芻議建設(shè)系統(tǒng)房產(chǎn)物業(yè)管理對(duì)策的探討

1、<p>　　芻議建設(shè)系統(tǒng)房產(chǎn)物業(yè)管理對(duì)策的探討</p><p>　　摘要:房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。開(kāi)發(fā)前期工作是公司建設(shè)項(xiàng)目的策劃及各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作，包括編制項(xiàng)目建議書(shū)、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。本文僅就涉及前期工作中的重點(diǎn)：設(shè)計(jì)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)和物業(yè)定位等內(nèi)容做一個(gè)初步的探討。 </p><p>　　關(guān)鍵詞:設(shè)計(jì)管理；規(guī)劃和設(shè)計(jì)；物業(yè)定位 </p><p>

2、;　　Abstract: Real estate development is complex system engineering. Preparatory work for development is the company construction projects in the planning and preparatory work, including the preparation of project proposa

3、l, feasibility study report of the project. This paper relates to key in previous work: only do a preliminary discussion on design management, planning and design and property location etc.. </p><p>　　Key wo

4、rds: design management; planning and design; property location </p><p>　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 </p><p>　　1、探討的主要內(nèi)容 </p><p>　　1.1、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn) </p><p>　　a項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理;b項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì);c項(xiàng)目物業(yè)定位。 &

5、lt;/p><p>　　1.2、項(xiàng)目前期工作重點(diǎn) </p><p>　　項(xiàng)目前期工作涉及的專業(yè)多、協(xié)調(diào)的部門(mén)多、要求的技術(shù)水平高。因此要求結(jié)合具體項(xiàng)目，抓住項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。所以，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)、項(xiàng)目物業(yè)（住宅等）定位是項(xiàng)目前期工作的重點(diǎn)。 </p><p>　　1.2.1、設(shè)計(jì)管理 </p><p>　　依據(jù)國(guó)內(nèi)外研究資料，規(guī)

6、劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)70～90％。事實(shí)是，規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)工程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量有著重要的影響，同時(shí)環(huán)境的好壞與單體設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)商品房的價(jià)格與銷(xiāo)售影響很大因此設(shè)計(jì)管理是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的龍頭。 </p><p>　　(1)要充分認(rèn)識(shí)到住宅設(shè)計(jì)的真正內(nèi)涵?，F(xiàn)代房產(chǎn)開(kāi)發(fā)意義上的產(chǎn)品，主要由三個(gè)層面構(gòu)成：核心產(chǎn)品即由產(chǎn)品的基本功能因素構(gòu)成；有形產(chǎn)品即由產(chǎn)品質(zhì)量、品牌、款式、包裝、特色等構(gòu)成；附加產(chǎn)品即由各種服務(wù)構(gòu)成。

7、住宅建筑當(dāng)然屬于有形產(chǎn)品，所具備的各項(xiàng)要素指標(biāo)關(guān)鍵取決于住宅的核心內(nèi)容：居住水平。住宅建筑是折射社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化的復(fù)合體，所以住宅設(shè)計(jì)從原則上說(shuō)是對(duì)客戶居住生活的一種全面整合。 </p><p>　　(2)其次在項(xiàng)目設(shè)計(jì)上，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該將設(shè)計(jì)單位的專業(yè)性與自身對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研結(jié)果結(jié)合起來(lái)，切忌自以為是。 </p><p>　　(3)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)好專業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位和政府相關(guān)審批部門(mén)的關(guān)系。一方面要求專

8、業(yè)協(xié)作設(shè)計(jì)單位及時(shí)準(zhǔn)確的了解新的各項(xiàng)管理?xiàng)l例和法規(guī)、把握城市規(guī)劃主管部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發(fā)展大的規(guī)劃內(nèi)容和要求；另一方面力求使政府相關(guān)審批部門(mén)準(zhǔn)確了解專業(yè)設(shè)計(jì)人員的意圖，盡量減少設(shè)計(jì)上的返工和經(jīng)濟(jì)上的損失。 </p><p>　　1.2.2、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì) </p><p>　　沒(méi)有規(guī)矩，不成方圓。開(kāi)發(fā)商在組織前期工作中主要是從修建性詳細(xì)規(guī)劃展開(kāi)的（簡(jiǎn)稱詳規(guī)

