畢業(yè)設計--物業(yè)管理糾紛原因及其對策研究

1、<p>　　論文題目 ：物業(yè)管理糾紛原因及其對策研究</p><p><b>　　摘 要</b></p><p>　　物業(yè)管理是隨著社會經濟的發(fā)展和住房制度改革的深入，適應了社會潮流而出現(xiàn)的新型綜合性服務業(yè)，是城市管理社區(qū)管理的重要組成部分。我國的物業(yè)管理最早出現(xiàn)八十年代初，在經過了20多年的發(fā)展，管理人員的隊伍不斷壯大，覆蓋面不斷擴大，由傳統(tǒng)的房管式逐

2、步發(fā)展為專業(yè)化，企業(yè)化，一體化招投標的三化一體的物業(yè)管理模式。物業(yè)管理與住戶或業(yè)主的關系是十分緊密的，而且涉及到的部門與主體較多，社會的關注度相當高。但是物業(yè)管理在我國發(fā)展的時間還不夠長，因此相關的法律法規(guī)還不夠健全，物業(yè)管理人員及業(yè)主和住戶之間的舊觀念還比較嚴重，使得物業(yè)管理的糾紛不斷發(fā)生，這些因素嚴重影響了小區(qū)的穩(wěn)定，人與人的和諧，阻礙了物業(yè)管理的健康發(fā)展。</p><p>　　本文從物業(yè)管理的背景及現(xiàn)狀逐步

3、深入地從開發(fā)商的遺留問題，物業(yè)管理人員服務不到位，服務意識差；業(yè)主的消費觀念陳舊，法律法規(guī)意識淡薄；法律法規(guī)完善，政府部門監(jiān)管和執(zhí)法能力有待提高等因素，使物業(yè)管理糾紛頻發(fā)，物業(yè)管理的投訴始終在各行各業(yè)的前列。</p><p>　　針對上面引起物業(yè)管理糾紛的因素，提出了與之相應的對策和建議，結合相關實際例子分清糾紛中的責任，明確了開發(fā)商、物業(yè)服務企業(yè)、政府等不同主體之間的權利和義務，提出了解決和處理物業(yè)管理糾紛的依

4、據(jù)和方法，為有效解決物業(yè)管理糾紛，提升物業(yè)管理水平，創(chuàng)建和諧小區(qū)環(huán)境提供保障。</p><p>　　關鍵詞： 物業(yè)管理，物業(yè)管理糾紛，原因，責任，對策</p><p><b>　　Abstract</b></p><p>　　Property management is with the development of social econom

5、y and the deepening of the housing system reform, to adapt to the social trends and appear a new type of comprehensive services, is the important component of the urban community management .Property management in our co

6、untry first appeared in the early eighty s, after 20 years of development, management team growing, expanding coverage, gradually developed from the traditional housing type for the professional, enterprise, integration

7、</p><p>　　Keywords：property management, property management disputes, reason, responsibility, countermeasures.</p><p><b>　　目 錄</b></p><p><b>　　1 緒論1</b><

8、;/p><p>　　1.1 研究背景和研究意義1</p><p>　　2 物業(yè)管理糾紛的相關概述2</p><p>　　2.1 物業(yè)管理2</p><p>　　2.2 物業(yè)管理糾紛2</p><p>　　3 物業(yè)管理糾紛產生的原因3</p><p>　　3.1 開發(fā)商的遺留問題3<

9、/p><p>　　3.2 物業(yè)服務企業(yè)的原因3</p><p>　　3.3 業(yè)主自身和業(yè)委會的因素5</p><p>　　3.4 政府部門工作不規(guī)范，執(zhí)法力度不足6</p><p>　　3.5 法律法規(guī)的因素7</p><p>　　4 分清物業(yè)管理糾紛的職責8</p><p>　　4.1

10、開發(fā)商責任8</p><p>　　4.2 物業(yè)公司責任8</p><p>　　4.3 業(yè)主自身責任9</p><p>　　5 物業(yè)管理糾紛發(fā)生后的處理方式11</p><p>　　5.1 協(xié)商方式11</p><p>　　5.2 調解方式11</p><p>　　5.3 仲裁方式1

11、2</p><p>　　5.4 訴訟方式13</p><p>　　6 解決物業(yè)管理糾紛的對策和建議15</p><p>　　6.1 重視物業(yè)服務合同15</p><p>　　6.2 加強業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通15</p><p>　　6.3 提高物業(yè)管理企業(yè)人員的綜合素質15</p>&l

12、t;p>　　6.4 業(yè)主應改變舊的消費觀念，提高自己的法律意識16</p><p>　　6.5 推進物業(yè)管理的制度建設16</p><p>　　6.6 完善有關物業(yè)服務收費中的法律法規(guī)16</p><p><b>　　結論17</b></p><p><b>　　參考文獻18</b>

13、</p><p><b>　　致 謝19</b></p><p><b>　　緒論 </b></p><p><b>　　研究背景和研究意義</b></p><p>　　隨著我國社會主義市場經濟制度的不斷發(fā)展和城市住房改革不斷推進，我國房地產業(yè)已進入市場化和商品化的重要

14、階段。物業(yè)管理是現(xiàn)代房地產管理辦法，現(xiàn)正以一種專業(yè)化、社會化和企業(yè)化的模式走進千家萬戶，影響到許多人的生活。物業(yè)管理是一個新興的朝陽產業(yè)，自上世紀80年代初進入國門并迅速形成一個產業(yè)后，發(fā)展速度迅猛，但極不均衡。就目前的現(xiàn)狀來看，我國現(xiàn)階段物業(yè)管理服務企業(yè)的整體規(guī)模相對來說還較小，大多數(shù)的企業(yè)都還沒有取得規(guī)模的效益，整個物業(yè)管理的行業(yè)仍然處于發(fā)展的初期階段，整體抗風險能力還是比較差。另外，由于開發(fā)商的遺留問題，物業(yè)服務企業(yè)服務不到位，業(yè)

15、主的認識不夠及法律意識不強，執(zhí)法部門監(jiān)管不到位，法律法規(guī)還不夠完善等各種原因，導致了在現(xiàn)實生活中產生了各種各樣的，數(shù)量巨大的物業(yè)管理糾紛。這些物業(yè)管理糾紛的主體及范圍都很廣，包括有業(yè)主、房地產開發(fā)商、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、相關政府部門等，在法律上形成一種十分復雜的狀況，就目前來說，我國物業(yè)管理糾紛的數(shù)量每年不斷上升，民事案件的比例逐漸不斷加大，案件的類型也變得多種多樣，同時還不斷出現(xiàn)新類型的案例。我國各省市的物業(yè)管理糾紛卻是從無到有

16、，層出不窮，并有日漸</p><p>　　物業(yè)管理糾紛的相關概述</p><p>　　我國的物業(yè)管理是一個充滿生機和活力的現(xiàn)代化的住房管理模式，我國自從在1981年3月起在深圳試點開始直到現(xiàn)在已經有20多年的歷史。經過了20多年的發(fā)展，一方面物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響不斷發(fā)展不停前進的主旋律，在發(fā)展的道路上不斷前行，在前行的道路上不斷發(fā)展，行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大，日益受到社會的認同和業(yè)主的接受

