基于成本價(jià)辨識的住宅價(jià)格評判與調(diào)控機(jī)制研究.pdf

1、作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其重要。理論上,健康有序的市場是房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本保證。近幾年來,中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展取得了世人矚目的成就,但在我國房地產(chǎn)市場機(jī)制尚不健全的狀況下,房地產(chǎn)價(jià)格特別是住宅價(jià)格不斷攀升,帶來一定的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)市場調(diào)控是政府引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一種持續(xù)性行為。本文從政府監(jiān)管角度出發(fā),以房地產(chǎn)市場中住宅為研究對象,通過對住宅成本構(gòu)成進(jìn)行分析,建立住宅成本價(jià)的辨識機(jī)制,并

2、以此為基礎(chǔ)建立住宅價(jià)格調(diào)控模型,對住宅價(jià)格進(jìn)行監(jiān)測與評判,從宏觀調(diào)控的角度準(zhǔn)確把握調(diào)控的時(shí)機(jī)和調(diào)控的力度,促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行。 本文的研究內(nèi)容： 1、中國房地產(chǎn)市場特征判斷 中國房地產(chǎn)市場變化過程是一個(gè)市場化程度不斷發(fā)展的過程,中國房地產(chǎn)市場不同于西方國家的市場,原有的關(guān)于中國房地產(chǎn)市場特征的分析側(cè)重于定性分析,缺乏定量分析。本文通過房地產(chǎn)市場特征分析,分析了完全競爭型、寡頭壟斷型、完全壟斷型及壟斷競爭

3、型市場的特征,運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)和分析方法,分析明確了當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場化正處于發(fā)展階段,明確當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場屬于壟斷競爭型市場。并通過提出的房地產(chǎn)市場特征判斷模型,得出衡量中國房地產(chǎn)市場化程度的綜合指數(shù)。清楚地界定當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場所處的狀態(tài),對于更具體地分析、研究中國房地產(chǎn)市場,具有重要的意義。 2、基于特征價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格評估方法 針對當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場屬于摯斷競爭型市場的特征判斷,在分析原有房地產(chǎn)價(jià)格評估方法的基

4、礎(chǔ)上,考慮既壟斷又競爭的市場特點(diǎn),提出了一種基于特征價(jià)格法的標(biāo)準(zhǔn)住宅價(jià)格評估方法。該方法能夠較準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場價(jià)格水平,同時(shí)也能夠統(tǒng)一房地產(chǎn)市場價(jià)格比較的口徑。在該方法中首先通過對住宅特征的相關(guān)分析,制定出符合城市特點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)住宅指標(biāo),然后通過特征價(jià)格法對標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行價(jià)格評估,從而避免了由于數(shù)據(jù)選取和住宅特征差異較大所造成的評估誤差,為準(zhǔn)確把握當(dāng)前住宅主流市場價(jià)格提供有效的數(shù)據(jù)保證。 3、基于GAMMA TEST(GT)的住宅價(jià)

5、格預(yù)測方法研究 該方法首先通過GT方法確定影響住宅市場價(jià)格的因素及影響程度,由于影響因素較多,輔以遺傳算法加快搜索速度,最后通過BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)測價(jià)格趨勢。該方法避免了回歸分析方法無法進(jìn)行多元回歸分析的不足,結(jié)合當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場化程度還處于發(fā)展階段這一國情,充分考慮了影響當(dāng)前中國房地產(chǎn)價(jià)格的11個(gè)主要因素。分析結(jié)果顯示,這一方法比較適合中國當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)狀況,預(yù)測結(jié)果與實(shí)際值較為接近。較準(zhǔn)確的住宅價(jià)格變動(dòng)預(yù)測為基于成本價(jià)的房地產(chǎn)

6、價(jià)格預(yù)警提供了必要的基礎(chǔ)。 4、住宅成本價(jià)辨識模型 房地產(chǎn)成本價(jià)是指房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的動(dòng)態(tài)表現(xiàn),是一定時(shí)間、一定地域內(nèi),為獲得相應(yīng)房地產(chǎn)所應(yīng)付出的勞動(dòng)量的綜合反映。通過分析房地產(chǎn)成本、成本價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格等概念,明確房地產(chǎn)成本價(jià)的含義,界定本論文的重點(diǎn)--研究辨識住宅成本價(jià)。房地產(chǎn)成本價(jià)是房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值的體現(xiàn),本文在研究房地產(chǎn)成本價(jià)時(shí),選取房地產(chǎn)市場中和生活密切相關(guān)的住宅成本價(jià)為研究對象,通過修正李嘉圖租金等手段,辨識住宅成

7、本價(jià),得出增量房成本價(jià)和存量房成本價(jià)的辨識模型,把握房地產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值,保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 5、基于成本價(jià)辨識的城市住宅價(jià)格灰色綜合評判及價(jià)格預(yù)警系統(tǒng) 準(zhǔn)確判斷一個(gè)城市住宅價(jià)格水平是否正常,對于城市健康發(fā)展具有非常重要的意義。本文建立城市住宅價(jià)格灰色綜合評判系統(tǒng),通過辨識出的住宅成本價(jià)和住宅成交價(jià)格對比,邀請專家以此為依據(jù)進(jìn)行打分,評判城市住宅價(jià)格水平,減少了對住宅價(jià)格水平判斷的主觀性,可以較準(zhǔn)確地判斷出當(dāng)前城市住宅價(jià)

8、格水平,為城市房地產(chǎn)相關(guān)辨識以及合理地采取宏觀凋控措施提供依據(jù)。從實(shí)證情況來看,基本真實(shí)反映了城市住宅價(jià)格水平,效果明顯。在評價(jià)基礎(chǔ)上,通過住宅價(jià)格預(yù)警指標(biāo)燈系統(tǒng)可以直觀地反映出城市住宅價(jià)格水平,從而達(dá)到預(yù)警和警示的目的。 6、基于成本價(jià)辨識的房地產(chǎn)調(diào)控模型及綜合調(diào)控系統(tǒng) 原有房地產(chǎn)宏觀凋控研究成果中,在指導(dǎo)具體的宏觀調(diào)控措施選取、調(diào)控時(shí)機(jī)的把握、調(diào)控依據(jù)的量化、調(diào)控效果的預(yù)期等方面均顯得不足。本文在明確當(dāng)前中國房地產(chǎn)市

9、場處于發(fā)展時(shí)期這一結(jié)論的基礎(chǔ)上,進(jìn)行了國內(nèi)外宏觀調(diào)控的差異性分析,中國宏觀調(diào)控手段與時(shí)間分析,以及宏觀調(diào)控政策與效果分析,發(fā)現(xiàn)當(dāng)前中國宏觀調(diào)控中主要依賴行政手段,但隨著房地產(chǎn)市場發(fā)育程度的進(jìn)一步深化,行政手段效果越來越不夠顯著。所以本文提出了基于成本價(jià)辨識的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控系統(tǒng)模型,通過分析市場價(jià)格和成本價(jià)差異,及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場價(jià)格變化發(fā)展的趨勢,通過采取合適的市場和行政手段,調(diào)控市場,避免危機(jī)的發(fā)生。并依此提出了基于成本價(jià)辨識的房地產(chǎn)