奶攸c(diǎn)：第房產(chǎn)稅是地方稅，主要用于支持地方政府為納稅人提供有利于保持其物業(yè)價(jià)值的公共服務(wù)；房產(chǎn)稅的稅率和地方政府的服務(wù)水平，由當(dāng)?shù)氐恼鶕?jù)實(shí)際情況來(lái)決定。另外，居民對(duì)物業(yè)價(jià)值敏感，對(duì)房產(chǎn)稅影響下的物業(yè)價(jià)值的變化保持理性。如果他們付出了房產(chǎn)稅后，對(duì)當(dāng)?shù)卣峁┑姆?wù)不滿

39、意，可以自由遷徙到他們認(rèn)為更合適的其他地區(qū)。在簡(jiǎn)要分析其他國(guó)家稅收的特點(diǎn)時(shí)，我們可以找出許多值得借鑒和參考的地方。</p><p>　　3.2 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的借鑒與參考</p><p>　　通過(guò)對(duì)其他國(guó)家房產(chǎn)稅的征收狀況和對(duì)其特點(diǎn)的分析，我們能從中總結(jié)出一些值得我國(guó)學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)，主要體現(xiàn)在房產(chǎn)評(píng)估、稅收減免與調(diào)節(jié)房市等方面。</p><p><b>　　3.2.

40、1房產(chǎn)評(píng)估</b></p><p>　　在已有的征收房產(chǎn)稅國(guó)家，房產(chǎn)稅主要是從價(jià)稅(市場(chǎng)價(jià)值)。因而公平、合理地對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)能按照房屋的實(shí)際價(jià)值來(lái)計(jì)算房產(chǎn)稅，體現(xiàn)稅收的公平性、規(guī)范性與合理性。</p><p>　　在美國(guó)，房產(chǎn)稅每年都會(huì)進(jìn)行評(píng)估，力求充分反映其市場(chǎng)價(jià)值。在美國(guó)評(píng)估體系中，評(píng)估價(jià)與市價(jià)往往相差較大，評(píng)估出的房產(chǎn)價(jià)值一般僅定為市場(chǎng)價(jià)格的 50%—75%，主要是當(dāng)?shù)?/p>

41、政府明文規(guī)定要求低估大額房地產(chǎn)價(jià)值以吸引外地資本。學(xué)區(qū)房由于公共配套設(shè)施齊全，其房產(chǎn)估價(jià)偏高，所交房產(chǎn)稅也多于其他區(qū)域。</p><p>　　在日本，一般每三年對(duì)房屋和土地進(jìn)行一次基礎(chǔ)評(píng)估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。在此后的第二、三年中，除非有房產(chǎn)改建、損壞或因市町村廢置分合及界限變更等，一般不重新估價(jià)。此外，日本的二手房?jī)r(jià)格通常與新房?jī)r(jià)格差異較大，即使是剛剛居住一兩年的二手房，價(jià)格也

42、會(huì)比新購(gòu)時(shí)降低10%以上。鑒于這一情況，日本地方政府對(duì)居民土地和房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格通常都比同期市場(chǎng)同類資產(chǎn)成交的平均價(jià)低30%甚至更多，這實(shí)際上是為了減輕自住用房者的負(fù)擔(dān)。</p><p>　　另外，在房產(chǎn)價(jià)值確定存在爭(zhēng)議時(shí)，德國(guó)、美國(guó)和加拿大的各地區(qū)都設(shè)有相應(yīng)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房主可按照規(guī)定的程序提出申訴。</p><p>　　值得一提的是，俄羅斯現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要弊端就源于房產(chǎn)價(jià)值的不當(dāng)評(píng)估。

