保障性住房后續(xù)管理工作探討

1、<p>　　保障性住房后續(xù)管理工作探討</p><p>　　對于保障性住房的大規(guī)模發(fā)展，大家都有這樣一個共識，即 “三分建、七分管”，在保障性住房建成后，后續(xù)長期有效的運營管理工作尤為重要，直接關(guān)系到保障房建設(shè)的長期可持續(xù)發(fā)展。保障房小區(qū)承租家庭屬于低收入、中等偏下群體，普遍存在經(jīng)濟基礎(chǔ)和生存能力差的現(xiàn)象，且部分人員成分復(fù)雜，實際管理過程中存在著諸多社會管理問題，如后續(xù)管理不到位，就難以提高該群體整體居

2、住質(zhì)量，同時也會引發(fā)一系列社會問題，給社會管理帶來較大的壓力。因此，在保障性安居工程快速推進過程中，創(chuàng)造性地開展保障房管理工作，抓好公平分配和入住后管理工作，有利于提高承租家庭居住的生活質(zhì)量，有利于促進社會的和諧與穩(wěn)定。 </p><p>　　一、目前保障性住房后續(xù)管理工作存在的問題 </p><p>　　隨著全國保障性住房建設(shè)的大力推進，各地保障房逐漸進入分配入住階段，保障房后續(xù)管理工作

3、將逐步成為各地住房保障工作的一項新課題。目前，一些地方對住房保障規(guī)范化管理的重要性認識不足，存在重建設(shè)、輕管理的現(xiàn)象，主要是缺乏相應(yīng)、完善的準入、審核、退出和后續(xù)長效管理機制等。 </p><p>　　（一）準入機制不合理 </p><p>　　設(shè)定保障標準是保障性住房準入環(huán)節(jié)的關(guān)鍵，也是保障性住房準入與退出機制的開端。按照國家有關(guān)規(guī)定，保障房準入和退出條件應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)刎斦杖霠顩r、經(jīng)濟發(fā)展

4、水平、居民平均收入、城鎮(zhèn)中等偏下收入家庭住房困難情況、物價指數(shù)等因素確定，實行動態(tài)管理，每年公布一次。目前，從全國主要省市保障房運行的現(xiàn)狀來看，保障房準入機制的法律規(guī)章和政策文件仍然存在著一些亟待改進和完善的地方。一是對收入標準和住房面積的確定，合理性不足?！爸械褪杖搿蓖且粋€實踐中較為模糊、難以操作化的概念。由于我國至今尚未形成完整的個人財產(chǎn)申報制度和信用評估指標體系，對申請人的收入核查更多是通過個人或者單位提供的工資單或收入證明作

5、為主要依據(jù)，工資外的收入住房保障審查部門往往難以核實清楚。同時，在設(shè)置保障性住房面積標準時，大多數(shù)城市采用人均指標，即城鎮(zhèn)人均建筑面積或人均使用面積低的一定比列作為保障標準，低于保障標準線的低收入住房困難家庭納入住房保障范圍，這種操作方式相對簡單，缺陷是沒有對不同家庭的人口結(jié)構(gòu)情況給予考慮。二是在法律規(guī)定的實質(zhì)內(nèi)容上，保障范圍過窄。一直以來，我國多數(shù)省市公共租賃住房準入標準存在一定程度的基于城鄉(xiāng)和戶籍的雙重標準</p>&

6、lt;p>　?。ǘ徍藱C制不健全 </p><p>　　目前，雖然多數(shù)城市已經(jīng)實行“三審兩公示”制度，即社區(qū)審查、街道審查、區(qū)縣民政部門審批和審批前后的兩次張榜公示，但是個人收入、財產(chǎn)信息不能聯(lián)網(wǎng)查詢，住房保障所需的單位收入證明可信度較差。同時，審核過程中由于基層管理部門工作量大以及申請家庭收入處于動態(tài)變化之中，基層管理部門一直以來采用入戶調(diào)查、鄰里走訪、信函索證的方式和“算收入、估資產(chǎn)、看現(xiàn)象”的傳統(tǒng)手

7、段等低效率的調(diào)查方法來確定受保障對象的收入，普遍存在受保障對象申報信息甄別難的問題，有的審核往往流于形式，導(dǎo)致住房保障存在弄虛作假的現(xiàn)象。 </p><p>　?。ㄈ┩顺霏h(huán)節(jié)不完善 </p><p>　　如果說資格審查是維護住房保障制度公平的第一關(guān)口，那么合理的退出機制就是最后的關(guān)口。保障性住房作為一種福利性質(zhì)很強的政府住房保障機制，是對中低收入住房困難家庭的一種補助，當(dāng)承租家庭經(jīng)濟狀況

