對我國房產(chǎn)稅稅制設(shè)計的思考

1、<p>　　對我國房產(chǎn)稅稅制設(shè)計的思考</p><p>　　摘 要：房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)主要在于優(yōu)化稅制，預(yù)期房產(chǎn)稅成為大幅度降低房價的“神器”是不切實際的。通過對滬、渝兩地三年多房產(chǎn)稅改革試點效果的綜合分析，結(jié)合國際上房產(chǎn)稅稅制設(shè)計的經(jīng)驗，我國還需在稅制要素和財稅體制等方面進行進一步改革和調(diào)整，從而使房產(chǎn)稅在長時間內(nèi)發(fā)揮應(yīng)有的經(jīng)濟作用。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 稅制設(shè)

2、計 </p><p>　　房地產(chǎn)市場按照不同標(biāo)準(zhǔn)、不同方法，可作出不同的分類。根據(jù)房地產(chǎn)的流通順序，房地產(chǎn)市場涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有三個階段，房地產(chǎn)稅的稅種設(shè)計主要涉及三個方面： 即對房地產(chǎn)的開發(fā)、流轉(zhuǎn)和保有階段分別課稅。 </p><p>　　我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅體系在稅種分布結(jié)構(gòu)上，有一種“重交易、輕保有”的奇怪的現(xiàn)象，而房產(chǎn)稅稅制本身也存在著征稅范圍過于狹窄、計稅依據(jù)不科學(xué)、稅率水平

3、不合理等諸多弊端，無論從公平視角，還是對經(jīng)濟發(fā)展的影響，都與我國國情不完全符合，也不利于長遠(yuǎn)發(fā)展。 </p><p>　　面對居高不下的房價，房產(chǎn)稅改革成為社會輿論的焦點，國家經(jīng)過幾輪宏觀調(diào)控，2011年1月，上海和重慶正式啟動房產(chǎn)稅改革試點，作為房產(chǎn)稅改革的“催化劑”，其先行先試三年多來的政策實施效果爭議不斷，“失敗說”不絕于耳。因此無論房產(chǎn)稅改革的目的是調(diào)控房價還是作為增加地方收入來源，如何進一步完善房產(chǎn)稅是

4、目前我國面臨的一大難題，亟需破解。 </p><p>　　1.滬、渝兩地房產(chǎn)稅改革的成效分析 </p><p>　　滬、渝兩地的房產(chǎn)稅改革試點三年有余，時間相對較短，難以產(chǎn)生充分?jǐn)?shù)據(jù)來客觀評價實施效果，但仍可從恰當(dāng)?shù)睦碚摵瓦壿嬐评碇械贸鲆恍┯袃r值的結(jié)論。 </p><p>　　1 . 1對完善稅制的作用 </p><p>　　從完善稅制的角度

5、，滬、渝兩地的房產(chǎn)稅改革短期內(nèi)收效甚微，但也未夸大到成為“遺棄兒”的程度，具體如下： </p><p>　　首先，征稅范圍過于狹窄。從滬、渝兩地試點情況看，上海完全著力于增量市場；而重慶既包括增量市場，也包括存量市場，但是這部分業(yè)主屬于富裕群體，對多收點房產(chǎn)稅并不是特別敏感。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)逐步適當(dāng)擴大征稅面，否則房產(chǎn)稅將難以真正地發(fā)揮其作用。今后的房產(chǎn)稅征收應(yīng)盡快實現(xiàn)由增量房向與存量房并行過渡。 </p&g

6、t;<p>　　其次，計稅依據(jù)不科學(xué)。滬、渝的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為市場交易價格，未采用評估價值。市場交易價格具有波動性，而計稅依據(jù)使用評估價值可以保持稅基的相對穩(wěn)定，但這涉及個人住房信息采集、房產(chǎn)評估和具體征收環(huán)節(jié)等技術(shù)層面問題，這正是我國目前房產(chǎn)稅征收面臨的一大技術(shù)障礙。以市場交易價格做稅基可以暫時繞開這一壁壘，降低征收難度，但使用市場交易價格做計稅依據(jù)無法準(zhǔn)確反映市場價的情況，房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅屬性的有效實現(xiàn)大打折扣。 <