43、其稅基為各地技術(shù)資料登記局給出的房產(chǎn)清查估價(jià)，這一估價(jià)與當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)嚴(yán)重脫鉤。以莫斯科為例，房齡在5年以下的商品房，其清查估價(jià)僅相當(dāng)于現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)的30%至50%；而房齡為三四十年的老房子，其估價(jià)與市場(chǎng)價(jià)的差距甚至高達(dá)上千倍。因此，對(duì)老房子征收的房產(chǎn)稅顯得過(guò)于微不足道，不僅使政策的公平性受到質(zhì)疑，還大大減少了稅收收入。</p><p><b>　　3.2.2稅收減免</b></p>

44、<p>　　為了保障低收入弱勢(shì)群體和一部分特殊群體的利益，各國(guó)都規(guī)定了相應(yīng)的房產(chǎn)稅減免措施。</p><p>　　在英國(guó)，市政稅全額課稅的基本條件是該住宅內(nèi)至少居住兩名成年人，如果只有一名，市政稅可減收25%。此外，只由學(xué)生、未成年人、外交人員、殘疾人等群體居住的房產(chǎn)免稅。</p><p>　　在日本，估價(jià)低于30萬(wàn)日元的土地和估價(jià)低于20萬(wàn)日元的建筑以及政府、皇室、墓地、學(xué)

45、校等特殊用途的建筑均免征物業(yè)稅；而事業(yè)所稅只對(duì)一些大城市征收。針對(duì)許多居民購(gòu)買(mǎi)獨(dú)棟房屋的實(shí)際情況，日本對(duì)每戶住宅的土地面積制訂了分級(jí)征稅標(biāo)準(zhǔn)。在一些中小城市，房產(chǎn)稅收的優(yōu)惠政策，往往成為當(dāng)?shù)匚用竦闹匾侄巍?lt;/p><p>　　在加拿大，政府規(guī)定對(duì)65歲以上的老人和憑上一年的報(bào)稅憑證的下崗失業(yè)人員減免房產(chǎn)稅。</p><p>　　在墨西哥，特殊人群在繳納房地產(chǎn)稅時(shí)享有優(yōu)惠政策，如退休人

46、員、傷殘人士和年齡超過(guò)60歲的居民等。</p><p>　　俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)老戰(zhàn)士、一級(jí)二級(jí)傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員等。</p><p><b>　　3.2.3調(diào)節(jié)房市</b></p><p>　　在很多國(guó)家，征收房產(chǎn)稅都能在一定程度上避免房產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的價(jià)格快速上漲。</p

47、><p>　　在德國(guó)，房產(chǎn)稅在抑制房?jī)r(jià)上漲方面起到積極的作用，使德國(guó)在最近十五年房?jī)r(jià)沒(méi)有明顯的上漲。</p><p>　　在美國(guó)，房產(chǎn)稅是一個(gè)平衡器，如果房?jī)r(jià)上漲，房主的稅收就要增加。所以，盡管大家都希望房?jī)r(jià)上漲，但是一定比例的房產(chǎn)稅套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升，所以美國(guó)的房?jī)r(jià)不可能像中國(guó)一樣連續(xù)暴漲。</p><p>　　日本房產(chǎn)稅屬于地方性稅收，由地方政府采取普通的方式來(lái)征

48、收。在中央政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)稅率和最高上限后，地方政府有權(quán)在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行浮動(dòng)，因而地方政府具有很大的自主權(quán)。而且，對(duì)房屋保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，屬于資產(chǎn)稅范疇，如果把房屋作為投機(jī)品將會(huì)加大其成本，增加風(fēng)險(xiǎn)，減少利潤(rùn)，使房屋回歸到其使用的本原。</p><p>　　然而，房產(chǎn)稅并非萬(wàn)能良藥，不能指望其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到直接的抑制作用，否則就不會(huì)有20世紀(jì)80年代興起的日本房地產(chǎn)泡沫，也就不會(huì)有美國(guó)2007年以來(lái)的房貸危機(jī)演變

