版權(quán)說明:本文檔由用戶提供并上傳,收益歸屬內(nèi)容提供方,若內(nèi)容存在侵權(quán),請進行舉報或認領(lǐng)
文檔簡介
1、<p> 《武漢市物業(yè)管理條例》若干問題的研究</p><p> 【摘 要】物業(yè)服務(wù)是一個新興的朝陽行業(yè),大多數(shù)人對物業(yè)服務(wù)都知之甚少。了解物業(yè)的人不懂法律,懂法律的人又不了解物業(yè),對物業(yè)服務(wù)法律精通的人少之又少?!段錆h市物業(yè)管理條例》在規(guī)范武漢市物業(yè)管理活動,維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益,促進物業(yè)管理科學規(guī)范和諧發(fā)展等諸多方面有著重大的作用。 </p><p&g
2、t; 【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理條例;實施;問題 </p><p> 一、《武漢市物業(yè)管理條例》出臺背景 </p><p> 物業(yè)管理涉及千家萬戶,關(guān)系到廣大市民的安居樂業(yè)。隨著我國住房制度改革的不斷深入,以及城市化進程的快速推進,物業(yè)管理呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展速度,我市物業(yè)管理覆蓋面的日漸擴大,物業(yè)管理矛盾糾紛日益增多,物業(yè)管理活動中出現(xiàn)了許多新情況并有許多亟待解決的新問題。歷時16個月,經(jīng)
3、過3次審議、1次立法聽證,多次專家論證、座談……備受各方關(guān)注的《武漢市物業(yè)管理條例》,已經(jīng)武漢市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議通過,湖北省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議批準,在2010年11月10日公布,自2011年1月1日起施行。條例的頒布是我市物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事,對規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境有著重要的意義。 </p>
4、<p> 二、《條例》頒布實施的重要意義 </p><p> 近年來,隨著我市城鎮(zhèn)住房改革的進一步深化和城市建設(shè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理進入了一個全面發(fā)展的新時期。截至2010年12月,我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達497家,從業(yè)人員超過10萬人,物業(yè)管理覆蓋達70%以上,涉及人口400萬以上,物業(yè)管理區(qū)域不僅包括新住宅區(qū),也包括舊住宅區(qū)。可以說,物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為與國民經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)發(fā)展,與廣大人民群眾生活
5、、工作息息相關(guān)的一個相對獨立的行業(yè)。 </p><p> 因物業(yè)糾紛引起社會矛盾迅速增長,根據(jù)法院的統(tǒng)計,物業(yè)糾紛案件呈逐年上升的趨勢,已經(jīng)占到全部案件的一成,物業(yè)公司訴業(yè)主拖欠物業(yè)費、業(yè)主委員會訴物業(yè)公司不履行合同、業(yè)主訴政府主管部門不作為,還有業(yè)主訴開發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主與業(yè)主之間的訴訟等等。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出類型多樣化、群體性明顯、敏感程度高、處理難度大等諸多特點,在一定程度上已經(jīng)影響社會穩(wěn)定,最高人民法院已將其
6、列為重要案件類型之一。在這種背景下,依法進行物業(yè)管理活動,具有十分突出的意義。 </p><p><b> 三、相關(guān)問題探討 </b></p><p> 從《條例》實施狀況來看, 有成功的經(jīng)驗也有教訓。在這兩年里, 由于新法的實施,物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了一系列的變化, 留下了許多值得探討的事情。分析《條例》立法及實施兩年來存在的問題, 我認為有以下幾個問題值得討論。
7、</p><p> 1.籌備業(yè)主大會,街道居委會是否“牽頭” </p><p> 《條例》第二十二條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開發(fā)建設(shè)單位派員組成,其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔任。 </p><p> 如今“主人”管不住“管家”的情況越來越普遍,業(yè)主一開始就處于弱勢地位,很難
8、成立維護自己合法權(quán)益的組織——業(yè)主大會。由街道辦事處、社區(qū)居委會派員參與籌備組,這一做法將有效地推動業(yè)主大會的盡快成立。與此同時,還能有效地將基層政權(quán)向小區(qū)延伸。但在業(yè)主大會籌備組中,寫入街道辦事處、居委會等不合適。政府的角色應(yīng)該是法律秩序的維護者,業(yè)主大會及業(yè)主委員會是一個業(yè)主自治組織,由政府主導(dǎo)則違背了這一性質(zhì),很難得到多數(shù)業(yè)主的認可。街道辦事處和居委會參加,很可能演變?yōu)橐环N行政許可,容易滋生腐敗,另一方面也加重了基層部門的負擔。
9、</p><p> 業(yè)主大會的成立應(yīng)尊重業(yè)主的選擇,相關(guān)政府部門只應(yīng)在業(yè)主委員會成立后進行備案,或在業(yè)主有需求時給予指導(dǎo),而不應(yīng)作出強制規(guī)定。 </p><p> 2.15樓以上高層,用水能否“同網(wǎng)同價” </p><p> 《條例》第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當服務(wù)到最終用戶,并向最終用戶收取費用。物業(yè)服務(wù)
