基于住宅項目特征的價格與成本實證研究.pdf_第1頁
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文檔簡介

1、住宅項目實施前對擬建產(chǎn)品(住宅)目標(biāo)特征的決策及對其設(shè)計方案不僅決定住宅的出售價格與成本,而且決定項目投資能否成功。國內(nèi)外住宅的價格與成本內(nèi)容、項目管理模式、影響因素及環(huán)境的不同,導(dǎo)致對于住宅項目的價格、成本預(yù)測內(nèi)容及方法差異很大。我國商品住宅項目成本管理實踐中,由于住宅項目房屋及土地的使用權(quán)限,對于成本管理僅限于建設(shè)期間總施工總承包單位的成本管理,往往忽視目標(biāo)決策對成本的影響及對既定目標(biāo)實施的管理。另一方面,業(yè)主層級管理權(quán)限的不確定性

2、與建設(shè)工程成本數(shù)據(jù)的單一性,使得建設(shè)項目工程成本數(shù)據(jù)構(gòu)成十分復(fù)雜。不僅如此,投資管理者與項目成本管理者之間缺乏有效的聯(lián)系與溝通,導(dǎo)致工程實施后期,部分業(yè)主可能會通過降低材料質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)來滿足成本的要求。鑒于國內(nèi)研究項目成本基礎(chǔ)資料極其匱乏,因此通過已完工程資料,研究住宅項目價格、成本及目標(biāo)特征之間的關(guān)系在我國工程實踐及城鎮(zhèn)化建設(shè)中具有重大意義。
  本文以造價管理理論、統(tǒng)計學(xué)理論、多元統(tǒng)計分析為理論工具,將鄭州市區(qū)的57個商品住宅項

3、目價格及工程成本為研究樣本,系統(tǒng)地分析了住宅項目特征與成本和價格之間的關(guān)系,提出決策階段與設(shè)計階段,應(yīng)以住宅目標(biāo)特征做為主線進行成本控制的觀點及相應(yīng)的管理控制流程和計價方法;通過實際工程分析,建立的基于已完住宅特征住宅成本、價格預(yù)測模型,不但能夠提供住宅項目價格與目標(biāo)特征之間的函數(shù)關(guān)系,而且是項目成本管理與投資管理之間的溝通橋梁。更有意義的是,作者在住宅項目價格與成本的實證研究中,對收集的實踐工程數(shù)據(jù)用統(tǒng)計學(xué)理論進行了系統(tǒng)分析,可以成為

4、研究工程成本的計價方法與理論有力的數(shù)據(jù)基礎(chǔ),從而填補了國內(nèi)工程造價預(yù)測理論與方法實證研究的空白。
  本文的主要研究工作有以下幾方面:
  1、以造價管理理論為基礎(chǔ),將住宅的出售價格與目標(biāo)特征引入到項目前期造價管理中,提出以深化住宅目標(biāo)特征為主線進行決策階段與設(shè)計階段的項目成本管理概念,給出了相應(yīng)的管理流程與方法。該理論框架有效地將投資管理與成本管理緊密聯(lián)系在一起,使得住宅產(chǎn)品的差異化設(shè)計能夠受其出售價格控制,保證成本管理是

5、在項目投資成功的前提下進行。
  2、基于目標(biāo)特征的住宅價格預(yù)測模型是保證決策與設(shè)計階段成本管理的核心內(nèi)容。本文應(yīng)用模糊數(shù)學(xué)綜合評價方法,建立影響房價與成本的住宅目標(biāo)特征指標(biāo)體系,可以有效引導(dǎo)投資者在決策時考慮的內(nèi)容,與實施時影響工程成本的因素有效地結(jié)合起來。論文利用收集實際樣本的房價及建立相應(yīng)特征指標(biāo)來預(yù)測合理的住宅價格??梢蕴峁┮呀⒆≌繕?biāo)特征與價格的函數(shù)關(guān)系。使決策者在住宅產(chǎn)品的設(shè)計及實施,完全以其出售價格匹配的特征為依據(jù)

6、,避免成本分配的不合理性,為價值工程實施提供了前提條件。
  3、在住宅項目總成本中,除稅、土地費用及其它規(guī)費等不可控成本外,作者對已完的工程的可控成本數(shù)據(jù)進行了系統(tǒng)的收集、處理與分析,并制定了收集、處理住宅可控成本的標(biāo)準(zhǔn)。彌補了我國在工程項目造價研究中實證數(shù)據(jù)樣本匱乏的現(xiàn)狀。
  4、應(yīng)用偏最小二乘方法對收集數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析,去除特異點,進行預(yù)測,建立了成本與特征之間的關(guān)系。分析結(jié)果顯示,管理能力在是成本預(yù)測的重要因素之一

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