《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》若干問(wèn)題的研究

1、<p>　　《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》若干問(wèn)題的研究</p><p>　　【摘 要】物業(yè)服務(wù)是一個(gè)新興的朝陽(yáng)行業(yè)，大多數(shù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)都知之甚少。了解物業(yè)的人不懂法律，懂法律的人又不了解物業(yè)，對(duì)物業(yè)服務(wù)法律精通的人少之又少。《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》在規(guī)范武漢市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理科學(xué)規(guī)范和諧發(fā)展等諸多方面有著重大的作用。 </p><p&g

2、t;　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理?xiàng)l例；實(shí)施；問(wèn)題 </p><p>　　一、《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)背景 </p><p>　　物業(yè)管理涉及千家萬(wàn)戶，關(guān)系到廣大市民的安居樂(lè)業(yè)。隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入，以及城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，物業(yè)管理呈現(xiàn)出前所未有的發(fā)展速度，我市物業(yè)管理覆蓋面的日漸擴(kuò)大，物業(yè)管理矛盾糾紛日益增多，物業(yè)管理活動(dòng)中出現(xiàn)了許多新情況并有許多亟待解決的新問(wèn)題。歷時(shí)16個(gè)月，經(jīng)

3、過(guò)3次審議、1次立法聽(tīng)證，多次專家論證、座談……備受各方關(guān)注的《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》，已經(jīng)武漢市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十五次會(huì)議通過(guò)，湖北省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十七次會(huì)議批準(zhǔn)，在2010年11月10日公布，自2011年1月1日起施行。條例的頒布是我市物業(yè)管理發(fā)展歷史上一件具有里程碑意義的大事，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境有著重要的意義。 </p>

4、<p>　　二、《條例》頒布實(shí)施的重要意義 </p><p>　　近年來(lái)，隨著我市城鎮(zhèn)住房改革的進(jìn)一步深化和城市建設(shè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理進(jìn)入了一個(gè)全面發(fā)展的新時(shí)期。截至2010年12月，我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)已達(dá)497家，從業(yè)人員超過(guò)10萬(wàn)人，物業(yè)管理覆蓋達(dá)70%以上，涉及人口400萬(wàn)以上，物業(yè)管理區(qū)域不僅包括新住宅區(qū)，也包括舊住宅區(qū)?？梢哉f(shuō)，物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展成為與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民群眾生活

5、、工作息息相關(guān)的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)。 </p><p>　　因物業(yè)糾紛引起社會(huì)矛盾迅速增長(zhǎng)，根據(jù)法院的統(tǒng)計(jì)，物業(yè)糾紛案件呈逐年上升的趨勢(shì)，已經(jīng)占到全部案件的一成，物業(yè)公司訴業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)訴物業(yè)公司不履行合同、業(yè)主訴政府主管部門不作為，還有業(yè)主訴開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及業(yè)主與業(yè)主之間的訴訟等等。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出類型多樣化、群體性明顯、敏感程度高、處理難度大等諸多特點(diǎn)，在一定程度上已經(jīng)影響社會(huì)穩(wěn)定，最高人民法院已將其

6、列為重要案件類型之一。在這種背景下，依法進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)，具有十分突出的意義。 </p><p><b>　　三、相關(guān)問(wèn)題探討 </b></p><p>　　從《條例》實(shí)施狀況來(lái)看， 有成功的經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)。在這兩年里， 由于新法的實(shí)施，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生了一系列的變化， 留下了許多值得探討的事情。分析《條例》立法及實(shí)施兩年來(lái)存在的問(wèn)題， 我認(rèn)為有以下幾個(gè)問(wèn)題值得討論。

7、</p><p>　　1.籌備業(yè)主大會(huì)，街道居委會(huì)是否“牽頭” </p><p>　　《條例》第二十二條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府派員擔(dān)任。 </p><p>　　如今“主人”管不住“管家”的情況越來(lái)越普遍，業(yè)主一開(kāi)始就處于弱勢(shì)地位，很難

8、成立維護(hù)自己合法權(quán)益的組織——業(yè)主大會(huì)。由街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)派員參與籌備組，這一做法將有效地推動(dòng)業(yè)主大會(huì)的盡快成立。與此同時(shí)，還能有效地將基層政權(quán)向小區(qū)延伸。但在業(yè)主大會(huì)籌備組中，寫入街道辦事處、居委會(huì)等不合適。政府的角色應(yīng)該是法律秩序的維護(hù)者，業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)業(yè)主自治組織，由政府主導(dǎo)則違背了這一性質(zhì)，很難得到多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可。街道辦事處和居委會(huì)參加，很可能演變?yōu)橐环N行政許可，容易滋生腐敗，另一方面也加重了基層部門的負(fù)擔(dān)。

