淺談房地產(chǎn)工程結(jié)算審核工作的幾點(diǎn)體會(huì)

1、<p>　　淺談房地產(chǎn)工程結(jié)算審核工作的幾點(diǎn)體會(huì)</p><p>　　摘要：工程結(jié)算審核是房地產(chǎn)開發(fā)成本工程造價(jià)控制的最后一關(guān)，是有效控制工程造價(jià)并保證項(xiàng)目目標(biāo)管理實(shí)現(xiàn)的重要手段。筆者結(jié)合多年來(lái)在房地產(chǎn)成企業(yè)成本工作實(shí)踐，就現(xiàn)行工程結(jié)算審核中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并對(duì)如何確保工程結(jié)算審核的真實(shí)性和合理性，及進(jìn)一步做好工程造價(jià)控制和工程結(jié)算提出建議。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：工

2、程結(jié)算；審核；建議 </p><p>　　Abstract: The project settlement audit is the cost of real estate development project cost control is the last part, is an important means to control the project cost effectively and ensu

3、re the realization of project target management. The author of many years in the real estate enterprise cost of work practice analyzes the existing problem in the engineering settlement audit, and how to ensure the engin

4、eering settlement auditing the authenticity and rationality, and further improve the engineer</p><p>　　Key words: engineering settlement; audit; suggestions </p><p>　　中圖分類號(hào)：TU723.3 </p>&

5、lt;p>　　一、施工方申報(bào)的結(jié)算文件存在的常見問(wèn)題 </p><p>　　（一）施工方申報(bào)的結(jié)算文件存在的常見問(wèn)題 </p><p>　　工程量計(jì)算不合理、不按工程量計(jì)算規(guī)則計(jì)算 </p><p>　　（二）巧立名目，高套定額現(xiàn)象普遍存在 </p><p>　　1、定額換算不合理，企圖利用定額換算抬高項(xiàng)目單價(jià)，或者把定額中以綜合考慮在

6、綜合單價(jià)中的內(nèi)容再單獨(dú)列項(xiàng)。 </p><p>　　2、補(bǔ)充定額子目不合理。由于新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)和新材料的不斷出現(xiàn)，導(dǎo)致定額缺項(xiàng)或需要補(bǔ)充的項(xiàng)目?jī)?nèi)容不斷增多，然而因?yàn)槿鄙僬{(diào)查和可靠的第一手資料，致使補(bǔ)充定額含有較多的不合理性。 </p><p>　?。ㄈ?duì)合同理解的偏差 </p><p>　　1、對(duì)于固定總價(jià)合同，施工中仍發(fā)生由于各種條件變更等擴(kuò)大工程量，而要求變更

7、造價(jià)。 </p><p>　　2、對(duì)于固定單價(jià)合同，往往對(duì)合同條款限制不到位，對(duì)工程結(jié)算沒(méi)有約束。施工單位就可借此利用它的漏洞高估冒算，從而增加造價(jià)。 </p><p>　　（四）提高計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大取費(fèi)范圍 </p><p>　?。ㄎ澹┨岣卟牧蟽r(jià)格標(biāo)準(zhǔn) </p><p>　　二、認(rèn)真做好工程結(jié)算審核工作，確定合理的工程結(jié)算金額 </p&

8、gt;<p>　　工程結(jié)算審核的主要內(nèi)容有：審核結(jié)算資料的完善性、依據(jù)的充分性、單價(jià)的合理性、工程量的準(zhǔn)確性、取費(fèi)計(jì)取合理性等幾個(gè)方面。 </p><p>　　（一）審核結(jié)算資料是否完善。 </p><p>　　審核合同文件、竣工圖紙、結(jié)算文件、變更洽商資料、現(xiàn)場(chǎng)簽證等結(jié)算資料是否完善齊備并且合理有效；對(duì)不完善的資料應(yīng)予補(bǔ)充完善，不合理或無(wú)效的資料不能作為結(jié)算依據(jù)。 <