8、大大改善，或者違反保障政策、承租對象死亡或者判刑等不再符合保障條件時，應(yīng)及時退出。事實上，部分承租對象普遍存在著申請到保障性住房就等于獲得了實物分房，把“公房當(dāng)成自有住房”。對于住房保障管理部門年審不符合住房保障條件、違反住房保障政策、違規(guī)使用房屋等執(zhí)行退出時，存在承租家庭“不肯退、退不出”的現(xiàn)象，一部分承租家庭將保障房終身擁有，形成福利固化，即使通過司法途徑也很難執(zhí)行到位。同時，由于目前多數(shù)城市還沒有建立一套有效、完整的收入申報制度和

9、收入核查體系，少數(shù)保障對象在條件超過保障標準后也不愿意退出保障性住房，因此，單純依靠保障對象主動如實申報家庭收入變動情況，往往難以達到目的。退出環(huán)節(jié)機制缺失進一步加劇了保障房的供需矛盾，也有違社會公平公正的原則。 </p><p>　?。ㄋ模┖罄m(xù)長效管理服務(wù)不到位 </p><p>　　保障性住房后續(xù)長效管理工作是一項長期、復(fù)雜、系統(tǒng)的社會管理工作，其重點和難點在于對保障房小區(qū)中的保障對象

10、提供可持續(xù)的動態(tài)跟蹤服務(wù)管理，即“管人”。但在目前的實際管理過程中，還普遍存在管理真空和邊緣地帶，導(dǎo)致對保障性住房小區(qū)“人”的服務(wù)缺失和管理失控，極不利于保障性住房小區(qū)的和諧穩(wěn)定。一是管理體制缺失。目前相關(guān)職能部門及社會各界存在一種認識誤區(qū)，即只要是涉及保障性住房的方方面面問題，無論是“房”還是“人”，都應(yīng)該由房管部門負責(zé)到底，比如保障性住房小區(qū)停水電氣、違章搭建、孤寡老人生病無人問津、小區(qū)發(fā)生失火、盜竊等治安事件都找房管部門。而根據(jù)相

11、關(guān)文件規(guī)定，房管部門在住房保障方面的法定職責(zé)在于“管房、管物業(yè)”，對于保障對象日常生活遇到的就業(yè)、教育、醫(yī)療、計生、保險等方面需求，應(yīng)由相關(guān)職能部門共同開展公共服務(wù)，而不應(yīng)由房管部門“全權(quán)包攬”，否則就涉嫌“錯位”和“越位”，管了許多不該管、管不了、也管不好的事。二是資源整合效用缺位。目前，民政、教育、文化、醫(yī)療、公安、司法、人力資源和社會保障等部門的管理職責(zé)相對明確，服務(wù)機制推新。但是，相關(guān)職能部門的服務(wù)管理職能相對獨立和分散，部門之

12、間的幫扶服務(wù)資源</p><p>　　二、完善保障性住房后續(xù)管理工作的建議 　　保障性住房后續(xù)管理工作，其管理對象是房，服務(wù)對象是人。加強保障房后續(xù)管理工作，必須堅持“公平優(yōu)先，兼顧效率”的原則，通過“完善工作機制、優(yōu)化管理手段、加強政策引導(dǎo)”，推進多樣化的管理，構(gòu)建高效、公平和權(quán)責(zé)對稱的公共住房后續(xù)管理模式，才能達到保障性住房的預(yù)期作用和效果，真正實現(xiàn)“住有所居，住有宜居”的目標。 </p>&

13、lt;p>　?。ㄒ唬┙⑶逦侠淼谋Ｕ戏繙嗜胫笜梭w系 </p><p>　　由于我國各地經(jīng)濟水平發(fā)展不一，對城市低收入無法規(guī)定統(tǒng)一的標準。目前，各地應(yīng)按照國家“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃和國家住房保障安居工程會議的精神，并根據(jù)城鎮(zhèn)最低生活保障標準進行研究，調(diào)整住房保障收入線。在劃定收入線的同時應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐娜司杖牒腿司》克剑彝ナ杖肟偤?、家庭人口結(jié)構(gòu)、家庭住房面積和住房支付能力等。在劃定收入時，除核定

14、工資、獎金等常規(guī)收入外，還應(yīng)考慮經(jīng)營性收入、財產(chǎn)性收入和轉(zhuǎn)移性收入。家庭財產(chǎn)應(yīng)包括家庭擁有或控制的能以貨幣計量的金融資產(chǎn)和實物，涵蓋家庭成員名下的房產(chǎn)、汽車、有價證券、銀行存款、債權(quán)、商業(yè)保險等。同時，在準入原則上，取消對申請人戶籍的限制，應(yīng)按照今年2月20日國務(wù)院常務(wù)會議關(guān)于“2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶钡囊?，進一步拓寬住房保障政策覆蓋面，把符合條件的城市外來人口納入城鎮(zhèn)住房保障體系。

