我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)務(wù)操作及風(fēng)險(xiǎn)初探

1、<p>　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)務(wù)操作及風(fēng)險(xiǎn)初探</p><p>　　摘要：當(dāng)前，土地增值稅的納稅籌劃問(wèn)題已經(jīng)成為我國(guó)眾多房地產(chǎn)企業(yè)越發(fā)重視的問(wèn)題之一。而土地增值稅的納稅籌劃，不僅可以有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的惡意炒作，而且可以有效減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。本文將通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問(wèn)題進(jìn)行解析，然后從三個(gè)方面提出建議和思考：充分利用稅收的相關(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃；明確納稅籌

2、劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法；需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力。 </p><p>　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃 </p><p>　　近年來(lái)，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要支柱之一，而且其重要性越發(fā)明顯，日益成為我國(guó)當(dāng)前和今后很長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期的強(qiáng)勁經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。與此同時(shí)，不能回避的問(wèn)題是，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力也在與日俱增。其中土地增

3、值稅，是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物和附著物所取得的增值額作為具體的征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果通過(guò)合理有效的稅收籌劃，是可以能夠合理處理影響稅后利潤(rùn)的土地增稅問(wèn)題的。本文將結(jié)合具體的案例，來(lái)具體探討當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃的若干問(wèn)題和解決的技巧，希望對(duì)從事該項(xiàng)工作的人員有所裨益。 </p><p>　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃存在的主要問(wèn)

4、題解析 </p><p>　　當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅種繁多和稅負(fù)較重的壓力與日俱增，在納稅籌劃的實(shí)際操作過(guò)程中也存在諸多問(wèn)題，主要存在以下情況： </p><p>　?。ㄒ唬┮恍┢髽I(yè)的管理者疏于對(duì)國(guó)家相關(guān)宏觀政策的關(guān)注 </p><p>　　眾所周知，我國(guó)近些年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度日益加大，相繼出臺(tái)了 “國(guó)六條”、“國(guó)十一條” 和“國(guó)八條”等，可見(jiàn)從財(cái)政、金融和

5、稅收等諸多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的科學(xué)調(diào)控越發(fā)急迫。這在很大程度上也給我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型企業(yè)帶來(lái)了一些消極的影響。具體表現(xiàn)是一些企業(yè)還缺乏適應(yīng)這種大力度宏觀調(diào)控客觀環(huán)境的能力。這也直接導(dǎo)致土地增值稅的納稅籌劃工作受到一定程度的阻力，也加大了他們土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 </p><p>　?。ǘ┘{稅籌劃目標(biāo)不明晰，方法有待完善 </p><p>　　主要表現(xiàn)在：一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理

6、層忽視對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，尤其是大型的國(guó)有企業(yè)，他們片面地認(rèn)為這是國(guó)家層面的事情，而非企業(yè)行為；一些財(cái)務(wù)人員缺乏會(huì)計(jì)等專業(yè)知識(shí)的儲(chǔ)備，缺乏對(duì)土地增值稅務(wù)政策的全局觀念，導(dǎo)致在具體運(yùn)用上有失熟練，一方面對(duì)納稅籌劃的遞延、節(jié)稅及相關(guān)的安全問(wèn)題缺乏明晰的定位，另一方面更是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法理解和應(yīng)用都不科學(xué)。 </p><p>　?。ㄈ┫嚓P(guān)的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)有待提高 </p><p&g

7、t;　　從房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的整體情況來(lái)看，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)新的土地增值稅政策環(huán)境的同時(shí)，缺乏必需的危機(jī)感。具體表現(xiàn)是：一些企業(yè)雖然名義上說(shuō)都是按照國(guó)家稅法和相關(guān)條例的規(guī)定處理，但是由于對(duì)于籌劃點(diǎn)把握不好，很容易出現(xiàn)違法違規(guī)的現(xiàn)象；一些企業(yè)的財(cái)務(wù)人員對(duì)稅務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)非常淡薄，從而忽視了進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃整個(gè)環(huán)節(jié)可能存在的多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，比如籌劃方案失準(zhǔn)、有納稅籌劃計(jì)劃執(zhí)行方式不當(dāng)，以及對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力喪失等問(wèn)題。 <

8、/p><p>　　二、對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點(diǎn)建議 </p><p>　　基于對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的實(shí)際情況及其存在中的問(wèn)題，本文有針對(duì)性的提出以下三點(diǎn)建議和措施，以期對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃提供有益的借鑒和參考。 </p><p>　?。ㄒ唬┏浞掷枚愂盏南嚓P(guān)政策進(jìn)行納稅籌劃 </p><p>　

9、　不容忽視的一種情況是，當(dāng)下我國(guó)整體的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整大背景下，相關(guān)的宏觀政策出臺(tái)和變化都很快。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理者積極關(guān)注國(guó)內(nèi)外的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，并且具有一定程度的宏觀政策預(yù)見(jiàn)性，尤其是關(guān)注土地增值稅方面政策的新調(diào)整。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于土地增值的稅法里有許多優(yōu)惠政策規(guī)定，比如可以通過(guò)建造普通住宅出售的稅收優(yōu)惠；合作建房的稅收優(yōu)惠；企業(yè)兼并的稅收優(yōu)惠等規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)管理者只有將相關(guān)政策吃透，才能將企業(yè)由稅收籌劃的被動(dòng)地位轉(zhuǎn)化為主動(dòng)，從而

