探討房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理

1、<p>　　探討房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)管理</p><p>　　【摘要】：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程建設(shè)也在逐步加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)工程也越來(lái)越多。而造價(jià)管理也成為了工程建設(shè)過(guò)程中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，只有做好造價(jià)管理才能全面實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；工程造價(jià)管理 </p><p>　　中圖分類號(hào)：T

2、U723.5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)： </p><p><b>　　0、引言 </b></p><p>　　工程造價(jià)的管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，使工程造價(jià)的管理與確定變得更為復(fù)雜，這就需要我們對(duì)工程造價(jià)的管理始終貫穿在建設(shè)項(xiàng)目全過(guò)程中。加強(qiáng)工程造價(jià)管理，就是要合理確定和有效控制工程造價(jià)。 </p><p>　　1、房地產(chǎn)建設(shè)

3、項(xiàng)目的工程造價(jià)管理的基本原則 </p><p>　　工程造價(jià)有效控制應(yīng)遵循的基本原則有：以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)進(jìn)行建設(shè)全過(guò)程造價(jià)控制的原則；主動(dòng)控制的原則；技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則。為此應(yīng)通過(guò)技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，正確處理技術(shù)先進(jìn)與經(jīng)濟(jì)合理之間的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系，力求達(dá)到在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)，把控制工程造價(jià)的觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和技術(shù)措施中。因此，從項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工

4、等各個(gè)階段均需做好相應(yīng)的造價(jià)控制。 </p><p>　　2、工程造價(jià)控制管理的影響因素 </p><p><b>　　2.1、人員因素 </b></p><p>　　在建筑工程的管理工作中，編制管理概預(yù)算是最重要的也是最復(fù)雜的任務(wù)，他直接決定了建筑產(chǎn)品的價(jià)格，是定價(jià)的依據(jù)。因此，這對(duì)編制人員的工作能力、道德素質(zhì)和工作態(tài)度都是重要考驗(yàn)。首先，編

5、制人員要時(shí)刻將企業(yè)利益放在首位，努力節(jié)約投資。其次，編制人員要敏感地把握政策變化，；理論知識(shí)豐富，行業(yè)視野開(kāi)闊。再次，編制人員的業(yè)務(wù)水平，專業(yè)能力也要能勝任編制工作。最后，編制人員要掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，了解經(jīng)濟(jì)信息，對(duì)有關(guān)建筑工程標(biāo)準(zhǔn)的政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)有所了解。這樣，編制人員的素質(zhì)就成了工程造價(jià)控制的重要影響因素，好的編制人員能為企業(yè)帶來(lái)最大的利益，反之亦然。 </p><p><b>　　2.2、設(shè)計(jì)因素 &l

6、t;/b></p><p>　　編制概預(yù)算的主要是依據(jù)企業(yè)提供的建筑設(shè)計(jì)圖。因此，建筑設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目中也是關(guān)鍵，對(duì)工程造價(jià)有很大影響。尤其在工程進(jìn)行初步設(shè)計(jì)的階段，若能對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的功能定位，依據(jù)定位確定合適的建筑結(jié)構(gòu)，合理設(shè)計(jì)總平面圖，選擇合適的施工工藝和建筑材料設(shè)備，就能為之后的工程造價(jià)控制打好基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)在保證工程達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，盡量為項(xiàng)目節(jié)約投資。因此，設(shè)計(jì)因素也是影響工程造價(jià)的關(guān)鍵之一。 <

7、/p><p><b>　　2.3、施工因素 </b></p><p>　　在減少投資方面，施工的影響雖然相對(duì)人員和設(shè)計(jì)較小，但仍然不可忽視。因此，概預(yù)算的編制過(guò)程也必須將施工組織、施工技術(shù)考慮在內(nèi)。施工階段是項(xiàng)目實(shí)施的關(guān)鍵階段，施工技術(shù)和施工組織直接關(guān)系著施工質(zhì)量，施工花費(fèi)。所以，施工因素也是影響概預(yù)算編制的重要方面。把握好施工過(guò)程的造價(jià)控制，也有利于實(shí)現(xiàn)預(yù)算目標(biāo)。 &l

8、t;/p><p>　　3、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)工程造價(jià)管理中存在的問(wèn)題 </p><p>　　3.1造價(jià)控制與管理手段落后 </p><p>　　造價(jià)控制與管理主要是依據(jù)財(cái)務(wù)部門的決算報(bào)告，缺乏造價(jià)控制與管理的事前預(yù)測(cè)和過(guò)程控制，只能被動(dòng)監(jiān)督。從造價(jià)控制與管理方法來(lái)看，事前事中和事后造價(jià)控制相互脫節(jié)。許多企業(yè)的造價(jià)控制只有事后的造價(jià)核算和簡(jiǎn)單的造價(jià)分析，缺乏科學(xué)的事前造價(jià)預(yù)測(cè)

