關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目技術(shù)管理的研究

1、<p>　　關(guān)于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目技術(shù)管理的研究</p><p>　　摘要：隨著近年來(lái)建筑行業(yè)的快速興起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程大力的發(fā)展起來(lái)，成為人們關(guān)注的重要問(wèn)題。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理過(guò)程中，需要加強(qiáng)各方面的管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)高附加值、高回報(bào)率，同時(shí)實(shí)現(xiàn)良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；項(xiàng)目技術(shù)管理；研究 </p><p>　　中圖

2、分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　引言 </b></p><p>　　在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，技術(shù)管理工作是一項(xiàng)集各種要求為一體的管理活動(dòng)，不僅僅從房地產(chǎn)的技術(shù)層面上有要求，與此同時(shí)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益上也有要求，要做好房地產(chǎn)的技術(shù)管理工作就必須對(duì)各項(xiàng)發(fā)展要求進(jìn)行統(tǒng)一和綜合，進(jìn)而有針對(duì)性的去開(kāi)展。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，

3、技術(shù)管理是必不可少的，但是在技術(shù)管理的過(guò)程中如何進(jìn)行最優(yōu)化的技術(shù)方案選擇，如何進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)等都需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理各個(gè)部門(mén)進(jìn)行整體的分析和比較研究。從而實(shí)現(xiàn)其良性的運(yùn)行和科學(xué)的管理，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理方、社會(huì)、環(huán)境規(guī)劃管理等尋求一套協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理機(jī)制，最終推動(dòng)各方面的發(fā)展。 </p><p>　　1.技術(shù)管理的概念 </p><p>　　工程項(xiàng)目管理是指管理者為了使項(xiàng)目取得成功，對(duì)工程項(xiàng)目用系

4、統(tǒng)的觀念、理論和方法，有序、全面、科學(xué)、目標(biāo)明確地進(jìn)行管理。房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理，是指企業(yè)運(yùn)用科學(xué)管理方法，在工程項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)各項(xiàng)技術(shù)活動(dòng)和施工技術(shù)的各項(xiàng)要素進(jìn)行計(jì)劃與決策、組織與指揮、控制與協(xié)調(diào)的一系列管理活動(dòng)的總稱(chēng)。這里所指的“技術(shù)活動(dòng)”包括了從前期策劃與規(guī)劃、熟悉與會(huì)審圖紙、編審施工組織設(shè)計(jì)開(kāi)始，到施工過(guò)程中的洽商管理、質(zhì)量檢驗(yàn)，直至工程竣工驗(yàn)收全過(guò)程中的各項(xiàng)技術(shù)工作而“施工技術(shù)的各項(xiàng)要素”，則是指運(yùn)用于技術(shù)管理活動(dòng)賴(lài)以進(jìn)行的

5、企業(yè)技術(shù)人才、技術(shù)裝備、技術(shù)情報(bào)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)程及技術(shù)責(zé)任制等一系列實(shí)施技術(shù)管理的基本技術(shù)因素。項(xiàng)目工程建設(shè)是一個(gè)復(fù)雜的綜合過(guò)程，需要諸多專(zhuān)業(yè)的合作和多項(xiàng)工程技術(shù)的綜合應(yīng)用，而企業(yè)的技術(shù)活動(dòng)也是多種多樣的。技術(shù)管理所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)整個(gè)技術(shù)工作的管理，而并非“技術(shù)”本身，它來(lái)源于技術(shù)而又高于純技術(shù)對(duì)項(xiàng)目的管理能力，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起著指導(dǎo)工程建設(shè)的意義，貫穿于項(xiàng)目的全過(guò)程。 </p><p>　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的技術(shù)

6、管理問(wèn)題研究 </p><p>　　在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，做好技術(shù)管理工作就要根據(jù)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)以及具體的規(guī)劃要求來(lái)展開(kāi)工作，在技術(shù)管理的過(guò)程中需要進(jìn)行綜合性的分析，同時(shí)又要進(jìn)行具體的技術(shù)管理和指導(dǎo)。 </p><p>　　2.1在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)管理過(guò)程中，首先一點(diǎn)就是要根據(jù)需求進(jìn)行管理技術(shù)規(guī)章制度的制定和完善。對(duì)于管理工作來(lái)說(shuō)，沒(méi)有相對(duì)科學(xué)的、完善的、系統(tǒng)的制度規(guī)定是不行的。因此，

