逆向年金抵押貸款初探

1、<p>　　1 逆向年金抵押貸款概述</p><p>　　1.1 逆向年金抵押貸款的概念</p><p>　　逆向年金抵押貸款（Reverse Annuity Mortgage, RAMs）是金融機(jī)構(gòu)實(shí)行的一種房地產(chǎn)抵押貸款方式，它不同于通常的抵押貸款模式。一般的抵押貸款是貸款人先從銀行貸款用于購(gòu)房，然后再定期向銀行還款直至付清全部本息。逆向年金抵押貸款的特點(diǎn)在于貸款人已擁有房屋

2、所有權(quán)并向銀行抵押房產(chǎn)，銀行根據(jù)評(píng)估后的房屋價(jià)值和貸款人申請(qǐng)的貸款期限與貸款人簽署協(xié)議，然后分期向貸款人支付貸款供其支配。逆向年金抵押貸款最大特點(diǎn)在于“逆向年金”。其含義是，借款人以逐步減少自己在房屋中的股份為代價(jià)，可以不斷從貸款人那里得到現(xiàn)金支付。</p><p>　　逆向年金抵押貸款的基本貸款方式就是金融機(jī)構(gòu)貸款給已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人。逆向年金抵押貸款，將老年人的房產(chǎn)權(quán)益逐漸轉(zhuǎn)化為有生之年的消費(fèi)資金，可以

3、一次性支付給房主，也可以每月付給房主一定數(shù)額的款項(xiàng)?？铐?xiàng)的大小與合同的期限、利率的大小、預(yù)期房屋的價(jià)值以及房主希望保留的房屋產(chǎn)權(quán)份額等有關(guān)。金融機(jī)構(gòu)將提供老年預(yù)購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)一定比例的貸款，并在今后較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)向老年人按月支付一定數(shù)額的款項(xiàng)，其具體金額根據(jù)評(píng)估貸款期屆滿(mǎn)時(shí)房屋價(jià)值的折現(xiàn)值與貸款現(xiàn)值的差額乘以貸款常數(shù)進(jìn)行計(jì)算。老人擁有該房產(chǎn)的居住權(quán)，而金融機(jī)構(gòu)擁有其產(chǎn)權(quán)。在老年人去世后，金融機(jī)構(gòu)擁有該房產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，可進(jìn)行拍賣(mài)或經(jīng)營(yíng)，并從中獲利。

4、</p><p>　　1.2 逆向年金抵押貸款的意義</p><p>　　為適應(yīng)老齡化社會(huì)的到來(lái)，我們應(yīng)在認(rèn)清國(guó)情的前提下努力探索各種養(yǎng)老方式，以求得老人頤養(yǎng)天年、國(guó)家減輕負(fù)擔(dān)。該方式不是惟一的養(yǎng)老方式，也不是最好的養(yǎng)老選擇，但正如前面所說(shuō)，它對(duì)銀行機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)獲得收益、增加客戶(hù)群的好方法，而且對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。逆向年金抵押貸款盤(pán)活了老年人的房屋資產(chǎn)，有效解決了老年人有房

5、沒(méi)錢(qián)的問(wèn)題。它是啟動(dòng)老年住宅市場(chǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力源，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費(fèi)需求，使老年人的潛在消費(fèi)能力變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，從根本上推動(dòng)了老年住宅的發(fā)展，成為啟動(dòng)老年住宅市場(chǎng)強(qiáng)大的動(dòng)力源。</p><p>　　2 逆向年金抵押貸款的研究狀況</p><p>　　2.1 逆向年金抵押貸款國(guó)外研究狀況</p><p>　　目

6、前，由于我國(guó)國(guó)情和濟(jì)經(jīng)條件等的諸多限制，逆向年金抵押貸款在國(guó)內(nèi)并未開(kāi)展，主要在一些發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)展實(shí)施，首推美國(guó)，其次是英國(guó)、法國(guó)、加拿大、澳大利亞、新加坡、日本等國(guó)家?，F(xiàn)階段國(guó)外大多數(shù)研究主要集中在對(duì)逆向抵押貸款市場(chǎng)和運(yùn)行方式等方面，許多文獻(xiàn)中都涉及了逆向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，但大多數(shù)都是定性研究。主要側(cè)重于以下方面的研究：</p><p>　　第一，國(guó)外研究學(xué)者提出的住宅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款示范價(jià)格模型，證明了借款人壽命、利率、

7、財(cái)產(chǎn)價(jià)值變化對(duì)價(jià)格的影響，解釋了運(yùn)用隨機(jī)選擇來(lái)預(yù)測(cè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，以及影響住宅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款借款人的現(xiàn)金支付的主要限制因素如何計(jì)算。</p><p>　　第二，研究者針對(duì)固定利率逆向抵押貸款提出了一種評(píng)價(jià)模型，假設(shè)利率是決定逆向抵押貸款價(jià)值的唯一變量（不包含其他風(fēng)險(xiǎn)），計(jì)算息票債券、普通抵押貸款和逆向抵押貸款在利率變化時(shí)的定價(jià)，得出逆向抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩者，然后用更精確的單因素期權(quán)調(diào)整利差模型研究這三者的利率

8、風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>　　第三，由于逆向選擇，逆向抵押市場(chǎng)很少是理性的，借款人具有選擇優(yōu)勢(shì)，借款人的快速流動(dòng)性減少了應(yīng)收賬款超過(guò)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。在逆向抵押貸款中，存在借款人在貸款期間減少維修費(fèi)用的現(xiàn)象，一些學(xué)者提出可以通過(guò)逆向抵押貸款的限制性條款和收取預(yù)期費(fèi)用來(lái)減少貸款人的房屋價(jià)值保持的危險(xiǎn)。</p><p>　　第四，一些學(xué)者研究了逆向抵押貸款的合同和交叉風(fēng)險(xiǎn)。他們提出應(yīng)用逆向抵押貸款

9、的顯性?xún)r(jià)格模型對(duì)“交叉”選擇進(jìn)行評(píng)價(jià)，包含壽命保險(xiǎn)合同和安全的選擇方法被認(rèn)為是二級(jí)市場(chǎng)渠道。逆向抵押貸款中，還存在借款人提前支付的風(fēng)險(xiǎn)。提前支付率隨著借款人和貸款的特征而變動(dòng)，對(duì)婚姻狀態(tài)非常敏感，并受借款人年齡和貸款期限很大影響。由于提前支付的風(fēng)險(xiǎn)存在，貸款價(jià)值超過(guò)房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)可能性很低。</p><p>　　第五，國(guó)外提出了豐富的金融風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)理論，創(chuàng)立了不少用于識(shí)別和量化風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型和技術(shù)。如

10、壓力測(cè)試、情景測(cè)試等。</p><p>　　2.2 逆向年金抵押貸款國(guó)內(nèi)研究狀況</p><p>　　隨著我國(guó)人口老齡化的加劇，一些學(xué)者也開(kāi)始了逆向抵押貸款研究。國(guó)內(nèi)研究主要集中在介紹這種金融產(chǎn)品并探討在中國(guó)推行的可行性方面：</p><p>　　2.2.1 對(duì)國(guó)外逆向年金抵押貸款的產(chǎn)品研究</p><p>　　2002年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副