9、和決策，缺乏嚴(yán)格的事中造價(jià)控制和事后造價(jià)考核。一旦反映在財(cái)務(wù)賬面上造價(jià)失控，已是既成事實(shí)，無(wú)法發(fā)造價(jià)控制的作用，不能及時(shí)收集、傳遞、處理、儲(chǔ)存生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)的大量數(shù)據(jù)信息，不能及時(shí)準(zhǔn)確的發(fā)現(xiàn)造價(jià)管理中所存在的根本問(wèn)題及原因，難以對(duì)癥下藥，采取有效措施降低造價(jià)，使效益大量流失。&#160; </p><p>　　3.2 造價(jià)控制意識(shí)薄弱 </p><p>　　在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)

10、施過(guò)程中，施工人員往往只關(guān)心自己負(fù)責(zé)的那一部分內(nèi)容，認(rèn)為造價(jià)控制與他們無(wú)關(guān)，造價(jià)控制意識(shí)比較薄弱。例如，項(xiàng)目經(jīng)理往往會(huì)覺(jué)得他的工作內(nèi)容就是關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量是否得到保障、能否在給定工期內(nèi)完成項(xiàng)目的問(wèn)題以及項(xiàng)目資金是否到位的問(wèn)題，而項(xiàng)目造價(jià)的控制則認(rèn)為是項(xiàng)目當(dāng)中負(fù)責(zé)造價(jià)控制的人員或者是財(cái)務(wù)部門的責(zé)任；技術(shù)人員則會(huì)認(rèn)為自己的任務(wù)是解決工程項(xiàng)目當(dāng)中的技術(shù)難題，保證技術(shù)的有效利用和工程質(zhì)量沒(méi)有任何問(wèn)題；項(xiàng)目的實(shí)際施工人員則只關(guān)注項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)情況等

11、。表面上看來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目的施工分工明確、各司其職，但實(shí)際上并未將造價(jià)控制的目標(biāo)分解到項(xiàng)目過(guò)程中的相關(guān)人員，缺少造價(jià)控制的責(zé)任，違背了項(xiàng)目造價(jià)控制的全員性原則。在沒(méi)有造價(jià)目標(biāo)的約束下，個(gè)人在項(xiàng)目施工過(guò)程中往往具有盲目性，缺乏主動(dòng)進(jìn)行造價(jià)控制意識(shí)，從而造成項(xiàng)目造價(jià)管理的無(wú)序、矛盾，使項(xiàng)目造價(jià)控制失效。&#160;&#160; </p><p>　　4、提升房地產(chǎn)工程造價(jià)管理的對(duì)策 </p>

12、<p>　　4.1、工程造價(jià)在投資決策階段的控制 </p><p>　　4.1.1 明確項(xiàng)目資金使用狀況 </p><p>　　建設(shè)項(xiàng)目的資金使用是從籌備到施工，再到竣工。在整個(gè)工程中，都要將資金的使用情況落實(shí)到每一個(gè)人、每一件事。斌設(shè)立監(jiān)察組，組備監(jiān)察機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格監(jiān)督好使用資金的狀況。倘若發(fā)現(xiàn)有部分項(xiàng)目資金出現(xiàn)了偏離，就要立即分析和判斷，及時(shí)的進(jìn)行決策和調(diào)整，避免因?yàn)橘Y金失控而

13、致使工程停工。 </p><p>　　4.1.2 做好前期市場(chǎng)分析 </p><p>　　投資決策階段，最主要的就是分析前期的市場(chǎng)狀況，從而為項(xiàng)目的決策提供依據(jù)，減少投資的風(fēng)險(xiǎn)。并對(duì)工程的地況進(jìn)行相應(yīng)的分析，比較同類的項(xiàng)目和工程的案例，做好合理充分的評(píng)估準(zhǔn)備，使得投資決策工作變得更有可靠性和科學(xué)性。 </p><p>　　4.2、工程造價(jià)在設(shè)計(jì)階段的控制 </

14、p><p>　　4.2.1優(yōu)化設(shè)計(jì)方案 </p><p>　　在工程造價(jià)的控制中，設(shè)計(jì)階段能夠滿足于工程的多方面需求，保障工程項(xiàng)目的合理的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，能夠平衡功能和價(jià)值。保證功能，消除較高的投入資金。設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，要注重每一個(gè)方案的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的科學(xué)合理，從而才能控制好工程造價(jià)。 </p><p>　　4.2.2 施行限額設(shè)計(jì) </p>

