淺析我國以房養(yǎng)老的可行性

1、<p>　　膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿羈蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂

2、芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿羈蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿羈蒞蚄肄羇莄螆袇芆莃蒆蝕膂莂薈裊肈莁蝕蚈羄蒁莀襖袀蒀蒂蚆膈葿薅袂膄蒈螇蚅肀蕆蕆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒅螄螁肇薄蒃羇羃

3、膀薅螀衿腿蚈羅芇腿蕆螈膃膈薀肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀芄薆蚇肆芃蠆袃羂芃莈蚆袈節(jié)薁袁芇芁蚃螄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羈袀莇蠆螀腿莇荿羆肅莆蒁蝿</p><p><b>　　摘要</b></p><p>　　近年來，伴隨著中國城市化道路進程的不斷發(fā)展，中國人口結構老齡化問題突出，現有的社會養(yǎng)老方式還不能有效解決中國的養(yǎng)老問題?！耙苑筐B(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老基金來源模式，在

4、中國實行“以房養(yǎng)老”政策，是一種有效地解決養(yǎng)老壓力的模式。</p><p>　　以房養(yǎng)老模式的本土化成為焦點，國內學者紛紛提出了對此問題的見解。本文對有關“以房養(yǎng)老”模式這一課題的研究進行了文獻綜述，就以房養(yǎng)老模式的涵義、發(fā)展現狀、發(fā)展的現實意義、實施障礙和建議等幾個方面進行總結，以能夠為日后相關研究和我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供參考。</p><p>　　關鍵詞 老齡化 以房養(yǎng)老 反向抵

5、押貸款</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　In recent years, with China's urbanization process of development, China's population structure aging problems, the existing social endo

6、wment mode can't effectively solve China's pension problems. "To the room endowment" is a new type of pension fund source pattern, in China implements "to the room endowment" policy, is a kind

7、 of effectively solve endowment pressure model. </p><p>　　Enjoy life with the building mode localization become focus, domestic scholars have put forward opinions to this problem. In this paper, the relevant

8、 "enjoy life with the building mode this topic research is a literature review, the meaning of life with the building mode, development present situation, the development of practical significance, implementation ba

9、rriers and the suggestion and so on several aspects carry on the summary, to for future related research and the development of the caus</p><p>　　Keywords　 Aging Enjoy life with the building Reverse mortga

10、ge loan </p><p><b>　　目錄</b></p><p><b>　　摘要1</b></p><p>　　Abstract2</p><p><b>　　目錄3</b></p><p>　　1以房養(yǎng)老國內外研究現狀4</p

11、><p>　　1.1國外研究現狀4</p><p>　　1.2國內研究現狀5</p><p>　　2 以房養(yǎng)老的現實意義7</p><p>　　3我國推行以房養(yǎng)老的障礙10</p><p>　　4我國推行以房養(yǎng)老的對策及展望12</p><p>　　1以房養(yǎng)老國內外研究現狀</p

12、><p>　　隨著中國人口老齡化問題的不斷顯現，養(yǎng)老問題越來越受到社會各界的高度關注。在現有養(yǎng)老保障制度和體系背景下，迫切需要尋求新的方法來應對社會老齡化現象。住房反向抵押貸款即“以房養(yǎng)老”作為發(fā)達國家解決老年人以房養(yǎng)老的重要金融工具，逐漸受到學界的高度關注，對此從國內外研究現狀入手進行探討，無疑具有重大的現實意義。</p><p><b>　　國外研究現狀</b><

13、;/p><p>　　“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，現在發(fā)展最成熟的是美國，在世界上許多國家已被推廣，已經成為國外老年人認可的一種最有效的養(yǎng)老方式，它為享受高質量老年生活和實現老年生活效用最大化提供了可靠保障。</p><p>　　1.美國倒按揭放貸對象是62歲以上的老人</p><p>　　在美國享受倒按揭放貸對象的是62歲以上的老年人，倒按揭貸款大致分為三種情況。第一種