7、;/p><p>　　第三，稅率總體水平不高。滬、渝兩地的房產(chǎn)稅改革，都采用差別稅率，征收稅率大都在 0.4%-1.2%，渝版稅率的絕對水平高于滬版。但總體來講，稅率均偏低，力度均較小。過低的稅率往往具有一定程度的轉(zhuǎn)嫁性，而且納稅人對于九牛一毛的房產(chǎn)稅的敏感度會大大降低，很難完成調(diào)節(jié)收入“劫富濟貧”的偉大使命。 </p><p>　　最后，目前出臺的稅改方案未對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅種和行政收費項目進行系

8、統(tǒng)化調(diào)整，由此未能解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅體制中的稅費繁雜、重復(fù)征稅、稅種配合失當(dāng)?shù)扔绊懝胶托实膯栴}。因此，總體來看，試點的稅改方案并沒有達(dá)到優(yōu)化稅制、完善房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)，這可能成為稅制改革的“軟肋”，清費立稅是房產(chǎn)稅改革的方向。 </p><p>　　1 . 2對充實地方財源的作用 </p><p>　　從滬、渝兩地試點情況看，稅基偏窄問題依然存在，而且“營改增”使地方政府失去主體稅種。同時

9、，推進房產(chǎn)稅改革，就是要在做“加法”的同時做“減法”，在增加保有環(huán)節(jié)稅收的同時，清理、減少建設(shè)和交易環(huán)節(jié)的稅費，因此增加的稅收收入對地方財政收入的改善作用非常有限。 </p><p>　　1 . 3對調(diào)節(jié)收入分配的作用 </p><p>　　盡管滬、渝兩地房產(chǎn)稅的試點開啟了對房產(chǎn)切實征稅的時代，但主要針對的是“增量住房”而不是“存量住房”。如此稅制設(shè)計是現(xiàn)有征管水平的無奈選擇，但這顯然會造

10、成收入分配調(diào)節(jié)的不公。房產(chǎn)稅就是個人向社會返還增值收益的一種形式，因為隨著后來政府基礎(chǔ)設(shè)施的投入，早期購房的人用較小的投入獲得巨大的收益，但卻不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不需要付出相應(yīng)代價，必然造成“富人越富，窮人愈窮”兩極分化的局面，顯然影響了房產(chǎn)稅對財富分配的調(diào)節(jié)作用。 </p><p>　　1 . 4抑制房價的作用 </p><p>　　2011年全年，全國樓市低迷，大多數(shù)一線城市的商品

11、房交易價格同比微降。但與人們對房產(chǎn)稅之于房價“一劍封喉”的預(yù)期效果相悖的是：滬、渝兩地的房價不但沒降反而上漲，房產(chǎn)稅抑制房價的夢想破滅。 </p><p>　　事實上，房地產(chǎn)是商品，它的市場價格在很大程度上是由供求關(guān)系決定，而房地產(chǎn)其稀缺性、特殊性，又有別于其他一般商品。 </p><p>　　2.國外房產(chǎn)稅稅制設(shè)計的經(jīng)驗借鑒 </p><p>　　國外征收房產(chǎn)稅由

12、來已久，各國的房產(chǎn)稅制會因為經(jīng)濟體制、社會制度、土地權(quán)屬等自身情況的差異而有所不同，但對我國房產(chǎn)稅改革有諸多啟示和借鑒：房產(chǎn)稅是地方政府財政收入的穩(wěn)定來源。房產(chǎn)稅是多數(shù)國家支柱性的地方稅種，在各國的地方財政收入中占重要地位。在美國，房產(chǎn)稅的征稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)。其征收房產(chǎn)稅的目的是為了維持地方政府的各項支出、完善基礎(chǔ)設(shè)施和社會福利。 </p><p>　　房產(chǎn)稅促進了土地財政模式的演變。地方政府要從根本