15、 </p><p>　?。ǘ┙⑷嫱晟频淖》勘Ｕ蠈徍酥贫?</p><p>　　保障性住房收入審核是一項系統(tǒng)的工程，出于保障性住房現(xiàn)狀的考慮，為進一步提高收入認定的準確性，強化審核認定的科學(xué)性，建立科學(xué)、高效的審核制度是目前住房保障工作的重中之重。 </p><p>　　1.建立和完善住房保障聯(lián)審工作機制。為進一步做好申請家庭收入認定工作，建議加快建立健全申請家

16、庭財產(chǎn)、收入聯(lián)動審查機制，由民政部門牽頭，建立由工商、稅務(wù)、人社、公積金、公安、房屋產(chǎn)權(quán)登記、銀行、證券和住房保障等多部門組成的聯(lián)動審查工作機制，加強對申請家庭財產(chǎn)、收入、住房情況等信息的審查比對，做到公平、公正、公開，從根本上解決靠“報收入、估資產(chǎn)、看現(xiàn)象”來審核家庭收入的方法。在審查過程中，應(yīng)按照多部門聯(lián)動、多渠道審核的要求，對收入認定的程序、方法、步驟進行細化，在取得個人同意、保護隱私的前提下，對申請人各項收入、財產(chǎn)信息比對、匯總

17、，實現(xiàn)信息共聯(lián)共享，從而形成一個全面、權(quán)威的核查程序。在房管、民政、街道社區(qū)聯(lián)合對申請家庭走訪的基礎(chǔ)上，匯總申請家庭成員的姓名及身份證等基本信息，并分送至相關(guān)部門聯(lián)合審查。具體由工商、稅務(wù)部門對申請人從事個體工商經(jīng)營、是否為公司股東等情況以及納稅情況進行審查；人社、公積金管理部門負責(zé)查詢申請人的養(yǎng)老、公積金解繳情況，反推比對情況；公安部門分別對申請人擁有大型機動車輛情況和戶籍情況進行核查，杜絕申請人故意分戶現(xiàn)象發(fā)生；房屋產(chǎn)權(quán)登記部門通過

18、住房信息系統(tǒng)對申請人擁有的房</p><p>　　2.加大審核信息公示力度。定期向社會公示保障房承租家庭相關(guān)信息，公開接受社會公眾的監(jiān)督。同時，加大舉報力度，設(shè)立專門的監(jiān)督舉報電話，隨時接受群眾的監(jiān)督、質(zhì)詢和舉報，對公眾舉報屬實都進行一定的獎勵，使公示制度成為社會大眾的監(jiān)督工具。 </p><p>　　3.加大對虛假信息申報和尋租現(xiàn)象的處罰力度，制定嚴厲的虛報處罰措施，提高違法者的違法成本

19、。 </p><p>　　（三）構(gòu)建規(guī)范有序的退出機制 </p><p>　　為了維護保障性住房的保障性質(zhì)，防止已經(jīng)擁有其它住房或者實際居住條件已經(jīng)不再困難的家庭占有社會公共資源，以實現(xiàn)保障性住房的有效流轉(zhuǎn)，根據(jù)目前保障房退出難的現(xiàn)象，住房保障部門必須從多渠道、全方位的角度去規(guī)范保障性住房的退出管理。 </p><p>　　1.加強日常動態(tài)監(jiān)管。為了使退出機制發(fā)揮效

20、用，住房保障部門應(yīng)加大對住房使用的日常監(jiān)管，加強和規(guī)范保障房小區(qū)的管理，建立一套有效的約束機制。首先是制定和完善保障性住房入戶調(diào)查、租金征收、檔案管理、個人信用、舉報投訴等各項工作流程和規(guī)章制度，完善保障性住房信息披露制度，逐步使保障房管理走向制度化、程序化、規(guī)范化。再次是落實住房保障管理部門和物業(yè)管理公司的監(jiān)管責(zé)任，要及時對保障性住房使用和承租家庭的人口、收入及住房變動情況跟蹤了解，建立健全日常動態(tài)的監(jiān)管制度，為退出機制的良性運行提供

21、依托。 </p><p>　　2.地方政府因地制宜制定保障對象主動退出的優(yōu)惠政策。通過低息貸款等政策鼓勵受保障對象優(yōu)先進入下一層次的住房保障體系或者購買承租的保障房，如重慶、青島等城市實行保障房“租售并舉”政策，允許承租滿一定年限、誠信申報家庭情況、遵守各項管理規(guī)定、按時繳納租金的住房保障家庭優(yōu)先購買保障性住房，以徹底解決保障家庭的住房困難，并實現(xiàn)住房保障退出，這可在一定程度上調(diào)動受保障對象退出保障房的積極性。同