17、與歡迎。另一方面物業(yè)管理在我國發(fā)展的時間還不夠長，各方面都不夠成熟，在日常生活中易產生很多問題，有問題有就糾紛，同時因為法律法規(guī)還不夠完善，所以糾紛往往會發(fā)展得更加激烈，因此解決物業(yè)管理糾紛也成為迫在眉睫的難題。</p><p><b>　　物業(yè)管理</b></p><p>　　物業(yè)管理是受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施

18、、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設施、設備、場所、場地進行管理的活動。[2]</p><p><b>　　物業(yè)管理糾紛</b></p><p>　　物業(yè)管

19、理糾紛是指在物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理法律關系的主體，即業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)管理企業(yè)以及政府行政主管部門等在物業(yè)的使用、維修、管理活動中發(fā)生的爭執(zhí)。[3]物業(yè)管理糾紛大體可分為幾個方面（見圖2-1）</p><p>　　圖2-1物業(yè)管理糾紛分類</p><p>　　物業(yè)管理糾紛產生的原因</p><p>　　物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因多種多樣，涉及

20、的主體也很多，有開發(fā)商，物業(yè)公司，業(yè)主自身和業(yè)委會，政府部門等，我們要探討出物業(yè)管理糾紛的原因就要從引起物業(yè)管理糾紛產生的主體上出發(fā)，從主體分析加以實例探討產生物業(yè)管理糾紛的原因。</p><p><b>　　開發(fā)商的遺留問題</b></p><p>　　土地資源的有限性和固定性，使得房地產市場中房屋供不應求。房地產開發(fā)商處于賣方市場，而消費都屬于買方市場，因此處于優(yōu)

21、勢的開發(fā)商在房屋建造時為加快速度而偷工減料，出售時又常常不按實際出發(fā)，夸大其詞，侵害購房消費者的合法權益。在業(yè)主入住以后，有些墻面又會出現(xiàn)一些裂縫、裂縫脫皮、墻壁漏水等方面的問題時，開發(fā)商早就已經逃走了，因此相對這些部分的責任業(yè)主就會將之強行加到物業(yè)服務企業(yè)的身上。然而房屋的的各種維修費用比較高的，對于解決眾多的物業(yè)服務企業(yè)的問題根本無能為力。導致業(yè)主對于物業(yè)服務企業(yè)產生了一些比較不滿的情緒，它的主要方式就是拒絕交物業(yè)費來反抗，希望物業(yè)

22、服務企業(yè)妥協(xié)。另一方面，因為現(xiàn)在很多的房地產企業(yè)和物業(yè)服務企業(yè)關系很好，有此甚至是它旗下的企業(yè)，所以物業(yè)服務企業(yè)對于房地產企業(yè)還是比較包庇的，這些也是容易造成業(yè)主的不滿的另一種重要原因。[4]</p><p>　　2006年3月，某物業(yè)管理公司訴業(yè)主張某欠交物業(yè)管理費案件，在北京市海淀區(qū)人民法院開庭審理，業(yè)主當庭表示，欠交物業(yè)管理費是由于房屋墻體出現(xiàn)大范圍的開裂，業(yè)主張某向某物業(yè)管理公司反映，問題仍遲遲沒有解決。

23、業(yè)主張某不得已停交了物業(yè)管理費。在這個案件中，房屋墻體開裂是屬于商品房買賣質量糾紛，所以從法律關系的主體來說是開發(fā)建設單位和業(yè)主，這種情況在物業(yè)管理合同中沒有約定的前提下，所發(fā)生的糾紛涉及的事項也不屬于物業(yè)管理公司的服務、管理范圍之內，業(yè)主應當直接向開發(fā)建設單位主張權利，物業(yè)管理公司雖并不是這一類糾紛的主體，但應當積極協(xié)助、協(xié)調開發(fā)建設單位解決遺留問題，并將協(xié)調結果告知業(yè)主委員會或以公告形式告知廣大業(yè)主。物業(yè)管理公司若以沒有義務負責作為

24、理由，對業(yè)主提出的問題不理不睬，必然導致矛盾激化，更不利于今后的物業(yè)服務和管理。同時，業(yè)主也不能將解決遺留問題作為交納物業(yè)管理費的前提，否則可能不但要交納物業(yè)管理費，而且還可能承擔相應的違約金。</p><p><b>　　物業(yè)服務企業(yè)的原因</b></p><p><b>　　收費不規(guī)范</b></p><p>　　近幾

25、年來,隨著城市建設的發(fā)展和居民居住條件的不斷改善,購買商品房和居民回遷數(shù)量大幅增加,在業(yè)主進戶過程中,出現(xiàn)了房地產開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)未經政府價格主管部門同意,擅自制定進戶項目、超標準收費、捆綁搭車收費、強行收費等亂收費現(xiàn)象,不交費就不許進住,嚴重損害了群眾利益,致使各業(yè)主舉報不斷,社會反應十分強烈。[5]</p><p>　　譚先生、歐女士等許多業(yè)主在2001年初購買了碧桂園的住房，房價是每平方米三千多元。2

26、001年秋，碧桂園公司向業(yè)主們交樓時，在房價款之外又向業(yè)主們收取其他費用，碧桂園公司所收取的其他費用是依據(jù)與業(yè)主們在購房合同及補充協(xié)議書中的約定而收取的，不是重復收費、或者價外收費；對涉及的房屋買賣的交易條件，包括售價、費用的支付等問題，都詳細列明在合同及協(xié)議書中，做到了“明碼標價”，不存在“標價之外加價”；另外《廣東省城鎮(zhèn)新建商品房交易價格行為規(guī)則》中沒有具體明確必須配套的公用設施配套建設有哪些項目，廣東省各市對于公用設施配建的內容則

27、有不盡一致的規(guī)定。碧桂園公司與業(yè)主們在2001年3月簽訂合同及協(xié)議書時，順德并沒有規(guī)定將選擇性項目如律師費，及分攤性項目如電視天線建設費、石油氣管道安裝費等，強制納入商品房銷售價格之內，而是要求明碼標價，以合同形式確定。如管道石油氣器材及安裝費3000元、電視中心建設費及電視天線終端初裝費1750元等費用，合計七八千到數(shù)萬元不等。</p><p><b>　　違法不禁止</b></p&

28、gt;<p>　　因為怕麻煩和困難甚至為了收受額外收入，物業(yè)服務企業(yè)對于小區(qū)里發(fā)生各種違法搭建行為就以物業(yè)服務公司只能履行勸阻的義務而沒有執(zhí)法權為借口，對小區(qū)中發(fā)生的違法搭建、住房亂改公司、群體租住等各種各樣的違法行為都不主動地出面制止和協(xié)調，只是采取了一只眼開一只眼閉的態(tài)度，對各種的違法行為疏于防范和管理，當其它業(yè)主前來投訴時采用不理不睬的態(tài)度，敷衍了事，沒有繼續(xù)主動跟進況，主動找違法建設的業(yè)主協(xié)調，緩解其它投訴業(yè)主的情