11、會(huì)長(zhǎng)、中房集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇博士首次提出“逆向抵押貸款”新概念。介紹了加拿大和美國(guó)的逆向抵押貸款產(chǎn)品，關(guān)于申請(qǐng)人的條件和能夠享受的權(quán)利，及申請(qǐng)貸款的額度計(jì)算方面。介紹了美國(guó)逆向抵押貸款的特點(diǎn)，并對(duì)美國(guó)現(xiàn)有的三種逆向抵押貸款形式進(jìn)行了比較。對(duì)逆向抵押貸款具體實(shí)施過(guò)程中的貸款機(jī)構(gòu)選擇、借款人條件、貸款的發(fā)放、貸款的償還等方面進(jìn)行比較，并對(duì)我國(guó)開(kāi)展逆向抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款方法、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及需要解決的問(wèn)題提出了建議。中國(guó)建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)部赴

12、澳大利亞考察小組詳細(xì)介紹了澳大利亞逆向抵押貸款的情況。</p><p>　　2.2.2 對(duì)逆向年金抵押貸款的可行性研究</p><p>　　在我國(guó)房地產(chǎn)、保險(xiǎn)、社會(huì)保障等快速發(fā)展下，實(shí)行逆向抵押貸款模式來(lái)實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”具有一定的市場(chǎng)條件和可行性。我國(guó)應(yīng)大力培育二手房市場(chǎng)、發(fā)展獨(dú)立和規(guī)范的中介咨詢(xún)機(jī)構(gòu)、發(fā)揮政府作用以及實(shí)施資產(chǎn)證券化的解決對(duì)策。孟曉蘇提出應(yīng)建立“逆向抵押貸款”的壽險(xiǎn)服務(wù)。開(kāi)

13、展逆向抵押貸款是壽險(xiǎn)服務(wù)的延伸和壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的衍生，是市民理財(cái)工具的補(bǔ)充，不僅豐富了保險(xiǎn)市場(chǎng)，同時(shí)又促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的發(fā)展。</p><p>　　2.2.3 對(duì)逆向年金抵押貸款的模式控制研究</p><p>　　從住房逆向抵押貸款的需求和供給兩方面，進(jìn)行了住房逆向抵押貸款市場(chǎng)均衡分析。從生命周期、不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)化、資源配置三個(gè)方面分析了售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在中國(guó)開(kāi)展的理論實(shí)踐背景，并重點(diǎn)分析

14、了各種金融機(jī)構(gòu)在售房養(yǎng)老模式中的不同運(yùn)行機(jī)制。</p><p>　　2.2.4 對(duì)逆向年金抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)研究</p><p>　　目前，國(guó)內(nèi)關(guān)于逆向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有很多涉及，但相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究已有很多，值得借鑒。對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)做了一系列的相關(guān)分析，包括風(fēng)險(xiǎn)收益分析、風(fēng)險(xiǎn)概率分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析、風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)分析等。國(guó)內(nèi)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)研究主要集中在對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析、定價(jià)和

15、衡量的理論、模型和技術(shù)方面，并對(duì)VAR模型等做了相應(yīng)改進(jìn)。</p><p>　　3 在我國(guó)逆向年金抵押貸款發(fā)展的制約條件</p><p>　　逆向年金抵押貸款是一種啟動(dòng)老年住宅開(kāi)發(fā)的有效金融創(chuàng)新工具，應(yīng)該得到社會(huì)的廣泛重視。當(dāng)然，目前開(kāi)展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)還有很多的制約條件。</p><p>　　3.1 住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)育不健全</p><p&g

16、t;　　隨著逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的增加，大量貸款人想以出售房產(chǎn)的方式還清貸款，金融機(jī)構(gòu)想將貸款期滿(mǎn)時(shí)擁有的房產(chǎn)迅速變現(xiàn)，都需要完善住房二級(jí)市場(chǎng)。有些城市程序比較繁瑣，有的要找11～12個(gè)部門(mén)要去批，正常程序要100多天，要是賣(mài)舊房買(mǎi)新房，等審批完了新房也被人家買(mǎi)了，程序繁瑣是二級(jí)市場(chǎng)的重要制約因素。市場(chǎng)渠道不暢通，關(guān)鍵是中介跟不上，二級(jí)市場(chǎng)要賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，一賣(mài)一買(mǎi)同時(shí)進(jìn)行，所以一定要有中介幫它把舊房賣(mài)掉以后幫它買(mǎi)到合適新房。</

17、p><p>　　3.2 房屋未來(lái)評(píng)估價(jià)值較低且估值較難</p><p>　　對(duì)逆向年金抵押貸款而言，目前老年人居住條件較差，其房屋未來(lái)評(píng)估價(jià)值較低，無(wú)法逐漸轉(zhuǎn)化成消費(fèi)資金。而且，目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員素質(zhì)較差，沒(méi)有能力準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值。對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)估則是“以房養(yǎng)老”遇到的第一道坎。如何才能提供具有公信力的評(píng)估價(jià)格，一位銀行人士表示，每年或每月返還的養(yǎng)老金數(shù)額應(yīng)是房屋評(píng)估價(jià)與未來(lái)生存

18、年限的除數(shù)，未來(lái)房屋變賣(mài)后應(yīng)略有盈余，這樣銀行可從中獲得利差。但是，未來(lái)房?jī)r(jià)是升還是跌，就很難說(shuō)得準(zhǔn)。</p><p>　　這位銀行人士還說(shuō)，對(duì)于抵押人來(lái)說(shuō)，意味著將房子抵押給銀行來(lái)變現(xiàn)，銀行和抵押人都在博弈，對(duì)于未來(lái)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、房?jī)r(jià)變化判斷的差異性很大，也許抵押人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)大幅升值，一旦價(jià)格定低了，有可能認(rèn)為會(huì)吃虧。房屋估價(jià)過(guò)高，房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，這樣，銀行將承擔(dān)較大風(fēng)險(xiǎn)?！斑@是十分考驗(yàn)銀行的?！?lt;/p>

19、<p>　　3.3 政府支持不夠</p><p>　　政府對(duì)逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度不夠，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的宣傳力度，輿論引導(dǎo)改變養(yǎng)老傳統(tǒng)和習(xí)慣，致力于消費(fèi)者教育，通過(guò)宣傳和貸款的獨(dú)立咨詢(xún)活動(dòng)，改變老年人的信息劣勢(shì)。在美國(guó)，除了政府的前期宣傳，還有各種非盈利性機(jī)構(gòu)和社會(huì)團(tuán)體從事反向抵押貸款的咨詢(xún)工作。中國(guó)社會(huì)目前尚未建立起完善的信用體系，咨詢(xún)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和公允性難以保證。</p&g