9、/p><p>　?。ǘ徍私Y(jié)算依據(jù)是否充分。 </p><p>　　1、結(jié)算范圍是否準(zhǔn)確，是否按合同約定的范圍結(jié)算，尤其要注意由多個(gè)施工單單位完成的工程項(xiàng)目的結(jié)算范圍，是否與其施工范圍一致。 </p><p>　　2、結(jié)算文件是否按合同約定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)原則、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價(jià)格、優(yōu)惠條款及罰款條款等編制，對(duì)合同中有含糊不清的語(yǔ)句或漏洞，應(yīng)組織有關(guān)各方共同開會(huì)討論，并

10、明確結(jié)算要求。 </p><p>　　3、變更洽商及簽證是否由相關(guān)各方簽字蓋章；對(duì)于重大設(shè)計(jì)變更還應(yīng)經(jīng)原審批部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。不合要求的資料應(yīng)及時(shí)補(bǔ)全。應(yīng)根據(jù)合同約定及相關(guān)規(guī)定對(duì)變更洽商是否應(yīng)計(jì)價(jià)做出判斷。 </p><p>　　4、對(duì)于總價(jià)合同，結(jié)算時(shí)按合同總價(jià)包干結(jié)算，對(duì)變更洽商或簽證部分應(yīng)追加合同價(jià)款。同時(shí)扣減未按合同內(nèi)容進(jìn)行施工部分的合同價(jià)款。 </p>&

11、lt;p>　　5、合同中有約定的優(yōu)惠條款，應(yīng)按合同的約定進(jìn)行優(yōu)惠。 </p><p>　　6、施工合同包括協(xié)議書、通用條款、專用條款三個(gè)主要部分，合同在簽訂前應(yīng)對(duì)合同范圍、價(jià)款的支付與調(diào)整、工程變更、工期、不可抗力、索賠及爭(zhēng)端的解決等條款認(rèn)真斟酌，反復(fù)推敲，做到條款完備、內(nèi)容嚴(yán)謹(jǐn)，保證合同的合理合法，保護(hù)雙方權(quán)益。在圖紙審查和交底階段要求圖紙深度達(dá)到施工要求，有效地控制和減少后期變更，以達(dá)到工程造價(jià)過(guò)程控制

12、的目的。 </p><p>　　7、結(jié)算審核工作僅僅依據(jù)工程竣工資料來(lái)審核是片面的，而且竣工資料不可能面面俱到，為提高工程結(jié)算審核的質(zhì)量，應(yīng)從審核的深度入手，加大工程施工過(guò)程的跟蹤力度。審核人員應(yīng)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)，查看施工工序、施工工藝、施工方法及運(yùn)用的施工工藝和技術(shù)，了解隱蔽工程的真相、了解設(shè)計(jì)變更及施工過(guò)程，力求工程審核造價(jià)真實(shí)、合理。 </p><p>　?。ㄈ徍斯こ虇蝺r(jià)是

13、否合理 </p><p>　　結(jié)算單價(jià)應(yīng)執(zhí)行合同約定的計(jì)價(jià)原則和計(jì)價(jià)方法 </p><p>　　1、對(duì)定額計(jì)價(jià)方式單價(jià)的審核 </p><p>　　審查定額套用的合理性，結(jié)算必須實(shí)事求是、客觀地反映工程實(shí)際造價(jià)，套價(jià)時(shí)應(yīng)熟練掌握定額中的說(shuō)明、工作內(nèi)容及單價(jià)組成，對(duì)定額缺項(xiàng)的項(xiàng)目，應(yīng)依據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)結(jié)合實(shí)際的施工情況測(cè)定人工、材料、機(jī)械消耗量，合理編制補(bǔ)充定額子目 &l

14、t;/p><p>　　（1）對(duì)直接套用定額的項(xiàng)目，審核定額子目的內(nèi)容與設(shè)計(jì)圖標(biāo)準(zhǔn)是否一致。 </p><p>　?。?）算的定額單價(jià)的審核，除按上述要求外，還要審核哪些內(nèi)容允許換算、換算的方法是否準(zhǔn)確、采用的系數(shù)是否正確等。 </p><p>　?。?）對(duì)補(bǔ)充定額的審核，主要是審核編制的依據(jù)和方法是否正確，含量及價(jià)格是否合理。 </p><p>