29、緒，致使小區(qū)物業(yè)管理的矛盾不斷擴大。更有甚者，有極少數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)的工作人員，為了獲取非法收益，私下接受賄賂，帶頭違規(guī)亂搭亂建，損害其它業(yè)主的共同利益，影響惡劣，引發(fā)不滿。</p><p>　　在廣州的金誼河畔小區(qū)里，業(yè)主郭先生反映，小區(qū)里頂樓上違法搭建玻璃棚的現(xiàn)象十分嚴重，他嘗試過多次向物業(yè)服務企業(yè)投訴，但是這種違法搭建的現(xiàn)象不但沒有得到遏制減少，反而愈來愈多。郭先生告訴記者，就頂樓業(yè)主違建現(xiàn)象而言，他就曾多

30、次向小區(qū)物業(yè)公司反映，但物業(yè)公司對于各種違法搭建行為采取推托或坐視不理的應付態(tài)度，對小區(qū)里業(yè)戶的投訴不加以重視，也沒有主動站出來協(xié)調，沒有按照物業(yè)服務合同的內容認真履行自己的職責和義務，因此才導致小區(qū)里其它業(yè)主跟風造成現(xiàn)在在頂樓違建成風的現(xiàn)象。</p><p>　　物業(yè)管理企業(yè)人員素質低，服務意識不高</p><p>　　物業(yè)管理公司的規(guī)范化管理歸根結底來說是制度化管理，而制度化管理的核心

31、又有賴于人員的整體素質，物業(yè)管理人員素質的高低決定物業(yè)管理公司的生存的長短。在現(xiàn)實生活中，在業(yè)主需要幫助的時候，有些物業(yè)服務人員十分懶散、采用互相推諉或者置之不理的態(tài)度，把業(yè)主的問題當皮球一樣踢來踢去，一直拖拖拉拉不幫業(yè)主解決；在物業(yè)公司按物業(yè)合同上的內容要求業(yè)主履行自己的義務時，有小部分的物業(yè)人員采取的簡單而又粗暴，態(tài)度極其惡劣，根本就不會主動地站從業(yè)主的角度來進行思考，極大地引起業(yè)主的內心的反感。有的物業(yè)公司完全以營利為目的，只顧著

32、收費而沒有按合同辦事，另一方面又肆意揮霍物業(yè)服務費，甚至在當業(yè)主對其提出不滿意見時就以停電、停水、限制業(yè)主進出物業(yè)區(qū)域等手段進行相要挾，嚴重地侵犯業(yè)主自身的權利。</p><p>　　2002年5月10日晚10時， 彭某駕車返回其位于北京的X小區(qū)的住處時，因為停車費索要發(fā)票問題與小區(qū)內的門崗發(fā)生嚴重的爭執(zhí)，X物業(yè)公司的門崗把業(yè)主打傷。，在雙方爭執(zhí)的過程中由于彭某說話方式不對，出言不遜，該保安將她的頭部打傷，事發(fā)后

33、，彭某損失共計十幾萬元。</p><p>　　業(yè)主自身和業(yè)委會的因素</p><p>　　物業(yè)管理消費觀念陳舊，法律意識淡薄</p><p>　　很多業(yè)戶的傳統(tǒng)觀念還沒有轉變過來，對物業(yè)管理服務存在一種反感的情緒，這是因為與傳統(tǒng)的住房制度不同，業(yè)主需交納管理的費用，因此很多業(yè)主都對物業(yè)管理服務就會有較高的期望值，也會要求物業(yè)服務公司要有很高的服務質量，有一種花小錢享

34、受大服務的不正常心理。另外有些業(yè)主甚至認為物業(yè)公司就像舊社會的“仆人”，所做的一切都是為自己服務的，因此，一切應該是自己掌握主動權。當自己不滿意物業(yè)服務或物業(yè)服務沒有達到自己的要求時，通常就會以拒絕交納物業(yè)費作為有威脅。物業(yè)管理產生在我國才不過才20多年的時間，相對而言還不算長，很多業(yè)主和使用人之間對于物業(yè)管理相關的知識和法律法規(guī)缺乏還是很正常的，在專業(yè)知識和法律知識的缺乏的情況下，有些業(yè)主只顧自己個人的利益，為實現(xiàn)自己利益的最大化不惜

35、違反國家的法律法規(guī)等相關規(guī)定，隨意地損害別人的合法權益，故意侵占公共地方，擅自破壞樓房的承重結構、不惜違法加建房屋、搭建陽光玻璃棚、侵占廣大業(yè)主公有部位、私自挖地下室、偷偷存放易燃易爆等物品和進行群租行為等。[6]</p><p>　　劉先生購買了廣州雅居樂小區(qū)的一套商品房，因為陽臺是沒有封閉，每次碰上刮風下雨，不僅陽臺會弄得很臟，連房間都會飄雨到客廳。劉先生便到雅居樂物業(yè)管理有限公司進行申請進行封閉陽臺。因根椐

36、《廣東省物業(yè)管理條例》第五十五條物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；（十一）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居采光，通風的同時膨脹螺絲在空氣中會漸漸氧化銹蝕導致松脫，后果不堪設想。在入住前雅居樂物業(yè)管理有限公司與劉先生簽訂的《前期物業(yè)管理服務合同》中明確規(guī)定業(yè)主不得擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌（含顏色）等，不得封閉陽臺，所以雅居樂物業(yè)管理有限公司不通過劉先生的材料進場，特建議劉先生在客廳到陽臺位置裝上

37、一個鋁合金玻璃門。但劉先生始終認為，這個房子是自己花重金購買的，就應該享有對這個房子的財產處分所有權，陽臺也是包含在自己所購買的房屋之內，自己也有用錢去買所以也是屬于自己的私有財產，所以自己完全有權得去進行陽臺封閉，物業(yè)公司根本就沒有權得進行干涉。</p><p><b>　　業(yè)委會運作不規(guī)范</b></p><p>　　業(yè)主委員是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，它應當在小區(qū)的居

38、委會和市政府部指導下，積極地發(fā)揮為業(yè)主服務作用，切實履行自己的職責，成為業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主與政府部門及其他部門、業(yè)主之間溝通聯(lián)系的紐帶和橋梁。一方面業(yè)主委員會要通過各種各樣的方式，定期或不定期地收集廣大業(yè)戶的意見和建議，代表業(yè)主，執(zhí)行業(yè)主大會的決議，用心監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的各項工作，另一方面，要協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)管理好小區(qū)，督促業(yè)主履行業(yè)主的義務，做好各項宣傳、解釋、疏導等工作，及時協(xié)調化解矛盾。[7]業(yè)主委員會有時候會在選聘物業(yè)管理

39、企業(yè)、動用維修資金、收取公共收益和對小區(qū)進行改造項目的實施等方面出現(xiàn)越權情況。甚至有個別的業(yè)主委員會在運作過程中，對業(yè)主大會、全體業(yè)主決定的事項不顧小區(qū)業(yè)戶的意見擅自做主，但是對部分業(yè)主違反管理規(guī)約的事，卻很少出面進行制止，對政府部門的指導和監(jiān)督置之不理。對業(yè)戶的意見和建議不采納或者應付業(yè)主，與物業(yè)服務企業(yè)同流合污，缺少主動與業(yè)主的聯(lián)系和溝通的意識，引發(fā)各種的物業(yè)管理糾紛。</p><p>　　某小區(qū)業(yè)主委員會召

