投融資課程設(shè)計(jì)

1、<p><b>　　目錄</b></p><p>　　一．項(xiàng)目概況 8.3利潤(rùn)估算</p><p>　　二．市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè) 8.4盈利能力分析</p><p>　　2.1總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況　　　　　　　　　　　　 8.5清償能力分析&

2、lt;/p><p>　　2.2市場(chǎng)需求 九．風(fēng)險(xiǎn)分析 　</p><p>　　2.3市場(chǎng)供應(yīng) 　 9.1敏感性分析</p><p>　　2.4項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)?！　　　　　　　　　　?9.2風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)論</p><p&g

3、t;　　三．項(xiàng)目選址 十．結(jié)論</p><p>　　3.1項(xiàng)目地址及環(huán)境條件 10.1社會(huì)效益</p><p>　　3.2地塊現(xiàn)狀及拆遷安置 10.2環(huán)境效益</p><p>　　四．規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4、 10.3經(jīng)濟(jì)效益</p><p>　　4.1規(guī)劃要求 10.4結(jié)論</p><p>　　4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 </p><p>　　五．市政建設(shè)條件 </p&g

5、t;<p>　　5.1道路交通 </p><p>　　5.2市政管線 </p><p>　　5.3綜合評(píng)述 </p><p>　　六．進(jìn)度安排

6、 </p><p>　　七．投融資方案以及資金籌措 </p><p><b>　　八．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</b></p><p><b>　　8.1收入估算</b></p><p><b>　　8.2 總成本估算&

7、lt;/b></p><p><b>　　項(xiàng)目概況：</b></p><p>　　保定市博創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2014年通過(guò)招標(biāo)獲得一塊“七通一平”的熟地，面積為10000㎡，計(jì)劃在該地塊上開(kāi)發(fā)“錦繡花苑”住宅小區(qū)項(xiàng)目。</p><p>　　該項(xiàng)目用于居住用地，土地使用權(quán)限自建設(shè)用地使用權(quán)出讓之日起為70年。該項(xiàng)目建筑容積率不高于7.5

8、，建筑密度不超過(guò)30%，由相同的2棟樓房組成，總建筑面積70000㎡，連同地下室部分共25層。地下室做車(chē)庫(kù)使用，1~24層做居住用房（其中800㎡用作醫(yī)院，超市等附屬設(shè)施），地下室及住宅用房單層建筑均為1400㎡。項(xiàng)目建設(shè)期計(jì)劃為二年，預(yù)計(jì)二年各完成投資的60%、40%。 </p><p>　　“錦繡花苑”小區(qū)項(xiàng)目地處保定市南市區(qū)，“錦繡花苑”項(xiàng)目位置優(yōu)越，360°四至鳥(niǎo)瞰，潛藏巨大升值潛力。東臨城

9、市中軸線朝陽(yáng)南大街，西鄰城市主干道樂(lè)凱南大街，南面為主干道水源路，近鄰京港澳高速，離保倉(cāng)線不足兩千米，毗鄰南市區(qū)環(huán)保局，附近有學(xué)校，醫(yī)院，賓館，銀行等基礎(chǔ)設(shè)施，環(huán)境良好，地理位置優(yōu)越。保定市與北京、天津構(gòu)成黃金三角，且互成犄角之勢(shì)，自古是“北控三關(guān)，南達(dá)九省”的“通衢之地”，是京津冀地區(qū)中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大門(mén)”之稱。保定市地處河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，是河北省會(huì)石家莊到北京的必經(jīng)之地，多條高速高鐵穿城而過(guò)，交通地理位置極其

10、重要。加之本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，是很多高薪高學(xué)歷以及商業(yè)人員理想的聚集地，其開(kāi)發(fā)必然會(huì)滿足市場(chǎng)的巨大需求，在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等方面帶來(lái)良好的效益，是理想的投資居住場(chǎng)所。</p><p><b>　　市場(chǎng)分析及預(yù)測(cè)</b></p><p>　　2.1.總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況</p><p>　　保定市與北京、天津構(gòu)成黃金三角，且互成犄角之勢(shì)，自古是“北控