15、<p>　　通過(guò)可行性研究報(bào)告所指出的建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，可以作為限額設(shè)計(jì)的依據(jù)。限額設(shè)計(jì)是處于投資估算的限度之內(nèi)開(kāi)展工程設(shè)計(jì)，從而提高整個(gè)項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益。施行限額設(shè)計(jì)，要注重技術(shù)問(wèn)題，而不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。采用價(jià)值工程的理論，對(duì)工程的功能和部位進(jìn)行劃分，形成多個(gè)小部分。設(shè)計(jì)人員再根據(jù)評(píng)估額度開(kāi)展設(shè)計(jì)方案。限額設(shè)計(jì)不但能夠?qū)こ添?xiàng)目的造價(jià)進(jìn)行控制，而且還可以對(duì)工程的每個(gè)階段開(kāi)展逐層控制。限額設(shè)計(jì)，能夠解決建筑行業(yè)常見(jiàn)的投資超估

16、算、設(shè)計(jì)超概算以及施工超預(yù)算的“三超現(xiàn)象”。 </p><p>　　4.2.3 實(shí)施設(shè)計(jì)招標(biāo)和監(jiān)理制度 </p><p>　　目前，多數(shù)的工程項(xiàng)目都采取競(jìng)招標(biāo)制度，不單單可以考察設(shè)計(jì)方案的合理性，而且可以避免競(jìng)標(biāo)單位的低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。建設(shè)單位要在設(shè)計(jì)階段科學(xué)合理的編制工程的造價(jià)，并加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段監(jiān)理，確定好成熟的工藝技術(shù)，避免施工階段的方案變化和設(shè)計(jì)變更。工程設(shè)計(jì)中，設(shè)置監(jiān)察人員，并嚴(yán)格監(jiān)督工程設(shè)

17、計(jì)，保證經(jīng)濟(jì)核算的準(zhǔn)確性。在經(jīng)濟(jì)分析和技術(shù)比較之中，選擇經(jīng)濟(jì)合理的招標(biāo)方案。注重滿足功能，并控制好項(xiàng)目投資，發(fā)揮出工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。 </p><p>　　4.3、工程造價(jià)在施工階段的控制 </p><p>　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工階段，是完成建筑物成體階段。在這一階段，所消耗的物力、人力、財(cái)力也比較大，而且有較大的工程量，涉及諸多的層面。施工階段的影響因素比較多，材料的采購(gòu)也

18、受到市場(chǎng)周期和政策性的變化。因此，在這一階段的工程造價(jià)控制，就顯的格外重要。施工階段最注重材料的價(jià)格，應(yīng)選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用的施工材料。施工階段加強(qiáng)監(jiān)督和管理，避免設(shè)計(jì)、進(jìn)度計(jì)劃、施工條件出現(xiàn)變更。在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的簽證，保證材料的合理用量，確定好材料的價(jià)格，控制好施工時(shí)出現(xiàn)的索賠價(jià)格。施工階段面臨的現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)情況比較多，要全過(guò)程、全方位的進(jìn)行造價(jià)控制。 </p><p>　　4.4、竣工決算階段對(duì)造價(jià)的管理 </p&

19、gt;<p>　　加強(qiáng)工程量的復(fù)核工作。工程量是工程造價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)，審價(jià)人員不僅要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則，還應(yīng)對(duì)整個(gè)工程的設(shè)計(jì)和施工過(guò)程有系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，精通施工技術(shù)。加強(qiáng)對(duì)變更費(fèi)用的審查。特別是變更單價(jià)，主要審查其有無(wú)錯(cuò)套、高套，是否符合工程實(shí)際。 </p><p><b>　　5、結(jié)束語(yǔ) </b></p><p>　　綜上所述， 工程造價(jià)控制是一項(xiàng)復(fù)雜

20、的系統(tǒng)工程， 無(wú)論哪一個(gè)環(huán)節(jié)有疏忽， 都影響到整個(gè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，只有通過(guò)對(duì)以上各階段影響造價(jià)因素的控制，才能把工程造價(jià)控制落到實(shí)處，使開(kāi)發(fā)成本降到最低，進(jìn)而為控制商品房?jī)r(jià)格提供空間。 </p><p><b>　　參考文獻(xiàn) </b></p><p>　　[1]陳增偉.建設(shè)工程項(xiàng)目造價(jià)控制之我見(jiàn)[J].中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)，2011（4）.&#160; </p&