人口特征與規(guī)模對住宅市場的影響——基于大連數(shù)據(jù)的實證分析.pdf

1、本文主要依據(jù)大連住宅市場交易記錄、大連市居民住房現(xiàn)狀及需求調(diào)查兩部分?jǐn)?shù)據(jù)，基于人口角度，從宏觀和微觀兩個層面對大連市住宅市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，比較不同市場組成部分之間的性質(zhì)及需求特征，著重探討人口因素對住宅市場的影響機(jī)制。 論文共分為五章。 第一章是引言，對研究的總體情況進(jìn)行介紹，包括研究的背景、目的、方法和數(shù)據(jù)來源，以及本論文的獨立工作和不足之處。 第二章是文獻(xiàn)綜述部分，主要回顧了人口學(xué)方法應(yīng)用于住宅研究的開端及發(fā)

2、展情況，介紹住宅人口學(xué)概念和相關(guān)研究。 第三章是大連市住宅市場的宏觀層面分析。在這一部分，首先根據(jù)人口的來源將大連整體住宅市場分解為本地人和外地人兩個子市場，比較研究了兩個子市場對于市場總體需求變動的貢獻(xiàn)率以及需求性質(zhì)的差異。通過研究發(fā)現(xiàn)，雖然外地人市場所占的市場份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于本地人，但由于其增長速度快和投資屬性強，對市場總體需求波動起著舉足輕重的作用。爾后，在對宏觀市場進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析的基礎(chǔ)上，使用一階自回歸模型對決定本期住宅價格的

3、市場內(nèi)部因素做了量化研究。研究結(jié)果表明，人口總量對住宅價格有顯著影響。 第四章是大連市住宅市場的微觀層面分析。首先，從住宅市場的需求主體一家庭入手，基于家庭的人口學(xué)特征對住宅市場進(jìn)行分解，將住宅市場的潛在消費者劃分為八個生命周期階段和四個社會階層，比較不同群體住房現(xiàn)狀以及住房需求的差異。研究發(fā)現(xiàn)，處于不同生命周期階段的群體之間差異主要體現(xiàn)在住宅需求率上；而不同社會階層之間差異主要體現(xiàn)在現(xiàn)住房的數(shù)量和質(zhì)量上，在住宅需求率指標(biāo)上沒有

4、明顯的差別。在對潛在市場需求根據(jù)家庭特征進(jìn)行細(xì)分的基礎(chǔ)上，使用logit模型對住宅購買意向的微觀影響因素進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的生命周期階段和社會階層等級對住宅需求意向的影響顯著。 第五章總結(jié)了文章主體部分即第三章、第四章的研究結(jié)論，根據(jù)研究結(jié)論對大連市住宅市場未來價格走勢和需求情況做了估計。本研究認(rèn)為，大連市住宅市場上對于居住空間的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有滿足，未來五年內(nèi)住宅需求量仍然旺盛，住宅價格可能繼續(xù)保持上漲趨勢，但是增長速度將減緩。