7、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)管理工作中，需要針對(duì)技術(shù)管理的相關(guān)內(nèi)容和工作制定出相應(yīng)的規(guī)章和制度。這樣一來(lái)也就可以實(shí)現(xiàn)技術(shù)管理的系統(tǒng)化、規(guī)范化，在具體的工作中也可以更加的明確管理責(zé)任、管理目標(biāo)，而且通過(guò)相關(guān)的規(guī)章和制度也能夠很好的對(duì)技術(shù)人員進(jìn)行管理，進(jìn)而調(diào)動(dòng)他們的積極性，避免了技術(shù)管理上的一些隨意性和失誤。與此同時(shí)還需要編制完善技術(shù)管理責(zé)任制，對(duì)于工程的建設(shè)和管理來(lái)說(shuō)需要有一定的技術(shù)質(zhì)量管理?xiàng)l例，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作來(lái)說(shuō)就要做好各個(gè)階段的任務(wù)設(shè)計(jì)

8、、和具體工作指導(dǎo)，完善相關(guān)的工程技術(shù)管理制度，例如優(yōu)化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū)是設(shè)計(jì)事前控制的重要環(huán)節(jié)，同時(shí)這也是控制設(shè)計(jì)和圖紙質(zhì)量的重要手段。 </p><p>　　2.2在房地產(chǎn)的技術(shù)管理工作中，需要借助各方面的力量，特別是相關(guān)科研單位以及行業(yè)專(zhuān)家的力量。在技術(shù)管理的過(guò)程中，由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理涉及到各個(gè)方面的問(wèn)題，因此在這個(gè)過(guò)程中就需要借助來(lái)自各個(gè)方面的力量來(lái)進(jìn)行管理，從而更好的為技術(shù)管理工作服務(wù)。尤其是

9、在房地產(chǎn)的技術(shù)管理上，通常會(huì)面臨不同學(xué)科、不同工種的技術(shù)問(wèn)題，而相關(guān)的技術(shù)人員并不是樣樣都是非常的精通，所以必須在遇到一些技術(shù)性較強(qiáng)的問(wèn)題時(shí)，集合各方面的力量來(lái)進(jìn)行管理。針對(duì)于這一問(wèn)題，我們就可以邀請(qǐng)一些專(zhuān)家或者是一些科研單位來(lái)進(jìn)行共同的分析和探討，以解決相關(guān)的技術(shù)難題。在這個(gè)技術(shù)管理的過(guò)程中，通過(guò)專(zhuān)家咨詢(xún)等，進(jìn)而可以實(shí)現(xiàn)多方面的資料搜集，掌握有關(guān)知識(shí)，取得發(fā)言權(quán)，然后與設(shè)計(jì)、施工單位共同研究。這對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和管理是尤為重要的，而且

10、這一技術(shù)管理措施是科學(xué)的、有效的，也是必要的。 </p><p>　　2.3進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)管理，需要我們?cè)谄髽I(yè)內(nèi)部建立技術(shù)委員會(huì)。技術(shù)管理工作涉及到多方面的問(wèn)題，所以必須建立起有效的團(tuán)隊(duì)，進(jìn)而利用團(tuán)隊(duì)的力量來(lái)實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展。這就要求我們的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)管理工作建立起相應(yīng)的技術(shù)管理團(tuán)隊(duì)，例如技術(shù)委員會(huì)、總工辦等。在企業(yè)的內(nèi)部，除了要有一個(gè)總的負(fù)責(zé)人，總的工程師之外，還要有各方面的技術(shù)人才儲(chǔ)備，以便更好的集合技

11、術(shù)人員的智慧解決不同的技術(shù)難題。在這個(gè)團(tuán)隊(duì)當(dāng)中，其成員必須是各分公司、各項(xiàng)目部有經(jīng)驗(yàn)的高級(jí)技術(shù)人員，負(fù)責(zé)從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)角度審定企業(yè)內(nèi)部工程的設(shè)計(jì)方案，取得良好效果。 </p><p>　　2.4目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)進(jìn)入招標(biāo)管理的時(shí)代。那么在進(jìn)行房地產(chǎn)的技術(shù)管理過(guò)程中，針對(duì)建設(shè)的需要我們也可以進(jìn)行招標(biāo)管理。這樣一來(lái)，我們就可以利用市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律來(lái)進(jìn)行規(guī)劃、管理、施工、采購(gòu)以及設(shè)計(jì)等，對(duì)于一些需要的技術(shù)設(shè)備或者是建筑材