40、集部分業(yè)主召開為主大會，會議就提高小區(qū)物業(yè)服務收費標準及加強小區(qū)環(huán)境管理方面進行討論，會議決定為了提高小區(qū)的整體管理質量，物業(yè)服務收費每平方米在原有基礎上增加0.2無，有部分業(yè)主接到開會通知，有部分業(yè)主卻沒有接到開會通知，小區(qū)的公示欄也沒有任何召開業(yè)主大會的公告。</p><p>　　政府部門工作不規(guī)范，執(zhí)法力度不足</p><p>　　政府行政管理工作做得不夠深入，造成管理體制十分混亂的

41、現(xiàn)象，這是與市場經濟的原則不相符合，政府行政部門對小區(qū)內進行的物業(yè)管理活動是有指導、監(jiān)管、服務、處罰等職責，但在有時在現(xiàn)實的生活里有些政府部門卻沒能夠很好地履行自己的職責，使得廣大的業(yè)戶和老百姓滿意，政府機構的編制很少少，事務卻很多，部分的政府機關工作人員在工作過程中還會存在畏難怕苦，不敢負責、懶于監(jiān)督和管理等不作為的情況。同時也不能排除存在各種私下的利益收受關系，存在有少數(shù)的政府工作人員沒有按照國家規(guī)定的法律法規(guī)辦事，出現(xiàn)了亂作為、亂

42、行政的行為。</p><p>　　在廣州市X小區(qū)B棟樓頂天臺上一處二層假山進行了違建。里面的住戶與周邊居民3年來不間斷地向政府部門反映X小區(qū)頂層加蓋事件，要求對違章加蓋違法行為進行懲戒。但是，每次舉報均無成效。頂層加蓋，不僅破壞房屋整體結構，而且也對房屋安全造成了影響。雖然施工的噪音也能傳到城管辦公區(qū)，但是城管只是象征管理，沒有實質的行動只是睜眼閉眼。</p><p><b>　

43、　法律法規(guī)的因素</b></p><p>　　物業(yè)管理在我國雖然歷經了20多年的發(fā)展，但是相對來說發(fā)展時間還不夠長，但速度卻是十分之快。我國物業(yè)管理行業(yè)的立定的法律法規(guī)明顯滯后，雖然在這20多年里，我國政府部門不斷頒發(fā)了很多相關的物業(yè)管理行政規(guī)章、行業(yè)規(guī)范和地方性物業(yè)管理相關法規(guī)，但始終經驗不足而不能切實地符合中國國情、同時缺乏系統(tǒng)又科學的物業(yè)管理理論體系的指導，我國的政府部門在編制法律法規(guī)的過程中，

44、往往很容易借鑒境內外成功的經驗進行模仿或死板地就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。例如物業(yè)管理規(guī)約權力不足；對物業(yè)管理公約內容的制訂缺乏監(jiān)管；未能全部落實執(zhí)行監(jiān)管現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度；缺乏物業(yè)管理法規(guī)制度針對商業(yè)辦公大廈及商場的管理；缺乏各種有效的途徑追收物業(yè)管理費用；對于過嚴地控制物業(yè)管理費用收取標準等。</p><p>　　廣州“物業(yè)管理權交接糾紛”不斷，物管權交接演變成業(yè)主與保安攻防對峙。如果政府部門

45、不盡快出臺相關政策法規(guī)去解決這些難題，那么新舊物管權的交接必然還會出現(xiàn)更激烈的紛爭，甚至斗毆的現(xiàn)象。被炒的舊物業(yè)服務企業(yè)始終不肯讓出位置，新選上的物業(yè)服務企業(yè)卻堅持上崗。因此，廣州新興白云花園、翠湖山莊以及春蘭花園等多個住宅小區(qū)，均先后出現(xiàn)了兩家不同物業(yè)管理公司對同一個小區(qū)“齊抓共管”的尷尬局面 ，不但造成小區(qū)內衛(wèi)生差，環(huán)境混亂，而且造成了業(yè)主的出行不便，發(fā)現(xiàn)問題不知該與那一家物業(yè)服務企業(yè)進行報修及協(xié)商解決。</p>

46、;<p>　　分清物業(yè)管理糾紛的職責</p><p>　　我們在物業(yè)管理糾紛發(fā)生的過程中，首先要分清屬于那一方物業(yè)管理主體的責任，正確地維護自己的合法權益，不能盲目地去作出判斷，特別是廣大業(yè)主，不能把什么責任都推到物業(yè)服務企業(yè)的身上，動不動就以拒交物業(yè)服務費作為威脅，對物業(yè)服務企業(yè)提出眾多不合理的要求。</p><p><b>　　開發(fā)商責任</b>&l

47、t;/p><p>　　2000年1月,王某入住沈陽市和平區(qū)三好街三好家園一套住房。此后,王某以“房屋就存在質量問題,小區(qū)圍墻距離自己的房屋太過近,巨龍公司沒有盡到物業(yè)管理服務義務,物業(yè)服務費與服務標準不相符。”為現(xiàn)由,從2001年11月3日起至2003年11月3日止一直未交付物業(yè)費。</p><p>　　法院認為,巨龍公司為王某履行了自己的義務提供了大量又全面的物業(yè)服務,王某把相應費用交納給巨

48、龍公司。判決王某給付巨龍公司物業(yè)管理費和相應的違約金并且負擔案件的受理費270元。</p><p>　　小區(qū)在建設銷售中總會出現(xiàn)不少問題，如房屋質量差從而容易發(fā)生開裂滲水，配套設備設施不齊全等，但這種問題很多時候都會在業(yè)主入住以后才會慢慢暴露出來，當問題暴露出來后如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決，如果保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，就應該由開發(fā)商負責解決，開發(fā)商要按照國家法律法規(guī)及合同約定

49、內容，主動積極承擔相應的民事法律責任。在這些情況中我們要明確地知道物業(yè)公司與各業(yè)主之間存在的是物業(yè)服務合同關系，而開發(fā)商與業(yè)主之間是商品房買賣合同關系，因此當房屋質量出現(xiàn)問題時應該是屬于業(yè)主與開發(fā)商之間商品房買賣合同調整的范圍，在房屋買賣的前期質量問題或者其它問題中，開發(fā)商應該對業(yè)主給付賠償或者補償?shù)?。相對來說業(yè)主是債權人，開發(fā)商是債務人，如果物業(yè)管理公司與開發(fā)商確實是單純的兩個民事主體，則它們之間是相對獨立的，互相之間不應為對方承擔民

50、事責任，業(yè)主不能要求物業(yè)管理公司為開發(fā)商前期的建設質量等問題負責，因此,業(yè)主不能把房屋質量出現(xiàn)問題就作為拒絕支付物業(yè)費的理由。只有在物業(yè)合同中約定了物業(yè)公司要對房屋維護和修繕 義務時,業(yè)主才能要求物業(yè)公司對其進行維修,如果物業(yè)公司未按合同履行自己義</p><p><b>　　物業(yè)公司責任</b></p><p>　　2005年9月，李先生入住怡蓮園小區(qū)2號樓3門30

