十年嬗變，劍鋒何如？——以鄭州市為樣本透視中原房地產十年營銷變遷.pdf

1、中原房地產營銷具有其較大的特殊性。地產界有句廣告語，大意是：河南最中國。的確，雖然中原地產不像深圳那樣領跑中國，并有成熟的“深圳模式”，但是，她海納百川、有容乃大的胸懷卻是為數不多的。 從1993的興起，到1996年的沉寂，到2000年的突圍，到2002年的理性，再到如今的漸趨成熟，中原房地產營銷緊緊追隨著我國發(fā)達地區(qū)的步伐，并且在緊張學習中不斷進行本土化創(chuàng)新，逐漸走出了一條頗具地方特色的發(fā)展之路。 根據市場營銷的共性與

2、房地產營銷的行業(yè)特性，本文將選題分為三個邏輯模塊進行研究，即中原房地產營銷環(huán)境、中原房地產營銷理念和中原房地產營銷實戰(zhàn)。 營銷環(huán)境影響著具體的營銷行為，因此對于營銷的分析，一定要從營銷環(huán)境的分析入手。中原房地產營銷環(huán)境十年之變，正是中國經濟體制變革的縮影，計劃和市場作為資源配置的兩只手，二者之間的此消彼長，構筑成了房地產營銷的最大背景。 所有營銷行為都是在一定的營銷理念支配下發(fā)生的，這些營銷理念就是營銷組織在具體營銷實踐

3、中的指導哲學。在房地產營銷中，將各種各樣的營銷理念進行抽象概括，并作系統(tǒng)性總結，其實無外乎有如下幾種：建設導向的生產觀念、樓盤導向的產品觀念、銷售導向的推銷觀念、消費者導向的營銷觀念和系統(tǒng)導向的社會營銷觀念。我稱之為“五段論”哲學。 這五種營銷理念，一方面，若從它們之間的內部聯(lián)系看，它們存在著逐級演進的邏輯關系，而且從房地產市場發(fā)展縱向來看，在房地產營銷歷史上也確實大致按照這樣一種順序進化；另一方面，若放眼整個的房地產市場橫向來

4、看，它們在不同的企業(yè)之間甚至同一企業(yè)的不同項目之間又出現了程度不同的并存。但無論怎樣，各種組織無一不是在其中某一個觀念的指導下從事其營銷活動。 在當前的中原房地產市場中，很多企業(yè)還處于“藝術”經營階段，20％的科學加80％的藝術。這可以說是相當部分房地產企業(yè)營銷初級化的最大表征。十年中原房地產營銷實戰(zhàn)史，就是其運作理念和運作方式從“藝術”逐漸向“科學”過渡的歷史。房地產營銷的實質到底是科學還是藝術，中原人在實戰(zhàn)中縱橫，在摸索中提