13、上擺脫對“土地財政”的路徑依賴，除了改變不科學(xué)的績效考核機制，推動財稅體制改革外，最重要的是尋找穩(wěn)定的替代稅源，而房產(chǎn)稅無疑是切實可行的最佳選擇。因為房產(chǎn)稅不僅可以為地方政府帶來穩(wěn)定的稅收收入，還可以達(dá)到調(diào)控房價的目的。而美國土地財政模式的呈階段性的演變正說明了這一點，這對于同樣過渡依賴“土地財政”的中國具有十分重要的借鑒意義。 </p><p>　　寬稅基、低稅率的基本原則。大多數(shù)市場經(jīng)濟國家的房產(chǎn)稅征稅范圍除

14、了對公共、宗教、慈善等機構(gòu)的房產(chǎn)實行免征外，幾乎涵蓋全部類型的房產(chǎn)。稅基廣的結(jié)果是在房產(chǎn)稅收總額既定的前提下，以市場評估價為基數(shù)的計稅依據(jù)較大，房產(chǎn)稅的稅率就相對較低，這樣既充分體現(xiàn)公平和合理，又有效保證地方政府充實的財政收入。 　　各國的房產(chǎn)稅稅率不盡相同，但實際稅率大體在 0.8-3%，并以1.5%左右居多，可以說整體水平不高，“溫柔”的稅率可較大限度地降低納稅人痛苦的納稅壓力，緩解絕大多數(shù)納稅人的抵觸情緒。 </p>

15、<p>　　完善的土地等級和房產(chǎn)登記制度。為強化房產(chǎn)稅的征收管理，多數(shù)國家均建立了完善的房產(chǎn)登記制度和不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)庫，并實現(xiàn)了與納稅人的銀行賬戶、信用額度的網(wǎng)絡(luò)對接，不但為房地產(chǎn)測繪、經(jīng)濟統(tǒng)計等部門提供了大量信息，而且方便稅務(wù)部門隨時掌握納稅人與應(yīng)稅房地產(chǎn)的納稅情況。 </p><p>　　合理的房地產(chǎn)評估機制。多數(shù)國家都建立了與房產(chǎn)稅征收相獨立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，并建立申訴機制、回避制度、保證金

16、制度，盡可能完善相關(guān)配套制度。獨立的評估機構(gòu)、專業(yè)的評估人員、科學(xué)的評估方法、合理的評估周期等都可以比較充分地保證應(yīng)稅房地產(chǎn)價值評估結(jié)果的客觀公允。 </p><p>　　3.國情約束下的房產(chǎn)稅稅制設(shè)計 </p><p>　　如前所述，滬、渝兩地的房產(chǎn)稅改革試點效果有限，但兩地試點的最大成效在于“制度破冰”。究其原因主要在于稅制要素的設(shè)置不盡合理。在綜合考慮國外房地產(chǎn)稅制改革的經(jīng)驗及中國國

17、情的基礎(chǔ)上，深化我國房產(chǎn)稅稅制改革應(yīng)在稅制要素設(shè)置上下功夫。 </p><p>　　3 . 1稅權(quán)歸屬的劃分 </p><p>　　立法權(quán)的角度。遵循我國的長期以來的稅收法制傳統(tǒng)，房產(chǎn)稅目前仍可由中央立法，但是這樣不符合分稅制改革的方向。所以，建議加快制定稅收基本法，合理劃分中央、地方稅收管理權(quán)限，同時完善有關(guān)立法監(jiān)督機制和區(qū)域利益平衡機制。 </p><p>　　