9、</p><p>　　業(yè)主大會(huì)的成立應(yīng)尊重業(yè)主的選擇，相關(guān)政府部門只應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)成立后進(jìn)行備案，或在業(yè)主有需求時(shí)給予指導(dǎo)，而不應(yīng)作出強(qiáng)制規(guī)定。 </p><p>　　2.15樓以上高層，用水能否“同網(wǎng)同價(jià)” </p><p>　　《條例》第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)服務(wù)到最終用戶，并向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)

10、企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取勞務(wù)費(fèi)。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。 </p><p>　　支持向最終用戶收費(fèi)，這樣就可以保證在市區(qū)內(nèi)，水費(fèi)像電費(fèi)一樣“同網(wǎng)同價(jià)”。目前，市區(qū)內(nèi)15層以上的住宅一般要采用二次供水方式，由小區(qū)物業(yè)配套的水泵房供水，自來(lái)水公司向物業(yè)收取水費(fèi)。

11、由此帶來(lái)漏損、設(shè)備維護(hù)等費(fèi)用，可能增加業(yè)主負(fù)擔(dān)。一棟33層的90戶建筑，一月僅二次供水設(shè)備運(yùn)行的電費(fèi)就高達(dá)1800元，相當(dāng)于每噸水每月運(yùn)行的電費(fèi)就是3元，這筆錢由物業(yè)承擔(dān)，長(zhǎng)此下去很難維持。 </p><p>　　目前，15層以上的住宅，水務(wù)部門只抄各棟總表，不抄表到戶。因此，各單元總表與分戶表之間經(jīng)常有出入，表差部分由業(yè)主分?jǐn)偦蛭飿I(yè)企業(yè)承擔(dān)，由此導(dǎo)致水費(fèi)難以收繳到位并常因欠費(fèi)而停水時(shí)有糾紛發(fā)生。建議政府加大補(bǔ)貼

12、力度，高層住宅供水按常壓、中壓、高壓實(shí)行分區(qū)計(jì)費(fèi)。 </p><p>　　3.地下人防工程、會(huì)所等附屬建筑的收入屬于誰(shuí) </p><p>　　人防工程、會(huì)所之類的小區(qū)附屬建筑的收入是否屬于全體業(yè)主，主要看這些建筑的面積是否分?jǐn)偟搅藰I(yè)主的使用面積里，沒(méi)有分?jǐn)偟臉I(yè)主無(wú)權(quán)享有其收入。會(huì)所可以辦證，好說(shuō)一些。涉及到地下人防工程的問(wèn)題很難解決，原因是我國(guó)法律對(duì)人防工程的權(quán)屬?zèng)]有明確界定。根據(jù)我國(guó)《防

13、空法》第五條規(guī)定：“人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！币虼怂袡?quán)無(wú)法確定，但使用收益權(quán)還是可以確定的，誰(shuí)投資誰(shuí)收益。 </p><p><b>　　4.物業(yè)服務(wù)合同 </b></p><p>　　《條例》第三十五條：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、

14、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 </p><p>　　我認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)的核心就是物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是平等的民事法律主體，雙方不是領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不是主人與仆人之間的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要做什么，不能做什么，不由業(yè)主說(shuō)了算，而應(yīng)該由法律和合同說(shuō)了算。但是對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)該做什么、不該做什么，法律并無(wú)詳細(xì)規(guī)定，法律將此交給了物業(yè)服務(wù)合同。 </

15、p><p><b>　　四、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》是落實(shí)《物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的地方性法規(guī)，是保障武漢人民真實(shí)享受物權(quán)的重要方面。物權(quán)是保障人的基本的生存和發(fā)展的人權(quán)，沒(méi)有物權(quán)就沒(méi)有人的最基本的體面的生活，就沒(méi)有人權(quán)。從物權(quán)到人權(quán)將是中國(guó)國(guó)家和社會(huì)進(jìn)步的重要步驟，是基層群眾進(jìn)行民主訓(xùn)練的主要場(chǎng)所，我們需要從這樣的高度來(lái)認(rèn)識(shí)貫

16、徹落實(shí)《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要意義，承擔(dān)作為一個(gè)中國(guó)公民和武漢市市民的時(shí)代責(zé)任。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]武漢市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)，武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例[Z].2010-11-10. </p><p>　　[2]程鵬 淺議物業(yè)管理的若干法律問(wèn)題，《現(xiàn)代物業(yè)（上旬刊）》 2011