11、三關(guān)，南達(dá)九省”的“通衢之地”，是京津冀地區(qū)中心城市之一，素有“京畿重地”、“首都南大門(mén)”之稱。保定市地處河北環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈，是河北省會(huì)石家莊到北京的必經(jīng)之地，多條高速高鐵穿城而過(guò)，交通地理位置極其重要，同時(shí)保定也是聞名全國(guó)的古城。保定強(qiáng)大的教育資源為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高提供了強(qiáng)大的人才支撐，1992年即獲批設(shè)立了保定國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，新能源產(chǎn)業(yè)，裝備制造業(yè)處于全省領(lǐng)先地位，部分領(lǐng)域處于全國(guó)乃至世界領(lǐng)先水平。2013

12、年，全市生產(chǎn)總值完成2720.9億元，年均增長(zhǎng)11.8%。糧食總產(chǎn)突破600萬(wàn)噸，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化率由41.9%提高到63.5%。工業(yè)增加值達(dá)到1259.4億元、增長(zhǎng)89.3%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成1161.3億元，是2007年的2.3倍。省重點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量連續(xù)五年全省前三，固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成6448億元，是上個(gè)五年的3.1倍。財(cái)政收入完成311.3億元，是2007年的2.6倍。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值完成1848.4億元、增長(zhǎng)83%。保定市加快實(shí)施外

13、向帶動(dòng)戰(zhàn)略，加大開(kāi)放力度，招商引資不斷發(fā)展。重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的保</p><p><b>　　2.2.市場(chǎng)需求</b></p><p>　　據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)發(fā)布，2014年，保定主城區(qū)人口達(dá)到280萬(wàn)人，龐大的人口必定有需要大量的房屋住宅。本地區(qū)人口主要由政府機(jī)關(guān)工作人員，商業(yè)，企業(yè)高薪人士組成，平均月收入達(dá)5000元以上，并且擁有大量未婚青年。經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查，該地區(qū)市場(chǎng)需

14、求為居住及商業(yè)，住宅普遍接受價(jià)格為5000~7000元/m2，其平均市場(chǎng)價(jià)為6000元和9000元左右，住宅類以戶型為80~150m2，年總需求量為100萬(wàn)平方米以上。</p><p>　　2.3.市場(chǎng)供應(yīng) </p><p>　　本地區(qū)去年樓盤(pán)銷(xiāo)售總量達(dá)100萬(wàn)平方米，目前市場(chǎng)上所有處于開(kāi)發(fā)待售狀態(tài)的數(shù)量不足20萬(wàn)平方米，有30萬(wàn)平方米正處于開(kāi)發(fā)狀態(tài)，估計(jì)今年將有20萬(wàn)平方米形成新增供應(yīng)

15、，就近幾年保定市房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，普遍屬于供不應(yīng)求狀況。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，這種供不應(yīng)求的狀況在一段時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)。目前市場(chǎng)供應(yīng)中主要以80~150m2居多，其中以120m2銷(xiāo)售量最大。</p><p>　　2.4.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍及規(guī)模</p><p>　　根據(jù)項(xiàng)目所處地段，該項(xiàng)目主要面向政府機(jī)關(guān)及高新人員，市場(chǎng)定位在三口之家的中高檔住宅物業(yè)，戶型以90m2、120m2為主，由總面積為643000

16、m2居住用房，27000m2車(chē)庫(kù)用房，5000m2配套設(shè)施用房組成。</p><p><b>　　項(xiàng)目選址</b></p><p>　　3.1項(xiàng)目地址及環(huán)境條件</p><p>　　項(xiàng)目位于保定市南市區(qū)南端，東臨城市中軸線朝陽(yáng)南大街，西鄰樂(lè)凱南大街，南面為主干道水源路，近鄰京港澳高速，離保倉(cāng)線不足兩千米，毗鄰南市區(qū)環(huán)保局、河北農(nóng)業(yè)大學(xué)西校區(qū)，附

17、近有學(xué)校，醫(yī)院，賓館，銀行等基礎(chǔ)設(shè)施。有313、11、25、59、16、221等多條公交路線。項(xiàng)目離東北向保定火車(chē)站不足三公里，離保定市客運(yùn)中心不足五公里。項(xiàng)目所在地?fù)碛袃?yōu)越的地理?xiàng)l件，環(huán)境優(yōu)美，景色宜人。由于良好的地理位置，所以少了些繁華區(qū)的喧鬧，多了些靜謐，是理想投資置業(yè)的地方。</p><p>　　3.2地塊現(xiàn)狀及拆遷安置</p><p>　　該地塊已具備“七通一平”條件，政府各項(xiàng)征