12、料，我們都可以通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的方式實(shí)現(xiàn)選擇，從而選擇最優(yōu)的供應(yīng)單位和合作企業(yè)。尤其是在建筑材料和設(shè)備供應(yīng)商選擇方面，通過(guò)科學(xué)規(guī)范的招標(biāo)實(shí)踐，都可以實(shí)現(xiàn)有效的管理，如建筑材料、裝飾材料、電氣設(shè)備、住宅廚衛(wèi)設(shè)備等等都取得較好效果，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中這是技術(shù)管理中的重要方法之一。 </p><p>　　2.5及時(shí)的掌握和了解建筑開(kāi)發(fā)管理上的信息和情報(bào)。對(duì)于技術(shù)管理來(lái)說(shuō)，技術(shù)問(wèn)題瞬息萬(wàn)變，所以進(jìn)行信息的了解、收集和運(yùn)

13、用對(duì)于技術(shù)管理來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。所以在這方面我們一定要對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)相關(guān)的發(fā)展進(jìn)程進(jìn)行研究和掌握，從而更好的為房地產(chǎn)的技術(shù)管理提供支持。在當(dāng)前情況下，我們的建筑技術(shù)、建材設(shè)備還是相對(duì)落后的，但是隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我們國(guó)家在各個(gè)方面已經(jīng)出現(xiàn)了重大的轉(zhuǎn)變，對(duì)于建筑設(shè)計(jì)、施工技術(shù)以及建材產(chǎn)品等來(lái)說(shuō)，也是在時(shí)刻的進(jìn)行著變革與更新，這樣一來(lái)作為建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)的技術(shù)管理部門(mén)就要把握這些變化的趨勢(shì)，了解現(xiàn)狀，從而更好的為企業(yè)的發(fā)展制定出

14、技術(shù)管理策略。 </p><p>　　2.6隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，信息管理技術(shù)越來(lái)越受到人們的重視，在這個(gè)過(guò)程中，作為房地產(chǎn)的技術(shù)開(kāi)發(fā)技術(shù)管理就要充分利用計(jì)算機(jī)和互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行技術(shù)管理。在這方面，從規(guī)劃到具體的施工，我們都可以通過(guò)信息技術(shù)進(jìn)行相關(guān)數(shù)據(jù)的管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)信息化、數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡(luò)化，全面提升技術(shù)管理工作的工作效率。 </p><p>　　3.工程竣工后的技術(shù)管理 </p>

15、<p>　　項(xiàng)目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點(diǎn)。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開(kāi)發(fā)的房屋已經(jīng)銷(xiāo)售出去，其質(zhì)量管理也并沒(méi)有劃上句號(hào)，還有3 方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗(yàn)收。要組織專(zhuān)家及相關(guān)單位主要負(fù)責(zé)人，按照國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格的工程，決不允許使用。二是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開(kāi)發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，

16、配備專(zhuān)人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。對(duì)房屋使用中存在的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)安排人員跟進(jìn)處理，使工程項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到業(yè)主客戶的要求。 </p><p>　　例如廣州有些房地產(chǎn)物業(yè)公司推出的“金鑰匙”服務(wù)，收樓使業(yè)主放心的做法，就解決了業(yè)主對(duì)于工程質(zhì)量問(wèn)題的困擾，良好的售后服務(wù)不僅可以使房屋保值，還可使物業(yè)增值。第三是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理；要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房

17、地產(chǎn)還有哪些問(wèn)題，還需要作哪些方面的改進(jìn)，還有哪些潛力可挖等，并對(duì)調(diào)查了解到的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)的回訪處理，可以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。 </p><p><b>　　4.結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須以對(duì)市場(chǎng)的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為

18、依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1] 陳祖.關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)的探討和分析[J].四川建材.2010(6).