49、成的一場(chǎng)金融海嘯。</p><p>　　除此之外，我國(guó)房產(chǎn)稅還應(yīng)在規(guī)范稅費(fèi)種類、擴(kuò)大征稅范圍等方面進(jìn)行改革。具體內(nèi)容將在下一章節(jié)中詳細(xì)說(shuō)明。</p><p>　　第4章 房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向</p><p>　　我國(guó)房產(chǎn)稅改革還處于起步階段，存在較多的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)對(duì)試點(diǎn)的分析和對(duì)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的借鑒，我們不難發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的弊端主要有征稅范圍小，征收對(duì)象少，稅種較多且定

50、義混亂，征收不夠規(guī)范，透明度不夠高，估價(jià)體系不夠完善，沒(méi)有合理的保障減免措施，房產(chǎn)稅總量少，利用不夠合理等。我國(guó)房產(chǎn)稅的改革發(fā)展方向，便是根據(jù)我國(guó)國(guó)情，改善上述問(wèn)題。下面將對(duì)此逐一進(jìn)行分析與探索。</p><p>　　4.1擴(kuò)大征稅范圍，增加征收對(duì)象</p><p>　　4.1.1擴(kuò)大征收范圍</p><p>　　上海、重慶作為我國(guó)大范圍征收房產(chǎn)稅的第一步，有其相應(yīng)

51、的局限性。試點(diǎn)沒(méi)有在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)行，極易導(dǎo)致非試點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)的快速上漲；炒房資金很可能流向中西部經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的大中型城市，導(dǎo)致房?jī)r(jià)畸高、城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展不匹配等問(wèn)題。但是如果現(xiàn)在就對(duì)這部分地區(qū)征收房產(chǎn)稅，又可能致使它們的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢，住宅消費(fèi)滯后。因此，在擴(kuò)大征收范圍的同時(shí)，應(yīng)根據(jù)地區(qū)差異制定具體征收標(biāo)準(zhǔn)。</p><p>　　4.1.2增加征收對(duì)象，拓寬稅基</p><p>　　目

52、前我國(guó)房地產(chǎn)征收的配套措施不齊全，財(cái)產(chǎn)登記制度也不健全，房管局僅對(duì)本地區(qū)成交房屋有登記記錄，而跨省、地區(qū)的私有財(cái)產(chǎn)則缺乏全國(guó)聯(lián)網(wǎng)管理。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)稅收評(píng)稅政策也不健全。與俄羅斯類似，我國(guó)的新房尚可直接以開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)作為征收依據(jù)，但是二手房的市場(chǎng)評(píng)估值卻與實(shí)際成交價(jià)相差甚遠(yuǎn)。因此，目前我國(guó)房產(chǎn)稅以增量征收為主，主要針對(duì)新購(gòu)商品房和少量的存量房產(chǎn)（獨(dú)棟別墅和高檔商品房），沒(méi)有對(duì)所有購(gòu)房者征稅。從發(fā)展的趨勢(shì)看，同時(shí)征收存量房

53、與增量房的房產(chǎn)稅是必經(jīng)之道。由于所有的增量都會(huì)變成存量，而存量中一部分已納稅，一部分卻不納稅，會(huì)造成極大的不公平現(xiàn)象，這也將打亂房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格體系。上海、重慶試點(diǎn)的增量開(kāi)征可以為房產(chǎn)稅的改革積累經(jīng)驗(yàn)，在條件成熟時(shí)存量房也將成為征稅對(duì)象。 </p><p>　　4.2稅種定義的規(guī)范化</p><p>　　4.2.1 簡(jiǎn)化稅種，規(guī)范定義</p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)方

54、面的稅費(fèi)種類比較多，定義比較混亂，規(guī)范程度也較低。雖然政府高層在制定稅費(fèi)時(shí)努力歸并、清理和減少關(guān)于房地產(chǎn)方面的內(nèi)容，但是當(dāng)具體落實(shí)到地方政府、地區(qū)時(shí)，稅費(fèi)的數(shù)量仍有增無(wú)減，成為真正的“苛捐雜稅”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易有關(guān)的稅費(fèi)高達(dá)60多種。因此，房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費(fèi)改革應(yīng)該在維持現(xiàn)有稅負(fù)水平的基礎(chǔ)上，調(diào)整結(jié)構(gòu)：在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，也要調(diào)整和清理其他相關(guān)稅費(fèi)，否則房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收將更為繁重。</p><p>