18、地已經(jīng)完成，用地審批等各項(xiàng)程序已經(jīng)完成，具有充分的開(kāi)發(fā)條件，可直接進(jìn)行建設(shè)。</p><p><b>　　規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</b></p><p><b>　　4.1規(guī)劃要求</b></p><p>　　建設(shè)用地為1萬(wàn)平方米，用途為商業(yè)及居住小區(qū)開(kāi)發(fā)，其中容積率不高于7.5，建筑密度不大于30%，綠化率不低于35%。土地使用年

19、限自建設(shè)用地出讓之日起為70年，用地程序和相關(guān)程序充分符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定和市政規(guī)劃要求。</p><p><b>　　4.2規(guī)劃設(shè)計(jì)方案</b></p><p>　　通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的嚴(yán)格調(diào)查，結(jié)合本項(xiàng)目的具體實(shí)際情況，通過(guò)嚴(yán)密設(shè)計(jì)，對(duì)該土地開(kāi)發(fā)利用作出以下方案：（1）該用地用于小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，以住宅開(kāi)發(fā)為主，并有超市，醫(yī)院等配套設(shè)施；（2）實(shí)際容積率為7，總建筑面積為7000

20、0m2；（3）設(shè)計(jì)建筑密度為28%；（4）設(shè)計(jì)綠化率為40%；（5）建筑物由相同的2棟樓房組成，總建筑面積70000㎡，連同地下室部分共25層。地下室做車(chē)庫(kù)使用，1~24層做居住用房（其中800㎡用作醫(yī)院，幼兒園等附屬設(shè)施），地下室及住宅用房單層建筑均為1400㎡。各項(xiàng)總計(jì)：居住用房66400m2，配套設(shè)施用房800m2，2800m2車(chē)庫(kù)，綠化面積4000m2，道路占地面積2000m2，公共設(shè)施占地面積1200m2。</p>

21、<p><b>　　市政建設(shè)條件</b></p><p><b>　　5.2道路交通</b></p><p>　　本項(xiàng)目所在地東臨城市中軸線朝陽(yáng)南大街，西鄰樂(lè)凱南大街，南面為主干道水源路，近鄰京港澳高速，離保倉(cāng)線不足兩千米，有313、11、25、59、16、221等多條公交路線，本項(xiàng)目里保定火車(chē)站和保定市客運(yùn)中心均在五公里范圍內(nèi)，交

22、通便利，具備運(yùn)輸建筑施工所需各種設(shè)備材料的條件。</p><p><b>　　5.2市政管線</b></p><p>　　本項(xiàng)目地處保定市市區(qū)內(nèi)，各種城市供電、供水、供氣、給排水設(shè)施以及通訊設(shè)施齊全。</p><p><b>　　5.3綜合評(píng)述</b></p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)用地具備“七通一

23、平”條件，各種市政管線，配套設(shè)施齊全，交通便利，地塊結(jié)構(gòu)極佳，已充分具備建設(shè)開(kāi)發(fā)條件。</p><p><b>　　進(jìn)度安排</b></p><p>　　該項(xiàng)目二棟樓分別命名為A1、A2、A3、A1、B1、B2·B3、1個(gè)施工隊(duì)同時(shí)開(kāi)工建設(shè)。該項(xiàng)目建設(shè)期為二年，A施工隊(duì)進(jìn)度安排如下。單位：月（其余施工隊(duì)按此進(jìn)度安排同時(shí)對(duì)相應(yīng)項(xiàng)目施工）</p>

24、<p>　　七．投融資方案以及資金籌措 </p><p><b>　?。?）土地成本</b></p><p>　　該項(xiàng)目用地由招標(biāo)所得，中標(biāo)價(jià)格為4500萬(wàn)元，同時(shí)外加3%相關(guān)稅費(fèi)，土地總成本價(jià)4635萬(wàn)元。</p><p><b>　?。?）工程費(fèi)用</b></p><p>　?、?前