10、企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用,但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取勞務(wù)費。專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用,不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。 </p><p> 支持向最終用戶收費,這樣就可以保證在市區(qū)內(nèi),水費像電費一樣“同網(wǎng)同價”。目前,市區(qū)內(nèi)15層以上的住宅一般要采用二次供水方式,由小區(qū)物業(yè)配套的水泵房供水,自來水公司向物業(yè)收取水費。
11、由此帶來漏損、設(shè)備維護等費用,可能增加業(yè)主負擔。一棟33層的90戶建筑,一月僅二次供水設(shè)備運行的電費就高達1800元,相當于每噸水每月運行的電費就是3元,這筆錢由物業(yè)承擔,長此下去很難維持。 </p><p> 目前,15層以上的住宅,水務(wù)部門只抄各棟總表,不抄表到戶。因此,各單元總表與分戶表之間經(jīng)常有出入,表差部分由業(yè)主分攤或物業(yè)企業(yè)承擔,由此導(dǎo)致水費難以收繳到位并常因欠費而停水時有糾紛發(fā)生。建議政府加大補貼
12、力度,高層住宅供水按常壓、中壓、高壓實行分區(qū)計費。 </p><p> 3.地下人防工程、會所等附屬建筑的收入屬于誰 </p><p> 人防工程、會所之類的小區(qū)附屬建筑的收入是否屬于全體業(yè)主,主要看這些建筑的面積是否分攤到了業(yè)主的使用面積里,沒有分攤的業(yè)主無權(quán)享有其收入。會所可以辦證,好說一些。涉及到地下人防工程的問題很難解決,原因是我國法律對人防工程的權(quán)屬沒有明確界定。根據(jù)我國《防
13、空法》第五條規(guī)定:“人民防空工程平時由投資者使用管理,收益歸投資者所有?!币虼怂袡?quán)無法確定,但使用收益權(quán)還是可以確定的,誰投資誰收益。 </p><p><b> 4.物業(yè)服務(wù)合同 </b></p><p> 《條例》第三十五條:業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、
14、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。 </p><p> 我認為,物業(yè)服務(wù)的核心就是物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的民事法律主體,雙方不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系,也不是主人與仆人之間的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做什么,不能做什么,不由業(yè)主說了算,而應(yīng)該由法律和合同說了算。但是對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)該做什么、不該做什么,法律并無詳細規(guī)定,法律將此交給了物業(yè)服務(wù)合同。 </
15、p><p><b> 四、結(jié)語 </b></p><p> 《武漢市物業(yè)管理條例》是落實《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的地方性法規(guī),是保障武漢人民真實享受物權(quán)的重要方面。物權(quán)是保障人的基本的生存和發(fā)展的人權(quán),沒有物權(quán)就沒有人的最基本的體面的生活,就沒有人權(quán)。從物權(quán)到人權(quán)將是中國國家和社會進步的重要步驟,是基層群眾進行民主訓練的主要場所,我們需要從這樣的高度來認識貫
16、徹落實《武漢市物業(yè)管理條例》的重要意義,承擔作為一個中國公民和武漢市市民的時代責任。 </p><p><b> 參考文獻: </b></p><p> [1]武漢市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會,武漢市物業(yè)管理條例[Z].2010-11-10. </p><p> [2]程鵬 淺議物業(yè)管理的若干法律問題,《現(xiàn)代物業(yè)(上旬刊)》 2011
溫馨提示
- 1. 本站所有資源如無特殊說明,都需要本地電腦安裝OFFICE2007和PDF閱讀器。圖紙軟件為CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.壓縮文件請下載最新的WinRAR軟件解壓。
- 2. 本站的文檔不包含任何第三方提供的附件圖紙等,如果需要附件,請聯(lián)系上傳者。文件的所有權(quán)益歸上傳用戶所有。
- 3. 本站RAR壓縮包中若帶圖紙,網(wǎng)頁內(nèi)容里面會有圖紙預(yù)覽,若沒有圖紙預(yù)覽就沒有圖紙。
- 4. 未經(jīng)權(quán)益所有人同意不得將文件中的內(nèi)容挪作商業(yè)或盈利用途。
- 5. 眾賞文庫僅提供信息存儲空間,僅對用戶上傳內(nèi)容的表現(xiàn)方式做保護處理,對用戶上傳分享的文檔內(nèi)容本身不做任何修改或編輯,并不能對任何下載內(nèi)容負責。
- 6. 下載文件中如有侵權(quán)或不適當內(nèi)容,請與我們聯(lián)系,我們立即糾正。
- 7. 本站不保證下載資源的準確性、安全性和完整性, 同時也不承擔用戶因使用這些下載資源對自己和他人造成任何形式的傷害或損失。
最新文檔
- 《武漢市物業(yè)管理條例(修訂草案)》
- 2019年武漢市物業(yè)管理條例
- 物業(yè)管理條例
- 物業(yè)管理條例
- 物業(yè)管理條例2022全文《秦皇島市物業(yè)管理條例》學習心得
- 慶陽市物業(yè)管理條例
- 無錫市物業(yè)管理條例
- 重慶市物業(yè)管理條例
- 大慶市物業(yè)管理條例
- 大連市物業(yè)管理條例
- 鄭州市物業(yè)管理條例
- 重慶市物業(yè)管理條例
- 北京市貫徹《物業(yè)管理條例》的若干意見
- 白山市物業(yè)管理條例
- 《重慶市物業(yè)管理條例》
- 北京貫徹物業(yè)管理條例的若干意見
- 北京貫徹物業(yè)管理條例的若干意見
- 物業(yè)管理條例(全文)
- 江蘇省物業(yè)管理條例20222022年物業(yè)管理條例全文
- 江蘇省物業(yè)管理條例20222022年物業(yè)管理條例全文
評論
0/150
提交評論