14、，在聯邦住房管理局“有保險”的住房的“倒按揭”貸款。這種貸款業(yè)務經美國國會認可，形式機動靈活，可供選擇的方式很多。第二種，在聯邦住房管理局“無保險”的“倒按揭”貸款。這種貸款有固定期限。第三種，這種貸款由一般金融機構辦理，貸款對象資格不需政府認可。它最大的特點是發(fā)放貸款機構與住戶共同享有住房增值收益。美國“倒按揭”貸款款額每隔3年便會重估1次。</p><p>　　2.加拿大倒按揭貸款款額在1.5萬到30萬加元之

15、間</p><p>　　在加拿大，超過62歲的老年人便可將享有產權的居住房屋抵押給銀行，申請倒按揭貸款，它最大的特點是獲得貸款的老年人可以一直住在自己的房產里，住到享盡天年。加拿大的倒按揭模式極其個性化，可以根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。</p><p>　　3.新加坡由政府出資建造的組屋不能申請倒按揭貸款</p><p>　　新加坡的組屋是指由新加坡建

16、屋發(fā)展局承擔建筑的樓房，是大多數新加坡人的住所。建屋發(fā)展局規(guī)定只允許新加坡公民購買新組屋，而永久居民只可以在二手房市場上購買組屋。組屋購買后，一般必須在房內住滿五年后才可轉賣。建屋發(fā)展局還規(guī)定一個完整的家庭只能同時擁有一套由政府提供的組屋。新加坡政府建造的組屋是不能申請倒按揭貸款的。新加坡是實施住房養(yǎng)老模式比較成功的一個國家，它的住房養(yǎng)老的模式很多，但政府規(guī)定倒按揭貸款只限于私人建造的商品住房。</p><p>

17、　　4.英國“倒按揭”貸款又被稱為“逆向年金”</p><p>　　在英國當老人將房子抵押給銀行后，要將所獲得的貸款充當保費購買年金，因此，住房倒按揭貸款在英國也被稱作“逆向年金”。年金是指定期或不定期的時間內一系列的現金流入或流出，年金計劃是一種很好的投資安排，這里指的是由保險公司作為金融機構向擁有房屋老人提供的現金流入。英國保險公司在倒按揭貸款的申請和發(fā)放過程中所起的作用要比在其他國家大。</p>

18、<p><b>　　國內研究現狀</b></p><p>　　“以房養(yǎng)老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”是指老人將自己的產權房抵押或者出租給相應的保險公司或金融機構，其對房屋的價值、未來的增值及折損情況進行綜合評估，根據評估值和對老人的平均壽命進行計算之后，按月或按年支付現金給投保的老人，使得其定期取得一定數額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務的一種養(yǎng)老方式。</p&

19、gt;<p>　　1、國內以房養(yǎng)老的發(fā)展歷程</p><p>　　結合近幾年的研究論文和新聞報道，歸納出以下幾件對我國以房養(yǎng)老發(fā)展有重大影響的事件：</p><p>　　2006年2月，全國老齡工作委員會辦公室公布了《中國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》，報告強調出，目前我國的老年人口數居世界第一，但是我國的現代化建設還沒有完全實現，提早步入老齡社會，可謂“未富先老”。（范雪

20、蕾、高子建，2009）</p><p>　　2006年，在政協十屆四次會議上，全國政協委員賴明提交一份以房養(yǎng)老的提案，被概括成“60歲前用人養(yǎng)房；60歲后用房養(yǎng)老”。</p><p>　　2005年4月，南京湯山留園公寓擴展了“給我房子，替你養(yǎng)老”的業(yè)務，在全國引起了很大的轟動。最終，因實際操作困難重重兩年后放棄。</p><p>　　2007年6月，上海公積金管理

21、中心提出“住房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型模式。</p><p>　　2007年10月，中大恒基房地產經紀有限公司和北京壽山福海國際養(yǎng)老服務中心聯合發(fā)展“房屋養(yǎng)老”業(yè)務。</p><p>　　2007年10月，我國第一家主營以房養(yǎng)老的保險公司“幸福人壽”正式掛牌營業(yè)。</p><p><b>　　2、國內的主要模式</b></p><