25、期工程費(fèi) </p><p><b>　　建筑安裝工程費(fèi)</b></p><p>　?、?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用</p><p>　?、?公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)</p><p>　　300元 /m2×1200m2= 36萬(wàn)元</p><p>　　以上各項(xiàng)相加，得項(xiàng)

26、目工程費(fèi)為880.38+11205.2+1800.1+36=13921.68</p><p><b>　　(3) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)</b></p><p>　　取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的2%，則開(kāi)發(fā)間接費(fèi)為（4635+13921.68)×2%=371.13萬(wàn)元</p><p><b>　　(4）開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)</b><

27、;/p><p>　　包括建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督法，分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)及其他稅費(fèi)，綜合取建安工程費(fèi)的12%</p><p>　　10205.2×12%=1344.62萬(wàn)</p><p><b>　　(5）其他費(fèi)用</b></p><p>　　主要包括臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建設(shè)費(fèi)等，按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的2.5%&

28、lt;/p><p>　?。?635+13921.68)×2.5%=463.91萬(wàn)元</p><p><b>　　（6）基本預(yù)備費(fèi)</b></p><p>　　按土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的3%</p><p>　?。?635+13921.68)×3%=556.7萬(wàn)元</p><p>&

29、lt;b>　?。?） 開(kāi)發(fā)費(fèi)用</b></p><p>　　①管理費(fèi)用：取土地費(fèi)用和工程費(fèi)用之和的1%。則費(fèi)用為：</p><p>　?。?635+13921.68)×1%=185.56萬(wàn)元</p><p>　　財(cái)務(wù)費(fèi)用：由項(xiàng)目長(zhǎng)期貸款2000萬(wàn)元，建設(shè)期為二年第一年貸款額為800萬(wàn)，第二年貸款額為1200萬(wàn)，貸款利率為6.5%<

30、/p><p>　　第一年貸款利息=（0+0.5×800）×6.5%=26萬(wàn)</p><p>　　第二年貸款利息=（800+26+0.5×10000）×6.5%=92.69萬(wàn)</p><p>　　建設(shè)期貸款利息為=26+92.69=118.69萬(wàn)元</p><p>　?、垆N(xiāo)售費(fèi)用包括廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)

31、售收入的2%，銷(xiāo)售代理費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的1.5%。其他銷(xiāo)售費(fèi)用，占銷(xiāo)售收入的0.5%。合計(jì)為：</p><p>　?。?6400×6500+2800×4500+800×9000）×（2%+1.5%+0.5%）=1805.6萬(wàn)元</p><p>　　開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)=185.56+118.69+1805.6=2109.85萬(wàn)元</p><

32、;p>　?。?）項(xiàng)目總成投資與總成本</p><p>　　將以上各項(xiàng)匯總，即可得到項(xiàng)目總投資。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部通過(guò)出售來(lái)是想，所以項(xiàng)目總投資將全部轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目總成本</p><p>　　項(xiàng)目總投資與總成本估算表 （表7-4） 單位：萬(wàn)元</p><p>　　(9)投資計(jì)劃與資金籌措</p><p>　　本項(xiàng)目建設(shè)期為二年，項(xiàng)

33、目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資額（不包括建設(shè)期利息及銷(xiāo)售費(fèi)用）為33824.27。其中，土地費(fèi)在起初投入，其費(fèi)用根據(jù)預(yù)先設(shè)計(jì)投資比例分別在第1、2年投入為20294.56萬(wàn)元、13529.71萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金2億元作為啟動(dòng)資金（2）從銀行貸款2000萬(wàn)元，分期投入（3）不足部分由于購(gòu)房款支付.</p><p>　　項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元</p>&l

34、t;p><b>　　經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)</b></p><p><b>　　8.1 項(xiàng)目估算</b></p><p>　　項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算，項(xiàng)目可出售面積為675000m2,其銷(xiāo)售計(jì)劃如下表所示 單位：平米</p><p>　　經(jīng)過(guò)對(duì)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析并對(duì)本地區(qū)同類小區(qū)進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，經(jīng)綜合評(píng)定，確定住宅房屋價(jià)格為620