20、t;<p>　　3.4 金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制缺位</p><p>　　當(dāng)前，我國(guó)金融業(yè)的主要特征是分業(yè)經(jīng)營(yíng)，其金融監(jiān)管體系是以“一行三會(huì)”為主要框架結(jié)構(gòu)的。隨著金融改革與開(kāi)放的進(jìn)程不斷加快，我國(guó)金融業(yè)已開(kāi)始呈現(xiàn)出融合發(fā)展、混業(yè)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品在我國(guó)已有所突破，未來(lái)為適應(yīng)金融業(yè)的發(fā)展，其進(jìn)一步市場(chǎng)化是必然的趨勢(shì)，特別是抵押貸款證券化產(chǎn)品的市場(chǎng)化進(jìn)程有可能逐步加快。因此，及早應(yīng)對(duì)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)

21、的新特點(diǎn)，完善我國(guó)現(xiàn)行的金融監(jiān)管體系，加強(qiáng)各監(jiān)管機(jī)構(gòu)間的協(xié)調(diào)是十分必要的。</p><p>　　4 逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案</p><p>　　在我國(guó)，發(fā)展逆向年金抵押貸款，既要借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，又要結(jié)合我國(guó)的國(guó)情、金融機(jī)構(gòu)狀況和居民的消費(fèi)習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的實(shí)施方案，以減少運(yùn)營(yíng)成本，提高綜合效率。</p><p>　　實(shí)施方案的確定和貸款機(jī)構(gòu)的選擇

22、是逆向年金抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。</p><p>　　4.1 實(shí)施方案的定位</p><p>　　概括起來(lái)，目前國(guó)外逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案有三種類(lèi)型：完全市場(chǎng)模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國(guó)模式屬于第三種。相對(duì)于英國(guó)、法國(guó)、新加坡等國(guó)來(lái)說(shuō)，美國(guó)的逆向年金抵押貸款歷史長(zhǎng)、市場(chǎng)規(guī)范、運(yùn)作較為成功，效果也最為明顯。我國(guó)發(fā)展逆向年金抵押貸款，應(yīng)借鑒美國(guó)模式的經(jīng)驗(yàn)，走政府

23、調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合之路。原因如下：</p><p>　　4.1.1 逆向年金抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性</p><p>　　通過(guò)發(fā)展逆向年金抵押貸款，有助于實(shí)現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少?lài)?guó)家社會(huì)保障的壓力，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。但逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有政府的介入和政策的支持，這項(xiàng)業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來(lái)。</p><p>

24、　　4.1.2 我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備</p><p>　　我國(guó)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，體制改革還不到位，市場(chǎng)主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項(xiàng)關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作，難免會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。英國(guó)在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國(guó)應(yīng)該避免

25、重蹈英國(guó)的覆轍，加強(qiáng)政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。</p><p>　　4.1.3 我國(guó)居民對(duì)逆向年金抵押貸款的知識(shí)還很缺乏</p><p>　　我國(guó)的居民對(duì)逆向年金抵押貸款的知識(shí)還很缺乏，對(duì)它的認(rèn)識(shí)有一個(gè)時(shí)滯，政府的介入有助于增強(qiáng)居民的信心。逆向年金抵押貸款是一個(gè)全新的產(chǎn)品，涉及到人 們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化，人們對(duì)它從認(rèn)識(shí)到接受會(huì)

26、有一個(gè)過(guò)程。如果政府從一開(kāi)始就介入，相當(dāng)于對(duì)這一產(chǎn)品的信用增級(jí)，可顯著增強(qiáng)民眾的信心。另外，為保證公正性，在該項(xiàng)業(yè)務(wù)推出的初始階段，需要進(jìn)行大力宣傳推廣，對(duì)借款人進(jìn)行貸前咨詢(xún)教育，對(duì)服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，這些都是私營(yíng)機(jī)構(gòu)所不愿也無(wú)法承擔(dān)的。</p><p>　　但這并不是說(shuō)，政府應(yīng)該對(duì)逆向年金抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營(yíng)。缺乏競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致失去效率。美國(guó)逆向年金抵押貸款發(fā)展面臨的問(wèn)題之一是參與的私人機(jī)構(gòu)較少，目前僅剩一

27、家，這是美國(guó)政府所不愿看到的，也是廣大消費(fèi)者所不希望的。我國(guó)在推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該汲取國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、推廣、放貸、評(píng)估等環(huán)節(jié)上，充分調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性。要通過(guò)各方的共同努力，最終形成權(quán)責(zé)明確、運(yùn)作規(guī)范、監(jiān)管有力、充滿(mǎn)活力與效率的逆向年金抵押貸款發(fā)展模式。</p><p>　　4.2

28、 貸款機(jī)構(gòu)的選擇</p><p>　　貸款機(jī)構(gòu)的確立是推出逆向年金抵押貸款的前提。但并不是所有的機(jī)構(gòu)都適于開(kāi)辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國(guó)各類(lèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。 </p><p>　　4.2.1 商業(yè)銀行</p><p>　　商業(yè)銀行是發(fā)展逆向年金抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買(mǎi)住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳

29、統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開(kāi)辦的，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，銀行辦理逆向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲(chǔ)蓄存款以活期和短期固定存款為多，與逆向年金抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象，這會(huì)影響銀行資金的流動(dòng)性。不過(guò)，如果有保險(xiǎn)業(yè)的介入，實(shí)現(xiàn)銀保聯(lián)手，則可有效地克服上述不足，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、共贏發(fā)展的目的。</p><p>　　4.2.2 保險(xiǎn)公司</p>

30、<p>　　保險(xiǎn)公司是發(fā)展逆向年金抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動(dòng)性看，保險(xiǎn)公司最適合開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險(xiǎn)公司。一是壽險(xiǎn)公司已積累了大量的保險(xiǎn)金，而且負(fù)債期限較長(zhǎng)。截止到2006年底，我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)集聚的總資產(chǎn)已達(dá)1.97萬(wàn)億元，而且它的支付具有長(zhǎng)期性，一般發(fā)生在10年之后，這與逆向年金抵押貸款的期限匹配較好。二是逆向年金抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮借款人的預(yù)期壽命，進(jìn)行產(chǎn)品精算和定價(jià)，這正是保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)所在。三

31、是壽險(xiǎn)公司專(zhuān)門(mén)從事養(yǎng)老金保險(xiǎn)的繳費(fèi)與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗(yàn)，這是發(fā)展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險(xiǎn)公司尚不具備金融信貸的功能。</p><p>　　4.2.3 社會(huì)保障機(jī)構(gòu)</p><p>　　社會(huì)保障機(jī)構(gòu)是逆向年金抵押貸款的參與者。建立強(qiáng)有力的社會(huì)保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來(lái)就是社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的基本工作。但社保機(jī)構(gòu)發(fā)展逆向年金抵押貸款