55、　　據(jù)悉，就在上海、重慶布局房產(chǎn)稅試點(diǎn)的同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)M將房產(chǎn)稅和土地使用稅（即城鎮(zhèn)土地使用稅）——我國(guó)房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的兩個(gè)主要稅種合并，且“按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)征”。這也意味著，在稅率不變的情況下，隨著物業(yè)價(jià)格的變化，新稅種的征收額度也將隨市場(chǎng)波動(dòng)。由于征收依據(jù)發(fā)生變化，合并后的新稅種將不再叫做“房產(chǎn)稅”，其性質(zhì)類似于國(guó)外一直推行的物業(yè)稅，因此可能被叫做 “物業(yè)稅 ”或 “房地產(chǎn)稅”，其征收范圍也將最終覆蓋個(gè)人住宅。隨著兩稅的合

56、并，房屋和土地都將成為新稅種的稅基，即在計(jì)稅中，除了將參照房屋價(jià)值之外，土地價(jià)值也將納入其中。同時(shí)，可以一起歸并的還有如契稅、耕地占用稅以及在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的行政事業(yè)性收費(fèi)等重復(fù)性稅種。另外，也可以取消如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加以及行政審批類收費(fèi)等房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，減輕房地產(chǎn)交易負(fù)擔(dān)，抑制其價(jià)格。</p><p>　　4.3合理計(jì)算稅費(fèi)，促進(jìn)社會(huì)公平</p><p&

57、gt;　　4.3.1建立完善的估價(jià)體系</p><p>　　我國(guó)房產(chǎn)稅的征收對(duì)象較少，為了拓寬稅基，對(duì)存量房征稅是必經(jīng)之道，而對(duì)其進(jìn)行合理的估價(jià)又是征稅的基本前提。如今的城市房屋，品類繁多身份復(fù)雜；根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)稅評(píng)估通常交給相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)完成。然而，我國(guó)這方面的政策出臺(tái)較晚，相對(duì)于需要評(píng)估的房屋總量，注冊(cè)房產(chǎn)估價(jià)師的人數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。因此，我國(guó)應(yīng)加大教育培訓(xùn)力度，重點(diǎn)培養(yǎng)專業(yè)人才，實(shí)行嚴(yán)格的定期考核，完善房地

58、產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)資格制度，制定對(duì)策大力鼓勵(lì)其業(yè)和從業(yè)。除此之外，還應(yīng)該重視估價(jià)人員的道德素質(zhì)和職業(yè)操守，制定法律法規(guī)，加大監(jiān)管力度，以防止估價(jià)人員和納稅人之間扭曲房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值的暗箱操作。在培養(yǎng)專業(yè)人才的同時(shí)，還要加快房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，待條件成熟后，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)將為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值還應(yīng)按規(guī)定周期進(jìn)行重估。</p><p>　　4.3.2制定合適的稅率</p>&l

59、t;p>　　試點(diǎn)政策的實(shí)施將擴(kuò)大我國(guó)房產(chǎn)稅的征收范圍，然而我國(guó)地大物博，各地的情況也不盡相同。目前我國(guó)稅率制定還沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，在未來(lái)的改革發(fā)展中，各地應(yīng)針對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，在中央設(shè)置的幅度稅率范圍內(nèi)制定適合本地經(jīng)濟(jì)狀況的稅率，并隨地方市場(chǎng)的變化適時(shí)調(diào)整，以增強(qiáng)稅率彈性。這樣，既能保證中央有一定的宏觀調(diào)控權(quán)，又能體現(xiàn)和照顧各地不同的實(shí)際情況。 </p><p>　　另