22、p>　　目前，我國以房養(yǎng)老的經驗很不成熟，但我國部分地區(qū)或機構已經開始實踐探索，已經或者現在試用的模式主要有以下。</p><p>　?。?）南京模式的“留園以房養(yǎng)老”業(yè)務。即六十歲以上的孤殘老人，只要有六十平方米以上的本市產權房，就可將房產抵押給公寓并入住，期間免除所有費用。老人去世后，產權房歸公寓所有。</p><p>　?。?）上海模式中“公積金管理中心成房東”的嘗試。六十五歲

23、以上的老人只要把房產以市場價值出售給公積金管理中心，就可將獲取的資金一部分用于支付公積金管理中心的用房租金，其余資金部分自行養(yǎng)老。</p><p>　?。?）北京模式的“養(yǎng)老房屋銀行”項目，六十歲以上的老人可以向養(yǎng)老服務機構提出需求，并把產權房交付中大恒基，由中大恒基免費代老人出租，以賺取租金。租金多用來抵免養(yǎng)老院的費用，剩余租金由老人自己處理，強調的是老人始終擁有房屋的產權。</p><p&

24、gt;　　2 以房養(yǎng)老的現實意義</p><p>　　據統(tǒng)計，2010年,60歲及以上人口為177648705人，占13.26%，其中65歲及以上人口為118831709人，占8.87%，根據聯合國教科文組織對老齡化社會的界定,中國已經進入了老齡化國家行列，超過了國際上規(guī)定的老齡化社會標準?！?〕由于遭遇上世紀中期的生育高峰和接踵而至的計劃生育，到本世紀初，我國老年人比例之多，年輕人口比例之少，國家未富社會已老等

25、問題突出。專家預測，在短短一二十年內，中國社會將由一個輕度老齡化的社會迅速過度到高度老齡化社會。預計到2050年，我國將大約有4億多老年人，60歲以上的老年人口占總人口的比例將達到29％以上，幾乎不足2個在職人員就要負擔一個退休人口?！叭绻徊扇∏袑嵱行У拇胧夏耆松顚⒚媾R很大挑戰(zhàn)。”在我國處于快速老齡化階段的同時，退休年齡偏低與人口壽命延長之間矛盾嚴重，“未富先老”問題突出,養(yǎng)老基金缺口日益擴大，迫切需要我們盡快完善社會養(yǎng)老保障體

26、系，維護社會穩(wěn)定,加快建設社會主義和諧社會。</p><p>　　隨著人口老齡化的到來，我國的社會養(yǎng)老保障體系面臨著沉重的壓力。即使參加了社保的老人，目前以“低水平，廣覆蓋”為宗旨的社保體系來說，退休職工養(yǎng)老金對于重疾高發(fā)的老年人來說，可謂相形見絀。許多老年人僅僅依靠每期領取的微薄的養(yǎng)老金，很難過上理想中的生活。而且，由于歷史原因，社保資金存在巨大的缺口，隨著時間的推移，這一問題將越來越凸顯。養(yǎng)老已經成為一個重大

27、的社會公平問題、經濟穩(wěn)定問題乃至政治安全問題。有很多老人晚年生活非常拮據，但擁有價值不菲的房子，成為“房子富翁，現金窮人”。如果能夠轉讓住房這種超長期耐用型商品的所有權，保留生前對住房的使用權，這樣就會達到這些老年人的雙重利益目標，一是在桑榆之年有房可居，二是充分發(fā)掘住房的經濟資源，提高晚年的生活質量。與此同時，隨著住房制度改革和住房商品化的深入，越來越多的家庭擁有了自己的房產。我國城市擁有自有住房的家庭已高達70％之多。住房已成為這些