32、，受風(fēng)險(xiǎn)控制、投資渠道的限制較多，而且這一業(yè)務(wù)的開(kāi)辦，涉及到許多具體工作，如購(gòu)售房交易、資產(chǎn)評(píng)估、舊房拍賣(mài)等，這些工作并非社會(huì)保障機(jī)構(gòu)的強(qiáng)項(xiàng)。因此，社會(huì)保障機(jī)構(gòu)最多只能是一個(gè)配角，而非主力軍。 </p><p>　　4.2.4 一般企業(yè)公司</p><p>　　一般企業(yè)公司不適合開(kāi)辦這一業(yè)務(wù)。逆向年金抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時(shí)間長(zhǎng)、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行中風(fēng)險(xiǎn)較大、社會(huì)影響廣，因而對(duì)開(kāi)辦

33、機(jī)構(gòu)有規(guī)模、實(shí)力等市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的要求。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶(hù)的信任度低，并不適合辦理逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p>　　4.3 經(jīng)營(yíng)方式的確立</p><p>　　根據(jù)上述分析，無(wú)論是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機(jī)構(gòu)，都不適于單獨(dú)發(fā)展逆向年金抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險(xiǎn)公司為主，社會(huì)保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享

34、的合作關(guān)系。在具體運(yùn)作形式上，建議成立一個(gè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，注冊(cè)資本金較多，獨(dú)立開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。在股份制公司的架構(gòu)內(nèi)，成立不同的部門(mén)，分別負(fù)責(zé)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)開(kāi)拓、售后服務(wù)等業(yè)務(wù)。如由內(nèi)部的保險(xiǎn)部門(mén)策劃反向抵押貸款業(yè)務(wù)的程序，設(shè)計(jì)產(chǎn)品，根據(jù)生命表進(jìn)行相關(guān)測(cè)算，估計(jì)每年給付的養(yǎng)老費(fèi)用；由銀行部門(mén)負(fù)責(zé)貸款的審查、發(fā)放、回收等事宜；由房地產(chǎn)部門(mén)發(fā)現(xiàn)目標(biāo)客戶(hù)，聯(lián)合保險(xiǎn)部門(mén)進(jìn)行談

35、判，通過(guò)拍賣(mài)出售將收回的住房變現(xiàn)，回籠資金；等等。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到多贏的目的。</p><p><b>　　參考文獻(xiàn)</b></p><p>　　[1] 張?chǎng)?，逆向年金抵押貸款的精算模擬與實(shí)證研究，廈門(mén)大學(xué)出版社，2007年</p><p>　　[2] 李丹，中國(guó)養(yǎng)老隱性債務(wù)

36、償付機(jī)制研究，維普網(wǎng)， 2008年</p><p>　　[3] 周盟農(nóng)，逆向年金抵押貸款創(chuàng)新的風(fēng)險(xiǎn)防范，龍?jiān)雌诳W(wǎng)， 2009年</p><p>　　[4] 柴效武，反向抵押貸款產(chǎn)品定價(jià)，浙江大學(xué)出版社，2010年</p><p><b>　　附錄A</b></p><p>　　逆向年金抵押貸款初探</p>

37、;<p>　　郵金十九班 唐穎 30904002236</p><p>　　我們研究的題目是《逆向年金抵押貸款初探》，我負(fù)責(zé)的部分是逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案及實(shí)施方案的確定，以下是我的設(shè)計(jì)內(nèi)容。</p><p>　　在了解了逆向年金抵押貸款的國(guó)內(nèi)外研究狀況和發(fā)展逆向年金抵押貸款的制約條件的基礎(chǔ)上

38、，我們又深入探討了逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案和實(shí)施方案的定位。在我國(guó)，發(fā)展逆向年金抵押貸款，既要借鑒國(guó)外成熟的經(jīng)驗(yàn)，又要結(jié)合我國(guó)的國(guó)情、金融機(jī)構(gòu)狀況和居民的消費(fèi)習(xí)慣，統(tǒng)籌考慮，選擇高效合理的實(shí)施方案，以減少運(yùn)營(yíng)成本，提高綜合效率。</p><p>　　實(shí)施方案的確定和貸款機(jī)構(gòu)的選擇是逆向年金抵押貸款能否取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。</p><p>　　1 .實(shí)施方案的定位</p>&

39、lt;p>　　概括起來(lái)，目前國(guó)外逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案有三種類(lèi)型：完全市場(chǎng)模式、完全政府模式，以及二者兼顧模式，其中美國(guó)模式屬于第三種。美國(guó)的逆向年金抵押貸款歷史長(zhǎng)、市場(chǎng)規(guī)范、運(yùn)作較為成功，效果也最為明顯。我國(guó)發(fā)展逆向年金抵押貸款，應(yīng)借鑒美國(guó)模式的經(jīng)驗(yàn)，走政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合之路。原因如下：</p><p>　　1.1 逆向年金抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性</p><p>

40、;　　通過(guò)發(fā)展逆向年金抵押貸款，有助于實(shí)現(xiàn)老人自我養(yǎng)老，減少?lài)?guó)家社會(huì)保障的壓力，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定與社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。但逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)本身面臨著較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有政府的介入和政策的支持，這項(xiàng)業(yè)務(wù)就難以發(fā)展起來(lái)。</p><p>　　1.2 我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備</p><p>　　我國(guó)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的。目前正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)

41、期，體制改革還不到位，市場(chǎng)主體發(fā)育還不成熟，信用體系還不健全，法制環(huán)境還不完善。這樣的外部環(huán)境不利于逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。如果我們把這項(xiàng)關(guān)系眾多老年人切身利益的事業(yè)完全交由市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作，難免會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。英國(guó)在這方面的教訓(xùn)是深刻的。我國(guó)應(yīng)該避免重蹈英國(guó)的覆轍，加強(qiáng)政府的監(jiān)管，尤其要在起步階段，更要走穩(wěn)、走好。</p><p>　　1.3 我國(guó)居民對(duì)逆向年金抵押貸款的知識(shí)還很缺乏</p>

42、;<p>　　我國(guó)的居民對(duì)逆向年金抵押貸款的知識(shí)還很缺乏，這是一個(gè)全新的產(chǎn)品，人們對(duì)它從認(rèn)識(shí)到接受會(huì)有一個(gè)過(guò)程，政府的介入有助于增強(qiáng)居民的信心。但這并不是說(shuō)，政府應(yīng)該對(duì)逆向年金抵押貸款大包大攬，甚至壟斷經(jīng)營(yíng)。缺乏競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致失去效率，美國(guó)出現(xiàn)的問(wèn)題就值得我們借鑒。我國(guó)在推出這項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)該汲取國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，妥善處理政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作二者的關(guān)系。既要發(fā)揮政府的指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管作用，又要在具體產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、推廣、放貸、評(píng)估等環(huán)節(jié)

43、上，充分調(diào)動(dòng)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)機(jī)構(gòu)的積極性。</p><p><b>　　2 貸款機(jī)構(gòu)的選擇</b></p><p>　　貸款機(jī)構(gòu)的確立是推出逆向年金抵押貸款的前提。但并不是所有的機(jī)構(gòu)都適于開(kāi)辦這項(xiàng)業(yè)務(wù)。這里不妨先分析一下目前我國(guó)各類(lèi)相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)。 </p><p><b>　　2.1 商業(yè)銀行</