60、外，重慶試點(diǎn)已針對(duì)同一地區(qū)不同類型房產(chǎn)和不同購(gòu)房者的承受能力開(kāi)始了對(duì)差別稅率的嘗試。本人認(rèn)為實(shí)行差別化的累進(jìn)稅率比固定稅率更為合適（可參照個(gè)人所得稅）。但是，稅率的高低、檔次的設(shè)計(jì)還需要在實(shí)踐中反復(fù)摸索。</p><p>　　4.4規(guī)范征稅制度，提高征稅效率</p><p>　　4.4.1 從中央到地方，建立完善的制度框架</p><p>　　從許多國(guó)家物業(yè)稅改革的

61、經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，缺乏全國(guó)統(tǒng)一的房產(chǎn)稅制度框架，將導(dǎo)致征稅混亂，降低改革效率。 因而我國(guó)中央應(yīng)盡快建立全國(guó)統(tǒng)一的制度框架和改革方案，以便各地在統(tǒng)一、規(guī)范的政策指導(dǎo)下進(jìn)行改革，降低改革成本。在大多數(shù)國(guó)家，房產(chǎn)稅都屬于地方稅。在中國(guó)五級(jí)政府結(jié)構(gòu)中，其“地方 ”應(yīng)該涵蓋除中央以外的省、地（市）、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)四級(jí)。地方政府應(yīng)從基層開(kāi)始，根據(jù)中央制訂的改革方案和制度進(jìn)行管理。</p><p>　　4.4.2建立信息共享機(jī)制</p

62、><p>　　加快推進(jìn)各類住房信息系統(tǒng)的建立，有利于確認(rèn)房產(chǎn)稅的稅源，明晰產(chǎn)權(quán)和信息，使財(cái)產(chǎn)稅的征收合理、準(zhǔn)確。目前，我國(guó)的財(cái)產(chǎn)登記制度不健全，房產(chǎn)信息不完整。房管局僅對(duì)本地區(qū)成交房屋有登記記錄，對(duì)跨省、地區(qū)的私有財(cái)產(chǎn)缺乏全國(guó)聯(lián)網(wǎng)管理，致使稅源不全和流失，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。因此，我國(guó)的房屋主管部門(mén)、稅務(wù)部門(mén)、銀行、公安等相關(guān)部門(mén)需要建立全面統(tǒng)一的、實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)的個(gè)人及家庭房屋持有情況的數(shù)據(jù)和信息系統(tǒng)。為了進(jìn)行住房

63、信息系統(tǒng)的建設(shè)，2010年 6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確了 “以城市住房信息系統(tǒng)建設(shè)為重點(diǎn)，以房屋登記數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，建立部、省、市三級(jí)住房信息系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，全面掌握個(gè)人住房的基礎(chǔ)信息及動(dòng)態(tài)變化情況，為科學(xué)制定相關(guān)政策提供技術(shù)支持，為實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策、提高行業(yè)管理和社會(huì)服務(wù)水平創(chuàng)造條件”，的工作思路。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息化建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于其自身的發(fā)展速度，這使信息共享機(jī)制的建立變得尤為困難，同時(shí)也給房產(chǎn)稅的征收帶來(lái)了相

64、當(dāng)大的難度。 </p><p>　　4.5建立保障機(jī)制，合理利用稅收</p><p>　　4.5.1公開(kāi)、合理地使用稅收</p><p>　　政府征稅應(yīng)當(dāng)有利于社會(huì)資源的優(yōu)化配置和經(jīng)濟(jì)機(jī)制作用的有效發(fā)揮，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)效益的提高。房地產(chǎn)稅的合理使用，是各國(guó)高額房地產(chǎn)稅法律制度正當(dāng)性的基礎(chǔ)。因此，建立一項(xiàng)與房地產(chǎn)稅相匹配的公開(kāi)、透明、合理的使用制度，是實(shí)施該項(xiàng)制度的關(guān)鍵

