土地估價(jià)方法實(shí)踐中應(yīng)注意的幾點(diǎn)意見

1、<p>　　土地估價(jià)方法實(shí)踐中應(yīng)注意的幾點(diǎn)意見</p><p>　　【摘要】土地估價(jià)在現(xiàn)代市場(chǎng)運(yùn)行中扮演越來(lái)越重的作用，本文主要分析了在土地估價(jià)工作中常用的幾種方法即：市場(chǎng)比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法應(yīng)注意的幾點(diǎn)意見和一些心得體會(huì)。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】土地估價(jià)方法 實(shí)踐 意見 </p><p>　　一、 運(yùn)用市場(chǎng)

2、比較法需注意的意見 </p><p>　　市場(chǎng)比較法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，以土地的市場(chǎng)交易價(jià)格為導(dǎo)向，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。 </p><p>　　運(yùn)用此方法的關(guān)鍵是找到近期與估價(jià)對(duì)象在同區(qū)域類似地產(chǎn)的成交案例和對(duì)影響因素的進(jìn)行準(zhǔn)確全面的分析，否則，就不能很好的進(jìn)行估價(jià)，比如在同一區(qū)域類似

3、的兩個(gè)商住開發(fā)地塊，若在開發(fā)規(guī)劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個(gè)類似地塊的價(jià)格會(huì)相差蠻大。 </p><p>　　市場(chǎng)比較法一般用于商業(yè)用地、住宅用地，因?yàn)檫@兩者的土地市場(chǎng)比較成熟、發(fā)達(dá)，而且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較公開公平化。評(píng)估工業(yè)用地時(shí)，則視情況而定，如果工業(yè)用地位于開發(fā)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等成片的、工業(yè)類型相對(duì)統(tǒng)一的區(qū)域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業(yè)用地，則不適宜選用此方法。而且工業(yè)用地的有償獲得常常由于

4、當(dāng)?shù)卣恼猩桃Y優(yōu)惠政策，因此不同案例的土地使用價(jià)格也會(huì)因?yàn)槭褂脤?duì)象的不同、土地獲取時(shí)間不同而差異較大，這也是工業(yè)用地估價(jià)需要注意的問(wèn)題。 </p><p>　　二、 運(yùn)用收益還原法需注意的意見 </p><p>　　收益還原法是利用經(jīng)濟(jì)學(xué)的預(yù)期收益原理，在估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的資本化率（還原利率）將評(píng)估對(duì)象在未來(lái)每年的純收益統(tǒng)一折算為評(píng)估時(shí)日收益總和的方法。 &

5、lt;/p><p>　　此方法適用于評(píng)估有收益的土地使用權(quán)或具有潛在收益的土地使用權(quán)，運(yùn)用此方法時(shí)有二個(gè)難點(diǎn)，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。 </p><p>　　確定純收益亦有二個(gè)難點(diǎn)，方法中提到的純收益是未來(lái)幾十年的預(yù)期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點(diǎn)之一。我們平實(shí)所要評(píng)估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產(chǎn)生的總收益，要從總純收益中準(zhǔn)確的分割出由土地產(chǎn)生的純收益

6、比較困難，這是確定純收益的難點(diǎn)之二。 </p><p>　　目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法；②純收益與價(jià)格比率法；③內(nèi)插法。三種方法看似簡(jiǎn)單，但在實(shí)際運(yùn)用中，如果確定一個(gè)合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因?yàn)樵谧鳂I(yè)評(píng)估時(shí)，僅還原利率取值不同，估價(jià)結(jié)果就會(huì)不同，有時(shí)會(huì)相差幾倍甚至幾十倍。 </p><p>　　三、 運(yùn)用成本逼近法需注意的意

7、見 </p><p>　　成本逼近法是運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理，以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤(rùn)、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)推算土地價(jià)格的方法。 </p><p>　　運(yùn)用此方法的關(guān)鍵就在于準(zhǔn)確的確定土地開發(fā)費(fèi)用和土地增值率，但在實(shí)際中土地的價(jià)格大部分取決于土地的效用或者說(shuō)土地所能產(chǎn)生的收益，有時(shí)開發(fā)費(fèi)用很多，但因土地

8、的用途單一、位置偏遠(yuǎn)等因素影響，土地價(jià)格并不高。相反，土地開發(fā)費(fèi)用少，但因土地區(qū)位好、區(qū)域發(fā)展前景好等因素的影響，土地價(jià)格也許會(huì)很高。 </p><p>　　因此，由于此方法的局限性，在實(shí)踐中，僅在土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交案例不多、無(wú)法采用其他方法時(shí)才選用。比較適用于土地資產(chǎn)清查、土地資產(chǎn)處置、土地資產(chǎn)抵押等方面的評(píng)估。 </p><p>　　四、 運(yùn)用剩余法需注意的意見 </p&g

9、t;<p>　　剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法，是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算待估土地價(jià)格的方法。 </p><p>　　此方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)，也可以運(yùn)用于以下情形：①待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；③現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。