44、b></p><p>　　商業(yè)銀行是發(fā)展逆向年金抵押貸款的主力軍。商業(yè)銀行的資金比較充裕，個(gè)人儲(chǔ)蓄存款中用于購(gòu)買(mǎi)住房、準(zhǔn)備養(yǎng)老的資金也占有較高的比重，而且傳統(tǒng)的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)都是由銀行開(kāi)辦的，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)有關(guān)的金融產(chǎn)品也有比較豐富的經(jīng)驗(yàn)。因此，銀行辦理逆向抵押貸款業(yè)務(wù)可謂相得益彰。但銀行的儲(chǔ)蓄存款以活期和短期固定存款為多，與逆向年金抵押貸款的周期不匹配，存在著“短存長(zhǎng)貸”現(xiàn)象，這會(huì)影響銀行資金的流動(dòng)性

45、。</p><p><b>　　2.2 保險(xiǎn)公司</b></p><p>　　保險(xiǎn)公司是發(fā)展逆向年金抵押貸款的有生力量。如果單從資產(chǎn)的流動(dòng)性看，保險(xiǎn)公司最適合開(kāi)辦此項(xiàng)業(yè)務(wù)，尤其是其中的壽險(xiǎn)公司。一是壽險(xiǎn)公司已積累了大量的保險(xiǎn)金，負(fù)債期限較長(zhǎng)，它的支付具有長(zhǎng)期性，一般發(fā)生在10年之后，這與逆向年金抵押貸款的期限匹配較好。二是逆向年金抵押貸款在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)需要考慮借款人的預(yù)

46、期壽命，進(jìn)行產(chǎn)品精算和定價(jià)，這正是保險(xiǎn)公司的優(yōu)勢(shì)所在。三是壽險(xiǎn)公司專(zhuān)門(mén)從事養(yǎng)老金保險(xiǎn)的繳費(fèi)與理賠業(yè)務(wù)，積累了豐富的理賠經(jīng)驗(yàn)，這是發(fā)展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)所必須的。但從目前政策上看，保險(xiǎn)公司尚不具備金融信貸的功能。</p><p>　　2.3 社會(huì)保障機(jī)構(gòu)</p><p>　　社會(huì)保障機(jī)構(gòu)是逆向年金抵押貸款的參與者。建立強(qiáng)有力的社會(huì)保障體系，增加新的養(yǎng)老資金籌措渠道，支持養(yǎng)老事業(yè)，本來(lái)就是社

47、會(huì)保障機(jī)構(gòu)的基本工作。但社保機(jī)構(gòu)發(fā)展逆向年金抵押貸款，受風(fēng)險(xiǎn)控制、投資渠道的限制較多，而且涉及到許多具體工作。因此，社會(huì)保障機(jī)構(gòu)最多只能是一個(gè)配角，而非主力軍。 </p><p>　　2.4 一般企業(yè)公司</p><p>　　一般企業(yè)公司不適合開(kāi)辦這一業(yè)務(wù)。逆向年金抵押貸款，因其協(xié)議執(zhí)行時(shí)間長(zhǎng)、資金多、關(guān)系復(fù)雜，協(xié)議執(zhí)行中風(fēng)險(xiǎn)較大、社會(huì)影響廣，因而對(duì)開(kāi)辦機(jī)構(gòu)有規(guī)模、實(shí)力等市場(chǎng)準(zhǔn)入方面的要求

48、。一般企業(yè)單位，因其資金規(guī)模有限，客戶(hù)的信任度低，并不適合辦理逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p><b>　　3 經(jīng)營(yíng)方式的確立</b></p><p>　　根據(jù)上述分析，無(wú)論是商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)中介公司，還是社保機(jī)構(gòu)，都不適于單獨(dú)發(fā)展逆向年金抵押貸款。它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險(xiǎn)公司為主，社會(huì)保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的

49、合作關(guān)系。在具體運(yùn)作形式上，建議成立一個(gè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，注冊(cè)資本金較多，獨(dú)立開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。</p><p><b>　　4 我的心得體會(huì)</b></p><p>　　在這次的論文設(shè)計(jì)中，我們首先大概了解了逆向年金抵押貸款是怎樣的金融產(chǎn)品，然后了解了逆向年金抵押貸款分別在國(guó)內(nèi)和國(guó)外的研究狀況和發(fā)展

50、逆向年金抵押貸款的制約條件，在此基礎(chǔ)上深入探討了逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案及定位。大量的資料說(shuō)明，逆向年金抵押貸款的發(fā)展在全球都不是很成熟，對(duì)我國(guó)而言實(shí)施逆向年金抵押貸款更是一項(xiàng)新的挑戰(zhàn)。</p><p>　　總的概括來(lái)說(shuō)，在我國(guó)實(shí)施逆向年金抵押貸款應(yīng)考慮到，由于逆向年金抵押貸款本身具有明顯的外部經(jīng)濟(jì)性，我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，信用體系還不完備，并且我國(guó)居民對(duì)逆向年金抵押貸款的知識(shí)還很缺乏，所以我國(guó)發(fā)

51、展逆向年金抵押貸款，應(yīng)借鑒美國(guó)模式的經(jīng)驗(yàn)，走政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合之路。根據(jù)分析，它的推出，應(yīng)以商業(yè)銀行和壽險(xiǎn)公司為主，社會(huì)保障和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)參與其中，形成權(quán)責(zé)明確、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的合作關(guān)系。在具體運(yùn)作形式上，建議成立一個(gè)聯(lián)合經(jīng)營(yíng)的股份制公司，由商業(yè)銀行等幾家單位按一定比例投資人股，利益分享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，注冊(cè)資本金較多，獨(dú)立開(kāi)展反向抵押貸款業(yè)務(wù)。這樣既可以發(fā)揮上述幾家金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)，又可以使外部矛盾內(nèi)部化，還可以隔離風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到多贏的

52、目的。</p><p>　　通過(guò)此次畢業(yè)論文設(shè)計(jì)，我收獲了很多，對(duì)逆向年金抵押貸款有了進(jìn)一步的了解，從它的概念到國(guó)內(nèi)外的研究狀況，再到發(fā)展逆向年金抵押貸款的制約條件，到最后的逆向年金抵押貸款的實(shí)施方案及方案的定位，我們層層深入。在這期間，我學(xué)習(xí)到了很多。</p><p>　　首先，我學(xué)習(xí)到了怎樣分工合作，怎樣與團(tuán)隊(duì)并肩作戰(zhàn)。這段時(shí)間里，在老師的帶領(lǐng)和悉心指導(dǎo)下，我們分成若干小組，各小組內(nèi)部