51、2室，每月李先生向錦誠諾物業(yè)管理工作有限公司按時交納費用，就能將私人汽車停放在指定的停車位上。2009年9月20日，李先生發(fā)現(xiàn)自己的的車輛在指定的停車位上保險桿到后保險的左面補嚴重劃傷，輪胎被扎，隨后李先生向錦誠諾物業(yè)公司反映情況，但是錦誠物業(yè)公司一直沒有答復李先生。2009年9月20日，李先生到公證處對車輛損傷進行公證，另外李先生到穗谷汽車維修站對其車輛維修進行評估，結算單為6500元。李先生多次與錦誠諾物業(yè)公司協(xié)商賠償未果，于是將錦

52、誠物業(yè)公司訴到法院。法院判決：錦誠物業(yè)管理有限公司應賠償李先生車輛損失費6500元，同時也要錦誠諾物業(yè)管理工作有限公司賠償李先生公證費1000元。</p><p>　　公民的合法財產是受到法律保護的，根據(jù)《合同法》中的規(guī)定，保管合同也是實踐合同，保管合同的成立要有合同雙方當事人意思表示一致，而且由寄存人將保管物交付給保管人，即寄存人交付保管物是保管合同成立的先要要件。在這個案件中，李先生定時向所在的錦誠諾物業(yè)管理

53、有限公司交納車輛停車費，將車停在物業(yè)公司指定停車位上面，雖然雙方沒有簽訂正式書面的保管合同，但是依然形成了保管合同。在這個案件中錦誠諾物業(yè)公司并沒有盡到保管的義務，造成了李先生的車輛受損，錦誠諾物業(yè)公司是應該承擔全部責任。</p><p><b>　　業(yè)主自身責任</b></p><p>　　張小姐住在X市的X小區(qū)里面的43號102室，2007年12月10日下午五點三

54、十分，張小姐房內發(fā)生大面積漏水，經向松起物業(yè)有限公司報修，維修人員馬上趕到現(xiàn)場后，因為未能聯(lián)系到樓上業(yè)主崔小姐，無法進入到202室，遂向“110” 報警，之后在關閉43號單元樓的進水閥門未果的情況下，松起物業(yè)有限公司的維修人員關閉了小區(qū)的總進水閥門，崔小姐則于當晚七點三十分左右回到家中，經查是202室房內衛(wèi)生間的洗衣機進水管脫落所致，崔小姐遂進行恢復。此后張小姐因房屋地板和墻面受損及房內放置的鋼琴，小提琴，計算機，收錄機等等受潮受損，要

55、求樓上業(yè)主崔小姐給予經濟賠償，但因對賠償數(shù)額意見不一，雙方雖經協(xié)調但未有結果。[8]</p><p>　　張小姐于是將樓上的住戶崔小姐及松起物業(yè)有限公司起訴至法院，要求崔小姐及松下物業(yè)有限公司修復受損地板和墻面的請求，變更要求崔小姐賠償?shù)匕逍迯唾M3300元，其余物品經濟損失16000元，要求松起物業(yè)有限公司賠償墻面的修復費用1000元，其余物品經濟損失4000元。對此，崔小姐表示愿意在2000元范圍內作合理賠償，

56、松起物業(yè)有限公司則不同意賠償。</p><p>　　法院認為，被告崔小姐房屋衛(wèi)生間的水管損壞導致漏水，并對張小姐的房屋裝潢造成損害，基于相鄰關系被告崔小姐理應承擔相關的民事責任。被告松起物業(yè)有限公司不應承擔賠償責任。判決：一是崔小姐于判決生效后十日內賠償張小姐房屋裝潢受損的修復費用人民幣3500元，二是張小姐的其余訴求不支持。</p><p>　　在這個案件中的涉及著兩個問題，一是相鄰關系

57、，根據(jù)《物權法》，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結友助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。在這個案件中，崔小姐是屬于張小姐樓上的住戶，因此崔小姐應該在合理及安全范圍內正確地管理、使用自己的房屋。一方面，這起事件的發(fā)生是因為崔小姐房子里的衛(wèi)生間水管受到損壞而導致漏水，進而對張小姐的房子造成損害及財物損失，所以說崔小姐房屋漏水與張小姐房屋裝潢和財物的損失存在有必不可少的關系，總的來說，崔小姐應該承擔相關的民事賠償責任。另一

58、方面，賠償?shù)臄?shù)額應該按照具體實際來判定，應根據(jù)張小姐舉證出來證明這些財物損失是因樓上漏水而造成 ，或者也可以申請司法機關對張小姐主張的物品的實際經濟損失進行鑒定。二是物業(yè)公司在這個事件中有沒有要負上一定的責任。要判別物業(yè)公司是否應負責任就在于是否有證據(jù)證明物業(yè)公司在這個跑水事件中存在沒有履行好自己物業(yè)管理職責的行為。在這個案件中，張小姐并沒有能就服務合同中對本案情形下物業(yè)公司應負有何種責任義務加以舉證，張小姐認為物業(yè)公司是因為對相關設備

59、設施疏于管理、養(yǎng)護，要求承擔賠償，但張小姐的損失是由于樓上住戶的不當用水行為造</p><p>　　物業(yè)公司在接到業(yè)主報修后，及時趕到現(xiàn)場，報警，并采取了關閉進水閥的應急措施，履行了合理的物業(yè)管理職責，因此松起物業(yè)有限公司不應承擔相應賠償責任。</p><p>　　物業(yè)管理糾紛發(fā)生后的處理方式</p><p>　　物業(yè)管理活動范圍是十分之廣泛，服務對象也十分之復雜，

60、因此物業(yè)管理糾紛也是多種多樣，在處理的過程中我們也要椐實際情況出發(fā)，采取不同的處理方式，一步一步進行，盡量以最簡單而直接的方式進行解決。</p><p><b>　　協(xié)商方式</b></p><p>　　在處理物業(yè)管理糾紛中我們最先采用的是協(xié)商方式，協(xié)商方式就是把握實事求是的精神，遵守物業(yè)管理的有關法律法規(guī)和有與業(yè)主所訂合同中規(guī)定及成立的規(guī)約，面對面的雙方直接進行磋商

61、，把事實直接擺出來和耐心講道理的兩種辦法來查明引起糾紛的事實、分清其中的是非，最后，雙方要在自愿的基礎上互相體解、明確責任所在，通過共同商量然后雙方達成一致的意見，在協(xié)商的過程中，我們要根據(jù)糾紛雙方過錯的有無、大小和對方受損害的程度，主動承擔在這個糾紛事件中相應的責任，協(xié)商方式是很及時且友好地解決物業(yè)管理糾紛的一種處理方式。</p><p>　　2013年7月,廣州X小區(qū)的李女士與X物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務協(xié)議