28、家庭擁有財富的主要組成部分。有了以上基礎，就可借鑒國外通行的反向抵押貸款模式，將健全老年社會保障體系與居民已經取得的住房產權很好地結合起來。這種結合所創(chuàng)設的新金融工具可有效解除老年人養(yǎng)老的憂慮，對我國現實條件下</p><p>　　國內學者經過研究普遍認為，開展住房反向抵押貸款在我國具有一定的生存空間，應該成為養(yǎng)老模式的一種。（王有明、柴效武，2005）理論界主要承認的現實意義有以下幾點：</p>

29、<p>　　1、提高老年人自我養(yǎng)老的能力，減輕國家的負擔。我國的養(yǎng)老制度由“現收現付制”轉為“統(tǒng)帳結合制”，仍遠不能滿足更多社會成員對養(yǎng)老保障的需求。傳統(tǒng)的觀念使大多數社會成員耗盡畢生積蓄購買住房，間接導致家庭養(yǎng)老儲備金的減少。在此形勢下，老年人通過以房養(yǎng)老方式改善晚年生活，大大緩解國家養(yǎng)老保障的壓力，進而促進社會福利制度的完善。</p><p>　　2、活躍老年人養(yǎng)老資金，減輕子女供養(yǎng)老人的經濟壓力。

30、以房養(yǎng)老方式為老年人開拓了一個新的資金來源，在繼續(xù)享有住宅使用功能的同時發(fā)揮住宅的消費價值功能，享有房子增值帶來的收益。很大程度上減輕子女贍養(yǎng)老人的資金壓力，有助于鼓勵年輕人自食其力，降低對父輩的依賴，也鼓勵老年人自助保障，最大程度地減少子女負擔。</p><p>　　3、擴大商品租賃房源，緩解住房的供需矛盾。城市中、低收入者不具有購房的經濟實力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養(yǎng)老”的老年人以哪種方式處置

31、房產，都可讓出一部分房子的使用權，能夠適當增加市場上的房源，緩解住房的供需矛盾。</p><p>　　4、充分利用閑置資金，促進金融機構業(yè)務多元化。銀行、保險公司等金融機構要涉足以房養(yǎng)老，需要由足夠的資金支撐，用以收購老年人住房。近年，由于存款、外匯儲備、保險等費用收入的增長，使得資金閑置，這為發(fā)展以房養(yǎng)老提供強大的資金保障，一舉兩得。住房反向抵押貸款不僅給銀行、保險公司等相關金融機構帶來新的業(yè)務，而且能加快商業(yè)

32、銀行等機構深化改革、創(chuàng)新經營，同時促使其將社會責任和盈利目標緊密結合，求得多贏效應。第一，對急需要現錢養(yǎng)老的老人是一個絕好的選擇。老人自住房抵押給銀行后，銀行根據房價等估算每月給付老人一筆錢。待老人離世后，銀行將房產拍賣如果低于銀行這些年支出總額或與之持平，那么銀行與老人“倒按揭”關系結束；反之，多余部分根據老人遺囑分配。另外，老人的子女也可以再把房產買回，當老人離世后，子女只要把這些年銀行支付給老人的總額償還給銀行，并支付貸款利息，子

33、女就可獲得房產。這對急需現錢的老人或他們的家庭來說是一個變現的好辦法。第二，對“80后”年輕人是一個好消息。“80后”是我國第一代獨生子女群體，現在已經到了婚嫁階段，他們要面對的是典型“四二一”家庭結構：四位已經退休的老人，兩個獨生子女夫婦，一個</p><p>　　3我國推行以房養(yǎng)老的障礙</p><p>　　2003年，“倒按揭”理念被引入中國。2007年，上海市公積金管理中心曾試推“

34、以房養(yǎng)老”模式，因符合條件的申請人很少，不得不停辦；同年，幸福人壽保險公司成立并參與“倒按揭”產品的研發(fā)，但至今沒有實質性進展。中信銀行于近期在北京等城市試點“養(yǎng)老按揭”業(yè)務，推出針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，但因設置了比較嚴格的規(guī)定和較高的準入門檻，目前總體業(yè)務量不太大。雖然各方針對“倒按揭”的嘗試都進行了符合中國國情的改良，但在實施過程中可謂步履維艱，存在較多的困難。下面從以下幾個方面闡述我國推行以房養(yǎng)老的障礙：</p