18、征管權(quán)的角度。根據(jù)稅收理論，房地產(chǎn)的屬地性決定了房產(chǎn)稅的征收和收入均應(yīng)歸地方政府所有。從國際經(jīng)驗看，多數(shù)市場經(jīng)濟國家的房產(chǎn)稅收入都?xì)w地方政府所有。由于我國財權(quán)集中、事權(quán)下移的現(xiàn)狀造成了地方政府的財政窘境。因此對宏觀經(jīng)濟影響較小，對于地方經(jīng)濟較為重要的地方稅種，由地方政府征收房產(chǎn)稅的做法既符合稅收理論，也尊重國際慣例，更有助于修正我國財政體制弊端帶來的錯位。 </p><p>　　稅收評估權(quán)。納稅評估對于保證財產(chǎn)評

19、估的效率和公正具有重要意義。從我國國情來看，由于地方稅務(wù)部門獲取應(yīng)稅房地產(chǎn)評估信息更加便利，因此合理劃分中央、地方稅收管理權(quán)限，建立中央、地方政府兩級評估機構(gòu)，中央實施一定程度的控制與規(guī)范即可。 </p><p>　　3 . 2征稅范圍的確定 </p><p>　　根據(jù)普遍征收原則，結(jié)合我國國情，房產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)包括納稅人持有的全部房產(chǎn)，涵蓋住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)用地等全部類

20、型的存量和增量房產(chǎn)。具體如下： </p><p>　　對于獨棟別墅、高檔住房這類住房，不管是第一套還是第二套以上，均課以房產(chǎn)稅，不過在稅率上應(yīng)區(qū)別對待；同一城市多套住房。通過對在同一城市擁有2套及以上房產(chǎn)的家庭征稅，增加其持有成本，減少房地產(chǎn)投資投機行為，最大程度發(fā)揮稅法維護經(jīng)濟秩序的作用，同時考慮到目前人口流動的頻繁，所以建議僅對同一城市擁有兩套住房的家庭予以征稅；評估單價達(dá)到當(dāng)?shù)爻菂^(qū)上年年平均交易單價一定倍數(shù)

21、（如?1.5倍以上，這類房屋單價之所以高，是由于“集萬千寵愛于一身”――便捷交通、公共（基礎(chǔ)）設(shè)施、教育資源等優(yōu)質(zhì)資源的集中，而這些均來源于“取之于民，用之于民”的國家稅收；家庭人均建筑面積超過一定標(biāo)準(zhǔn)（?50平方米）的住房。一般來說，同一地段房屋面積越大，房產(chǎn)價值就越高。房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，對財產(chǎn)占有多的人多征，對財產(chǎn)占有少的人少征或不征。盡管有失稅法公平的原則，但這是在一定時期內(nèi)為防止房產(chǎn)投機行為和國際熱錢的流入所采取的權(quán)宜之計。3 .

22、 3計稅依據(jù)的評估 </p><p>　　理論上，以房產(chǎn)評估值為基礎(chǔ)更為公平，能細(xì)致靈活反映不同類型的市場價值差別，在保證納稅人利益的同時對房產(chǎn)保有成本的調(diào)控作用也較強。就我國而言，對目前房地產(chǎn)評估機構(gòu)的多頭管理盡快加以改革，建立健全房產(chǎn)評估制度，成立專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)、科學(xué)的評估標(biāo)準(zhǔn)、合理的計稅依據(jù)、規(guī)范的操作流程。 </p><p>　　3 . 4稅率水平的選擇 </p>

23、<p>　　過高的稅率會造成納稅人的普遍抵觸情緒，甚至可能出現(xiàn)偷稅、漏稅或者甚至抗稅的情況。應(yīng)稅房地產(chǎn)的價值雖然較高，但相對于昂貴的房產(chǎn)購置投入而言并不會為納稅人帶來實質(zhì)性較多的現(xiàn)金流入，而房產(chǎn)稅卻會實實在在造成納稅人的現(xiàn)金流出。目前各國房產(chǎn)稅的實際稅率一般在2%左右。 </p><p>　　目前我國資本市場不夠完善，閑錢過多，投資渠道比較單一，通貨膨脹預(yù)期持續(xù)走高，出于房產(chǎn)自身保值增值的屬性和收益