9、）。可以說(shuō)，詳規(guī)是樓盤(pán)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)，也是核心骨干部分。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，詳規(guī)的關(guān)鍵問(wèn)題說(shuō)到底其實(shí)就是定位問(wèn)題。也只有規(guī)劃設(shè)計(jì)切合實(shí)際，符合項(xiàng)目本土化地段特色和目標(biāo)客戶需求的層次，項(xiàng)目本身才有科學(xué)性、合理性、超前性可言。 </p><p>　　(1)主要物業(yè)建筑群體組合 </p><p>　　就是指根據(jù)選址意見(jiàn)書(shū)確定的各項(xiàng)用地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，以及由地塊現(xiàn)狀、尺度、定位等因素?cái)M定建筑物業(yè)個(gè)數(shù)、

10、層數(shù)、布局、朝向、間距、風(fēng)格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內(nèi)容。它基本確立了小區(qū)的內(nèi)在構(gòu)成（含主要建筑物和附屬設(shè)施）及各部分相互之間的關(guān)系。共有三個(gè)原則： </p><p>　　a功能原則：指符合日照、通風(fēng)、密度、朝向、間距等基本功能要求，使居住生活方便和寧?kù)o。 </p><p>　　b經(jīng)濟(jì)原則：指擬定合理的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，適宜地利用每一處土地和空

11、間。 </p><p>　　c美觀原則：指運(yùn)用美學(xué)原理，體現(xiàn)地方本土特性并反應(yīng)建筑風(fēng)格個(gè)性。 </p><p>　　在項(xiàng)目社區(qū)規(guī)劃中，需要充分認(rèn)識(shí)到居住行為從本質(zhì)上講是人的行為方式，人作為居住行為的執(zhí)行者，是居住環(huán)境的主體。因此，對(duì)居住生活方式的深層考量，必須以人（需求客戶）的生理、心理、行為、情感等方面內(nèi)在需求為依據(jù)研究居住環(huán)境，強(qiáng)調(diào)以人為本，創(chuàng)造人與建筑環(huán)境和諧共生。 </p&g

12、t;<p>　　(2)主要路網(wǎng)設(shè)計(jì) </p><p>　　根據(jù)基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現(xiàn)狀以及規(guī)劃定位，科學(xué)合理地布置小區(qū)主要出入口、主干道、區(qū)內(nèi)次要道路、小徑等。 </p><p>　　路網(wǎng)設(shè)計(jì)主張強(qiáng)調(diào)道路的分級(jí)設(shè)置，目的是使車(chē)輛各行其道，避免組團(tuán)內(nèi)部和空間不必要的車(chē)流穿行。居住區(qū)道路的設(shè)計(jì)，過(guò)于強(qiáng)調(diào)通暢的道路線型并不可取。組團(tuán)間及宅間道路也應(yīng)注意與

13、建筑之間的距離，創(chuàng)造條件讓建筑周?chē)纬蓺w屬感強(qiáng)的院落空間，同時(shí)有利綠化與設(shè)施的安排。實(shí)現(xiàn)人車(chē)分流設(shè)計(jì)可以使居民安心地在小區(qū)內(nèi)自由活動(dòng)、享受室外活動(dòng)的樂(lè)趣。 </p><p>　　另外居民私家車(chē)的增多，也使得停車(chē)位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區(qū)停車(chē)位按1：0.8進(jìn)行配置。如果對(duì)區(qū)內(nèi)道路的寬度、線型、鋪裝及設(shè)施精心設(shè)計(jì)的話，人車(chē)混行設(shè)計(jì)也能較好解決區(qū)內(nèi)私家車(chē)不斷增加與停車(chē)后方便到達(dá)單元門(mén)口的問(wèn)題，可

14、以適當(dāng)加寬小區(qū)道路寬度，一側(cè)停車(chē)，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環(huán)境。例如，可設(shè)計(jì)7米左右的主干道。另外，在規(guī)劃中充分利用地下空間，做到地上和地下停車(chē)相結(jié)合。停車(chē)場(chǎng)使用遮擋、柔化與藏匿的方法設(shè)計(jì)。 </p><p>　　(3)公共空間規(guī)劃 </p><p>　　主要包括基地內(nèi)的場(chǎng)地、綠地、設(shè)施及小品等。這是室外空間進(jìn)一步的功能劃分?；貎?nèi)的場(chǎng)地應(yīng)包括公共性的場(chǎng)地，道路兩側(cè)的派

