土地估價方法實踐中應注意的幾點意見

1、<p>　　土地估價方法實踐中應注意的幾點意見</p><p>　　【摘要】土地估價在現(xiàn)代市場運行中扮演越來越重的作用，本文主要分析了在土地估價工作中常用的幾種方法即：市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法應注意的幾點意見和一些心得體會。 </p><p>　　【關鍵詞】土地估價方法 實踐 意見 </p><p>　　一、 運用市場

2、比較法需注意的意見 </p><p>　　市場比較法是根據(jù)經(jīng)濟學的替代原理，以土地的市場交易價格為導向，將待估土地與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。 </p><p>　　運用此方法的關鍵是找到近期與估價對象在同區(qū)域類似地產(chǎn)的成交案例和對影響因素的進行準確全面的分析，否則，就不能很好的進行估價，比如在同一區(qū)域類似

3、的兩個商住開發(fā)地塊，若在開發(fā)規(guī)劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個類似地塊的價格會相差蠻大。 </p><p>　　市場比較法一般用于商業(yè)用地、住宅用地，因為這兩者的土地市場比較成熟、發(fā)達，而且市場競爭比較公開公平化。評估工業(yè)用地時，則視情況而定，如果工業(yè)用地位于開發(fā)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等成片的、工業(yè)類型相對統(tǒng)一的區(qū)域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業(yè)用地，則不適宜選用此方法。而且工業(yè)用地的有償獲得常常由于

4、當?shù)卣恼猩桃Y優(yōu)惠政策，因此不同案例的土地使用價格也會因為使用對象的不同、土地獲取時間不同而差異較大，這也是工業(yè)用地估價需要注意的問題。 </p><p>　　二、 運用收益還原法需注意的意見 </p><p>　　收益還原法是利用經(jīng)濟學的預期收益原理，在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的資本化率（還原利率）將評估對象在未來每年的純收益統(tǒng)一折算為評估時日收益總和的方法。 &

5、lt;/p><p>　　此方法適用于評估有收益的土地使用權(quán)或具有潛在收益的土地使用權(quán)，運用此方法時有二個難點，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。 </p><p>　　確定純收益亦有二個難點，方法中提到的純收益是未來幾十年的預期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點之一。我們平實所要評估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產(chǎn)生的總收益，要從總純收益中準確的分割出由土地產(chǎn)生的純收益

6、比較困難，這是確定純收益的難點之二。 </p><p>　　目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風險調(diào)整值法；②純收益與價格比率法；③內(nèi)插法。三種方法看似簡單，但在實際運用中，如果確定一個合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因為在作業(yè)評估時，僅還原利率取值不同，估價結(jié)果就會不同，有時會相差幾倍甚至幾十倍。 </p><p>　　三、 運用成本逼近法需注意的意

7、見 </p><p>　　成本逼近法是運用了經(jīng)濟學的生產(chǎn)費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理，以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。 </p><p>　　運用此方法的關鍵就在于準確的確定土地開發(fā)費用和土地增值率，但在實際中土地的價格大部分取決于土地的效用或者說土地所能產(chǎn)生的收益，有時開發(fā)費用很多，但因土地

8、的用途單一、位置偏遠等因素影響，土地價格并不高。相反，土地開發(fā)費用少，但因土地區(qū)位好、區(qū)域發(fā)展前景好等因素的影響，土地價格也許會很高。 </p><p>　　因此，由于此方法的局限性，在實踐中，僅在土地市場不發(fā)育、土地成交案例不多、無法采用其他方法時才選用。比較適用于土地資產(chǎn)清查、土地資產(chǎn)處置、土地資產(chǎn)抵押等方面的評估。 </p><p>　　四、 運用剩余法需注意的意見 </p&g

9、t;<p>　　剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。 </p><p>　　此方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，也可以運用于以下情形：①待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；③現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估。