53、成員自行分配自己畢業(yè)設(shè)計(jì)部分，大家和諧相處，共同努力。我們分工上網(wǎng)查資料，到圖書(shū)館借閱資料，選擇所需的內(nèi)容，在工作上不怕艱難困苦，同舟共濟(jì)。在老師的鼓勵(lì)和指導(dǎo)下，所有工作都有序有效進(jìn)行。從逆向年金抵押貸款的概念和意義、國(guó)內(nèi)外研究狀況以及制約條件和實(shí)施方案到深入探討其實(shí)施方案及方案的定位，我們了解到逆向年金抵押貸款的市場(chǎng)巨大潛力。</p><p>　　其次，我學(xué)習(xí)到了怎樣高效率并且仔細(xì)的去完成一項(xiàng)工作，應(yīng)該用什么樣

54、的態(tài)度去做一件事情。做什么事情都需要付出，關(guān)鍵是你的付出是不是值得的，是不是用最少的資源去達(dá)到了一個(gè)讓大家滿(mǎn)意的結(jié)果。這段時(shí)間里，我明顯感覺(jué)到了時(shí)間的緊張。我們?cè)诳荚嚒⒚嬖囌夜ぷ鞯耐瑫r(shí)還需構(gòu)思畢業(yè)設(shè)計(jì)、尋找資料、分析整理資料、得出結(jié)果。很多時(shí)候都會(huì)覺(jué)得時(shí)間不夠用，恨不得自己能多長(zhǎng)出幾只手來(lái)。但是，雖然是時(shí)間緊張，但我們還是有條不紊的完成了。在這期間，我學(xué)習(xí)到身邊同學(xué)的認(rèn)真仔細(xì)的高效率工作方法，學(xué)習(xí)到了他們不去怨天尤人的工作態(tài)度，也從老師

55、那里學(xué)到了怎樣去注重細(xì)節(jié)，哪怕僅僅是一個(gè)標(biāo)點(diǎn)符號(hào)都是很重要的細(xì)節(jié)。而這些都是在我以后的工作中不可缺少的寶貴財(cái)富。</p><p>　　最后，我學(xué)習(xí)到了如何通過(guò)自己去了解、認(rèn)識(shí)和發(fā)展一個(gè)新興的金融產(chǎn)品，研究一個(gè)新的產(chǎn)品該怎樣去進(jìn)行，讓我對(duì)以后自己參加工作有了信心。這次的畢業(yè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，從我們?cè)诶蠋熓掷锬玫疆厴I(yè)設(shè)計(jì)的茫然，到逐漸查閱資料的了解，再到研究畢業(yè)設(shè)計(jì)的發(fā)展制約條件，實(shí)施方案及定位的深入，我學(xué)習(xí)到了怎么樣去循

56、序漸進(jìn)的完成對(duì)一件新事物的了解與研究。在此期間，我們遇到了很多的困難和挑戰(zhàn)，但是在老師的鼓勵(lì)與指導(dǎo)下，我們沒(méi)有退縮。在挑戰(zhàn)的同時(shí)收獲了許多只有親身經(jīng)歷過(guò)才能得到的知識(shí)財(cái)富，為自己以后的工作和人生打下了新的基礎(chǔ)。</p><p>　　在以后的工作中，我會(huì)更加努力，學(xué)以致用，在金融市場(chǎng)上挖掘新的產(chǎn)品及其價(jià)值，不怕困難，勇往直前，敢于創(chuàng)新，創(chuàng)建屬于自己的人生輝煌。 </p><p><b&

57、gt;　　附錄B</b></p><p>　　逆向年金抵押貸款初探</p><p>　　郵金十九班 毛玉蓮 30904002243</p><p>　　我們研究的題目是《逆向年金抵押貸款初探》，我負(fù)責(zé)的部分是“在我國(guó)逆向年金抵押貸款發(fā)展的制約條件”，以下是我的設(shè)計(jì)內(nèi)容。</p

58、><p>　　為適應(yīng)老齡化社會(huì)的到來(lái)，我國(guó)應(yīng)在認(rèn)清國(guó)情的前提下努力探索各種養(yǎng)老方式，以求得老人頤養(yǎng)天年、國(guó)家減輕負(fù)擔(dān)，而逆向年金抵押貸款是一種啟動(dòng)老年住宅開(kāi)發(fā)的有效金融創(chuàng)新工具，應(yīng)該得到社會(huì)的廣泛重視。當(dāng)然，目前開(kāi)展逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)還有很多的制約條件。</p><p><b>　　1、畢業(yè)設(shè)計(jì)分析</b></p><p>　　通過(guò)對(duì)在我國(guó)逆向年

59、金抵押貸款發(fā)展的制約條件等內(nèi)容的研究，使我對(duì)逆向年金抵押貸款有進(jìn)一步的了解和認(rèn)識(shí)。逆向年金抵押貸款是一種很不錯(cuò)的養(yǎng)老方式，同時(shí)也是銀行獲得收益的良好途徑，但是任何一項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)展和實(shí)施都要順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和要求，要適應(yīng)該國(guó)的中情，所以在我國(guó)逆向年金抵押貸款發(fā)展的制約條件的研究是很有必要的，通過(guò)在網(wǎng)絡(luò)上和圖書(shū)館等途徑，大量的搜集和查閱資料，我主要總結(jié)出了以下幾方面的內(nèi)容。</p><p>　　第一，我國(guó)住房二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)

60、育不健全，有些城市住房二級(jí)市場(chǎng)程序比較繁瑣收益分配不盡合理，稅費(fèi)收得過(guò)多可能就很難調(diào)動(dòng)其他家換住房的積極性。市場(chǎng)渠道不暢通，關(guān)鍵是中介跟不上，二級(jí)市場(chǎng)要賣(mài)掉舊房買(mǎi)新房，一賣(mài)一買(mǎi)同時(shí)進(jìn)行，所以一定要有中介幫它把舊房賣(mài)掉以后幫它買(mǎi)到合適新房，產(chǎn)品創(chuàng)新跟不上。必須要有新的產(chǎn)品，才能調(diào)起大家換購(gòu)住房的積極性和胃口。第二，房屋未來(lái)評(píng)估價(jià)值較低且估值較難，目前我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員素質(zhì)較差，沒(méi)有能力準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房產(chǎn)未來(lái)價(jià)值。對(duì)于房屋價(jià)值的評(píng)估則是“以房

61、養(yǎng)老”遇到的第一道坎。第三，政府支持不夠，政府對(duì)逆向年金抵押貸款業(yè)務(wù)的宣傳力度不夠，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的宣傳力度，輿論引導(dǎo)改變養(yǎng)老傳統(tǒng)和習(xí)慣，致力于消費(fèi)者教育，通過(guò)宣傳和貸款的獨(dú)立咨詢(xún)活動(dòng)，改變老年人的信息劣勢(shì)。第四，金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制缺位，我國(guó)未來(lái)為適應(yīng)金融業(yè)的發(fā)展，我國(guó)市場(chǎng)進(jìn)一步市場(chǎng)化是必然的趨勢(shì)，特別是抵押貸款證券化產(chǎn)品的市場(chǎng)化進(jìn)程有可能逐步加快。因此，及早應(yīng)對(duì)金融業(yè)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的新特點(diǎn)，完善我國(guó)現(xiàn)行的金融監(jiān)管體系，加強(qiáng)各監(jiān)管機(jī)