15、生地，房前屋后的空地。公共性的場(chǎng)地主要供社區(qū)居民休憩，組織大型的文體活動(dòng)或作交通樞紐?？臻g不應(yīng)太大，并有標(biāo)志性，應(yīng)有與設(shè)計(jì)功能相關(guān)的設(shè)施。道路兩側(cè)的派生地常規(guī)為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車(chē)場(chǎng)，也可作為活動(dòng)場(chǎng)地。場(chǎng)地鋪裝應(yīng)盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動(dòng)提供條件，并應(yīng)用不同的鋪裝材質(zhì)與形式加以引導(dǎo)、規(guī)范。同時(shí)，注意完整的鋪裝場(chǎng)地應(yīng)對(duì)環(huán)境和建筑有烘托作用。 </p><p><b>　

16、　(4)綠地 </b></p><p>　　綠地主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對(duì)自然美景的追求；一是調(diào)節(jié)生態(tài)及氣候環(huán)境，并供人休憩娛樂(lè)。植物的選擇應(yīng)強(qiáng)調(diào)以適應(yīng)本地生長(zhǎng)條件的品種優(yōu)先，同時(shí)易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應(yīng)有科學(xué)合理的種植比例，以喬、灌木為主并發(fā)展空間綠化。 </p><p>　　2、改革用人機(jī)制提高隊(duì)伍管理水平。 </p><p

17、>　　新世紀(jì)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)主要集中在對(duì)高水平、高素質(zhì)專業(yè)人才的競(jìng)爭(zhēng)上。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)擁有了高水平的物業(yè)管理人才，誰(shuí)就掌握了市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)，物業(yè)管理企業(yè)要加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和引進(jìn)，并采取多種形式、多種渠道加快培養(yǎng)物業(yè)管理人才。今后，“投資于人”應(yīng)成為城建系統(tǒng)物業(yè)管理企業(yè)一個(gè)重要的戰(zhàn)略取向。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，人是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的直接制造者，物管企業(yè)必須加大人才資源開(kāi)發(fā)，加大知識(shí)型、創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)與使用。加以借鑒國(guó)外實(shí)行多時(shí)的物業(yè)管理師的考

18、核辦法以及其他服務(wù)行業(yè)對(duì)于其從業(yè)人員的評(píng)定方法，改革用人制度。通過(guò)素質(zhì)教育、崗位培訓(xùn)和技術(shù)考核等形式來(lái)提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務(wù)意識(shí)。通過(guò)機(jī)制轉(zhuǎn)換和專業(yè)部門(mén)利益調(diào)整，做到優(yōu)勝劣汰，造就優(yōu)秀物業(yè)管理隊(duì)伍，以增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。 </p><p>　　3、加大盤(pán)活與經(jīng)營(yíng)力度。 </p><p>　　首先，對(duì)政府直接控制與管理的物業(yè)，一方面可以由相關(guān)部門(mén)出臺(tái)專門(mén)的政策，通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)或其它方式加以

19、出售，并為買(mǎi)主辦理產(chǎn)權(quán)登記；另一種辦法就是成立專門(mén)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng)，或委托某一社會(huì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)，由其向市場(chǎng)招租并進(jìn)行相應(yīng)的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業(yè)的管理費(fèi)。這樣，可以讓沉淀下來(lái)的這部分物業(yè)發(fā)揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負(fù)擔(dān)。 </p><p><b>　　4、結(jié)語(yǔ) </b></p><p>　　其次，對(duì)于各單位占有使用的城建物業(yè)，政府可以

20、將物業(yè)產(chǎn)權(quán)劃撥給下屬單位，提高其經(jīng)營(yíng)管理的積極性，以使各單位增加物業(yè)的投入，改善物業(yè)的硬件設(shè)施與軟環(huán)境，提高物業(yè)的吸引力與商業(yè)價(jià)值，使物業(yè)的價(jià)值得到真正開(kāi)發(fā)與實(shí)現(xiàn)?；蛘撸部蓪⑺形飿I(yè)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)收回，重新組合各單位的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，組建專門(mén)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理，管理費(fèi)收入歸物業(yè)公司，租金收入由政府與物業(yè)公司分成，扣除物業(yè)公司的管理及維修成本后上繳地方財(cái)政，以增加政府的城建資金，擴(kuò)大城建資金的來(lái)源。 </p>