15、　　2、對(duì)清單計(jì)價(jià)方式單價(jià)的審核 </p><p>　?。?）對(duì)與工程量清單項(xiàng)目一致的項(xiàng)目，其綜合單價(jià)應(yīng)按合同約定執(zhí)行合同單價(jià) </p><p>　?。?）對(duì)與原清單中工程做法略有修改的項(xiàng)目，應(yīng)對(duì)原清單單價(jià)進(jìn)行修正，不應(yīng)完全重新組價(jià)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際施工工藝及程序，套取合適的定額及取費(fèi)。 </p><p>　　（3）對(duì)新材料、新工藝項(xiàng)目，由承包人提出適當(dāng)?shù)淖兏鼉r(jià)格，應(yīng)明確

16、需由發(fā)包人或委托代理人同意確定單價(jià)后，方能實(shí)施。 </p><p>　?。ㄋ模┖藢?duì)竣工圖工程量 </p><p>　　工程量是計(jì)算工程造價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，工程量計(jì)算的準(zhǔn)確與否直接影響工程結(jié)算的準(zhǔn)確性。審核時(shí)要抓住工程量大且造價(jià)高的分項(xiàng)工程的工程量作為審核工作的重點(diǎn)，詳細(xì)計(jì)算、核對(duì)；根據(jù)合同確定的計(jì)價(jià)方式，并注意區(qū)分各種計(jì)價(jià)方式工程量計(jì)算規(guī)則的異同點(diǎn)，準(zhǔn)確地核實(shí)各分部分項(xiàng)的工程量；同時(shí)根據(jù)各工程

17、量之間的關(guān)系可迅速判斷工程量是否存在誤差。 </p><p>　?。ㄎ澹┖藢?shí)材料價(jià)格 </p><p>　　工程造價(jià)中建筑材料的造價(jià)所占的比例較大，一般約為工程造價(jià)的60%左右，材料用量、建材價(jià)格的高低直接影響工程造價(jià)，審核材料價(jià)格必須嚴(yán)格執(zhí)行施工合同和招標(biāo)文件等對(duì)建材價(jià)格的規(guī)定。對(duì)材料價(jià)格的審核原則如下： </p><p>　?。?）招標(biāo)文件和施工合同中明確規(guī)定的

18、由施工企業(yè)按市場(chǎng)價(jià)格包干的材料，不得因市場(chǎng)的起伏變化予以調(diào)整。 </p><p>　?。?）對(duì)合同中約定的暫定價(jià)格和施工中新增的材料價(jià)格，應(yīng)將甲乙雙方簽認(rèn)的材料價(jià)格作為結(jié)算價(jià)格。 </p><p>　?。?）遇特殊情況，應(yīng)結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，充分與承發(fā)包雙方進(jìn)行溝通，確定其合理的價(jià)格 </p><p>　　（4）對(duì)于甲供材料，不僅要按實(shí)扣取費(fèi)用，還需要根據(jù)合同條

19、件對(duì)超供部分進(jìn)行相應(yīng)懲罰。 </p><p>　?。┳⒁飧黜?xiàng)費(fèi)用計(jì)取 </p><p>　　費(fèi)用計(jì)取審核時(shí)應(yīng)根據(jù)不同地區(qū)、不同類別、不同取費(fèi)基數(shù)，分別套用相應(yīng)的費(fèi)率，結(jié)合工程竣工資料和工程實(shí)際，對(duì)未發(fā)生的費(fèi)用和高套的費(fèi)率進(jìn)行扣減；審核取費(fèi)基數(shù)計(jì)算是否正確、甲供材料是否扣除、簽證的費(fèi)用有無(wú)參與取費(fèi)、稅率的計(jì)取是否符合規(guī)定，防止多支多付。審核執(zhí)行的取費(fèi)表是否與工程性相符，費(fèi)率計(jì)取是否正確，

20、審核取費(fèi)基數(shù)是否正確，是以人工費(fèi)為基數(shù)還是以直接費(fèi)為基礎(chǔ)，計(jì)取基數(shù)不同的是否分別計(jì)取。對(duì)于費(fèi)率下浮或總價(jià)下浮的工程，在結(jié)算時(shí)特別要注意變更或新增項(xiàng)目是否同比下浮等。 </p><p>　?。ㄆ撸z查各種計(jì)算誤差 </p><p>　　工程結(jié)算子目數(shù)量多、偏差大，往往會(huì)存在操作誤差，認(rèn)真審核文件中各數(shù)據(jù)是否對(duì)應(yīng)、正確、以免不必要的多計(jì)或少算。 </p><p>　　（