62、構(gòu)間的協(xié)調(diào)是十分必要的。</p><p><b>　　2、我的收獲</b></p><p>　　寫(xiě)畢業(yè)設(shè)計(jì)的整個(gè)過(guò)程并不是很長(zhǎng)，不到兩個(gè)月的時(shí)間，卻讓我真實(shí)的學(xué)到了很多東西，明白了一些道理，了解了幾個(gè)原則。</p><p>　　在我看來(lái)，大學(xué)生的畢業(yè)論文不僅僅是一個(gè)課題的研究，它也包括了對(duì)于一個(gè)學(xué)生綜合素質(zhì)培養(yǎng)最后的一個(gè)整體強(qiáng)化訓(xùn)練，讓我們能夠

63、養(yǎng)成科學(xué)的實(shí)驗(yàn)習(xí)慣，養(yǎng)成邏輯的思維方式，最關(guān)鍵、最重要的是讓我們能夠獨(dú)立思考，我想這才是畢業(yè)論文的根本目的所在。在這次畢業(yè)設(shè)計(jì)中，我由一開(kāi)始的沒(méi)有思緒沒(méi)有目標(biāo)，到在導(dǎo)師的指導(dǎo)下逐漸的變得投入，跟導(dǎo)師商量著做，有了自己的想法和思路，最后可以思考著自己做。雖然這并不算什么大的變化，但是在我的心理上可是不小的變化，因?yàn)槲也粌H要有實(shí)踐的調(diào)查，還要有自己的思考，自己的判斷，把搜集的資料做出合理的整理和篩選。我不希望自己像一個(gè)實(shí)驗(yàn)員那樣去被動(dòng)的做些

64、東西出來(lái)，我要的是自己整體的參與，在做這件事情時(shí)，為什么要去做，為什么要這樣去做，有沒(méi)有比這更好的方法，可不可以再進(jìn)行優(yōu)化，出現(xiàn)這種問(wèn)題究竟是為什么，怎樣去排除別人的分析猜測(cè)，這些為什么本身就是一個(gè)很豐富的世界，況且一個(gè)精彩的過(guò)程讓我也有了一個(gè)精彩的收獲，雖然不能說(shuō)最后得到的結(jié)果非常完美，但是我至少得到了比預(yù)期還要多的東西。我開(kāi)始規(guī)范之前自己的實(shí)踐技能；開(kāi)始明白那些規(guī)范為什么是必要的；開(kāi)始去優(yōu)化某些過(guò)程；開(kāi)始學(xué)會(huì)去觀察和發(fā)現(xiàn)一些東西；開(kāi)

65、始</p><p>　　時(shí)間過(guò)的很快，我們的畢業(yè)設(shè)計(jì)也有了成果，終于完美落幕。這些相比于導(dǎo)師們幾十年如一日的科研工作，自己實(shí)在是不值得一提，但是對(duì)于我自己來(lái)說(shuō)，卻讓我最真實(shí)的感受到了今后應(yīng)該有的做人的態(tài)度，應(yīng)該有的心態(tài)，應(yīng)該重視的品質(zhì)，應(yīng)該遵循的原則：誠(chéng)實(shí)、誠(chéng)懇對(duì)人對(duì)事；自信，對(duì)于自己的肯定；鉆研，對(duì)于科研的態(tài)度；上進(jìn)，對(duì)于學(xué)習(xí)和生活；最后就是對(duì)每件事表都應(yīng)該有的毅力和激情；在今后的人生中，堅(jiān)持不懈地去追求自己的

66、人生目標(biāo)。我相信只要肯努力，我們都會(huì)取得理想的成績(jī)。</p><p><b>　　附錄C</b></p><p>　　逆向年金抵押貸款初探</p><p>　　郵金十九班 馬璐 30904002245</p><p>　　我們研究的題目是《逆

67、向年金抵押貸款初探》，我負(fù)責(zé)的部分是逆向年金抵押貸款的國(guó)外研究狀況和國(guó)內(nèi)研究狀況，以下是我的設(shè)計(jì)內(nèi)容。</p><p>　　隨著人口老齡化的不斷深化，逆向年金抵押貸款能夠更好地減輕社會(huì)養(yǎng)老壓力。國(guó)內(nèi)外的金融機(jī)構(gòu)對(duì)于逆向年金抵押貸款的關(guān)注程度也在不斷加深。逆向年金抵押貸款在未來(lái)社會(huì)的發(fā)展中將日益壯大。</p><p>　　那么，什么是逆向年金抵押貸款呢？總的來(lái)說(shuō)，逆向年金抵押貸款就是貸款人用

68、自己擁有的房屋所有權(quán)向銀行抵押房產(chǎn)，銀行根據(jù)評(píng)估后的房屋價(jià)值和貸款人申請(qǐng)的貸款期限與貸款人簽署協(xié)議，然后分期向貸款人支付貸款供其支配。也就是說(shuō)，借款人自己所有的房屋股份逐漸減少，以便從貸款人那里得到現(xiàn)金支付來(lái)滿(mǎn)足自己的日常生活支出。</p><p>　　目前，由于我國(guó)國(guó)情和濟(jì)經(jīng)條件等的諸多限制，逆向年金抵押貸款在國(guó)內(nèi)并未開(kāi)展，主要在一些發(fā)達(dá)國(guó)家開(kāi)展實(shí)施，以美國(guó)最為顯著。下面我就來(lái)介紹一下逆向年金抵押貸款在國(guó)外及國(guó)

69、內(nèi)的研究狀況。</p><p>　　1 逆向年金抵押貸款的國(guó)外研究狀況</p><p>　　現(xiàn)階段國(guó)外大多數(shù)研究主要集中在對(duì)逆向抵押貸款市場(chǎng)和運(yùn)行方式等方面，許多文獻(xiàn)中都涉及了逆向抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，主要側(cè)重于以下方面的研究：</p><p>　　第一，國(guó)外研究學(xué)者提出的住宅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款示范價(jià)格模型，證明了借款人壽命、利率、財(cái)產(chǎn)價(jià)值變化對(duì)價(jià)格的影響，解釋了運(yùn)用隨機(jī)選擇來(lái)預(yù)

70、測(cè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值，以及影響住宅財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換貸款借款人的現(xiàn)金支付的主要限制因素如何計(jì)算。</p><p>　　第二，研究者針對(duì)固定利率逆向抵押貸款提出了一種評(píng)價(jià)模型，假設(shè)利率是決定逆向抵押貸款價(jià)值的唯一變量（不包含其他風(fēng)險(xiǎn)），計(jì)算息票債券、普通抵押貸款和逆向抵押貸款在利率變化時(shí)的定價(jià)，得出逆向抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩者，然后用更精確的單因素期權(quán)調(diào)整利差模型研究這三者的利率風(fēng)險(xiǎn)。</p><p>