62、》、《物業(yè)管理委托合同》，并且應物業(yè)公司的要求提前預交了3個月的物業(yè)費后,與開發(fā)商、物業(yè)公司辦理了房屋交接手續(xù)。但是交房入住之后,陳女士慢慢發(fā)現(xiàn)了很多問題，例如房間墻紙脫落和發(fā)霉，廚房和洗手間的天花多處出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象，李女士多次向X物業(yè)公司反映卻沒有得到回復后，2012年11月起,她就拒絕交納物業(yè)費并表明如果不對每一個問題處理好就會一直拒絕交納費用。2013年年底X物業(yè)公司起訴了李女士。 </p><p>　　通

63、過法院審判官的勸說,李女士與X物業(yè)公司同意協(xié)商方式解決問題。陳女士交付X物業(yè)公司所欠的物業(yè)管理費但免除滯納金， X物業(yè)公司需積極與開發(fā)商協(xié)調，盡快解決陳女士的房屋質量問題。</p><p><b>　　調解方式</b></p><p>　　調解方式通常用在協(xié)商方式行不能之后，通過由國家規(guī)定的第三人來進行主持利用旁觀者清的理念分析來解決糾紛的方式，以旁觀者的看法引導糾紛

64、雙方當事人進行磋商，這種方式也是不能違背自愿原則和合法原則兩大原則，通過對其中糾紛的各方面利害進行詳細分析，一步一步的對雙方進行說服教育，促使雙方當事人能站在對方的角度上互相涼角，自愿達成對雙方最大有利化的協(xié)議，解決糾紛的一種重要方式。調解方式又分為三種分別是民間調解、行政調解和司法調解，它們的劃分是根據(jù)主持人的身份來決定的。用調解方式解決糾紛的，主持人在調解的時候要制作調解書，里面要寫清糾紛雙方當事人的詳細情況，糾紛事件發(fā)生的原因和過

65、程以及分清責任方、責任的承擔方式和承擔者，然后雙方當事人要簽名并蓋章，第三方調解人員也要簽名和加蓋公章，協(xié)商成功后當事人要自覺履行的調解書中的內容。</p><p>　　2008年，北京市的一位居民莫先生感到困惑。幾年前，莫先生所在小區(qū)的物業(yè)公司就停止了物業(yè)服務，現(xiàn)在，居民因想要進行設備設施修復去申請公共維修基金，竟然發(fā)現(xiàn)維修基金無處可尋。王律師是一位很有經驗對于處理物業(yè)管理糾紛的首席人民調解員，收到這個案件申請

66、材料后，她深入地了解這個社區(qū)，仔細對其進行調查，了解這件事情的前因后果，分析由原來的物業(yè)公司繼續(xù)進行物業(yè)服務的可能性。通過調查后發(fā)現(xiàn)，因為居民總是喜歡拖三拖四不重視交納物業(yè)服務費導致物業(yè)公司財政周轉不靈才撤出這個小區(qū)，另一方面物業(yè)服務公司因為逼于物價的不斷上漲的壓力想調高物業(yè)費0.2元第平方米，但小區(qū)里的居民不同意。</p><p>　　在這個事件里，物業(yè)收費和物業(yè)費價格是關鍵！王律師的多次深入解方式情況并多次對

67、雙方進行調解，居民與物業(yè)公司最終協(xié)調出一致的意見：物業(yè)公司不漲物業(yè)管理費，但以后只負責小區(qū)內綠化的修剪和環(huán)境衛(wèi)生進行維護及維護小區(qū)樓頂樓面等專項的服務，使得管理成本減少，價格不漲。居民和物業(yè)公司各退一步，達成專項物業(yè)服務合同。</p><p><b>　　仲裁方式</b></p><p>　　在協(xié)商與調解兩種方式都不能解決糾紛時，就會采用仲裁方式。仲裁方式是仲裁法的基

68、礎上雙方當事人通過選定仲裁機構按照雙方自愿的原則達成協(xié)議，并且仲裁機構對糾紛進行主持協(xié)商調解而作出裁決的一種處理方式。我國法律規(guī)定，仲裁委員會可以在區(qū)的省、市級人民政府所在地的市層層設立，仲裁是不實行按級別進行管轄和按地域進行管轄。仲裁委員會只對主體平等的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的關于合同糾紛和其他財產權益糾紛受理。</p><p>　　通過采用仲裁方去解決物業(yè)管理糾紛，雙方一定要達成書面上仲裁協(xié)議。否則單是

69、一方申請仲裁，仲裁委員是不予受理這種糾紛。在當事人達成仲裁協(xié)議后，由其中一方向法院起訴的，法院不予受理，除仲裁協(xié)議無效。仲裁協(xié)議包括在雙方簽訂合同中約定的仲裁條款和其他通過書面方式在糾紛發(fā)生前后達成的請求仲裁的協(xié)議。仲裁協(xié)議法定應具備的內容分別是仲裁事項和選定的仲裁委員會。仲裁協(xié)議可以獨立而存在在，就算在這個過程中變更或解除或終止或無效合同，不影響其效力。</p><p>　　某物業(yè)管理有限公司、于2000年開始

70、對天揚大廈進行物業(yè)管理。被申請人何先生于2000年6月與某物業(yè)管理有限公司簽署《業(yè)主規(guī)約》并與業(yè)主委員會簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，約定由申請人提供物業(yè)管理服務。2010年天揚物業(yè)向仲裁委員會提出仲裁申請，要求何先生支付2008年6月至20010年6月期間的物業(yè)管理費及滯納金及本案的仲裁費用等。被申請人認為，天揚物業(yè)提交的《物業(yè)管理服務合同》至2010年1月30日到期，業(yè)主委員會并未與之簽訂新的物業(yè)管理合同，因此申請人請求的2010年2

71、月至2010年6月期間的物業(yè)管理費無法律依據(jù)。2008年6月何先生家中被盜損失約價值5萬元的財物，何先生多次要求天揚物業(yè)賠償自己的損失，或減免相應物業(yè)管理費，但天揚物業(yè)不同意。因此沒有達成共識，因此何先生一直沒有繳納物業(yè)管理費用。</p><p>　　這種案情適用于簡易程序，可以由一名仲裁員通過成立仲裁庭來進行審理。仲裁庭要實事求是和為本案所提供的材料證明天揚物業(yè)簽定的《業(yè)主規(guī)約》和《物業(yè)管理服務合同》沒有違反相

72、關的物業(yè)管理法律、行政法規(guī)等，是合法有效的，同時對全體業(yè)主也是具有法律約束力。另外何先生主張因天揚物業(yè)沒有充分地履行相關的物業(yè)管理義務和責任作業(yè)拒絕交費的理由。仲裁庭認為，天揚物業(yè)是是一間具備有合格資質的物業(yè)管理服務企業(yè)，并為小區(qū)提供了具備符合國家物業(yè)管理標準的安全防范的相關設備設施。何先生的損失是因為犯罪行為所致的，如果何先生能夠證明自己的財物損失是由于天揚物業(yè)疏于管理和沒有進行正常的安全防范所致或它的工作人員參與了盜竊犯罪行為。由于

73、一直沒有破案，仲裁庭不能鑒定這個盜竊案對何先生造成的損失。</p><p><b>　　訴訟方式</b></p><p>　　訴訟是解決物業(yè)管理糾紛的最基本的方式，也是最后的方式。訴訟由法院工作人員和物業(yè)管理糾紛訴訟當事人和其他訴訟參加人在法院進行審判，根據(jù)相關的法律法規(guī)審理來決物業(yè)管理糾紛案件的活動可分為民事訴訟和行政訴訟兩大類。[10] </p>&