35、><p>　　1．傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念根深蒂固?！耙苑筐B(yǎng)老”模式不太符合我國傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念。長久以來，我國就有“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念，表現為一種情感維系，如若讓老年人以房抵押去獲取貸款渡過余生，不僅自己在心理上很難接受，同時其子女易被人認為沒有盡到孝心，不在情理之中?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產稅和超前消費觀念有很大關系，是把房屋當作遺產留給子女但子女仍需繳納大筆稅金，還是老人自己在有生之年通過預支房

36、屋價值享受美好生活，在二者之中，很容易做出選擇。我國目前尚未開征遺產稅，在對個人私有財產保護意識越來越強的今天，“但存方寸土，留予子孫耕”，對房屋這類極具價值的不動產，老年人更愿意將其留給子孫后代，而不愿抵押給銀行、保險等金融機構。在我國這個以勤儉節(jié)約為美德的國度，老年人普遍比較節(jié)省，因而也較難適應超前消費。</p><p>　　2．養(yǎng)老貸款存在諸多不確定性。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關鍵，在房地產市場運行平穩(wěn)

37、時，房屋價值容易評估，而房地產市場運行起伏不定時，房屋價值隨市場好壞而變化。房價上行時，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價下行時，抵押房屋的貶值給金融機構帶來風險?！?〕房價的高漲造成買房難，嚴重制約“以房養(yǎng)老”模式的推行。自1998年我國取消福利分房以來，我國房地產市場進入了真正的商品房市場，隨著市場化的不斷推進，我國城鎮(zhèn)的房價居高不下。這一現象的直接后果就是大部分的城鎮(zhèn)居民(尤其是年輕人)無法支付高額的房價，買房難成了年輕人奮

38、斗的目標之一。因此，加上我國的傳統(tǒng)思想存在的緣故，老人在情感上無法將用自己的辛苦錢購買的房子抵押出去，無形之中加大了“以房養(yǎng)老”的難度。房地產市場的變數不可控，使得雙方對房屋估值難以達成一致，估值高，金融機構風險大；估值低，貸款者不滿意。自2007年以來，國內房地產市場一直處于非理性攀升期，政府因此也多次出臺政策進行宏觀調控，在這種不穩(wěn)定的市場環(huán)境下，今后房價是漲是跌難以判斷，致使各方顧慮重重，難有積極性。與買房按揭不同的是，“倒按揭”

39、一般是根據老年申請人的壽命來確定貸款</p><p>　　3．政策配套建設相對滯后。與“買房按揭”制度的完善相比，“倒按揭”目前在國內僅停留在理念上，政策配套建設相對滯后，缺乏實質性的操作。從目前各方的嘗試來看，符合“倒按揭”條件的申請人并非實際真正所需者。以中信銀行的“養(yǎng)老按揭”為例，要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房屋不能是其惟一的自住房。事實上，如果擁有兩套房，申請人完全可將其中的一套房出租，

40、靠收取租金來養(yǎng)老，相比之下，以房貸款養(yǎng)老就顯得較之麻煩而沒有優(yōu)勢。而現實中，真正用得上“倒按揭”的，是那些僅有一套住房，并且缺少生活經濟來源的老年人。值得注意的是，“以房養(yǎng)老”多服務于城鎮(zhèn)居民，并未涉及農村居民，其主要原因在于農村宅基地不能抵押，也就無法開展“倒按揭”。然而，我國農村人口數量龐大，養(yǎng)老問題也日益突出，農村居民除了“土地養(yǎng)老”之外，是否適合“以房養(yǎng)老”也是值得探討的問題?！耙苑筐B(yǎng)老”涉及房地產、銀行、保險、社保及行政管理多