10、它適宜有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開發(fā)或再開發(fā)價(jià)值的宗地評(píng)估。 </p><p>　　運(yùn)用此方法的難點(diǎn)是在房地產(chǎn)總價(jià)中剝離房產(chǎn)的價(jià)格，通常的做法是以房屋建安開發(fā)成本或房屋重置價(jià)×房屋成新度計(jì)算房屋的價(jià)值。個(gè)人覺(jué)得，這樣計(jì)算房屋的價(jià)格沒(méi)有體現(xiàn)房屋所帶來(lái)的未來(lái)收益，與運(yùn)用收益法遇到的尷尬如出一轍。 </p><p>　　五、 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法需注意的意見 </p><

11、;p>　　基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法也是運(yùn)用了經(jīng)濟(jì)學(xué)的替代原理，以利用基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。 </p><p>　　現(xiàn)在，大多數(shù)城鎮(zhèn)都已普遍推行基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行土地估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)是一個(gè)特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，是一個(gè)區(qū)域某個(gè)用途的土地平均價(jià)格，具有很

12、強(qiáng)的時(shí)效性。在實(shí)踐中本人感覺(jué)到，有的現(xiàn)行的基準(zhǔn)地價(jià)體系不能較好地反映現(xiàn)有的地價(jià)水平。因?yàn)殡S著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是一個(gè)區(qū)域有重點(diǎn)規(guī)劃出臺(tái)或重大工程實(shí)施后，影響土地級(jí)別高低、價(jià)格高低的因素也隨之發(fā)生變化，而制定出臺(tái)新的基準(zhǔn)地價(jià)體系又需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。 </p><p>　　六、在土地估價(jià)工作中幾點(diǎn)體會(huì) </p><p>　　1.在實(shí)踐中，因?yàn)楣纼r(jià)目的的不同，估價(jià)對(duì)象的不同，所要考慮的影響

13、因素不同，對(duì)估價(jià)結(jié)果的要求也不同，但在估價(jià)作業(yè)中，都應(yīng)該遵循以下估價(jià)原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預(yù)期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報(bào)酬遞增、遞減原則；⑦估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；⑧多方法相比較原則。 </p><p>　　2.土地估價(jià)是一個(gè)理論與實(shí)踐結(jié)合相當(dāng)緊密的工作，不僅要求估價(jià)師有全面的理論知識(shí)，還要求估價(jià)師有豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。而且土地估價(jià)是個(gè)區(qū)域性的工作，比如上海的資深估價(jià)師因?qū)μ旖蛲恋厥?/p>

14、場(chǎng)不熟悉，他在短時(shí)間內(nèi)就不會(huì)很好的從事天津的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，因此一個(gè)優(yōu)秀的估價(jià)師應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情十分熟悉，同時(shí)還要不斷獲取房地產(chǎn)市場(chǎng)信息、積累土地估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。 </p><p>　　3.土地估價(jià)是一份科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，又是一種中介服務(wù)工作，估價(jià)師必須具有較高的職業(yè)道德水平，才能客觀、公正、獨(dú)立的從事估價(jià)工作。在實(shí)際工作中，由于估價(jià)作業(yè)方是被委托方，合同的乙方，時(shí)常處于被動(dòng)地位；又因?yàn)閺耐恋毓纼r(jià)的方法體系、原則來(lái)看，

15、具體的執(zhí)業(yè)過(guò)程中評(píng)估方法的選擇有較大空間，造成了有的評(píng)估機(jī)構(gòu)為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方法達(dá)到操縱評(píng)估結(jié)果的目的。希望我們的行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，大家應(yīng)該抵制并杜絕此類現(xiàn)象。 </p><p>　　4.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等出具的《土地估價(jià)報(bào)告》經(jīng)常會(huì)被應(yīng)用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區(qū)的同一部門，對(duì)資料存檔的要求都不同。因此，在工作實(shí)踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，

16、出具的《土地估價(jià)報(bào)告》除了滿足《土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)范格式外，還應(yīng)考慮不同部門對(duì)的《土地估價(jià)報(bào)告》的格式要求和特點(diǎn)。 </p><p>　　5.中國(guó)的土地估價(jià)事業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，已經(jīng)有了很大的進(jìn)步，擁有了一大批估價(jià)隊(duì)伍，頒布了一系列的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，取得了可喜的成績(jī)。但是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，土地估價(jià)的理論和實(shí)踐要求也同樣在與時(shí)俱進(jìn)，因此，土地估價(jià)師應(yīng)該不斷的加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)、實(shí)踐探索，才能滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的

17、需要、行業(yè)發(fā)展的要求。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn)： </b></p><p>　　1.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，2002年4月第一版，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，GB/T18508-2001； </p><p>　　2.廣東省土地估價(jià)師協(xié)會(huì) 估價(jià)師資訊網(wǎng)，《全國(guó)土地估價(jià)師資格考試法律法規(guī)新編》，ISBN7-80728-41