35、0元/m2、附屬設(shè)施用房為9000元/m2，地下車(chē)庫(kù)為4500元/m2 ，并據(jù)此測(cè)算出各期銷(xiāo)售收入</p><p>　　銷(xiāo)售收入估算表 單位：m2 元/m2 元</p><p><b>　　8.2 總成本估算</b></p><p><b>　　（1）稅金估</b></p><p>

36、;　?、?營(yíng)業(yè)稅金及附加估算</p><p><b>　　土地增值稅</b></p><p><b>　　8.3 利潤(rùn)估算</b></p><p>　　8.4 盈利能力分析</p><p>　　(1)靜態(tài)盈利能力分析</p><p>　　投資利潤(rùn)率=（年均利潤(rùn)總數(shù)÷

37、總投資）×100%= (27135.6÷4÷34557.86) ×100%=2.8%</p><p>　　投資利稅率= （年均利稅總數(shù)÷總投資）×100%=[（27135.6+1635.33+239.37） ÷4]÷34557.86×100%=3.89%</p><p>　　資本金凈利潤(rùn)率=（年均利潤(rùn)

38、總數(shù)÷資本金）×100%= (9998.79÷4÷32337.16) ×100%=7.3%</p><p>　　從靜態(tài)盈利能力分析結(jié)果分析，項(xiàng)目的投資率潤(rùn)率，投資利稅率，資本金凈利潤(rùn)率均反映項(xiàng)目盈利能力很強(qiáng)，故可以接受這一項(xiàng)目。</p><p><b>　　動(dòng)態(tài)能力分析</b></p><p>

39、　?、偃客顿Y財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表及評(píng)價(jià)指標(biāo)</p><p>　　全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元</p><p>　　從上表中可計(jì)算得知項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期為2.12年</p><p>　　動(dòng)態(tài)投資回收期為2.34年，內(nèi)部收益率為11.23%</p><p>　　8.5 清償能力分析</p><p>　　項(xiàng)目借款還本

40、付息估算 </p><p>　　項(xiàng)目借款還本付息估算 單位：萬(wàn)元 利率6.5%</p><p>　　（2）資本金來(lái)源與運(yùn)用表 </p><p>　　資本金來(lái)源與運(yùn)用表 單位：萬(wàn)元</p><p><b>　　風(fēng)險(xiǎn)分析</b></p><p>&

41、lt;b>　　9.1敏感性分析</b></p><p>　　該項(xiàng)目建筑面積70000m2。全部售出銷(xiāo)售總額為43148萬(wàn)元，平均單價(jià)為6220.7 元/m2.總成本費(fèi)用為34557.86萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及其附加與土地增值稅組成的綜</p><p>　　合稅率6.67%，所得稅率為25%。</p><p>　　資

42、本金利潤(rùn)率=[6220.7×70000×(1-6.67%)-345578600]×(1-25%)/411990000×100%=8.27%</p><p><b>　　單因素敏感性分析表</b></p><p><b>　　十．結(jié)論</b></p><p>　　10.1社會(huì)效益評(píng)價(jià)&

43、lt;/p><p>　　本項(xiàng)目的建成將大大緩解了保定市南市區(qū)廣大購(gòu)房者買(mǎi)不到稱心如意的房屋的需求，66400m2大面積的住宅小區(qū)讓消費(fèi)者有了更多選擇的空間，同時(shí)，小區(qū)建成，勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)、人口密度增大、市政公共設(shè)施的建成，此項(xiàng)目建成，將給保定市房地產(chǎn)行業(yè)留下寶貴的財(cái)富。</p><p>　　10.2環(huán)境效益評(píng)價(jià)</p><p>　　本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，風(fēng)景優(yōu)美，景

44、色宜人，超高的綠化面積，仿佛讓居住者置身野外。該項(xiàng)目在規(guī)劃之初就根據(jù)地形、周邊建筑等情況進(jìn)行了精心規(guī)劃。在建設(shè)過(guò)程中，力求盡最大可能性減少對(duì)周邊居民、環(huán)境，市政方面的干擾，同時(shí)，該項(xiàng)目的建成，將會(huì)使周邊臟亂差的情況得到徹底改善。</p><p>　　10.3經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)</p><p>　　本項(xiàng)目在初始階段經(jīng)過(guò)權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查研究，作出科學(xué)有效的方案，效益可觀。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)均大于零，同