41、個領域，其推廣需要各方共同的配合和協調。國外之所以能順利推行，與其有完善的金融貸款、擔保、資產評估等機構及個人的信用系統(tǒng)完善健全有關，而相比之下，國內還不具備這種適宜“以房養(yǎng)老”發(fā)展的成熟環(huán)境。</p><p>　　4我國推行以房養(yǎng)老的對策及展望</p><p>　　隨著老齡化高峰期的到來，有限的公共財政可能無法解決所有養(yǎng)老問題。在這種情勢下，可嘗試將“以房養(yǎng)老”作為養(yǎng)老制度的一種補充。針

42、對以上我國推行以房養(yǎng)老過程中遇到的障礙總結出以下對策：</p><p>　　1．構建符合中國國情的制度環(huán)境。老年人以自有房產來獲取養(yǎng)老經濟來源，不再只依靠公共財政，一定程度上緩解了政府的壓力，如能有效開展，其社會效益明顯。因此，政府應構建符合中國國情的制度，在充分保障老年人權益的基礎上，為“以房養(yǎng)老”提供可供發(fā)展的環(huán)境?！耙苑筐B(yǎng)老”業(yè)務所涉部門較多，政府應發(fā)揮其引導和協調的作用，通過統(tǒng)籌形成合力。作為實務的具體操

43、作者，銀行、保險等金融機構實質上為政府承擔了一部分養(yǎng)老義務，必然承擔著一定的風險，建議政府提供擔保以消其顧慮，增強其積極性。而由有政府背景的公益組織如住房公積金管理中心來開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務，新加坡亦有不錯的經驗，不妨借鑒。</p><p>　　2．明確重點服務的老年群體。開展“以房養(yǎng)老”的目的在于解決有此需求的老年人之養(yǎng)老問題，但并不適用于所有老年人。因此，必須明確需要重點服務的老年群體。老年人之所以有需于“以

44、房養(yǎng)老”，無外乎缺少生活經濟來源，或者缺少關愛，因而對于那些有房屋但生活困難的，或者有房屋的孤寡老人或子女在國外的空巢老人，應作為服務的重點。農村老年群體，特別是失去土地的農村老年人，也值得重點關注。因此，“以房養(yǎng)老”的服務對象不應局限于城鎮(zhèn)居民，應向農村居民進行延伸，與基本養(yǎng)老保險制度一樣實現“全覆蓋”。</p><p>　　3．積極開展相關試點。符合中國國情的“以房養(yǎng)老”業(yè)務模式的成熟和完善，需要政府鼓勵銀行

45、、保險等金融機構積極開展試點，探索具體做法，特別是如何解決當前出現的難點問題，如貸款年限和金額的合理確定、風險防范等，從中總結成功經驗，形成一套切實可行的操作路徑，為廣泛開展夯實基礎?！耙苑筐B(yǎng)老”作為一種新興事物，要得到國人特別是老年群體的認可，有一個較為漫長的過程。政府和輿論應宣傳成功典型，讓老年人明晰“以房養(yǎng)老”是真正從物質與精神兩個層面為他們著想，增強老年群體的安全感與認同感，以爭取他們的支持。加快房地產轉型是解決的關鍵基于上述房

46、地產市場給“以房養(yǎng)老”帶來的諸多困境和挑戰(zhàn)，筆者認為，要為“以房養(yǎng)老”提供必要準備的不僅僅是改變人民的傳統(tǒng)觀念、推進會計計算的準確性以及評估制度的完善等因素，更重要的是要完善我國的房地產市場。而完善房地產市場必須要進行必要的產業(yè)轉型。當前，我國房地產業(yè)處于調整轉型期，在政府相繼出臺一些嚴厲的政策之后，我國房地產市場的運行狀態(tài)開始出現改觀，表現為：房地產市場供求關系發(fā)生明顯的變化；房地產供給結構逐步趨于完善;房價漲幅趨緩，呈下降與分化趨勢