65、。一般而言，教育是國(guó)外絕大多數(shù)國(guó)家房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的主要用途。美國(guó)政府在稅收的使用方面接受居民的嚴(yán)格監(jiān)督，稅收所有支出全部有非常詳細(xì)而清晰的記錄，居民可以隨時(shí)上網(wǎng)查詢。我國(guó)也應(yīng)該以房產(chǎn)稅的改革為契機(jī)，全面推進(jìn)地方政府的預(yù)算公開(kāi)。 </p><p>　　4.5.2建立保障體制，制訂優(yōu)惠政策</p><p>　　作為國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅首批試點(diǎn)城市，重慶和上海對(duì)于房產(chǎn)稅的用途也做出了規(guī)定：前者明確 “個(gè)人

66、住房房產(chǎn)稅收入全部用于公共租賃房的建設(shè)和維護(hù)”，后者明確 “對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)征收的收入，用于保障性住房建設(shè)等方面的支出”。房產(chǎn)稅的征收為城市保障性住房提供了一個(gè)重要的資金來(lái)源，因此在相應(yīng)發(fā)展階段和公共財(cái)政支持能力的范圍內(nèi)，應(yīng)建立住房保障目標(biāo)，讓大多數(shù)人得到住房保障。同時(shí)，也需要制訂一些稅收減免的政策，保障普通居民的利益。減免稅范圍的制定不應(yīng)影響稅收的充分性，稅收收入的總體規(guī)模和甄別難度。</p><p><b&

67、gt;　　第5章 結(jié)論與展望</b></p><p>　　我國(guó)房地產(chǎn)改革還處于起步階段。作為國(guó)家財(cái)政政策的一部分，其調(diào)整改變的影響廣泛而深遠(yuǎn)，覆蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、土地資源開(kāi)發(fā)與保護(hù)，甚至關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)與發(fā)展，因而是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程。雖然本文提出了許多改革的方案，但是根據(jù)目前中國(guó)不太成熟的體系，大規(guī)模推行房產(chǎn)稅還為時(shí)尚早。明年，房產(chǎn)稅試點(diǎn)還會(huì)有所增加，首先要為房產(chǎn)稅的改革打好扎實(shí)的基礎(chǔ)，從試

68、點(diǎn)探索適合我國(guó)國(guó)情的方案，培養(yǎng)相關(guān)技術(shù)人才，建立完備的信息系統(tǒng)和征收制度后，才是房產(chǎn)稅的春天。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　梁竹. 從滬、渝試點(diǎn)分析我國(guó)房產(chǎn)稅改革[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)，2011，9：133-135.</p><p>　　谷成. 對(duì)進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅的探討——由上海、重慶開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅

69、試點(diǎn)引發(fā)的思考[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2011，10：27- 28，62.</p><p>　　張洪銘，張宗益，陳文梅.房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)效應(yīng)分析[J].稅務(wù)研究，2011，4：35-37.</p><p>　　劉洪玉.房產(chǎn)稅改革的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].全球化與中國(guó), 2011, 2：84-88.</p><p>　　崔琛.我國(guó)房產(chǎn)稅稅制存在的問(wèn)題及解決的建議[J].稅

70、收與稅務(wù), 2011, 2(5)：50-51.</p><p>　　于大波.看看美日俄墨四國(guó)如何征收房產(chǎn)稅[N].經(jīng)濟(jì)參考報(bào), 2011，3,29.</p><p>　　谷成. 房產(chǎn)稅改革再思考[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究，2011，4：91- 97.</p><p>　　劉開(kāi)瑞，閆燕.房產(chǎn)稅改革的影響分析及對(duì)策建議[J].消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2011，6：38-41.</p&

71、gt;<p>　　馬國(guó)強(qiáng). 中國(guó)稅收［M］. 大連: 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， 2009. 271.</p><p>　　賈康. 房產(chǎn)稅改革：美國(guó)模式和中國(guó)選擇［J］. 人民論壇，2011，1（下）.48-50.</p><p>　　滿燕云.借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)完善我國(guó)房產(chǎn)稅制 [J]. 涉外稅務(wù)，2011，5.11-16.</p><p>　　田國(guó)強(qiáng).房產(chǎn)稅改革

