不確定投資在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用.pdf

1、我國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)隨之蓬勃發(fā)展，出現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)改革、住房制度改革，經(jīng)過(guò)30年的發(fā)展已經(jīng)取得了輝煌的成就。目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)，事關(guān)國(guó)計(jì)民生。由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，且不可移動(dòng)、投入資金量大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)受國(guó)家政策、環(huán)境變化、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化影響大，存在很大的不確定性；另外隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入推進(jìn)，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也將日趨激烈。傳統(tǒng)的投資決策方法已

2、經(jīng)不能適應(yīng)復(fù)雜而多變的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，無(wú)法正確地評(píng)估項(xiàng)目的真正價(jià)值。實(shí)物期權(quán)方法是一種全新的思維方式，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)投資決策的缺陷，特別適宜于處理不確定條件下的實(shí)物資產(chǎn)定價(jià)問(wèn)題。而房地產(chǎn)投資恰恰具備實(shí)物期權(quán)的三個(gè)特征(投資不可逆、收益不確定、時(shí)機(jī)可選擇)，利用實(shí)物期權(quán)方法將使得投資決策更加科學(xué)合理，更符合實(shí)際。
　　本文共分為六個(gè)部分。第一章介紹了論文研究的背景、意義及研究?jī)?nèi)容和方法。第二章闡述了實(shí)物期權(quán)理論，指出傳統(tǒng)投資決策方法的不足，并

3、給出了不確定條件下實(shí)物期權(quán)求解的兩種方法。第三章分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最優(yōu)投資決策問(wèn)題，把房地產(chǎn)投資分為兩個(gè)階段：地產(chǎn)和房產(chǎn)，引入復(fù)合期權(quán)理論，求出了各階段任意時(shí)刻的投資開(kāi)發(fā)閾值、最優(yōu)開(kāi)發(fā)密度和開(kāi)發(fā)的期權(quán)價(jià)值。第四章討論了雙頭壟斷市場(chǎng)中房地產(chǎn)的最優(yōu)投資決策問(wèn)題，利用期權(quán)博弈理論，并采用期望折現(xiàn)因子法在搶先投資均衡和同時(shí)投資均衡兩種情況下求解出房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期權(quán)價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)閾值以及最優(yōu)開(kāi)發(fā)密度。第五章介紹了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型，給出兩種常