10、強(qiáng)化對(duì)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力。 </p><p>　　（二）明確納稅籌劃目標(biāo)，熟練應(yīng)用籌劃方法 </p><p>　　這要求房地產(chǎn)企業(yè)明確土地增值稅的納稅籌劃目標(biāo)，千萬(wàn)不要錯(cuò)過(guò)最佳的籌劃時(shí)間，盡量做好事前、事中和事后的全過(guò)程籌劃，從而保障土地增值稅籌劃目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)，具體的籌劃方法： </p><p>　　1、利用其征稅范圍進(jìn)行納稅籌劃 </p&

11、gt;<p>　　主要表現(xiàn)為合作建房方式籌劃和代建房方式籌劃。前者指的是在項(xiàng)目完成后，合作雙方按照合作建房合同的具體約定比例來(lái)進(jìn)行分房自用，因此雙方都暫免土地增值稅。需要指出的是，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候需要繳納土地增值稅。后者指的是房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，只收取代建收入，尚未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問(wèn)題，所以也避開(kāi)了土地增值稅的征稅范圍。 </p><p>　　2、規(guī)避平臺(tái)籌劃法 </p>

12、<p>　　臨界點(diǎn)主要分為稅基臨界點(diǎn)和優(yōu)惠臨界點(diǎn)兩種。前者主要是通過(guò)合理減小稅基來(lái)實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的，后者主要是為了享受優(yōu)惠待遇。舉例來(lái)說(shuō)，一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在統(tǒng)計(jì)土地增值稅時(shí)，要求可以扣除項(xiàng)目總金額為800萬(wàn)元，假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為 1000萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為25%，土地增值稅為60萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為140萬(wàn)元；假設(shè)市場(chǎng)售價(jià)為960萬(wàn)元，如果不考慮其他因素，那么土地增值稅計(jì)算應(yīng)該是：增值率為20%，

13、土地增值稅為0萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)為160萬(wàn)元。可見(jiàn)，兩種情況下利潤(rùn)有20萬(wàn)元的差異。這也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在出售普通的標(biāo)準(zhǔn)住宅時(shí)，需要通過(guò)合理的定價(jià)進(jìn)行納說(shuō)籌劃，具體要求是需要在定價(jià)時(shí)加強(qiáng)有關(guān)稅金及附加的合理測(cè)算，從而準(zhǔn)確找到稅金的跳板臨界點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)銷售價(jià)格的科學(xué)制定。 </p><p>　　3、利息支出的籌劃 </p><p>　　房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)有外部融資的問(wèn)題，這就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提

14、供了一定的操作空間，即在實(shí)際的籌資過(guò)程中，可以通過(guò)確定合適的籌資利息扣除方式來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值稅的籌劃目標(biāo)。對(duì)于以下兩種情況，允許據(jù)實(shí)扣除。其一：能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偹l(fā)生的利息支出；其二：能夠提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的有效證明材料。而對(duì)于與項(xiàng)目有關(guān)的其他費(fèi)用，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%比例之內(nèi)進(jìn)行扣除。如果無(wú)法滿足其中的任何一個(gè)要求，需要按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%比例之內(nèi)進(jìn)行扣

15、除。舉例來(lái)說(shuō)：假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目土地取得成本和建造成本共計(jì)100萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的其他費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體規(guī)定執(zhí)行。則該項(xiàng)目的借款利息支出為5萬(wàn)元。那么如果該企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息大于5萬(wàn)元，這種情況下，可以采用第一種扣除方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用準(zhǔn)予扣除的金額大于10萬(wàn)元；如果企業(yè)的籌資借款預(yù)計(jì)利息小于5萬(wàn)元，那么就要采用第二種扣除方式，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可扣除金額小于10萬(wàn)元。 </p><p>　?。ㄈ?/p>

16、需要提升納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理能力 </p><p>　　鑒于土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)中的重要性地位，其納稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理也不容忽視。因此要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)土地增值稅的納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理和防范建設(shè)問(wèn)題。具體要求是：根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況，科學(xué)設(shè)定籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的控制點(diǎn)，并建立有效的防線評(píng)測(cè)指標(biāo)和預(yù)警機(jī)制；做好與利益相關(guān)者的溝通協(xié)調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、解決和協(xié)調(diào)與稅收征管部門的溝通問(wèn)題，有效避免納稅的法律風(fēng)

17、險(xiǎn)；按照最新的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)不能簡(jiǎn)單采用預(yù)征方式，而是需要及時(shí)對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)土地增值稅的清算工作，不斷增加企業(yè)內(nèi)部審計(jì)來(lái)合理規(guī)避該清算而未清算的實(shí)際情況；最后還需要不斷提高企業(yè)納稅籌劃員工的職業(yè)素養(yǎng)，提高他們的綜合能力，以便能夠制定合理的納稅籌劃方案，并保證其順利地實(shí)施。 </p><p><b>　　三、結(jié)束語(yǔ) </b></p><

18、;p>　　綜上所述，伴隨我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的大趨勢(shì)，以及我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體財(cái)務(wù)管理理念的不斷更新和完善，關(guān)于土地增值稅納稅籌劃的要求越來(lái)越高。盡管我國(guó)一些房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅納稅籌劃的理念和操作技巧上都存在諸多不足，面臨諸多困難，但是這更加需要企業(yè)不斷增強(qiáng)自身實(shí)力，從而在遵紀(jì)守法的前提下，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)利潤(rùn)的最大化。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p&g