22、時，徹底解決保障家庭的住房困難，也可以緩解住房保障管理部門的的管理壓力，回籠了住房保障資金，使保障性住房建設(shè)在資金上實現(xiàn)良性循環(huán)。 </p><p>　　3.對于無理拒不退出的家庭，采取多種渠道和手段實施退出。 </p><p>　　第一，政治手段。聯(lián)合社區(qū)、街道、基層派出所等部門，上門做思想工作，勸其主動退出。 </p><p>　　第二，經(jīng)濟手段。對拒不退出的家

23、庭實施懲罰性的租金，并將其不良行為記入誠信檔案，供有關(guān)社會主體依法查詢。同時，采取擔(dān)保方式，要求申請人提供擔(dān)保人，當(dāng)申請人拒不退出住房時，擔(dān)保人要負連帶責(zé)任。 </p><p>　　第三，輿論手段。通過媒體的廣泛宣傳報道，譴責(zé)強占社會公共資源的行為，營造依法享受住房保障服務(wù)的良好氛圍。 </p><p>　　第四，法律手段。在住房保障條列或住房保障法中，明文規(guī)定超出保障條件或無資格享受保障

24、者要限期退出，否則應(yīng)強制執(zhí)行。 　　（四）建立和諧長效的管理服務(wù)機制 </p><p>　　加強保障房小區(qū)長效管理工作是提高承租家庭居住生活質(zhì)量的重要手段，是營造和諧小區(qū)的根本要求。常態(tài)化的長效管理服務(wù)工作是一個動態(tài)的持續(xù)過程，因此，只有集合政府和社會組織的力量來提供綜合性的社會服務(wù)管理，更加注重多部門的協(xié)調(diào)配合和強化社區(qū)服務(wù)管理職責(zé)，才能從根本上達到服務(wù)和管理的目的和要求。一是搭建社區(qū)服務(wù)管理平臺。結(jié)合保障房

25、小區(qū)管理工作的實際情況，按照“服務(wù)凝聚人心，服務(wù)共建和諧”的保障房小區(qū)管理理念，通過政府引導(dǎo)，深化和完善保障房社區(qū)治理機制，建立和完善居民利益表達、訴求回應(yīng)、矛盾調(diào)處機制，適時推出針對保障性住房小區(qū)的服務(wù)管理機制，使社區(qū)成為保障性住房小區(qū)后期服務(wù)管理的主陣地，提升服務(wù)管理效能，努力實現(xiàn)“小區(qū)和諧”，促進“社會和諧”。二是建立多部門聯(lián)動服務(wù)管理機制。由政府主導(dǎo)，整合民政、社保、房管、勞動、教育、衛(wèi)生、文化等社會管理職能和服務(wù)資源，暢通各部

26、門信息資源共享平臺，健全聯(lián)動服務(wù)管理機制，并集中到社區(qū)開展公共服務(wù)。如：勞動、民政、社保等部門針對保障房小區(qū)住戶廣泛開展就業(yè)培訓(xùn)與指導(dǎo)，民政救濟幫扶等；教育、衛(wèi)生、文化部門解決住戶上學(xué)難、看病難等問題，并通過開展知識講座、安全文明居住教育</p><p>　　保障性住房是政府提供的政策性住房，是用來滿足符合條件的保障對象基本住房需求的，與原有的福利性住房有著本質(zhì)的區(qū)別。作為社會公共資源，必須建立公平公正、科學(xué)合理

27、、高效完善的后續(xù)管理機制，才能保證保障性制度的科學(xué)持續(xù)運行。目前，我國住房保障后續(xù)管理中存在的諸多問題和弊端，其原因并不在于體制慣性、傳統(tǒng)觀念及意識，以及其它基礎(chǔ)條件的影響和制約，而是缺乏一個清晰合理的進入、退出和后續(xù)長效管理機制。就目前保障房后續(xù)管理工作而言，只有把制度的創(chuàng)新與社會的公平公正有機結(jié)合，才能保證住房保障工作的科學(xué)持續(xù)運行。正如李克強總理所強調(diào)的：一是要公正程序。準入、審核、輪候、分配、退出等方面的程序要嚴格規(guī)范，對保障房

28、申請人、入住者的收入、住房、財產(chǎn)等情況全面審核、動態(tài)監(jiān)測，使所有符合條件者都能公平公正地參加申請、輪候和逐步獲得保障房。二是完善糾錯機制，堵塞漏洞，使不符合條件者能夠及時清退。同時各類程序又要盡可能簡便，惠民便民。三是要公開過程。全面公開透明，是保障房公平分配的“試金石”，要堅持陽光操作，接受群眾、社會和媒體全方位監(jiān)督，做到全過程公開。只有這樣，才能真正實現(xiàn)住房保障發(fā)展的可持續(xù)性。 </p><p><b&