74、lt;p>　　2003年5月，原告某物業(yè)公司王律師稱：被告張某是某小區(qū)雅區(qū)6樓301房的業(yè)主，其于2000年6月20日入住并與原告訂立《前期物業(yè)服務合同》和《物業(yè)服務協(xié)議》。張某入住以來，原告一直按照與張某簽定的物業(yè)服務合同中約定對小區(qū)進行物業(yè)管理服務并按物價部門規(guī)定收取物業(yè)管理服務費用，但是自入住以來被告只繳納水、電、暖氣等費用，而不愿繳納自己入住以來至2003年5月共35個月的物業(yè)管理費，因為被告長期拖欠物業(yè)費用，按照雙方簽定

75、《前期物業(yè)服務合同》產生了相應的滯納金共計2687.57元。原告多次提醒被告繳交物業(yè)服務費，但都遭到無理拒絕甚至辱罵。原告希望通過法律幫助，解決此問題。王律師對這個案件進行詳細的調查了解，決定的接受某物業(yè)公司的委托并且很快就把訴狀提交到法院。</p><p>　　被告自從收到法院的傳票后，于是向電視臺，網絡視頻，報刊等進行傾向自己的報道，使得關于原告物業(yè)管理服務不到位的報道鋪天蓋地的傳了出來，甚至有些專家認為原告

76、沒有資質，無權收費。在開庭前夕，被告為了給法院施加壓力動員小區(qū)里部分住戶到小區(qū)和法院進行示威。這也情況都使得原告極為被動。庭審中，被告方提出：1、原告沒有相應的物業(yè)管理資質，沒有資格收取物業(yè)費。2、原告沒有履行自己的義務對小區(qū)進行管理3、原告對于綠化管理沒有做到位。4、原告沒有做好告知住房按時交納管理費的義務，本案已經超過訴訟時效。關于被告提出的幾個方面，王律師對被告的提出的幾個方面逐個進行駁斥。首先，原告是具有資質。原告在進行合法經營

77、的過程里有沒有進行資質年檢，是政府行政管理范疇的職能，而本案是民事債務糾紛因此二者不屬于同一法律關系。另外原告已證明資質未年檢這個責任主要不在原告，而是相關的行政主管部門近年來都沒有進行一級物業(yè)管理企業(yè)資質年檢，同時主管部門已經認定“XXX物業(yè)公司未經年檢，不影響其開展物業(yè)管理工作”。因此原告資質資格完全合法。被告認為從資質上提出持續(xù)是沒有任何根據(jù)的。其次。原告自從接管小區(qū)以來一直對小區(qū)提供物業(yè)管服務，原</p><

78、p>　　從被告的抗辯來看是前后矛盾的：一方面稱原告沒有符合資質（不符合資質代表沒有權利），另一方面又稱超過訴訟時效（超過訴訟時效，也就是有權利，只不過是喪失了勝訴權）。根據(jù)形式邏輯不矛盾律規(guī)則，如果兩個相互矛盾或相互反對的判斷至少一假（只可同假但不可同真）。代理人認為，被告上述兩個抗辯理由全是假的，都是不能成立的。</p><p>　　經過雙方激烈的爭論，法院最終做出原告勝訴的判決：判令被告支付物業(yè)費和相應

79、的滯納金。</p><p>　　解決物業(yè)管理糾紛的對策和建議</p><p><b>　　重視物業(yè)服務合同</b></p><p>　　因為物業(yè)公司與業(yè)主之間是通過簽定物業(yè)服務合同來確定雙方關系，所以物業(yè)服務公司的一切行為都是根據(jù)與業(yè)主所簽訂的物業(yè)服務合同辦事的，要著重要培養(yǎng)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的契約意識。從這方面考慮，我覺得最有效地減少糾紛的方

80、法就是盡量對物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主所簽訂的合同內容進行細化，對服務的內容、服務質量、房屋的各個保修期限、各個合理收費標準、合同的終止、違約責任等事項全部做出明確的約定，通過合同來共同維護締約雙方的利益。如果要培養(yǎng)業(yè)主的契約意識，要先提高業(yè)主的法律素養(yǎng)開始，改變業(yè)主傳統(tǒng)的舊消費觀念，業(yè)主應當了解所簽訂的合同會產生怎樣的法律后果，不該盲目簽訂協(xié)議，從而在締結合約時應該更加注意。物業(yè)服務企業(yè)也應嚴格履行合同，誠信經營，能博得信任，與業(yè)主和睦相處共

81、同建設和諧的小區(qū)環(huán)境。[11]</p><p>　　加強業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通</p><p>　　物業(yè)服務企業(yè)要積極主動地分析研究業(yè)主的潛在需要，與時俱進不斷創(chuàng)新，提供更完善的管理和更便利的服務，提高物業(yè)管理人員的素質來提高服務水平，同時也要與時俱進完善各項管理與服務，盡量適應社會潮流不斷規(guī)范和簡化工作流程，加強對物業(yè)企業(yè)人員的監(jiān)督的力度，及時主動地發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，杜絕或減少在

82、管理過程中易發(fā)生的漏洞，減少糾紛事故發(fā)生。物業(yè)公司應從從業(yè)人員在服務態(tài)度、工作方式、業(yè)務能力和水平、規(guī)章制度的執(zhí)行、糾紛的協(xié)調解決、業(yè)主評價等多方面加強培訓與考核，重點對業(yè)主投訴處理的滿意率、及時率、解決率等方面進行考核，并實行嚴格的獎懲制度，通過獎優(yōu)罰劣，提升物業(yè)管理服務質量和服務水平。[12]</p><p>　　提高物業(yè)管理企業(yè)人員的綜合素質</p><p>　　物業(yè)服務企業(yè)要積極主

83、動地分析研究業(yè)主的潛在需要，與時俱進不斷創(chuàng)新，提供更完善的管理和更便利的服務，提高物業(yè)管理人員的素質來提高服務水平，同時也要與時俱進完善各項管理與服務，盡量適應社會潮流不斷規(guī)范和簡化工作流程，加強對物業(yè)企業(yè)人員的監(jiān)督的力度，及時主動地發(fā)現(xiàn)問題和解決問題，杜絕或減少在管理過程中易發(fā)生的漏洞，減少糾紛事故發(fā)生。物業(yè)公司應從從業(yè)人員在服務態(tài)度、工作方式、業(yè)務能力和水平、規(guī)章制度的執(zhí)行、糾紛的協(xié)調解決、業(yè)主評價等多方面加強培訓與考核，重點對業(yè)主

84、投訴處理的滿意率、及時率、解決率等方面進行考核，并實行嚴格的獎懲制度，通過獎優(yōu)罰劣，提升物業(yè)管理服務質量和服務水平。[12]</p><p>　　業(yè)主應改變舊的消費觀念，提高自己的法律意識</p><p>　　物業(yè)管理是適應社會潮流的，在未來會與我們的生活更加息息相關，因此我們不應該持著抵觸的情緒而應該加強本身法制教育，揚長補短，擺脫陳舊的消費觀念，樹立適應時代發(fā)展的新觀念。另外新型物業(yè)管