72、的監(jiān)管及長(zhǎng)效機(jī)制建立[J].改革，2011（2）.</p><p>　　劉斌.中美房產(chǎn)稅比較分析研究——— 兼論我國(guó)房產(chǎn)稅改革建議[J].稅務(wù)論壇，2011，（18）.11-14.</p><p>　　奚衛(wèi)華.論住宅房產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房者福利的影響[J].中央財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，7.6-10.</p><p>　　汪昊． 房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收調(diào)控研究—基于中國(guó)現(xiàn)狀的分析［M］

73、． 北京: 中國(guó)稅務(wù)出版社，2009．</p><p>　　姚海放．宏觀調(diào)控抑或稅收法治:論房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)[J].法學(xué)家，2011，3.51-61.</p><p><b>　　致 謝</b></p><p>　　本論文是在導(dǎo)師桂雪蓉老師的悉心指導(dǎo)下完成的。導(dǎo)師從論文選題、分析、研究?jī)?nèi)容安排，到論文的初稿、修改稿、定稿的各個(gè)環(huán)節(jié)無(wú)不傾注了的

74、熱情指導(dǎo)和親切關(guān)懷。導(dǎo)師淵博的知識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度、樸實(shí)的生活作風(fēng)、寬厚待人的崇高品質(zhì)及其無(wú)私的奉獻(xiàn)精神，使我終生難忘；導(dǎo)師的諄諄教導(dǎo)和認(rèn)真負(fù)責(zé)的治學(xué)態(tài)度將使我受益無(wú)窮。在學(xué)位論文完成之際，謹(jǐn)向我的導(dǎo)師桂雪蓉老師表示衷心感謝和崇高敬意!</p><p>　　附錄A： 《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》</p><p>　　文號(hào)：國(guó)發(fā)[1986]90號(hào) 發(fā)文單位：國(guó)務(wù)院 發(fā)文

75、日期：1986-9-15 </p><p>　　第一條 房產(chǎn)稅在城市，縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。</p><p>　　第二條 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營(yíng)管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人，承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。</p><p>　　前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人，經(jīng)營(yíng)管理

76、單位，承典人，房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)。</p><p>　　第三條 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。 </p><p>　　第四條 房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為

77、1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。</p><p>　　第五條 下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅： </p><p>　　一，國(guó)家機(jī)關(guān)，人民團(tuán)體，軍隊(duì)自用的房產(chǎn) ；</p><p>　　二，由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)； </p><p>　　三，宗教寺廟，公園，名勝古跡自用的房產(chǎn) ；</p><p>

78、;　　四，個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的房產(chǎn) ；</p><p>　　五，經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。 </p><p>　　第六條 除本條例第五條規(guī)定者外，納稅人納稅確有困難的，可由省，自治區(qū)，直轄市人民政府確定，定期減征或者免征房產(chǎn)稅。</p><p>　　第七條 房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省，自治區(qū)，直轄市人民政府規(guī)定。 </p><p>

79、;　　第八條 房產(chǎn)稅的征收管理，依照<中華人民共和國(guó)稅收征收管理暫行條例>的規(guī)定辦理。 </p><p>　　第九條 房產(chǎn)稅由房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。 </p><p>　　第十條 本條例由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋；施行細(xì)則由省，自治區(qū)，直轄市人民政府制定，抄送財(cái)政部備案。 </p><p>　　第十一條 本條例自1986年10月1日起施行。</p>

80、<p>　　附錄B： “新國(guó)八條”</p><p>　　國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知 </p><p>　　國(guó)辦發(fā)〔2011〕1號(hào) </p><p>　　各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)： </p><p>　　《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)〔2010〕

81、10號(hào)，以下簡(jiǎn)稱國(guó)發(fā)10號(hào)文件)印發(fā)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。為鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下： </p><p>　　一、進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任 </p><p>　　地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)發(fā)10號(hào)文件