71、　　第三，由于逆向選擇，逆向抵押市場(chǎng)很少是理性的，借款人具有選擇優(yōu)勢(shì)，借款人的快速流動(dòng)性減少了應(yīng)收賬款超過(guò)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。在逆向抵押貸款中，存在借款人在貸款期間減少維修費(fèi)用的現(xiàn)象，一些學(xué)者提出可以通過(guò)逆向抵押貸款的限制性條款和收取預(yù)期費(fèi)用來(lái)減少貸款人的房屋價(jià)值保持的危險(xiǎn)。</p><p>　　第四，一些學(xué)者研究了逆向抵押貸款的合同和交叉風(fēng)險(xiǎn)。他們提出應(yīng)用逆向抵押貸款的顯性?xún)r(jià)格模型對(duì)“交叉”選擇進(jìn)行評(píng)價(jià)，包含壽命保

72、險(xiǎn)合同和安全的選擇方法被認(rèn)為是二級(jí)市場(chǎng)渠道。逆向抵押貸款中，還存在借款人提前支付的風(fēng)險(xiǎn)。提前支付率隨著借款人和貸款的特征而變動(dòng)，對(duì)婚姻狀態(tài)非常敏感，并受借款人年齡和貸款期限很大影響。由于提前支付的風(fēng)險(xiǎn)存在，貸款價(jià)值超過(guò)房屋價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)可能性很低。</p><p>　　第五，國(guó)外提出了豐富的金融風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)理論，創(chuàng)立了不少用于識(shí)別和量化風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理模型和技術(shù)。如壓力測(cè)試、情景測(cè)試等。</p>&

73、lt;p>　　2 逆向年金抵押貸款的國(guó)內(nèi)研究狀況</p><p>　　隨著我國(guó)人口老齡化的加劇，一些學(xué)者也開(kāi)始了逆向抵押貸款研究。國(guó)內(nèi)研究主要集中在介紹這種金融產(chǎn)品并探討在中國(guó)推行的可行性方面：</p><p>　?。?）對(duì)國(guó)外逆向年金抵押貸款的產(chǎn)品研究。主要從逆向抵押貸款具體實(shí)施過(guò)程中的貸款機(jī)構(gòu)選擇、借款人條件、貸款的發(fā)放、貸款的償還等方面進(jìn)行比較，并對(duì)我國(guó)開(kāi)展逆向抵押貸款業(yè)務(wù)相關(guān)

74、的貸款方法、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)及需要解決的問(wèn)題提出了建議。</p><p>　?。?）對(duì)逆向年金抵押貸款的可行性研究。主要是講開(kāi)展逆向抵押貸款不僅是壽險(xiǎn)服務(wù)的延伸和壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的衍生，也是市民理財(cái)工具的補(bǔ)充；不僅豐富了保險(xiǎn)市場(chǎng)，同時(shí)又促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的發(fā)展。</p><p>　　（3）對(duì)逆向年金抵押貸款的模式控制研究。主要從住房逆向抵押貸款的需求和供給兩方面，進(jìn)行了住房逆向抵押貸款市場(chǎng)均衡

75、分析。從生命周期、不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)化、資源配置三個(gè)方面分析了售房養(yǎng)老業(yè)務(wù)在中國(guó)開(kāi)展的理論實(shí)踐背景，并重點(diǎn)分析了各種金融機(jī)構(gòu)在售房養(yǎng)老模式中的不同運(yùn)行機(jī)制。</p><p>　?。?）對(duì)逆向年金抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)研究。主要對(duì)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)做了一系列的相關(guān)分析，包括風(fēng)險(xiǎn)收益分析、風(fēng)險(xiǎn)概率分析、風(fēng)險(xiǎn)決策分析、風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)分析等。國(guó)內(nèi)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)研究主要集中在對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析、定價(jià)和衡量的理論、模型和技術(shù)方面，并對(duì)VAR模

76、型等做了相應(yīng)改進(jìn)。</p><p><b>　　3 我的體會(huì)</b></p><p>　　通過(guò)此次對(duì)逆向年金抵押貸款的初步研究，使我了解到什么是逆向年金抵押貸款，為什么要實(shí)施逆向年金抵押貸款，逆向年金抵押貸款對(duì)老年人生活質(zhì)量的改善有什么實(shí)質(zhì)性的幫助。</p><p>　　我從最初的完全不了解什么是逆向年金抵押貸款到現(xiàn)在慢慢認(rèn)識(shí)、慢慢了解了什么是

77、逆向年金抵押貸款，在這過(guò)程中有沮喪、有開(kāi)心，尤其是當(dāng)論文通過(guò)的那一刻，心里非常的開(kāi)心。畢竟我們努力了這么久，自己的勞動(dòng)成果能夠得到肯定是件值得高興的事情。</p><p>　　我們首先在網(wǎng)上和圖書(shū)館的資料庫(kù)中找了些資料，大概了解了逆向年金抵押貸款是怎樣的一種貸款品種，然后了解了逆向年金抵押貸款分別在國(guó)內(nèi)和國(guó)外的研究狀況。從這些方面我們可以看出，逆向年金抵押貸款這種貸款模式在中國(guó)還不是很流行，人們從思想上還不能夠完

78、全接受，當(dāng)然這與我國(guó)的國(guó)情有著一定的聯(lián)系。</p><p>　　為了能夠更好地適應(yīng)老齡化社會(huì)的到來(lái)，我們應(yīng)在認(rèn)清國(guó)情的前提下努力探索各種養(yǎng)老方式，以求得老人頤養(yǎng)天年、國(guó)家減輕負(fù)擔(dān)。這種方式不是惟一的養(yǎng)老方式，也不是最好的養(yǎng)老選擇，但正如前面所說(shuō)，它對(duì)銀行機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)不失為一個(gè)獲得收益、增加客戶(hù)群的好方法，而且對(duì)個(gè)人來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。逆向年金抵押貸款使得老年人在退休以后的生活能夠過(guò)的相對(duì)充裕，使老年人能夠在一生中

79、實(shí)現(xiàn)大致均衡的消費(fèi)水平，有效解決了老年人有房沒(méi)錢(qián)的問(wèn)題。逆向年金抵押貸款是啟動(dòng)老年住宅市場(chǎng)的強(qiáng)大動(dòng)力源，不僅增加了老年人的有效收入，提高了老年人的支付能力，而且，刺激了老年人的住宅消費(fèi)需求，使老年人的潛在消費(fèi)能力變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，從根本上推動(dòng)了老年住宅的發(fā)展，成為啟動(dòng)老年住宅市場(chǎng)強(qiáng)大的動(dòng)力源。</p><p>　　通過(guò)此次畢業(yè)論文設(shè)計(jì)，我收獲了很多，對(duì)逆向年金抵押貸款有了進(jìn)一步的了解，我們小組的成員分工合作，有的上