85、理容易侵犯它人的利益，引起各種各樣的糾紛，因此業(yè)戶應該提高自己的法制觀念，與時俱進，在維護自身合法權益同時也不要侵犯他人的合法權益，明確自身的權利和義務。[13]因為物業(yè)管理主體的復雜性，因此我們要成立專門解決物業(yè)糾紛的人民調解委員會，這個人民調解委員會成立專門的調解工作室和有專業(yè)的調解員，同時聘請多名律師進行相關專業(yè)知識與工作的專業(yè)指導。盡量用協(xié)商手段解決物業(yè)管理糾紛，對于人民調解委員會可受理的糾紛應盡快立案，及時指派調解員對其中引起

86、糾紛的事情過程進行調查研究。盡可能地化解和減少矛盾，以十分迅速，簡便、經濟的方式解決物業(yè)管理中的糾紛，維護社區(qū)的和諧穩(wěn)定。</p><p>　　推進物業(yè)管理的制度建設</p><p>　　我國法律體制還不夠完善，我國應根據(jù)我國的國情出臺更加全面的物業(yè)管理辦法，明確物業(yè)服務企業(yè)的各項工作和職責，一方面是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立相關法律法規(guī)及規(guī)章制度管理和完善設備設施章；

87、三是建立保護和監(jiān)測環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立智能化的安保系統(tǒng)，制定保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。五是明確業(yè)主委員會的法律地位，積極發(fā)揮業(yè)主委員會的紐帶作用。《物業(yè)管理條例》應從業(yè)主委員會的法人資格進行規(guī)定，也要對為主委員會的訴訟主體進行規(guī)定，明確業(yè)主委員會有現(xiàn)實生活中的法律地位。[14]</p><p>　　完善有關物業(yè)服務收費中的法律法規(guī)</p><p>　　我國法

88、律體制關于收費方面還不夠完善，我國應根據(jù)我國的國情出臺更加全面的物業(yè)管理收費辦法，防止亂收費的現(xiàn)象，明確物業(yè)服務企業(yè)的各項主要收費。俗語說，無規(guī)距不成方圓。要從根本上防止物業(yè)管理糾紛的發(fā)，就需要建立一套完善的物業(yè)管理制度、管理模式作為保障，使得在物業(yè)管理過程中有法可依，加強物業(yè)管理中的規(guī)范化和法律化，簡化各種流程實現(xiàn)更加便民化，還要加強資質審查提高物業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)素質，沒有競爭就沒有進步，我們要引入正確的競爭機制，促進物業(yè)管理收費合理

89、化。</p><p><b>　　結論</b></p><p>　　我從事物業(yè)管理這個行業(yè)也快一年了，在這一年里我也碰到了很多相關的物業(yè)管理糾紛，這些糾紛問題比較突出，同時呈現(xiàn)復雜化、多樣化、當事人群體化、敏感程度高、處理難度大的特點。有糾紛就有矛盾，如果處理不好，就會影響人與人之間的相互信任，無論對物業(yè)公司工作或廣大業(yè)主生活中也會形成種種的不便，還會影響物業(yè)整個行業(yè)

90、的信譽，打擊人們對物業(yè)行業(yè)的信心。物業(yè)管理糾紛在一定程度上阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，與我們建設和諧社會的理念相違背。我覺得解決物業(yè)管理糾紛最主要的是在于物業(yè)服務公司，物業(yè)服務公司不但要依據(jù)合同對相關設備設施進行維護，同時也是作為糾紛的協(xié)調方，例如，樓上業(yè)主噪音施工影響樓下業(yè)主，樓下業(yè)主為了不影響鄰里關系，就會找物業(yè)服務公司的工作人員與樓上的業(yè)主進行協(xié)商。一個好的物業(yè)公司不但服務質量好，接到業(yè)主的咨詢求助要盡快為業(yè)主解

91、決，而且物業(yè)服務公司員工專業(yè)知識強、素質高、服務態(tài)度好也能為解決物業(yè)管理糾紛加分。因此作為物業(yè)服務方應該提高物業(yè)管理服務質量，重視物業(yè)服務合同，改善服務態(tài)度，提高企業(yè)內部員工素質。作為小區(qū)里的業(yè)主也應當主動了解相關的法律、法規(guī)，明確自身權利和義務及物業(yè)服務企</p><p>　　物業(yè)管理是適應社會的發(fā)展而產生的，我們應該順應時代的潮流，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，物業(yè)管理服務的產生和健康發(fā)展，有利于城鎮(zhèn)住房制度改

92、革，有利于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，有利于提高城市管理水平、維護社區(qū)穩(wěn)定，有利于保值增值業(yè)主的物業(yè)價值，擴大就業(yè)起到了積極的作用。我國的物業(yè)管理還處于起步階段，在理念、技術、方法、法制等各個方面，</p><p>　　我相信在以后的歲月里，社會和物業(yè)管理行業(yè)的會得到更進一步發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模將會更大，行業(yè)從業(yè)人員人數(shù)增多、素質將有很大提高 ，物業(yè)管理相關的法律法規(guī)的會更好地完善，各類物業(yè)管理的矛盾和糾紛

93、不但會得到妥善處理和解決，也會大大地減少，物業(yè)管理行業(yè)也會深得人心，物業(yè)管理行業(yè)的地位也將得到有力提升，從而迎來我國物業(yè)管理行業(yè)的新格局。</p><p><b>　　參考文獻</b></p><p>　　[1] 2004年中國霸王現(xiàn)象認知度調查報告 經濟參考報 2004.1</p><p>　　[2]宋建陽 物業(yè)管理概論[M]. 2006

94、.12 </p><p>　　[3]黃正東:《住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛及對策探討》，黃崗職業(yè)技術學院 2004年安徽師范學院學報第五期</p><p>　　[4] 李東民，楊曉玲 物業(yè)服務、相鄰關第不可不知220問[M] 2013</p><p>　　[5]譚善勇 ，郭立 物業(yè)管理理論與實務[M] 2011</p><p>　　[6]王雯:物業(yè)

95、管理糾紛產生的原因及解決，蘭州大學 2012年法學碩士學位論文</p><p>　　[7]王占強 物業(yè)管理典型案例評析及實戰(zhàn)指導[M] 2012</p><p>　　[8]郭有利 物業(yè)管理糾紛的現(xiàn)狀和思考 《法制與經濟》[M] 2009.4 第200期 </p><p>　　[9]陳奔、保雪松《試論ADR在解決我國物業(yè)糾紛中的作用》，《云南人學學報法學版》200

96、9年第1期</p><p>　　[10]目志英:《從法律角度分析小區(qū)物業(yè)管理存在的問題與對策》，《石家莊法商職業(yè)學院教學與研究(綜合版)}} 2009年第4期</p><p>　　[11]朱素梅 物業(yè)管理糾紛非訴訟解決機制研究 山東大學 2013年法學碩士學位論文</p><p>　　[12]費晨天:《物業(yè)管理糾紛原因及其對策研究》，上海交通大學 2011年法學