10、它適宜有交易地區(qū)、且地產(chǎn)有開發(fā)或再開發(fā)價值的宗地評估。 </p><p>　　運用此方法的難點是在房地產(chǎn)總價中剝離房產(chǎn)的價格，通常的做法是以房屋建安開發(fā)成本或房屋重置價×房屋成新度計算房屋的價值。個人覺得，這樣計算房屋的價格沒有體現(xiàn)房屋所帶來的未來收益，與運用收益法遇到的尷尬如出一轍。 </p><p>　　五、 運用基準地價系數(shù)修正法需注意的意見 </p><

11、;p>　　基準地價系數(shù)修正法也是運用了經(jīng)濟學的替代原理，以利用基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。 </p><p>　　現(xiàn)在，大多數(shù)城鎮(zhèn)都已普遍推行基準地價系數(shù)修正法進行土地估價?；鶞实貎r是一個特定時點的價格，是一個區(qū)域某個用途的土地平均價格，具有很

12、強的時效性。在實踐中本人感覺到，有的現(xiàn)行的基準地價體系不能較好地反映現(xiàn)有的地價水平。因為隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，特別是一個區(qū)域有重點規(guī)劃出臺或重大工程實施后，影響土地級別高低、價格高低的因素也隨之發(fā)生變化，而制定出臺新的基準地價體系又需要一個相當長的過程。 </p><p>　　六、在土地估價工作中幾點體會 </p><p>　　1.在實踐中，因為估價目的的不同，估價對象的不同，所要考慮的影響

13、因素不同，對估價結(jié)果的要求也不同，但在估價作業(yè)中，都應該遵循以下估價原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報酬遞增、遞減原則；⑦估價時點原則；⑧多方法相比較原則。 </p><p>　　2.土地估價是一個理論與實踐結(jié)合相當緊密的工作，不僅要求估價師有全面的理論知識，還要求估價師有豐富的估價實踐經(jīng)驗。而且土地估價是個區(qū)域性的工作，比如上海的資深估價師因?qū)μ旖蛲恋厥?/p>

14、場不熟悉，他在短時間內(nèi)就不會很好的從事天津的土地估價業(yè)務，因此一個優(yōu)秀的估價師應該對當?shù)氐氖袌鲂星槭质煜ぃ瑫r還要不斷獲取房地產(chǎn)市場信息、積累土地估價經(jīng)驗。 </p><p>　　3.土地估價是一份科學嚴謹?shù)墓ぷ?，又是一種中介服務工作，估價師必須具有較高的職業(yè)道德水平，才能客觀、公正、獨立的從事估價工作。在實際工作中，由于估價作業(yè)方是被委托方，合同的乙方，時常處于被動地位；又因為從土地估價的方法體系、原則來看，

15、具體的執(zhí)業(yè)過程中評估方法的選擇有較大空間，造成了有的評估機構(gòu)為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達到操縱評估結(jié)果的目的。希望我們的行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，大家應該抵制并杜絕此類現(xiàn)象。 </p><p>　　4.因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等出具的《土地估價報告》經(jīng)常會被應用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區(qū)的同一部門，對資料存檔的要求都不同。因此，在工作實踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，

16、出具的《土地估價報告》除了滿足《土地估價規(guī)程》的規(guī)范格式外，還應考慮不同部門對的《土地估價報告》的格式要求和特點。 </p><p>　　5.中國的土地估價事業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已經(jīng)有了很大的進步，擁有了一大批估價隊伍，頒布了一系列的法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，取得了可喜的成績。但是隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地估價的理論和實踐要求也同樣在與時俱進，因此，土地估價師應該不斷的加強理論學習、實踐探索，才能滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的

17、需要、行業(yè)發(fā)展的要求。 </p><p><b>　　參考文獻： </b></p><p>　　1.中華人民共和國國家標準，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，2002年4月第一版，中國標準出版社，GB/T18508-2001； </p><p>　　2.廣東省土地估價師協(xié)會 估價師資訊網(wǎng)，《全國土地估價師資格考試法律法規(guī)新編》，ISBN7-80728-41