82、及其相關(guān)配套政策，切實(shí)將房?jī)r(jià)控制在合理水平。2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。各地要繼續(xù)增加土地有效供應(yīng)，進(jìn)一步加大普通住房建設(shè)力度;繼續(xù)完善嚴(yán)格的差別化住房信貸和稅收政策，進(jìn)一步有效遏制投機(jī)投資性購(gòu)房;加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，逐步完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù);繼續(xù)做好住房保障工作，全面落實(shí)好年內(nèi)開(kāi)工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改

83、造住房的目標(biāo)任務(wù)。 </p><p>　　二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 </p><p>　　2011年，全國(guó)建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬(wàn)套。各地要通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴(kuò)大住房保障制度覆蓋面。中央將加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的支持力度。地方人民政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建

84、設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保完成計(jì)劃任務(wù)。加強(qiáng)保障性住房管理，健全準(zhǔn)入退出機(jī)制，切實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 </p><p>　　要努力增加公共租賃住房供應(yīng)。各地要在加大政府投入的同時(shí)，完善體制機(jī)制，運(yùn)用土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息或注入資本金、稅費(fèi)優(yōu)惠等政策措施，合理確定租金水平，吸引機(jī)構(gòu)投資者參與公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中長(zhǎng)期貸款。

85、要研究制定優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目中配建一定比例的公共租賃住房，并持有、經(jīng)營(yíng)，或由政府回購(gòu)。 </p><p>　　三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管 </p><p>　　調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅。稅務(wù)部門(mén)要進(jìn)一步采取措施，確保政策執(zhí)行到位。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)

86、周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。 </p><p>　　四、強(qiáng)化差別化住房信貸政策 </p><p>　　對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。人民銀行各分支機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)厝嗣?/p>

87、政府新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策的基礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。銀行業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。 </p><p>　　五、嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理 </p><p>　　各地要增加土地有效供應(yīng)，認(rèn)真落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的要求。在

88、新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，要單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。進(jìn)一步完善土地出讓方式，大力推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。房?jī)r(jià)高的城市要增加限價(jià)商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)量。 </p><p>　　加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來(lái)源的審查。參加土地競(jìng)買(mǎi)的單位或個(gè)人，必須說(shuō)明資金來(lái)源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，要

89、堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過(guò)兩年沒(méi)有取得施工許可證進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)的，必須及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。要依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資達(dá)不到25%以上的(不含土地價(jià)款)，不得以任何方式轉(zhuǎn)讓土地及合同約定的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。 </p><p>　　六、合理引導(dǎo)住房需求 </p><p>　　各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市

90、，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。原則上對(duì)已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房(含新建商品住房和二手住房);對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。</p><p>　　已采取住房限購(gòu)措

91、施的城市，凡與本通知要求不符的，要立即調(diào)整完善相關(guān)實(shí)施細(xì)則，并加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人資格的審核工作，確保政策落實(shí)到位。尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購(gòu)措施。 </p><p>　　七、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制 </p><p>　　國(guó)務(wù)院有

92、關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)城市人民政府住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的監(jiān)督和檢查。對(duì)于新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭、土地出讓中連續(xù)出現(xiàn)樓面地價(jià)超過(guò)同類地塊歷史最高價(jià)，以及保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度緩慢、租售管理和后期使用監(jiān)管不力的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)，約談省級(jí)及有關(guān)城市人民政府負(fù)責(zé)人。對(duì)未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)、沒(méi)有完成保障性安居工程目標(biāo)任務(wù)的，相關(guān)省(區(qū)、市)人民政府要

93、向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告。監(jiān)察部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)要視情況，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。對(duì)于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)滯后等問(wèn)題，也要納入約談和問(wèn)責(zé)范圍。 </p><p>　　省級(jí)人民政府及其有關(guān)部門(mén)，要參照上述規(guī)定，建立健全對(duì)轄區(qū)內(nèi)城市落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制。 </p><p>　　八、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo) &