24、性、安全性考慮，無疑購置房產(chǎn)是多數(shù)中產(chǎn)階級進行比較權(quán)衡后做出的選擇。在房產(chǎn)稅試水初期，我國房產(chǎn)稅的稅率不宜單一，也不應(yīng)過高，應(yīng)該分層級分情況制定稅率： </p><p>　　征稅對象為獨棟別墅、高檔住房，稅率按超額累進稅率征稅，起點稅率應(yīng)稍高。 </p><p>　　兩套以上住房（同一城市）。①根據(jù)房屋套數(shù)確定起點稅率，住房套數(shù)越多，起點稅率越高。②根據(jù)人口數(shù)確定人均免稅評估值，可防止納稅

25、人采用（假離婚、假分家、不結(jié)婚 ）等方式逃稅。 </p><p>　　評估價值較高或面積超過標(biāo)準(zhǔn)的唯一住房。由于是唯一住房，建議采用相對較低的稅率或給予免稅，循序漸進，逐步推進房產(chǎn)稅改革。 </p><p>　　在本市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無人員”擁有住房的稅率，可以對這類房屋采用相對較高稅率，并根據(jù)房屋的評估價值采用超額累進稅率，主要是為了防止國際熱錢的涌入和抑制投資投機行為。

26、 </p><p>　　3 . 5優(yōu)惠措施（減免稅和退稅） </p><p>　　家庭唯一住房且房屋的評估價低于當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，免征房地產(chǎn)稅，這樣可以保護剛需買家的利益。 </p><p>　　對于那些“買一賣一”的改善型買家，可以實施退稅。一年內(nèi)出售的多繳的房產(chǎn)稅全部退還，二年內(nèi)出售的多繳部分減半退還，這樣可以保護改善型買家的合理購房愿望和訴求。 </p&g

27、t;<p>　　3 . 6稅收征管的安排 </p><p>　　加快房產(chǎn)稅立法步伐，先行先試。稅收的無償性和強制性是由稅收法定加以保證的。根據(jù)國際經(jīng)驗，各國均制定相關(guān)房地產(chǎn)法律，如美國的《房地產(chǎn)評估法》等。而十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）明確提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，是中央文件中首次明確提出房地產(chǎn)稅立法，短短15個字，透露出來的信

28、息卻是非常豐富的，既表明房地產(chǎn)稅要立法且是加快立法，推進過程則要選擇適當(dāng)?shù)臅r機，更為重要的是，這句話的新意在于凸顯了“稅收法定”原則，這也是《決定》中特別強調(diào)的原則立場。 　　構(gòu)建齊全的配套措施，保證征管效率。發(fā)達(dá)國家無一例外地具備先進完善的房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫和網(wǎng)絡(luò)平臺，并能實行平臺的數(shù)據(jù)交換。在我國，按照既定時間表，預(yù)計在2014年上半年迎來不動產(chǎn)登記條例和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的出臺，這將成為推進房產(chǎn)稅制改革市場化長效機制的基石，從而突破

29、不動產(chǎn)管理的“信息孤島”，并與銀行征信、戶籍信息、房產(chǎn)交易等數(shù)據(jù)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)資源共享。 </p><p><b>　　4.結(jié)論和啟示 </b></p><p>　　房產(chǎn)稅與房價之間并沒有必然聯(lián)系，預(yù)期房產(chǎn)稅出臺，房價“應(yīng)聲而落”是不切實際的。但房產(chǎn)稅的改革是必要的，其改革的主要目標(biāo)在于優(yōu)化稅制。房產(chǎn)稅改革會因牽涉眾多利益集團而步履維艱，稅制設(shè)計是否合理也需要經(jīng)過實踐和時

30、間的檢驗，但相信“多拳組合”和不斷的探索嘗試最終會實現(xiàn)“住有所居”、“居者有其屋”的美好愿景。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　[1]中國注冊師協(xié)會.稅法[M]北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社 ，2012. </p><p>　　[2]姜玉娟.開征房產(chǎn)稅動了誰的“奶酪”[N]中國建設(shè)報2012-2-14. </

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