21、八）現(xiàn)場(chǎng)簽證及索賠問(wèn)題的處理 </p><p>　　由于現(xiàn)場(chǎng)簽證及索賠是前期無(wú)法預(yù)料的，往往涉及的費(fèi)用也很高，常常成為甲乙雙方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)簽證及索賠，結(jié)算審核人員須深入現(xiàn)場(chǎng)，了解具體情況，做到實(shí)事求是、合理計(jì)量。 </p><p>　　發(fā)包方應(yīng)規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)管理，建立監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格簽證制度，避免出現(xiàn)簽證項(xiàng)目?jī)?nèi)容不完備、先施工后補(bǔ)簽的現(xiàn)象。對(duì)隱蔽工程的簽證應(yīng)在其驗(yàn)收前進(jìn)行，盡量圖紙化，在簽

22、證前做好簽證部分費(fèi)用的估算，而不是盲目簽證。審核中，不完備的簽證不能作為結(jié)算依據(jù)，變更減少和重復(fù)的部分應(yīng)扣除。 </p><p>　　三、審核工作完成后，對(duì)成本造價(jià)增加的原因進(jìn)行分析 </p><p>　　審核工作完成后，應(yīng)對(duì)審核結(jié)果進(jìn)行分析、重點(diǎn)分析以下三個(gè)方面：和合同價(jià)進(jìn)行對(duì)比，分析增加造價(jià)占合同價(jià)的比例。一般增加工程造價(jià)占合同價(jià)的比例超過(guò)5%時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析造成增加的原因： </p

23、><p>　　（一）設(shè)計(jì)圖紙考慮不周全、特別是基礎(chǔ)設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)。因沒(méi)有深入考慮復(fù)雜的地質(zhì)狀況和廣泛征求使用部門及主管領(lǐng)導(dǎo)的意見，造成施工期間，變更較多或造成多次返工、停工、拆改等現(xiàn)象，造成很大的浪費(fèi)，并增加工程造價(jià)。 </p><p>　?。ǘ┣捌跍?zhǔn)備不足，招標(biāo)時(shí)間短等原因，在施工的過(guò)程中不可避免的發(fā)生變更洽商等補(bǔ)救措施，造成了結(jié)算價(jià)大大高于中標(biāo)價(jià)。 </p><p&g

24、t;　?。ㄈ┖贤瑮l款不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)，特別是關(guān)于結(jié)算部分的條款不詳盡或無(wú)約定，如采用什么結(jié)算方式、新增加工程項(xiàng)目單價(jià)的確定、合同中暫定材料價(jià)的確定、施工中新增材料價(jià)格的確定、取費(fèi)費(fèi)率、違約賠償損失的約定等，在施工過(guò)程中或結(jié)算時(shí)雙方再協(xié)調(diào)此類問(wèn)題，導(dǎo)致工程結(jié)算時(shí)增加造價(jià)。 </p><p>　?。ㄋ模┕こ塘壳鍐尉幹瀑|(zhì)量不高，有漏項(xiàng)或工程量錯(cuò)誤等情況。 </p><p>　?。ㄎ澹┰O(shè)變更及簽證

25、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單、不明確、或重復(fù)簽認(rèn)，屬于施工單位原因造成的工程量增加，也同樣簽證等。 </p><p>　　（六）竣工圖紙圖示不清，比例與標(biāo)示尺寸有差異，由于表達(dá)含糊，造成與簽證內(nèi)容交叉重復(fù)計(jì)算。 </p><p>　　總之，工程結(jié)算審核時(shí)工程造價(jià)成本控制過(guò)程中的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，也是一項(xiàng)信息管理工作，通過(guò)結(jié)算審核，不僅可以使開發(fā)成本得到有效控制，而且通過(guò)造價(jià)分析，發(fā)現(xiàn)開發(fā)管