47、等?！?〕面對政府輿論的導向和政府</p><p>　　4．國家制定養(yǎng)老規(guī)劃，成立專業(yè)住房銀行。實施“倒按揭”養(yǎng)老模式需要政府承擔更多責任，最好的方式是由政府作為擔保人，成立專業(yè)性銀行。成立專業(yè)銀行可以降低商業(yè)金融機構在“倒按揭”過程中的風險，也可以降低“倒按揭”產品的貸款利率，如果“倒按揭”產品的貸款利率與住房公積金貸款利率持平或更低，將有助于“倒按揭”養(yǎng)老模式的推廣。成立專業(yè)銀行就是要把涉及資產評估、保險公司

48、、銀行、社會養(yǎng)老保障等諸多主體功能集于一身，簡化運行機制和具體操作，從而降低成本、提高工作效率。成立專業(yè)銀行還可以加強政府對“以房養(yǎng)老”模式的指導和監(jiān)管。建立一種適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式。這種適合我國國情的“以房養(yǎng)老”模式，可以暫稱為“股份制倒按揭”養(yǎng)老模式。“倒按揭”養(yǎng)老模式指的是房屋產權擁有者，把自有產權的房子抵押給銀行，銀行在綜合評估貸款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主一筆固定

49、的錢。房主繼續(xù)獲得居住權，一直延續(xù)到房主去世。當房主去世后，其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有?！肮煞葜频拱唇摇弊畲蟮奶攸c就是房主以逐步減少自己在房屋中的股份為代價，不斷從貸款</p><p>　　雖然我國要推行“以房養(yǎng)老”面臨著很大的困境和問題，但是隨著人口老齡化時代的到來，除了基本的社會養(yǎng)老保險金，“以房養(yǎng)老”的模式越來越引起人們的關注，“以房養(yǎng)老”是社會的現實需要，同時也是我國養(yǎng)老制

50、度發(fā)展的大勢所趨。以房養(yǎng)老能夠為老年人提供一種穩(wěn)定可靠乃至延續(xù)到其終生的現金流,加固晚年的生活保障,為解決我國日益嚴重的養(yǎng)老問題提供了新思路和新方法。目前,隨著我國人口老齡化和各項改革特別是住房制度改革和金融機構改革的深入發(fā)展,我們既有必要又有條件盡快推行以房養(yǎng)老模式。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　〔1〕周戰(zhàn)超：“中國人口老齡化問

51、題研究”，《經濟社會體制比較》，2007年第1期，第121～125頁。</p><p>　　〔2〕朱勁松．保險公司開展住房反向抵押貸款可行性簡析［J］．上海保險，2008(2):42－44．</p><p>　　〔3〕孔煜．調整轉型期的中國房地產市場［J］．城市發(fā)展研究，2009(4):143－144．</p><p>　　〔4〕陳尚輝．尋找房地產轉型中的機會［J］

52、．城市開發(fā)，2009(10):52－53．</p><p>　　莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖肄芀薇螀膄莃螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膈莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆膅蠆蚅芅羋蒂肄芄蒀蚇羀芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁節(jié)莄薈肀芁蕆螄羆莀蕿薇袂荿羋螂螈羆莁薅蚄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆蟻螁羈薀蒄聿肀艿蝕羅肀莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖肄芀薇螀膄莃螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿

53、薁螞肁膈芁蒅羇膈莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆膅蠆蚅芅羋蒂肄芄蒀蚇羀芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁節(jié)莄薈肀芁蕆螄羆莀蕿薇袂荿羋螂螈羆莁薅蚄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆蟻螁羈薀蒄聿肀艿蝕羅肀莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇莆螆肂肆蒈蕿羈肅薁螅襖肄芀薇螀膄莃螃蚆膃蒅薆羄膂膄螁羀膁莇薄袆膀葿衿螂腿薁螞肁膈芁蒅羇膈莃蟻袃芇蒆蒃蝿芆膅蠆蚅芅羋蒂肄芄蒀蚇羀芃薂薀裊節(jié)節(jié)螅螁節(jié)莄薈肀芁蕆螄羆莀蕿薇袂荿羋螂螈羆莁薅蚄羅薃袀肅羄芃蚃罿羃蒞衿裊羂蕆蟻螁羈薀蒄聿肀艿蝕羅肀莂蒃袁聿蒄蚈袇肈芄蒁螃肇